Simulation de prêt immobilier

C’est là le noeud du problème : pour pouvoir acheter un bien immobilier et emprunter la somme nécessaire, il faut savoir quel montant vous pouvez, ou souhaitez, payer tous les mois. La calculatrice Pretto vous permet d’obtenir en quelques minutes un résultat chiffré, gratuitement et sans que vous n’ayez besoin de nous laisser vos coordonnées.

Vous voulez comprendre comment on en est arrivés là ?

Ce document est ce qu’on appelle un avant-contrat, c’est-à-dire qu’il détermine précisément avec le vendeur les conditions de votre achat -y compris le prix du bien. A partir de ce moment-là, toute modification de prix devrait faire l’objet d’un nouveau contrat.

Il est conseillé de financer une partie de son achat immobilier grâce à l’apport. Ce terme désigne la somme d’argent que vous pouvez sortir de votre poche, et n’avez donc pas besoin d’emprunter. Elle peut provenir d’une épargne constituée sur le long terme, d’un héritage, d’une prime professionnelle, d’une vente immobilière… A vous de déterminer le montant que vous souhaitez investir, mais votre financement sera plus facile si vous pouvez amener au moins 10 % du prix du bien.

Ces 10 % d’apport correspondent de manière schématique aux frais liés à votre emprunt, que vous payez au moment de la signature de l’acte de vente. Il s’agit :

• des frais de notaire, qui dépendent en partie du prix de votre bien
• des frais de garantie, qui sont également liés au prix de votre bien

Le montant de votre emprunt correspond donc à la formule suivante :

Plus la banque vous prête cet argent sur une longue durée, et plus elle prend le risque de ne pas voir la totalité de la somme remboursée. Elle augmente donc le taux, et vous payez plus d’intérêts puisque vous amortissez votre capital plus lentement.

Nous savons qu’il est important de pouvoir tester différents scénarios afin de trouver celui qui nous correspond le mieux. C’est pourquoi, sur notre page de résultat, vous pouvez modifier différents critères afin d’observer leur influence sur votre emprunt (et votre budget).

Nous l’avons dit plus haut, il est conseillé de pouvoir apporter environ 10 % du prix du bien de votre poche afin de financer certains frais. Vous avez cependant la possibilité d’augmenter ce montant si vous le souhaitez. Cela vous donnera généralement accès à de meilleurs taux, car la banque considère votre capacité d'épargne, ce qui la rassure.

En période de taux bas, comme c’est le cas actuellement, vous pouvez cependant préférer garder votre épargne pour un placement rentable, qui vous rapporte plus que ce que ne vous coûtent les intérêts. Ce n’est pas parce que vous avez de l’épargne que vous devez l’utiliser pour votre achat ! C’est à vous de faire l’arbitrage entre la durée souhaitée, la mensualité liée, et votre situation financière.

Il se peut aussi que vous n’ayez pas d’apport : ce n’est pas forcément rédhibitoire. On ne dit pas que c’est une situation optimale. Mais en fonction de votre projet ou de votre situation personnelle, les banques peuvent accepter de financer la totalité des frais liés à l’achat de votre bien. C’est ce qu’on appelle le prêt à 110 %. Mais il a forcément un impact sur votre taux, et donc sur votre mensualité.

Afin de déterminer le montant qu’elle va vous prêter, la banque souhaite connaître votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum qu’elle peut vous prêter sur une certaine durée en fonction de vos revenus. Vous avez peut-être déjà entendu parler du fait que vos mensualités de crédit ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus (c’est la fameuse barre des 33 % de taux d’endettement). En réalité, en fonction de vos revenus, vous pourrez parfois dépasser ce seuil, mais la manière de s’en assurer est d’utiliser une autre fonctionnalité de notre simulateur, qui calcule pour vous le montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter.

Vous n’avez pas encore trouvé votre bien ? Cela vous permet de connaître précisément votre budget. Vous êtes en phase de négociation ? Cela vous donne une argument solide pour convaincre le vendeur de vous faire confiance.

Là aussi, vous avez la possibilité de tester différents scénarios afin de trouver la proposition qui vous permet de réaliser votre projet d’achat tout en préservant votre niveau de vie.

La question finale de toutes ces simulations est bien de connaître précisément le budget que représente votre achat immobilier. C’est pourquoi notre comparateur calcule immédiatement le coût de votre crédit au moment de votre simulation, c’est-à-dire la somme des intérêts que vous devez à la banque, qui s’ajoutent au prix du bien et sont directement intégrés dans le montant de la mensualité.

Le calcul des intérêts sur une somme donnée correspond à un pourcentage donné par votre taux d’emprunt. Mais en réalité, la somme sur laquelle sont calculés ces intérêts est modifiée tous les mois, puisque vous amortissez votre prêt. Le calcul est donc complexe… mais heureusement, notre comparateur de taux nous permet de faire ce calcul immédiatement.

Si vous souhaitez analyser plus en détails la sommes des intérêts que vous devez à la banque, vous pouvez vous référer au tableau d’amortissement qu’elle vous fournit en même temps que son offre de prêt. Vous y trouverez, ligne par ligne, mois par mois, le détail des sommes que vous remboursez. Vous verrez ainsi que, plus vous avancez dans le remboursement de votre emprunt, moins la part des intérêts est importante. C’est logique, puisque chaque mois votre capital restant dû diminue.

