1. Comment fonctionne la simulation de prêt immobilier Pretto ?
Nous vous proposons deux simulateurs de prêts immobiliers en fonction de votre situation. Définissez votre capacité d’emprunt ou trouvez le meilleur taux d’intérêt immobilier.
Combien pouvez vous emprunter avec votre salaire ?
Pretto vous propose une calculatrice de capacité d’emprunt. Si vous êtes au début de votre projet d’achat immobilier et si vous souhaitez estimer le prix du bien que vous pouvez acheter, il vous suffit de renseigner si vous empruntez seul ou à deux et les revenus mensuels nets totaux du ménage. A partir de là, nous vous conseillons une mensualité.
En effet, le prix du bien que vous pouvez acheter dépend de votre taux d’endettement. Celui-ci est souvent limité à 33% c’est à dire que la mensualité ne peut pas dépasser un tiers de vos revenus.
Enfin, sachez que vos revenus ont un impact sur le taux immobilier proposé par les banques. Or, le taux d’intérêt impacte le coût de votre crédit et donc le montant à rembourser en plus du capital emprunté. Vous l’aurez compris, plus le taux est haut, moins vous pouvez emprunter.
Quel est le meilleur crédit pour votre projet ?
Si vous avez déjà bien avancé dans votre réflexion, simulez votre prêt immobilier. Méfiez-vous des calculatrices qui prolifèrent sur Internet et qui vous donnent votre taux en 3 clics, les résultats sont approximatifs ! En effet, les taux varient en fonction des revenus, ainsi que les conditions adossées au prêt. La simulation Pretto vous prendra moins de 5 minutes. Vous accédez directement après le formulaire aux vrais taux immobiliers que nous pouvons décrocher pour vous ! Chez Pretto, pas de surprise ! En plus, vous n’avez pas besoin de nous laisser vos coordonnées après la simulation.
Après la simulation, vous pouvez modifier votre apport, le prix du bien, la durée ou les mensualités. Nous vous donnons aussi le coût total du crédit immobilier. Cela vous permet d’étudier les différentes possibilités pour votre financement.
Par ailleurs, si votre projet semble difficile, nous vous proposons des alternatives. C’est le cas si votre taux d’endettement est trop élevé pour le projet. Vous avez alors deux possibilités, baisser le prix du bien que vous voulez acheter ou augmenter l’apport pour votre projet.
2. Comparez les banques
Lorsque vous accédez à la comparaison des taux proposés par nos partenaires bancaires, vous avez alors une vision des différentes options de financement qui se présentent à vous. En plus des taux, vous trouverez dans chaque proposition, les conditions adossées au prêt. Chaque proposition correspond à une banque partenaire. Il en existe trois types :
- Les banques nationales, par exemple la BNP
- Les banques régionales comme la Caisse d’Epargne
- Les banques spécialistes comme le Crédit Foncier qui ne font que du crédit immobilier
Chaque banque a des attentes bien spécifiques. Certaines sont très exigeantes sur l’apport, d’autres sur la durée. Il existe des banques qui offrent des taux préférentiels aux jeunes, ou aux fonctionnaires. Nos algorithmes analysent toutes ces informations pour calculer le taux que chaque banque proposera spécifiquement à votre dossier. Vous proposer ces différentes options c’est notre métier de courtier !
Pourquoi nous n’affichons pas le nom des banques ? En fait, les offres de prêt que nous mettons en avant sont à des taux plus compétitifs que ceux proposés en agence. C’est pourquoi nos partenaires bancaires nous imposent de ne pas rendre publics ces taux préférentiels. Bien entendu, nos conseillers pourront vous apporter plus d’informations après analyse de votre dossier.
3. Discutez de votre projet avec un conseiller Pretto
Votre première simulation de prêt immobilier est terminée : c’est un excellent début ! Quel que soit l’avancement de votre projet, nous vous recommandons d’en parler avec un conseiller Pretto :
- Si vous n’êtes qu’au début de votre recherche de bien immobilier, il pourra analyser votre dossier et vous donner une promesse de financement. Très utile pour convaincre vendeurs et agents immobiliers de votre sérieux.
- Si vous avez déjà trouvé le bien, c’est votre conseiller qui pourra vous permettre de décrocher votre prêt le plus vite possible.
