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Renégocier son taux de crédit, c’est déjà possible ?

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Catherine
Publié le 31 janv. 2024
Renégocier son taux de crédit, c’est déjà possible ?

L’année 2024 démarre sous de meilleurs auspices pour toutes celles et ceux qui envisagent d’acheter un bien. Banques plus souples sur les critères d’octroi de crédit, taux en baisse, marge de négociation des prix, c’est le bon moment de relancer son projet. Et si c’était aussi l’occasion de revoir les conditions d’un crédit signé récemment ? On fait le point.

Imaginez négocier à la baisse le taux de votre crédit immobilier et économiser 100 000 euros. Trop beau pour être vrai ? C’est pourtant le cas qui a largement tourné la semaine dernière dans les médias. Un ménage ayant signé un prêt en octobre dernier au taux de 4,9 % pour un emprunt de 700 000 euros sur 20 ans, a déjà pu renégocier. Bilan, une nouvelle offre à 3,8 % et des intérêts qui passent dès lors de 400 000 euros à 300 000 euros.

Le titre accrocheur a fait mouche et essaimé son lot d’articles. Mais en pratique, voit-on déjà des cas de ce genre côté courtiers ? “Je n'ai pas de clients cherchant à renégocier un crédit obtenu il y a très peu de temps, car on arrivait à négocier des bonnes conditions sur le marché”, nous explique Mathieu, expert crédit chez Pretto.

Néanmoins, et alors qu’on n’en est qu’au début de la baisse des taux d’intérêts, il y a fort à parier que ce genre d’opérations devrait se multiplier dans les mois à venir.

La renégo, incontournable en 2024 ?

En effet, après dix-huit mois de hausse non stop, le cours des taux immobiliers a fini par se stabiliser en fin d’année dernière. Les banques avaient déjà pris les devants, se repositionnant peu à peu sur le crédit immo à compter du mois de septembre. Et si les taux moyens actuels demeurent élevés et dépassent les 4 % pour bon nombre de dossiers (même si certains arrivent à passer entre les mailles du filet et décrochent des prêts plus avantageux), l’heure est à la baisse en ce début d’année 2024.

DuréeMeilleurs tauxTaux ordinairesTendance
10 ans3,02 %3,50 %
15 ans3,17 %3,64 %
20 ans3,33 %3,71 %
25 ans3,45 %3,83 %
Un mouvement qui ne devrait que s’accélérer au cours de l’année. Chez Pretto, on prévoit ainsi une baisse entre -1 et -1,5 point d’ici le mois de décembre. De quoi redonner un peu d’air et de capacité d’emprunt aux acquéreurs, qui ont vu leur pouvoir d’achat sérieusement grignoté ces derniers mois (avec une chute de -30 % en moyenne).

Bref, tout ça c’est une bonne nouvelle pour celles et ceux qui sont en passe de faire une demande de prêt, mais qu’en est-il des acquéreurs qui ont récemment signé leur offre ? Peuvent-ils déjà renégocier les conditions de leur contrat, et si oui, comment ?

L’art et la manière de renégocier son crédit immobilier

Première chose à savoir, il y a deux façons distinctes de renégocier son contrat de prêt :

  • renégocier son crédit avec la banque prêteuse ;
  • faire racheter son crédit par une autre banque.
Détaillons tout d’abord la renégociation avec votre banque. Vous avez signé à une époque où les taux étaient plus élevés qu’aujourd’hui et vous aimeriez pouvoir profiter de leur baisse, afin d’économiser quelques milliers d’euros d’intérêts - on vous comprend. Sachez que pour que l’opération soit intéressante, il faut que le différentiel entre les taux soit au minimum de 0,7 point.

Pour faire officiellement la demande auprès de votre banque, vous devez lui faire parvenir un courrier l’informant de votre souhait de renégocier le prêt. Attention, une banque n’est en aucun cas contrainte de renégocier un contrat de prêt.

En effet, nous avons en France une politique de "taux fixe révisable à la baisse". Une particularité qui n’est pas pour réjouir les banques, qui n’ont rien à gagner à diminuer le taux signé sur un contrat de crédit. Il faut donc l’avoir en tête afin de préparer des arguments permettant d’appuyer votre demande. A noter qu’un courtier peut vous accompagner dans cette démarche, afin de mener les négociations avec l’organisme bancaire et si besoin, aller sonder la concurrence afin de la convaincre de revoir son taux à la baisse.

