L'investissement locatif en 2024 : encore rentable ?

Les hésitations planent autour de l’investissement locatif. Entre évolution des conditions du marché, fin du dispositif Pinel pour le neuf et une capacité d’emprunt toujours grignotée, on se pose sérieusement des questions. Alors en 2024, on se lance dans l’investissement locatif ou pas ?

L’ombre de l’année 2023

L'année 2023 n'a pas épargné les acheteurs. En 12 mois, les taux ont grimpé en flèche, augmentant de 1,75 % en moyenne pour les crédits sur 20 ans. Et ce n'est pas seulement pour les particuliers que le recours au crédit est devenu plus onéreux. Les banques ont également vu leurs marges réduites, réservant les meilleures conditions aux profils les plus solides.

De quoi refroidir ceux qui espéraient investir dans la pierre. Pour autant, les indicateurs pour 2024 montrent que l’année est propice à l'investissement dans l’immobilier. En effet, malgré la stabilisation des taux, les vendeurs se retrouvent toujours avec des biens qui peinent à trouver preneur sur le marché. Tant et si bien que l’offre explose (+ 42 % des biens disponibles sur le marché selon Hosman) alors que la demande baisse. Résultat, les prix sont voués à diminuer grâce à l'augmentation des marges de négociation, faisant ainsi émerger de belles opportunités à saisir.

Investir ? Toujours une bonne idée pour Allison Jungling

Mais qu’en pensent les investisseurs immo ? Pour Allison Jungling, formatrice en investissements immobiliers, la réponse est claire et nette : “Continuez à investir”. Pour elle qui s’est lancée il y a 10 ans et qui possède aujourd’hui une trentaine de biens, pas de doute : même en période compliquée, l’immobilier “reste une valeur sûre”. D’ailleurs, à ses débuts, elle a connu des taux aussi élevés : “Quand j’ai commencé à investir dans l’immobilier, les taux étaient à 4,40 %”. Loin de l’intimider, elle a tout de même acheté.

Pour aller plus loin : Top 8 des raisons pour lesquelles il faut acheter en 2024

Non, vraiment, pas de quoi décourager cette passionnée d’immobilier. Selon elle, même avec des taux plus élevés que d'ordinaire, il faut se rappeler qu’un “taux, ça se renégocie”. Pas d’excuse, donc. Mais pourquoi une telle assurance ? Quelle que soit la période, Allison Jungling garde la tête froide : “L’immobilier prend toujours de la valeur”.

Elle déconseille donc aux investisseurs novices de céder à la panique et surtout de se faire peur avec les chiffres : “Ne faites pas un zoom sur une période de 2 ans. Regardez plutôt la courbe de l’immobilier avec plus de recul. Sur 20 ans, elle fluctue tout le temps, mais c’est normal”.

Alors comment faire un bon investissement immobilier en 2024 ? Pour Allison, “Ce qui importe, c’est dans quel bien investir”. D’ailleurs, c’est la question la plus importante à se poser parmi toutes les autres. Elle conseille, par exemple, les passoires énergétiques qui sont de belles opportunités et d’autant plus avec une Prime Rénov toute neuve et un gouvernement français qui veut continuer d’assainir le parc immobilier de l’Hexagone. Bref, pour l’investisseuse immo, il est donc toujours temps d’investir.

Qu’en pensent les courtiers ?

Parce qu’on ne pouvait pas seulement vous partager l’avis d’une pro de l’investissement locatif, on a demandé à Charlotte, courtière chez Pretto depuis 3 ans et demi de nous éclairer sur le sujet.

Pour elle aussi, les feux sont au vert : “2024, c’est clairement une bonne année. D’ailleurs, en ce moment même, c’est LE moment pour investir pour plus d’une raison.” Et si sa réponse est plutôt tranchée, c’est parce que les opportunités sont nombreuses !

