Assurance prêt immobilier

Vous êtes sur le point d’obtenir un prêt immobilier ? C’est très bien !

Néanmoins sachez que pour jouir de votre crédit, l’ensemble des organismes liés à votre offre de prêt doivent valider votre dossier. Au nombre de 3, la banque, l’organisme de garantie ainsi que l’assurance doivent donc donner leur aval.

En quoi consiste l’assurance de prêt immobilier et quel est son rôle ? Pretto vous présente tout ceci en détail.

L’assurance de prêt immobilier, pourquoi faire ?

Techniquement, l’assurance de prêt n’est pas obligatoire mais dans les faits, les banques ne vous accorderont pas de crédit sans cette protection.

A quoi sert l’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt immobilier est une condition quasi obligatoire pour que vous puissiez avoir votre prêt immobilier. Si l’organisme de caution couvre la banque, l’assurance est l’organisme qui couvre l’emprunteur lors d’une souscription à un prêt immobilier.

Dans le cas où il vous arriverait un aléa vous empêchant de rembourser le prêt, c’est l’assurance qui prendra le relais et le remboursera à votre place.

Quelles sont les garanties de l’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance emprunteur rembourse le prêt immobilier à la place de l’emprunteur s’il lui arrive quelque chose.

Voici les situations que l’assurance peut couvrir :

  • Le décès
  • La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
  • L’invalidité permanente totale : quand l’invalidité est supérieure à 66 %
  • L’invalidité permanente partielle : quand l’invalidité est entre 33 % et 66 %
  • L’incapacité temporaire totale : lorsque vous êtes forcé de ne pas travailler pendant une longue durée
  • La perte d’emploi chômage
A savoir

L’invalidité est constatée par l’assureur. Votre incapacité à travailler est évaluée par un barème sur lequel l'assureur va se baser pour définir votre taux d’incapacité à travailler. Ce barème est d’ailleurs indiqué dans votre contrat d’assurance de prêt.

Comment choisir mon assurance de crédit immobilier ?

Le coût de l'assurance de prêt dépend de nombreux critères. C’est l’un des coûts les plus importants de votre crédit. Vous allez donc devoir trouver la balance entre le niveau de garanties souhaité et le coût de l’assurance.

Le taux de l’assurance emprunteur

Les taux de l’assurance, en plus de varier selon l’organisme, varie selon de nombreux critères comme votre âge, et votre état de santé.

L’assurance a deux manières de calculer l’assurance :

  • avec un taux appliqué sur le capital emprunté. Le coût de l’assurance reste constant
  • le coût de l'assurance est calculée sur la base du capital restant dû, ainsi le coût diminue au fur et à mesure. Le tableau d'amortissement est la pour vous procurer un suivi.

Le niveau de couverture

Le niveau de couverture va grandement influer sur le coût de l’assurance. Logiquement, plus vous êtes couvert plus vous payez cher.

La quotité représente la part de capital couverte par votre contrat d’assurance.
Le bien doit être couvert à 100 %, il va donc de soi qu’un emprunteur seul doit être couvert à 100 %. La question se pose différemment si vous empruntez avec un co-emprunteur. A partir de là, on va commencer à parler de quotité.

Avec la quotité, l’assurance est répartie entre vous et le co-emprunteur. Sachant que le bien doit être couvert à 100 % vous pouvez avoir des répartitions à 70/30 50/50 40/60 etc…

A savoir

Vous pouvez également aller au delà de 100 % de couverture, en fonction des revenus du ménage par exemple : 50/100… voire même 100 % par tête.

Assurance groupe ou assurance individuelle ?

Le choix entre une assurance groupe et une assurance individuelle a aussi un impact sur le coût de votre assurance.

La plupart des organismes proposent des assurances groupe. C’est d’ailleurs l’idéal si vous avez certaines habitudes de vie comme la cigarette ou autre.

Certaines habitudes de santé ne seront pas pris en compte dans les assurances groupe, là où une assurance individuelle applique des surprimes en fonction du risque que vous représentez. Cependant si vous êtes jeune, en bonne santé et que vous avez des habitudes saines, une assurance individuelle est souvent préférable.

Le courtier immobilier pour trouver mon assurance de prêt

Dans la recherche d’une assurance de prêt immobilier, passer par un courtier immobilier peut-être une excellente solution. En effet il négocie en votre nom et peut obtenir des avantages que vous n’auriez pu négocier vous même.
Il pourra mettre en concurrence les différentes assurances et trouver celle qui vous correspondra le mieux selon son coût et et les garanties proposées.
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Puis-je changer mon assurance de prêt immobilier ?