Prenons un cas concret afin de mieux évaluer les économies potentielles. Imaginons un couple ayant signé un emprunt pour un montant légèrement inférieur à 310 000 euros. Ils ont pu obtenir un taux à 4,54 % sur 25 ans. X mois plus tard, baisse des taux oblige, la moyenne de ces derniers se situe à 3,7 % pour la même durée. Ils font une demande de renégociation qui, appuyée par leur courtier, aboutit. Résultat, des mensualités qui passent de 1 726 € à 1 582 € et un coût total du crédit qui s’allège de plus de 43 000 € !

Simulation avant renégociation

Le bien coûte325 000 €Mensualité estimée1 726 €
Revenus mensuels nets avant impôts5 000 €Nombre de mensualités300
Apport45 000 €Montant à emprunter309 250 €
Durée de l’emprunt25 ans(dont frais annexes)29 250 €
Taux4,54%Coût total du crédit208 550 €

Simulation après renégociation

Le bien coûte325 000 €Mensualité estimée1 582 €
Revenus mensuels nets avant impôts5 000 €Nombre de mensualités300
Apport45 000 €Montant à emprunter309 250 €
Durée de l’emprunt25 ans(dont frais annexes)29 250 €
Taux3,7 %Coût total du crédit165 350 €

(À noter que les simulations ci-dessus sont basées sur le nombre total de mensualités. Le montant des économies dépend bien entendu du moment où vous renégociez votre crédit et est donc à minorer, sauf à obtenir un taux encore plus avantageux).

Attention

Renégocier son crédit implique des frais de dossier. Selon les conditions accordées, la banque peut parfois vous en exonérer. Si elle choisit toutefois de les maintenir, sachez que ces frais représentent le plus souvent un pourcentage du capital dû (1 % la plupart du temps) ou un forfait de 150 euros.

Renégocier son taux, c’est bien. Revoir la durée du crédit, c’est mieux.

On l’a vu, renégocier son taux peut permettre de réduire ses mensualités ainsi que le montant de ses intérêts. Mais pensez aussi que vous pouvez maintenir les mensualités inchangées et écourter plutôt la durée du crédit. Là aussi, il y a de belles économies à la clé, comme le souligne Mathieu, courtier Pretto.

Plus la durée du crédit est longue, plus la négociation sera facile car on peut renégocier sur une durée plus courte avec un taux plus faible, ce qui fait augmenter le montant de l’économie.

Si on reprend le cas pratique cité plus haut, ce même couple pourrait faire passer son crédit de 25 à 22 ans. Montant économisé sur le coût total : 65 000 euros.

Le bien coûte325 000 €Mensualité estimée1 726 €
Revenus mensuels nets avant impôts5 000 €Nombre de mensualités262
Apport45 000 €Montant à emprunter309 250 €
Durée de l’emprunt22 ans(dont frais annexes)29 250 €
Taux3,7 %Coût total du crédit143 246 €

Et le rachat de crédit, comment ça se passe ?

Autre possibilité, transférer son crédit dans une autre banque, via le rachat de prêt. Dans ce cas là, et faute d’avoir obtenu une renégociation avec votre banque d’origine, vous avez la possibilité de basculer à la concurrence, qui vous offrirait des conditions plus avantageuses dans le but de gagner un(e) client(e).
Tout comme pour la renégociation du crédit avec votre banque, il convient de faire cette opération au début de votre crédit, quand vos mensualités remboursent en majorité les intérêts, afin que le gain soit plus conséquent. En revanche, il faut savoir que le rachat ne va pas sans frais.

Racheter son crédit, c’est refaire un nouveau dossier de financement, donc de nouveaux frais”, précise Mathieu, notre expert crédit. “Il faut donc que la durée de détention du crédit permette de les amortir.

Sans compter d’autres frais, comme le règlement des indemnités de remboursement anticipé (IRA) - si elles n’ont pas été négociées en amont - ou encore les frais de garantie.

Alors, renégocier maintenant ou attendre ?

La question vous titille peut-être dès à présent, à force de lire des articles alléchants sur le sujet. Mais en tant qu’acteur du marché du crédit immobilier, on préfère vous recommander d’attendre encore un peu.

En 2024, la renégociation sera incontournable, les taux ayant vocation à baisser dans les mois à venir. Mais pour que l’opération ait un réel impact sur le coût de votre crédit, il faut que le différentiel entre le taux obtenu au moment de la signature de votre prêt et les taux actuels soit important (au moins 0,7 point, on le rappelle). Or, les taux évoqués dans la presse ne sont pas vraiment représentatifs de la réalité et l’écart actuel n’est pas encore suffisant.

Renégocier vite, c’est aussi se bloquer une renégociation dans six mois avec des taux plus bas”, souligne Mathieu. Notre conseil : faire preuve d’un peu de patience, pour profiter d’une vraie baisse des taux et maximiser ses chances de faire de belles économies.

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