TAEG : à quoi correspond-il ?
Vous voulez contracter un crédit immobilier ? Un taux annuel effectif global (TAEG) vous sera communiqué. Mais, à quoi correspond-il…
1. Taux de crédit immobilier : vont-ils augmenter ?
Des taux stables pour la rentrée 2018
Depuis dix ans les taux d’intérêt immobiliers ont considérablement baissé et beaucoup de Français se demandent si c’est le moment d’acheter, d’autant que depuis juin, les taux atteignent de nouveau les planchers historiquement bas de l’automne 2016.
Aujourd’hui, les meilleurs profils peuvent emprunter à 1 % sur 20 ans, difficile d’imaginer qu’on puisse descendre plus bas, d’autant plus que le prêt immobilier n’est pas un produit très rentable pour les banques.
Les indices restent stables pour cette rentrée 2018, et la remontée des taux ne semble pas être pour tout de suite. Il ne reste que quelques mois aux banques pour atteindre leurs objectifs commerciaux de l’année. En effet, attirer de nouveaux clients grâce aux conditions de crédit immobilier avantageuses reste une stratégie efficace pour les banques.
De plus en se penchant sur les indices macroéconomiques, rien n’indique une hausse des taux imminente.
Les banques maintiennent leurs politiques de taux bas et misent sur la stabilité : les OAT 10 ans sont stables aux alentours de 0,70 %. Les Obligations Assimilables au Trésor ou OAT sont les emprunts émis par l’Etat sur le long terme pour se financer. L’OAT équivaut au taux rémunérateur d’un placement à moyen terme pour les banques. Si l’OAT remonte, les taux d’intérêt immobiliers feront de même et inversement s’il baisse. Par ailleurs, une surprime liée au risque est appliquée aux taux immobiliers : la dette d’un particulier étant plus risquée que celle de l’Etat.
Par ailleurs, la Banque Centrale Européenne déclare maintenir les taux directeurs à leur niveau actuel jusqu’au deuxième semestre 2019.
De son côté, le taux Euribor, qui impacte les taux révisables, ne montre pas non plus d’évolution particulière. Néanmoins, nous ne vous conseillons que des prêts à taux fixes, surtout en période de taux bas et nous intéressons donc moins à cet indice.
Les évènements macro et microéconomiques ont également un impact sur le marché du crédit immobilier (élections, géopolitique, etc.). Selon le FMI, la croissance mondiale devrait frôler les 4% cette année, et l’inflation devrait reprendre un peu de vigueur (1,9% pour les pays avancées), les banques centrales devraient donc être tentées d’augmenter leurs taux directeur. La FED a déjà commencé et la BCE devrait suivre. Cela laisse présager une augmentation future des taux de crédit immobilier, cependant impossible de savoir quand celle-ci aura effectivement lieu.
Le pouvoir d’achat immobilier en hausse
Se poser la question des taux de crédit immobilier, c’est-à-dire du bon moment pour acheter c’est aussi se poser celle de son budget immobilier. D’après une étude réalisée par BNP-Paribas Real Estate, la capacité d’acquisition des Français a augmenté de 30% entre 2007 et 2017. Cette hausse est en majeure partie tirée par la baisse des taux immobilier.
Si vous cherchez à faire une plus-value sur votre résidence principale, l’évolution des prix de l’immobilier est bien sûr un indicateur à suivre. En tout cas, il serait dommage de ne pas profiter du coût faible du crédit, les taux ne vont pas rester à ces planchers record.
2. Comment décrocher les meilleurs taux bancaires ?
Le taux de prêt immobilier peut varier du simple au double d’une banque à l’autre. Comment expliquer que les banques fassent des propositions aussi différentes ?
Tout d’abord, sachez que le crédit immobilier est un produit peu rentable pour les banques. Pour elles, c’est un moyen d’attirer de nouveaux clients et de les fidéliser. En moyenne, un crédit dure 7 ans en France, durée pendant laquelle vous souscrivez souvent à d’autres produits distribués par les banques (compte courant ou produits d’épargne par exemple). Les taux sont donc adaptés et ajustés en fonction de cette stratégie d’acquisition.