Par ailleurs, il est possible que votre projet ait certaines spécificités, c’est par exemple le cas si vous achetez en VEFA ou si vous faites construire avec un CCMI. De plus si vous souhaitez financer des travaux, il faudra également le préciser dans la simulation, votre conseiller vous expliquera qu’il faut justifier tous ces travaux.
Pour discuter avec un expert du crédit Pretto, il vous suffit de valider votre simulation et de prendre rendez-vous avec un conseiller crédit Pretto. Vous pourrez échanger avec lui par téléphone ou par chat directement sur notre site. Par la suite, nous vous donnons accès à votre espace client Pretto, depuis lequel vous pourrez suivre l’avancée de votre projet.
4. Les différents types de prêts immobilier
Nous travaillons tous les jours pour améliorer la simulation de prêt immobilier que nous vous proposons. Cependant tous les types de prêts ne sont pas encore pris en compte par le simulateur et selon votre situation, d’autres types de prêts peuvent être avantageux. Voici un état des lieux des différent prêts qui pourraient vous intéresser.
Le prêt amortissable est le plus courant, c’est celui que nous vous proposons à l’issue de la simulation. Sa durée varie entre 5 et 30 ans. La durée moyenne d’un prêt immobilier est de 18 ans en France, selon Crédit Logement.
Pour un prêt amortissable, le capital est amorti dans le temps. Généralement les mensualités sont constantes pendant toute la durée du prêt. Cela vous permet d’avoir une idée claire de la charge que va représenter le prêt dans votre budget. A chaque mensualité, l’emprunteur rembourse du capital et paye des intérêts. Les intérêts payés correspondent au taux d’intérêt multiplié par le capital restant dû : c’est pourquoi ces intérêts sont importants en début de prêt et diminuent au fur et à mesure du remboursement du prêt. A l’inverse, la part du capital restant dû dans les mensualités est croissante pendant la durée du prêt. Ce mécanisme est visible dans le tableau d’amortissement. Le coût total de votre crédit va dépendre du taux d’intérêt, du montant emprunté et de la durée de votre prêt.
Vous pouvez télécharger notre tableau d’amortissement au format excel pour comprendre les mécanismes.
Exemple
Un prêt immobilier de 200 000 € amortissable sur 15 ans à un taux d’intérêt de 1,80 %, les mensualités s’élèveront à 1 269 €. Le capital remboursé le premier mois est de 969 €, les intérêts représentent 300 €. La 60 ème mensualité, d’un montant de 1 269 € comporte 1 058 € de capital remboursé et 210 € d’intérêts. Quant à la 180 ème mensualité (la dernière), le capital remboursé sera de 1 267 € et 2 € pour les intérêts.
Si vous voulez faire un investissement locatif, le prêt in fine peut être intéressant pour vous pour des raisons fiscales (nous en reparlons plus bas). Son fonctionnement est différent d’un prêt amortissable. Vous payez seulement les intérêts pendant toute la durée du prêt et ne remboursez le capital emprunté qu’à la fin.
Les taux pratiqués sont plus élevés que ceux des prêts amortissables, et l’octroi est conditionné à l’immobilisation d’une épargne sous forme de nantissement liquide:
- Dans la plupart des cas, les banques exigent que vous ayez un apport personnel minimum de 30% et placé sur le compte d’épargne
- En complément, vous devez épargner mensuellement ou trimestriellement pour atteindre, à la fin du prêt, un montant égal au capital initial, afin de rembourser le prêt immobilier.
L’avantage central du prêt in fine est la réduction d’impôt sur les bénéfices fonciers : le prêt in fine augmente le coût total des intérêts. Et oui, rappelez vous, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû.
Or vous pouvez déduire les intérêts payés des revenus locatifs, ce qui crée mécaniquement une réduction d’imposition.
Le prêt in-fine s’avère également très protecteur pour vos héritiers, l’assurance décès invalidité rembourse l’emprunt : vos héritiers bénéficient ainsi du bien immobilier et du placement.
Exemple
Nous allons comparer le coût d’un prêt in fine et celui d’un prêt amortissable.
Imaginons un emprunt de 102 000 € sur 10 ans avec un taux de 2 %, le crédit immobilier amortissable vous coutera 12 625 € comprenant des mensualités égales à 938,54 €. Concernant un prêt in fine, les mensualités seront de 170 € pendant 119 mois et la dernière échéance sera de 102 170 €. Votre prêt vous coutera donc 22 400 €.