Si la prise d’une assurance est obligatoire pour l’obtention d’un prêt immobilier, les emprunteurs n’avaient cependant pas le choix quant à l’assurance et souscrivaient donc à celle de la banque. Cependant, plusieurs lois vont permettre de donner le choix aux emprunteurs et de sélectionner l’assurance qu’ils souhaitent.

Changer d’assurance de prêt avec la Loi Lagarde

Menée en 2010 par Christine Lagarde, cette loi permet désormais aux particuliers de choisir leur assurance emprunteur dans le cadre du crédit immobilier.

L’obtention du crédit était en effet souvent associée au fait de souscrire à l’assurance proposée par la banque. Depuis 2010, vous pouvez maintenant choisir entre l’assurance de la banque ou vous tourner vers une assurance extérieure.

De plus, la banque a l’interdiction de revoir les conditions de crédit négociées au préalable. Si vous optez pour une assurance extérieure, la condition que vous devez respecter est que celle-ci doit respecter l’équivalence des garanties.

N’oubliez également pas d’effectuer une délégation d’assurance.
Bon plan

Pour le choix de l'assurance, vous pouvez également passer par un courtier immobilier. Celui-ci pourra faire jouer la concurrence et obtenir une offre avantageuse. Etant donné qu'il démarche les assurances pour vous, c'est un gain de temps considérable alors n'hésitez plus !

Changer d’assurance de prêt avec la Loi Hamon

Sous l’initiative de Benoît Hamon en 2014, la loi Hamon augmente le champ d’action des emprunteurs dans le choix de leur assurance de crédit immobilier.

Dès la première année de votre prêt immobilier, vous pouvez changer d’assurance à tout moment pour en obtenir une plus avantageuse en termes de coût ou de garantie. N’oubliez pas que votre nouvelle assurance doit offrir une garantie équivalente ou supérieure à l’ancienne.

Pour ce faire vous devez déjà avoir souscrit à votre nouvelle assurance avant de résilier l’ancienne. Après avoir envoyé votre lettre de résiliation avec accusé de réception, la banque à 10 jours pour émettre son avis. Elle est dans l’obligation de le faire sans quoi elle s’expose à une lourde amende.

Changer d’assurance de prêt avec la Loi Bourquin

Mis en vigueur en 2018, la loi Bourquin ou encore loi Sapin 2 vient totalement élargir le spectre des possibilités dans le choix de l’assurance emprunteur.

Si avec la loi Hamon il était possible de changer d’assurance uniquement lors des 12 premiers mois du prêt immobilier, avec la loi Bourquin vous pouvez désormais le faire tous les ans et ce pendant toute la durée de votre crédit immobilier.

Cela vous permet de faire jouer la concurrence et de faire des économies intéressantes.

A savoir

Cependant vous ne pouvez pas changer d’assurance à tout moment. Vous devez dans la plus grande majorité des cas, respecter la date d’anniversaire de signature du contrat ou la date évoquée dans votre contrat d’assurance.

Faites donc attention aux délais et effectuez vos démarches le plus tôt possible afin que votre changement d’assurance soit pris en compte.

Que faire si la banque refuse mon assurance de prêt ?

Lorsque vous envoyez votre lettre de résiliation d'assurance, la banque a 10 jours pour donner sa réponse auquel cas elle s’expose à une amende de 3000 €. Dans les faits, la banque ne peut refuser votre demande de changement de prêt tant que l'assurance respecte l’équivalence de garantie, de plus elle a l’interdiction de modifier les autres conditions du crédit.

Le seul élément qui peut mener la banque à refuser votre demande concerne l’équivalence des garanties. Si votre nouvelle assurance ne remplit pas les mêmes conditions que votre ancienne assurance, la banque peut poser son droit de veto. C’est le seul et unique motif de refus qu’elle peut justifier.

A savoir

La banque peut imposer des critères qui sont définis par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Elle peut choisir 11 critères maximum qui seront rendus publics.

Veillez bien à ce que votre nouvelle assurance respecte bien les critères définis afin que la banque puisse valider votre changement.

L’assurance emprunteur et les profils à risques

Selon votre niveau de risque, l’assurance peut appliquer une surprime ou bien même vous exclure de certaines garanties. Comment l’assurance définit le risque ?