Une marge de négociation qui crée des opportunités

Charlotte le souligne : “Comme les gens ne vendent pas, il y a une vraie bulle pour acheter des biens à louer en négociant”. Oui, si Nadia se retrouve avec une propriété qui peine à trouver preneur après 6 mois sur le marché, elle sera bien plus ouverte à la négociation. Ce qui n’était pas envisageable quand les taux étaient au plus bas.

D’ailleurs, pas besoin d’investir des sommes mirobolantes. Les clients de notre experte crédit visent un certain type de bien : “Des petits investissements qui ont de bons rendements. J’ai beaucoup de clients qui investissent dans des villes avec des petites surfaces sur des biens entre 90 000€ et 120 000€, avec des rendements élevés car il y a des pénuries.” Adieu l’investissement locatif d’un 40 m² dans Paris au 10 000€ du m².

Pour aller plus loin : Où faut-il investir en dehors de Paris

Et pour investir dans l’immo, la durée d’emprunt est clairement un avantage. C’est ce que Charlotte précise : “Il ne faut pas oublier que l’investissement locatif sur 25 ans, ça reste possible, le taux est un faux problème.” Car plus on emprunte longtemps, moins la mensualité est élevée.

La bonne pratique ? “Négocier pour avoir une petite mensualité, et lorsque l’on fait racheter son crédit, on peut baisser la durée ou pas. Conserver la durée et baisser la mensualité pour faire augmenter le cash flow.” Vous savez ce qu’il vous reste à faire.

Le temps de la défiscalisation

2024 rime avec défiscalisation : “C’est le bon moment car les systèmes de location non professionnels permettent toujours de défiscaliser.” nous dit Charlotte. En effet, vous pouvez déduire l'ensemble de vos charges réelles si vous faites de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).

Alors, même si la loi Pinel tire sa révérence en décembre 2024 pour les logements neufs (rarement le meilleur investissement locatif, selon les pros en la matière), ce dispositif fiscal reste un bon moyen de rendre votre investissement locatif rentable. Et personne ne veut passer à côté d’une opportunité manquée.

Le bon moment, c’est maintenant

On le sait, la question brûle toutes les lèvres : quand est-ce le bon moment pour acheter ? Tout de suite nous dit l’experte crédit : “Il reste une fenêtre qui va durer jusqu’à juin. Pour une raison simple, il y a toute une partie du marché qui est attentiste. Parce que pendant 1 an, les médias ont répété qu’on ne pouvait plus acheter.”

Il serait donc temps d’en profiter avant que tout redémarre. “Il y a une réouverture des banques qui ouvre les possibilités. À partir du moment où les taux vont re-baisser, les prix vont ré-augmenter et où ne pourra plus autant négocier et faire de belles affaires.”

Faut-il investir en locatif avant d'acheter sa RP ?

La question est au cœur de l'éternel débat. Entre ceux qui prônent qu’il est déconseillé d’investir avant d’être propriétaire de son logement principal et ceux qui sont persuadés du contraire. Pour notre experte crédit, pas de débat, il faut éviter. Elle ajoute tout de même que “ce n’est pas l’année pour faire du locatif si on n'est pas propriétaire de sa résidence principale”.
Pourquoi ? “Parce que les banques ont moins de liquidités et vont se baser sur les résidences principales et les nouveaux clients.” Mais au-delà de ça, il y a une vraie logique mathématique : “Quand on fait un investissement locatif, la banque pondère les revenus, donc elle ne prend en charge que 70 % des loyers pour les calculs qu’elle réalise.”
Elle l’entend chaque année, “Beaucoup pensent qu’acheter un bien, sans avoir sa RP, leur permet de booster leur capacité d’emprunt. Mais c’est un mythe.”

En dépit des remous de l'année précédente, 2024 s'annonce comme une opportunité idéale pour investir dans l'immobilier, qui, ne l’oublions pas, reste un excellent moyen de bâtir son patrimoine.

Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier, mais les démarches semblent aussi déroutantes qu'un labyrinthe ? Pas d'inquiétude, nos courtiers sont là pour vous orienter et vous accompagner tout au long du processus jusqu'à la concrétisation de votre projet.