Le prêt in fine est beaucoup plus lourd en terme de coût et nécessite certaines garanties mais peut être avantageux selon votre capital et le projet d’investissement.
Vous pourriez avoir besoin d’un prêt relais si vous cherchez à vendre votre bien actuel pour en acheter un nouveau. Deux mises en place un peu différentes sont possibles en fonction des cas :
- Le bien en vente vaut plus ou est égal au bien à acheter : vous avez seulement besoin d’une avance de trésorerie et opterez pour un prêt dit relais sec.
- Le nouveau bien est plus cher que l’ancien : vous avez donc besoin à la fois d’un prêt relais et d’un prêt immobilier classique. touchera des intérêts sur le prêt complémentaire sur une longue période.
Le taux du prêt relais est généralement un peu plus élevé que le taux d’un prêt classique. Il sera encore un peu plus cher pour un prêt relais sec.
Le montant du prêt relais varie entre 60% et 80% de la valeur du bien à vendre, qui va servir d’apport pour le financement du nouveau bien. Enfin la durée d’un prêt relais est de 24 mois maximum. Ainsi, si la vente est difficile, un risque pèse et vous devez baisser le prix à l’approche de la date butoire.
Nos conseillers sont disponibles par téléphone et par chat pour répondre à vos questions.
BONS PLANS PRETTO
Le remboursement anticipé d’un prêt relais n’entraîne pas de pénalités
La clause de transfert peut vous éviter de prendre un prêt relais
5. Une bonne simulation oui, mais ne négligez pas les conditions adossées au prêt
L’emprunt immobilier est souvent vu comme une route toute tracée : tous les mois, je rembourse une mensualité identique. Et pourtant, il existe de nombreuses situations dans la vie d’un projet qui justifient un peu de flexibilité, par exemple des travaux à l’achat, ou des difficultés de remboursement. Bonne nouvelle, les options pour ajouter de la flexibilité au plan de financement sont plus nombreuses qu’il n’y paraît.
Attention cependant, la mise en place des flexibilités que nous allons vous présenter ci-dessous peut avoir un coût : il est important de bien comprendre les mécanismes pour négocier les bonnes conditions dès le départ. Par ailleurs, toutes les banques ne proposent pas ces souplesses.
Après avoir effectué une simulation prêt immobilier, nous vous présentons la sélection de nos meilleures offres. Celles-ci comprennent, le taux, la durée, le coût total du crédit mais aussi les conditions adossées aux offres : modulation ou report d’échéance, remboursement anticipé, exonération d’IRA etc.
La franchise est un mécanisme qui permet de commencer le remboursement plus tardivement que le déblocage des fonds.
Ce mécanisme peut être mis en place dans 3 cas :
- Prêt relais : Lorsque que vous souhaitez vendre votre bien pour en acquérir un autre et que l’achat précède la vente, le crédit pour l’achat du nouveau comportera le plus souvent une franchise.
- Achat avec travaux préalables à l’emménagement : dans le cas de travaux importants, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, vous pouvez demander une franchise correspondant à la durée prévisionnelle des travaux et donc au délai avant utilisation effective du bien. Ainsi, pas de mensualité avant de pouvoir emménager ou percevoir le premier loyer.
- Achat dans le neuf (construction individuelle ou VEFA i.e. vente en l’état futur d’achèvement).
La mise en place d’une franchise engendre des coûts additionnels de financement : les intérêts dits intercalaires sont générés pendant la période de franchise, payables soit au fil de l’eau (franchise partielle), soit après la période de franchise (franchise totale). Dans tous les cas, l’assurance est à payer tous les mois dès le déblocage des fonds.
BONS PLANS PRETTO
Si vous faites un investissement locatif dans lequel il est nécessaire de faire des travaux avant location, négociez une franchise d’une durée maximale. Même si les travaux finissent avant, vous pourrez épargner le loyer et ainsi constituer une trésorerie en attendant de commencer à rembourser votre emprunt.
Le lissage est une bonne option si vous avez plusieurs crédits de durées différentes :
- Des crédits en cours, comme des prêts étudiants ou des prêts à la consommation
- Des nouveaux crédits mis en place pour l’achat en question : c’est le cas avec les prêts aidés comme le PTZ, dont la durée et la date de début de remboursement sont différentes de celles du prêt complémentaire
Le lissage va permettre d’avoir un effort de remboursement constant (ou à peu près) sur l’ensemble des crédits.