Comment l’assurance définit mon niveau de risque ?

L’assurance va définir le risque que vous représentez à partir de 3 critères principaux :

  • Votre activité professionnelle : certains métiers sont plus risqués que d’autres
  • Vos loisirs : rien à signaler si vous pratiquez le running ou si vous êtes férus de séries. Par contre si vous êtes un amateur de sports extrêmes la question se posera inévitablement
  • Votre santé : l’assurance va évaluer votre âge, vos antécédents médicaux ainsi que vos habitudes par exemple si vous fumez ou non

La garantie PTIA

Toujours demandée par les banques, la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) est une garantie que l’assurance doit absolument obtenir. Cette garantie permet à l’assurance de prendre en charge les frais de remboursement si vous veniez à ne plus pouvoir exercer d’activité.

La PTIA intervient donc lorsque, en plus de ne plus pouvoir exercer votre activité, vous êtes dans l’incapacité d’effectuer une activité de la vie quotidienne sans l’aide d’une tierce personne.

Cela inclut :

  • Se nourrir
  • Se laver
  • S'habiller
  • Se déplacer

Cette condition concerne le niveau d’invalidité de 3e catégorie

A savoir

Trois niveaux d’invalidité sont définis par la Sécurité sociale :

  • Invalidité de 1e catégorie : la personne est capable d’exercer une activité professionnelle
  • Invalidité de 2e catégorie : la personne ne peut plus exercer d'activité professionnelle
  • Invalidité de 3e catégorie : la personne ne peut plus exercer d’activité professionnelle ainsi que les tâches de la vie quotidienne. Nécessité d’avoir une tierce personne pour l’assister.

La convention AERAS

Mise en place en 2007, la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé ) permet aux personnes présentant un risque de maladie ou de mortalité supérieure à la moyenne de pouvoir s’assurer, là où une assurance "normale" aurait refusé dû au risque élevé représenté.
Les personnes de plus de 70 ans n’y ont pas accès et l’attribution à la convention AERAS dépend du niveau d’étude de l’assurance au moment du remplissage du questionnaire de santé.
  • Niveau 1 : vous remplissez le questionnaire de santé. Niveau et tarification standard de l’assurance
  • Niveau 2 : Vous êtes examiné par le centre de santé de l’assurance et remplissez un questionnaire plus détaillé sur votre pathologie. A la suite de cela l’assurance vous propose une offre allant de la surprime à l’exclusion de garantie
  • Niveau 3 : Le Bureau commun d’assurance collectives (le BCAC) examine votre demande et décide si oui ou non vous êtes éligible à l’AERAS. A la suite de cet examen, votre assurance peut vous faire une offre mais cela représente seulement 1 dossier sur 5.

Assurance emprunteur et métier à risques

La pratique de certains métiers vous font encourir davantage de risques. Par exemple, le risque n’est pas le même entre un jeune cadre de bureau et un sapeur pompier par exemple.

Il existe des assurances spécialisées dans le suivi des personnes à métiers risqués. D’ailleurs les structures de ces métiers à risques ont souvent une assurance prévue à cet effet.

Comme métier à risques nous pouvons retrouver :

  • Agent de sécurité
  • pilote de ligne
  • pompier
  • policier etc.

Assurance emprunteur et sports à risques

Tout comme les métiers, certains sports et loisirs comportent plus de risques que d’autres. Un joueur de tennis ne prend pas les mêmes risques qu’un parachutiste par exemple.

Bien évidemment, l’assurance ne demande pas à ce que vous arrêtiez votre passion, mais soyez honnêtes et précis dans les réponses que vous fournirez à l’assurance. Celle-ci évaluera le risque et vous fera une offre.

Un mensonge vous coûtera beaucoup plus cher qu’une surprime, de plus certaines assurances sont plus enclines à vous couvrir donc n’ayez crainte et suivez vos passions comme vous l’entendez !

Voici des exemples de sports dit comme risqués :

  • équitation
  • parachutisme
  • sport automobile etc.
A retenir
  • L’assurance de prêt immobilier est obligatoire pour obtenir votre crédit
  • Avec toutes les législations mises en place vous pouvez changer d’assurance au cours de votre emprunt. Respectez bien les dates et faites attention aux délais
  • Pour que votre changement d’assurance soit valide, les garanties doivent être obligatoirement au moins équivalentes à l’ancienne
Mis à jour le 9 juin 2020
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Eloi Gabin
Performance Manager et Responsable Assurance
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