L'Etat et de nombreuses régions proposent des prêts aidés, qui vous permettent de diminuer le coût total de votre emprunt. Ils vous permettent de bénéficier de taux réduits sur une partie du prix du bien (le plus connu est le PTZ), ou bien de bénéficier d'avantages (comme le Prêt Accession Sociale qui vous donne accès aux APL en étant propriétaire). Notre comparateur de prêts immobiliers prend en compte ces différents prêts aidés pour construire le montage qui correspond au mieux à votre situation. En effet, la plupart de ces aides sont conditionnées à un plafond de ressources ou des zones précises. Nous avons intégré toutes ces variables à notre simulateur afin de vous proposer la solution qui vous ressemble.

Vous connaissez maintenant tout du coût de votre emprunt immobilier. Mais pour vous permettre d’établir au mieux votre budget, n’oubliez pas que les intérêts ne sont pas les seuls frais à prendre en compte.

Certains frais sont automatiques si vous faites un emprunt, et peuvent représenter des sommes importantes.

Si l’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire légalement, dans les faits, vous ne pourrez pas y échapper. Elle garantit à la banque le remboursement des mensualités si vous devez faire face à un accident de la vie (décès de l’un des emprunteurs, invalidité permanente etc.). Vous la payez tous les mois en plus de votre mensualité d’emprunt. Le coût de l'assurance dépend de nombreux critères. La bonne nouvelle ? Vous avez depuis quelques années la possibilité de faire jouer la concurrence sur votre contrat !

Pretto vous accompagne également dans cette démarche et vous permet de comparer les différents contrats d’assurance pour trouver celui qui vous correspond le mieux.

Nous l’avons déjà évoquée un peu plus haut : la garantie fait aussi partie des frais inévitables au moment de votre emprunt. Elle permet de rembourser la banque pour tous les cas non couverts par votre assurance de prêt immobilier.

En fonction du prix de votre bien et de votre projet, vous pourrez opter pour différents types de garanties. Là aussi, les coûts varient mais l’option la plus largement utilisée est la caution via le Crédit Logement, évaluée à environ 1 % du prix du bien.

Certains frais de leur côté viennent s’ajouter au coût de votre emprunt.

Les frais de notaire correspondent en réalité à des taxes que vous devez à l’Etat, le paiement de certains actes administratifs et la rémunération du notaire. Généralement, dans le neuf, ils s’élèvent à environ 2 à 3 %, contre 6 à 8 % pour un bien ancien.

Si vous passez par un professionnel pour votre achat immobilier, vous paierez des frais d’agence. Ils sont directement intégrés au prix du bien affiché en agence, mais vous pouvez essayer de les négocier.

Votre courtier immobilier risque de vous facturer des frais de courtage en paiement de son service. S'il ne vous en demande pas, assurez vous que son service est malgré tout complet et qu'il vous accompagne tout au long de votre projet. Avec Pretto, Vous en êtes certains.

Mais il y a encore mieux : nous sommes rémunérés par les banques en tant que rapporteur d’affaires, mais c’est tout ! Notre service est gratuit pour vous.

Alors, pourquoi hésiter ?

Avant de vous lancer dans votre achat immobilier, il est important de bien réfléchir à votre projet et de vous renseigner. En passant par notre simulateur, vous bénéficiez d’une comparaison adaptée à votre profil.

Selon votre projet, vous n’aurez pas besoin du même type de prêt. On vous explique.

S’il s’agit de votre premier achat immobilier, il y a fort à parier que vous achetez votre résidence principale. Mais vous avez le choix entre différents types de bien :

• l’achat ancien
• le neuf déjà construit
• l’achat sur plan (la VEFA)

Si ce n’est pas votre premier achat immobilier, vous avez plusieurs options, par exemple :

• vous avez fini de rembourser votre emprunt précédent, auquel cas vous êtes dans la situation d’un emprunt “classique”
• vous remboursez encore votre emprunt précédent et avez donc besoin de faire un prêt-relais
• vous vous séparez de votre conjoint et faites un rachat de soulte

Notre comparateur prend en compte tous ces éléments pour vous orienter vers la banque la plus adaptée.

La simulation de prêt immobilier varie également beaucoup en fonction de votre profil. C’est pour cela que nous posons des questions sur votre situation professionnelle ou personnelle.

Votre situation professionnelle est importante pour la banque à plusieurs points de vue. Elle l’informe de la stabilité de votre situation, et du risque potentiel de défaut de paiement. Si vous êtes en CDI, intermittent ou fonctionnaire, elle ne vous proposera pas le même taux.

Votre statut entre également en compte dans les revenus qu’elle va intégrer dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Si vous avez une part importante de variable ou que vous êtes en CDD, elle ne prendra pas forcément en compte la totalité de vos revenus.

Notre calculatrice de prêt immobilier prend également ces variables en compte pour vous proposer la banque la plus adaptée à votre situation.

Votre situation personnelle joue également un rôle dans la simulation de prêt que nous vous proposons. Votre statut marital, par exemple, est important. Le montant de votre loyer ou la question de savoir si vous avez déjà des emprunts en cours est primordial dans le calcul du taux appliqués par la banque.

Notre comparateur en ligne est ainsi conçu pour vous proposer la solution qui correspond à vos besoins.