On a rarement le meilleur taux du premier coup
Peu importe votre banque actuelle, le talent ou la bienveillance de votre conseiller : il y a de très grandes chances que le taux offert par votre banque ne soit pas le plus attractif que vous pourrez trouver. Pour trouver les meilleurs taux, vous devez comparer plusieurs propositions bancaires et faire jouer la concurrence. Armez-vous de patience donc, ou déléguez cette tâche fastidieuse à un courtier dont c’est le métier.
Pretto vous propose de simuler en cinq minutes votre prêt immobilier. Nous avons pour cela conçu un simulateur de prêt immobilier facile d’utilisation. Vous n’aurez qu’à répondre à quelques questions pour découvrir les taux immobiliers et les conditions que nous pouvons obtenir pour votre projet.
Si une offre vous plaît, il vous suffit de vous inscrire et de prendre rendez vous avec un expert crédit Pretto pour en discuter.
Bon plan Pretto
Laissez votre conseiller Pretto négocier avec votre banque, vous serez gagnant puisqu’il :
1. Bénéficie de grilles de taux préférentiels en tant que grossiste du crédit
2. A plus de pouvoir de négociation, le marché est moins opaque pour lui et il connaît bien ses interlocuteurs
3. Négocie les frais de dossier en échange du travail d’analyse financière qu’il fait à la place du conseiller bancaire
Les taux varient également en fonction de votre situation personnelle et du type de projet que vous souhaitez réaliser. Plus vos revenus sont élevés, plus le taux immobilier est faible. Enfin, la durée impacte elle aussi les taux proposés par les banques, car plus elle augmente, plus le taux est élevé.
Rien d’anormal donc à ce que vous ayez du mal à vous y retrouver : beaucoup de facteurs impactent le taux d’un prêt immobilier, d’autant plus que les taux évoluent constamment.
3. Il n’y a pas que le taux qui compte
Que vous en soyez au stade de la recherche ou que vous ayez déjà obtenu une proposition de crédit immobilier, se faire une idée du bon taux d’emprunt n’est pas évident. Entre les sites qui affichent des taux d’intérêt racoleurs et les banques qui s’évertuent à maintenir une certaine opacité, difficile de comparer les taux et de savoir combien vous pouvez négocier.
Pour comprendre et comparer les taux immobilier, il faut d’abord se pencher sur les différents éléments qui les composent.
- Le taux nominal : c’est le taux d’intérêt du crédit. C’est de ce taux qu’on parlera en premier
- Le taux d’assurance emprunteur : vous ne le connaissez définitivement qu’après avoir rempli le questionnaire de l’assurance, mais pouvez en avoir une première estimation au moment de l’accord de principe
- Les frais de dossier : bonne nouvelle, chez Pretto nous les négocions auprès des banques
- Les frais de courtage si vous passez par un courtier payant (Pretto est gratuit)
- Les frais de garantie
- Les frais de gestion de compte : en changeant de banque, vérifiez que les conditions tarifaires vous conviennent 🙂
- La souscription de parts sociales dans certains cas, comme la Caisse d’Epargne ou la BRED.
Tous ces coûts sont combinés dans le TAEG (taux annuel effectif global). C’est le meilleur indicateur du coût global d’un crédit immobilier. Le TAEG vous permet donc de comparer deux offres concurrentes facilement – à condition qu’elles soient sur la même durée.
Ensuite, pour bien choisir votre crédit, réfléchissez au futur. Envisagez-vous de faire un investissement locatif ? Avez-vous des chances d’être muté ou de déménager ? Voulez-vous fonder une famille ?
En plus des conditions tarifaires adossées au crédit, certaines flexibilités peuvent vous intéresser car vous aurez plus de marge de manoeuvre. La modulation d’échéance vous permet par exemple de réduire ou d’augmenter vos mensualités de crédit au besoin. Les conditions sont également détaillées dans les résultat de votre simulation de prêt immobilier.
De la recherche du bien au crédit
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