Tendance : le boom du prêt familial pour l'achat immobilier
Avec la flambée des taux en 2023, les Français ont vu leur capacité d'emprunt fondre comme neige au soleil. Mais pas découragés pour autant à acheter leur nid douillet, de nombreux acheteurs n'ont pas hésité à appeler leur famille à la rescousse pour avoir un petit coup de pouce financier en vue de constituer leur apport. Zoom sur une tendance de plus en plus courante.
Emprunter à ses proches, le coup de pouce pour devenir proprio
Emprunter à ses parents, c’est ce qu’à fait Sandra, 29 ans : "Ma situation est un peu particulière car j’ai voulu acheter un appartement à Toulouse avant de quitter mon CDI. Et clairement, j’étais bien loin d’avoir un apport convenable".
La jeune média planner visite plusieurs biens avant de trouver un charmant deux-pièces. Mauvaise nouvelle, il lui manque 15 000 euros d’apport pour que son dossier de prêt soit accepté. "À l’époque, j’ai clairement sous-estimé l’importance de l’apport, j’étais bien en dessous des 10 %… J’étais dépitée." À deux doigts de repousser son projet, elle reçoit le soutien de ses parents, qui lui proposent de l’aider. "Au départ, j’étais un peu sceptique, surtout vis-à-vis de mon frère. Et j’avais peur que mon taux d’endettement soit trop élevé. Finalement, j’ai accepté et c’est grâce à ça que j’ai pu devenir propriétaire".
Le taux d’endettement, c’est le pourcentage de vos revenus mensuels consacrés au remboursement de vos dettes (prêts personnels, prêts à la consommation, etc.).
Réglementé par le Haut conseil de stabilité financière, il est plafonné à 35 %, c’est-à-dire que votre mensualité de crédit immobilier ne doit pas dépasser un peu plus du tiers de vos revenus. Si votre taux d'endettement est plus élevé, la banque ne pourra pas vous financer.
D’ailleurs, le prêt familial s’adresse majoritairement à une typologie de profil emprunteur, explique Elodie Fremont, présidente de la commission statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris au magazine Challenges : "Ce sont des actes qu’on voit de plus en plus fréquemment, surtout chez les primo-accédants".
Chez Pretto, nous avons observé une hausse de 19,6 % de l'apport des primo-accédants au cours des trois dernières années. Ça en dit long sur l’augmentation de l’apport et l'accessibilité du crédit. Aujourd’hui, emprunter sans apport relève de l'exception. Les règles imposent un minimum de 10 %, mais si vous visez les meilleures conditions, c'est entre 15 et 20 % qu'il faut mettre sur la table.
Il n'est donc pas étonnant que certains primo-accédants doivent se tourner vers leur famille pour financer leur achat, à condition bien sûr d'avoir des proches en capacité de prêter de l'argent !
…encadré par quelques règles
Comme le dit l'adage, "les bons comptes font les bons amis", et cela s'applique également aux prêts familiaux. Lorsqu'un ou plusieurs membres de votre famille vous prêtent de l'argent, il n'y a pas de montant maximum. En théorie, Bernard Arnault pourrait tout à fait prêter l'intégralité de sa fortune, soit 238,5 milliards de dollars selon l'estimation du magazine Forbes en mai 2023, à un membre de sa famille.
Mais selon le Code Civil, tout prêt dépassant 1 500 euros doit être déclaré. Pourquoi ? Pour se conformer à la législation fiscale et prévenir les conflits familiaux. Il serait regrettable que l'achat de votre vie se transforme en dispute entre le fromage et le dessert... Après tout, il y a Noël pour ça !
Depuis 2020, tout prêt familial dépassant la somme de 5 000 euros nécessite une déclaration à l'administration fiscale.
Comment déclarer le prêt ?
Actes sous seing privé. L’emprunteur et le prêteur doivent établir un document écrit attestant de l'existence du prêt et précisant clairement la nature du prêt, excluant tout caractère de don. Eh oui, sinon les règles changent.
Acte authentique devant le notaire. Dans ce cas, c’est le notaire qui rédige l’acte que les deux parties signent ensuite. Cela permet d’apporter une protection juridique au prêt.
Paul-Marie Schneider, avocat associé chez Berrylaw, recommande fortement de recourir aux services d'un notaire lors de la conclusion d'un contrat de prêt. Il explique à Challenges : "On conseille d’enregistrer le contrat de prêt, quel que soit le montant prêté, ce qui lui permet de lui donner une date certaine. Cela ne coûte que 125 euros."
Que vous fassiez un acte sous seing privé ou devant le notaire, vous devez préciser le montant prêté, la durée de remboursement, les mensualités, ainsi que le taux d'intérêt. Car même si votre oncle ne vous prête que quelques deniers pour votre projet, il est en droit de fixer un taux d’intérêt.
Si c’est le cas, "le prêt doit respecter le taux d’usure entre particuliers. Aussi, le prêteur doit déclarer au fisc les intérêts qu’il a perçus et seront imposés au taux global de 30 %." explique Paul-Marie Schneider. Mais dans la majorité des prêts familiaux n’ont pas de taux d’intérêt.
Le prêt familial est pris en compte dans le calcul du taux d'endettement. Même si les fonds ne proviennent pas directement de la banque, il est considéré comme un prêt classique que vous devez rembourser. Pensez donc à le signaler à votre banque lors de vos démarches.
Il existe un cas de figure dans lequel il n’est pas pris en compte dans le calcul, comme le précise Henri, Expert crédit chez Pretto depuis 5 ans : "La seule exception pour laquelle le prêt familial n'est pas pris en compte dans le taux d'endettement, c'est lorsque l’acte de prêt stipule explicitement que le remboursement du prêt familial interviendra après le remboursement du crédit immobilier." En bref, votre généreux prêteur devra patienter jusqu'à ce que vous ayez remboursé votre emprunt bancaire avant que vous ne puissiez lui restituer les fonds qu'il vous a prêtés.
Vous avez un proche prêt à compléter votre apport pour l'achat, mais vous vous sentez déconcerté par toutes les démarches nécessaires pour obtenir le bon crédit ? Pretto est là pour vous guider dans le processus et vous permettre de devenir propriétaire en toute sérénité.
