Comment réaliser un investissement immobilier plus écologique ?

L’immobilier est un secteur d’activité assez énergivore, responsable de nombreuses émissions de gaz à effet de serre. Face aux enjeux écologiques, il devient alors indispensable d’adopter une démarche plus écologique, que ce soit dans la rénovation des logements anciens ou la construction de logements neufs.

Investir dans l’immobilier écologique repose sur deux leviers cumulables : les normes de construction neuve (RE 2020, RT 2012, label BBC, NF HQE) et les aides à la rénovation énergétique (éco-PTZ, MaPrimeRénov’, Prime Énergie) pour un bien ancien. L’objectif : réduire l’empreinte environnementale du logement tout en valorisant son patrimoine.

Qu'est-ce que l'immobilier durable ?

Le terme « immobilier durable » désigne un éventail de solutions, dispositifs et innovations développés pour appliquer les principes du développement durable au secteur de l’immobilier. On parle alors d’immobilier durable pour qualifier les solutions qui tendent à rendre l’immobilier plus responsable en termes d’impact écologique.

La démarche de l’immobilier durable s’inscrit dans un contexte global d’urgence climatique et de transition énergétique. L’immobilier est à l’heure actuelle un secteur très polluant : au niveau mondial, le secteur du bâtiment et de la construction représente 37 % des émissions mondiales de CO₂ liées à l’énergie et aux processus, selon le Programme des Nations unies pour l’environnement (PNUE/UNEP, communiqué de presse, 2024), et 35 % de la consommation mondiale d’énergie finale (PNUE/UNEP, Global Status Report for Buildings and Construction, 2018-2020). En France, le secteur du bâtiment génère par ailleurs environ 46 millions de tonnes de déchets par an, soit environ 19 % de la production de déchets du BTP, selon le ministère de la Transition écologique.

Pour mener à bien la transition écologique entamée ces dernières années, il est absolument nécessaire de réduire l’impact de l’immobilier sur l’environnement. La France s’est ainsi engagée, via la loi Énergie-Climat de 2019, à réduire de 40 % sa consommation d’énergies fossiles d’ici 2030 par rapport à 2012, notamment via la rénovation énergétique du parc immobilier existant. Elle s’engage également à encourager des constructions neuves plus écologiques, notamment par l’application de différentes normes.

Quelles sont les normes environnementales pour la construction immobilière ?

Sous l’influence du Grenelle de l’environnement de 2007, de nombreuses normes et réglementations ont été adoptées dans le secteur immobilier. Ces nouvelles normes s’appliquent plus particulièrement aux constructions neuves, qui ont désormais l’obligation d’afficher un impact écologique réduit.

Elles doivent notamment respecter la réglementation thermique RT 2012, qui fixe la quantité maximale d’énergie que peut consommer un bâtiment. Cette limite de consommation s’applique aussi bien au chauffage et à la production d’eau chaude qu’à l’éclairage et la ventilation.

Cette norme, appliquée depuis 2013, a été remplacée depuis le 1ᵉʳ janvier 2022 par la réglementation environnementale RE 2020, qui impose de nouvelles exigences. Les nouveaux bâtiments doivent ainsi afficher des performances énergétiques améliorées, notamment en matière d’isolation. Ils doivent afficher de meilleures performances énergétiques ainsi qu’une meilleure résistance à la canicule.

Autre certification majeure, le label Bâtiment Basse Consommation permet de qualifier les bâtiments affichant de très faibles besoins en énergie. Cela passe évidemment par une meilleure isolation, mais aussi un recours massif aux énergies renouvelables. Si ce label n’est pas obligatoire, il fait partie des critères d’éligibilité au dispositif Pinel.

On peut également citer la certification NF Haute Qualité Environnementale qui mesure la durabilité des bâtiments neufs et la qualité de vie offerte à leurs utilisateurs en termes écologiques, sociétaux, économiques et numériques.

Pour un investisseur, la dimension écologique d'un bien se mesure aussi par son diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location, à la signature d'un nouveau bail comme au renouvellement d'un contrat existant. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis aux logements classés E au 1er janvier 2034 (source : service-public.gouv.fr, 2025).

Quelles sont les aides pour investir dans un parc immobilier neuf et écologique ?

L’État a mis en place différents dispositifs afin d’inciter les particuliers et les promoteurs à construire, vendre et acheter des logements plus écologiques.

L’éco-PTZ

L’éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) est un prêt sans intérêts qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique. D’un montant maximal de 50 000 euros, il est destiné aux propriétaires bailleurs ou occupants d’un logement construit depuis plus de 2 ans. Il est attribué sans conditions de ressources pour financer des travaux de rénovation ponctuelle ou globale réalisés par un artisan Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est le principal dispositif d’aide financière dédié à la rénovation énergétique des logements. C’est une aide forfaitaire distribuée par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) dont le montant est déterminé en fonction des revenus du demandeur et des travaux effectués. Dédiée aux propriétaires occupants et bailleurs, cette aide permet de financer des équipements et des travaux d’isolation, de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et de ventilation. Ici aussi, les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE.

Le dispositif « MaPrimeRénov’ Sérénité » (ex-« Habiter mieux sérénité ») a été intégré au parcours accompagné de MaPrimeRénov’ depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 (source : service-public.gouv.fr). Anciennement distincte, cette aide de l’ANAH sert toujours à financer des travaux de rénovation énergétique globale, qui permettent de réaliser un gain énergétique d’au moins 35 %.

Cette aide adressée aux ménages aux revenus modestes et très modestes propose de prendre en charge jusqu’à 50 % du montant des travaux dans la limite de 15 000 euros.

La prime CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)

Le dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) permet de bénéficier d’une « Prime Énergie » lors de la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Elle est alors versée après les travaux ou directement déduite du montant des travaux.

Quels sont les grands enjeux écologiques actuels et futurs ?

La Stratégie nationale de transition écologique vers un développement durable (SNTEDD) qui fixe le cap en matière de développement durable et assure la cohérence de l’action publique, fixe 4 enjeux écologiques majeurs sur lesquels nous devons agir :

• le changement climatique ;
• la raréfaction des ressources ;
• la multiplication des risques sanitaires et environnementaux ;
• la perte accélérée de biodiversité.

L’immobilier durable se saisit ainsi de ces enjeux en réduisant les émissions de GES, la consommation énergétique et la production de déchets engendrés par l’activité du secteur.

Envie d’investir dans l’immobilier durable pour vous constituer un patrimoine pérenne et responsable ? On vous aide à trouver le meilleur financement pour concrétiser votre projet éco-responsable.