La mise en place d’un lissage est gratuite en tant que telle, mais elle peut avoir un impact sur le coût total du crédit en modifiant la durée : si le lissage implique un allongement de la durée (par exemple pour s’accommoder de crédits existants), le coût total sera augmenté.
BONS PLANS PRETTO
Il est souvent judicieux de solder les crédits en cours en utilisant une partie de votre épargne pour éviter de mettre en place un lissage qui augmenterait la durée, le taux et le coût total du crédit
Cela peut être une solution pour vous permettre de réduire le coût total d’un crédit sans trop augmenter vos mensualités.
Le prêt amortissable classique fonctionne de telle sorte que plus la durée de l’emprunt augmente, plus le taux augmente. Or l’allongement de la durée du crédit est souvent la solution proposée à l’emprunteur pour réduire ses mensualités et donc faire en sorte que le taux d’endettement soit respecté.
Pour être plus attractives, certaines banques proposent de scinder votre financement en deux prêts immobiliers sur des durées différentes : un prêt de courte durée à taux bas, associé d’un prêt de plus longue durée à un taux plus élevé. La mensualité du prêt le plus long est lissée avec celle du prêt le plus court afin d’obtenir une mensualité constante sur toute la période.
Le coût total de l’assurance emprunteur pourra s’avérer dans certains cas plus faible car il n’y aura pas à assurer la totalité du prêt pendant toute la durée et donc le coût total sera réduit. Attention, il est nécessaire de bien lire votre contrat car les frais de garantie et parfois les frais de dossiers peuvent augmenter par rapport à un prêt classique.
Pour un montage un peu plus complexe comme un prêt sur deux lignes, il est préférable de passer par un courtier qui ciblera les banques à même de le mettre en place à des bonnes conditions.
La modulation d’échéances assouplit le prêt immobilier à taux fixe. Le mécanisme de modulation permet de réviser à la hausse ou à la baisse les mensualités tout au long du crédit :
- Vos revenus augmentent : vous pouvez augmenter vos mensualités et ainsi diminuer la durée et coût total du crédit.
- Vos revenus diminuent ou vous avez de nouvelles dépenses : diminuer vos mensualités peut vous permettre de continuer à vivre normalement, en acceptant une hausse du coût total du crédit.
La modulation d’échéance est disponible dans la plupart des banques, mais les conditions varient, notamment sur l’amplitude des modulations : l’amplitude standard est de +10%/-10% sur les mensualités, mais il est parfois possible de négocier une amplitude plus importante.
BONS PLANS PRETTO
Le taux est fixé au début du prêt, et la mise en place de modulations ne le change pas : si vos revenus vous le permettent, vous pouvez opter pour un crédit le plus court possible et ainsi fixer un taux bas. Par la suite vous pouvez choisir d’allonger la durée en gardant le même taux
Inversement, opter pour une durée plus longue peut être le seul moyen d’obtenir le crédit en raison du taux d’endettement : augmentez par la suite vos mensualités pour faire baisser le coût total (même si le taux ne changera pas)
Au cours de la vie d’un crédit, vous pouvez rencontrer des difficultés pour rembourser votre crédit, en cas de licenciement ou encore de divorce. Dans ce cas, il est très important de réagir vite afin d’éviter les impayés, qui sont lourds de conséquence. De nombreuses banques offrent la possibilité de faire une pause dans le remboursement du crédit : c’est le report d’échéances.
Les conditions varient d’une banque à l’autre : elles sont inscrites dans les conditions générales de vente (sur les offres de prêt), mais pour se faire une idée en amont, la meilleure solution est de confier votre recherche de financement à un courtier.
La durée moyenne de détention d’un bien immobilier est clairement inférieure à la durée des emprunts souscrits : vous avez donc de très fortes chances de rembourser votre emprunt par anticipation en raison de la revente du bien.
De plus, d’autres situations peuvent vous amener à vouloir solder le crédit : vous héritez et souhaitez placer l’argent, vous voulez effectuer une nouvelle opération immobilière et le solde du prêt existant vous permet de diminuer le taux d’endettement…
Par défaut, le remboursement anticipé est payant via indemnités de remboursement anticipé (IRA), mais il est très souvent possible de négocier l’annulation de ces frais à la mise en place du crédit : pensez-y, après il est trop tard !
De la recherche du bien au crédit
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