Prêts immobiliers : les nouvelles mesures prises par le HSCF

Dans une interview accordée ce week-end au Parisien, Bruno Le Maire a une nouvelle fois fait le teasing de nouvelles mesures pour faciliter l'accès au crédit immobilier. Malheureusement, force est de constater que la nouvelle réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) organisée ce lundi n’a pas comblé nos attentes. On vous explique.

De nouvelles mesures à la marge

Annoncées dans l'interview accordée par le ministre de l'Economie et des Finances au Parisien ce week-end, les nouvelles mesures censées favoriser la relance du marché immobilier se révèlent un brin techniques, et surtout destinées à des profils bien particuliers.

Les banques peuvent désormais déroger aux directives du HCSF

Première mesure annoncée, la possibilité pour les banques de dépasser les 20% de dérogation à la sacro-sainte règles des 35% d'endettement. Elles pourront y avoir recours si elles respectent cette limite au cours des trimestres suivants. On vous a perdu ? On traduit.

Les établissements bancaires ont déjà la possibilité de dépasser les 35% d'endettement pour un certain nombre de dossiers : 20% exactement. Au sein même de cette marge, 70% doivent concerner l'achat d'une résidence principale et 30% des profils primo-accédants. Cette soupape a un objectif, pour le HCSF : que les banques puissent faire passer des projets bloqués par ce plafond censé éviter le surendettement. Dans les faits, les profils concernés par cette dérogation sont surtout ceux d'acheteurs à hauts revenus, pour qui le reste à vivre demeure confortable, même avec un taux d'endettement à 40 ou 45%.

On comprend donc que cette marge ne bénéficie pas au plus grand nombre, même si c'est une excellente nouvelle pour ceux qui pourront en profiter et voir leur projet d'achat se réaliser !

Dans son communiqué de presse, le HCSF souligne le fait que les banques ne profitent pas pleinement de cette marge (au troisième trimestre 2023, l'utilisation de cette marge de flexibilité n'a atteint que 14,3%, contre les 20% autorisés). La faute à des banques qui ne joueraient pas le jeu ? C'est un peu plus compliqué que ça. Prenons l'exemple de la BPCE. Pour respecter les 20 % sur un trimestre, elle doit également satisfaire à d'autres critères spécifiques (comme 40 % pour des résidences principales, 40 % pour des primo-accédants, etc.). Et s'assurer qu'aucune agence en région ne s'écarte de trop de cette marge...

En bref, ces contraintes poussent les banques à adopter une approche prudente, avec peu d'agences prenant des risques significatifs. Cela explique pourquoi le recours à cette marge reste limité.

Le prêt relais, exclu du calcul du taux d’endettement

Lorsque vous avez recours à un prêt relais, la banque calcule votre taux d'endettement en tenant compte du remboursement du dit prêt relais. Ce qui forcément, entame votre capacité d'emprunt. Mesure annoncée par le HCSF : l'exclusion du prêt relais dans le calcul, sous réserve que la quote-part soit inférieure ou égale à 80% de la valeur du bien en vente. C'est un peu technique, oui, mais cette mesure permet d'alléger l'endettement des ménages qui y ont recours. Une bonne nouvelle.

Modification de la durée de crédit et de différé pour les biens dans l’ancien

Coup de pouce aux amateurs de rénovation énergétique ! Dorénavant, vous pourrez bénéficier d’un prêt sur 25 ans avec 2 années supplémentaires de différé si les travaux nécessaires à la réhabilitation représentent 10 % du crédit global. Jusque là, cela ne valait que si ces travaux s’élevaient à 25 % du crédit. Un coup de pouce pour tous ceux qui s'apprêtent à acheter une passoire énergétique.

Quand est-ce que cela s’appliquera concrètement ? Ces trois ajustements techniques font l'objet d'une publication d'un arrêté par le ministre sous une semaine ou dix jours. Ils seront appliqués dès la publication.

Qu’est-ce qu’on en pense chez Pretto ?

Une fois de plus, les ajustements proposés par le HCSF sont majoritairement techniques, avec un impact que l'on anticipe limité. Le sursaut du marché viendra donc davantage de la stabilisation des taux que l'on observe d'ores et déjà que d'hypothétiques mesures de soutien. Nous nous félicitons cependant de la place donnée à la rénovation énergétique, pour laquelle nous militions de longue date.

Pierre Chapon, co-fondateur & CEO Pretto, décembre 2023.

Un automne de mesures de soutien un brin insuffisantes

On l'a dit, ces mesures font suite à d'autres, annoncées en septembre. Depuis la rentrée, Bruno Le Maire s'est lancé dans une opération “relance du marché immobilier”, après plusieurs mois de relative indifférence. Avec des effets limités jusque-là...

Parmi les propositions du ministre de l’Economie et des Finances : réintroduire un prêt intermédiaire pour soutenir les ménages. Ce système, déjà existant dans les années 1970, offrait des taux réduits de moitié par rapport au marché, avec la différence prise en charge par l'État.

Au mois d'octobre, Bruno Le Maire a également annoncé un élargissement du PTZ. En plus d’avoir été allongé jusqu’en 2027, l’intention est de rendre accessible à 6 millions de Français de ce dispositif. Mais les contours exacts de ce nouveau PTZ restent flous. Les professionnels du marché attendent avec impatience des détails concrets pour évaluer l'ampleur des changements à venir qui ne seront pas communiqués avant le printemps.

En résumé, les mesures annoncées sont une fois encore limitées. On peut toutefois se féliciter de voir les conditions d'accès s'assouplir pour certains profils. Mais il faudra encore attendre un peu pour voir la relance se profiler, grâce à la stabilisation des taux. Et d'ici là, vous connaissez votre meilleure alliée : la négociation ! C'est le moment où jamais de tenter de faire baisser les prix.