1. Accueil
  2. Prêt immobilier
  3. Conditions de prêt immobilier
  4. Expatrié, non résident français : comment obtenir un prêt immobilier ?
  1. Accueil
  2. Prêt immobilier
  3. Conditions de prêt immobilier
  4. Expatrié, non résident français : comment obtenir un prêt immobilier ?
Expatrié, non résident français : comment obtenir un prêt immobilier ?
Vous souhaitez demander un prêt immobilier
seul
.
Vous achetez
votre résidence principale
dans la commune de
Paris
.
  • Simulation gratuite
  • Sans inscription ni engagement
  • Résultat en 3 min

Le meilleur taux de crédit immobilier

Accompagné et conseillé par nos experts

Le résultat de votre simulation sans inscription

Vous êtes un expatrié à Singapour et souhaitez acquérir une résidence secondaire à Paris ? Ou vous êtes un non-résident français installé à Londres à la recherche d’un investissement locatif en province ? Ou plus généralement un Français installé à l’étranger voulant acheter un bien immobilier en France ? Cet article est fait pour vous !

L’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif en France en tant que non-résident, sous contrat local ou d’expatriation, est un chemin semé d’embûches.

A plusieurs milliers de kilomètres de la France, même votre banquier favori ne sera pas toujours en mesure de vous financer. « Loin des yeux, loin du cœur » ? Mais rassurez vous, nous sommes là pour vous aider.

En effet, les banques acceptent moins de faire des crédits immobilier pour des expatriés que pour des résidents français. Mais difficile, ne veut pas dire impossible !

Non résident : pourquoi les banques ne vous accueillent pas à bras ouverts ?

La priorité est d’analyser la solvabilité de votre projet. Pour ce faire, commencez à estimer s’il est réellement envisageable pour vous d’emprunter le capital qu’il faut pour acheter le bien immobilier qui vous intéresse. Renseignez-vous sur les conditions relatives à l’octroi de prêt pour les personnes non-résidentes. Les banques sont assez hésitantes par rapport à ce genre de projet.

Votre profil est considéré comme plus risqué par les banques

Octroyer un crédit immobilier à une personne dont le lieu de résidence n’est pas en France est assez compliqué en termes de procédures pour les entreprises financières françaises... Notamment pour le suivi du prêt et des remboursements : votre banquier va devoir faire plus d’efforts pour traiter votre dossier.

Les frais de communication peuvent être plus importants, car l’éloignement impacte. Il faut également tenir compte du décalage horaire qui rend les choses encore plus complexes. La plus grande peur pour votre banquier sera notamment liée au risque de non-paiement et la difficulté d’accéder à vos revenus et autre comptes en cas de besoin.

Pour gérer plus facilement votre dossier de prêt immobilier de non-résidents, nous vous recommandons de passer par la case courtier immobilier. En tant que professionnel du crédit, il sait que les banques ont des attentes spécifiques pour votre dossier, et il saura le mettre en valeur. Chez Pretto, nos Experts crédit ont l’habitude de traiter des projets de personnes expatriées ou non résidentes en France.

De la recherche du bien au crédit
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !
cover Pretto

Le pays d’expatriation conditionne votre accès au prêt immobilier

Les conditions d’octroi de crédit immobilier dépendent du pays de résidence du demandeur. Par exemple, un accord spécial, nommé FATCA ou Foreign Account Tax Compliance Acta, a été signé entre les États-Unis et la France pour faciliter les échanges de renseignements bancaires et fiscaux entre les deux pays. Ce contrat a pour but d’éviter les fraudes fiscales au niveau mondial.

Toutefois, il exige aux institutions financières françaises de transmettre les données bancaires des « US Person » qui possèdent un compte de plus de 500 000 dollars au gouvernement américain. Les banques ne sont donc pas si intéressées à recruter ce type de profil.

Les investisseurs qui vivent également dans un des paradis fiscaux ne sont pas éligibles, car il est difficile pour les banques de connaître réellement les informations bancaires de la personne qui souhaite avoir le crédit, ou encore la source véritable de ses revenus.

Par ailleurs, certains pays, traversant une crise géopolitique par exemple, peuvent être temporairement exclus par les banques. C’est notamment le cas pour se prémunir contre le blanchiment d’argent. Voici la liste des pays considérés à risque :

  • Afghanistan
  • Biélorussie
  • Birmanie / Myanmar
  • Corée du Nord
  • Érythrée
  • Irak
  • Iran
  • Libye
  • Pakistan
  • Somalie
  • Soudan
  • Soudan du Sud
  • Syrie
  • Ukraine
  • Venezuela
  • Yémen

Votre dossier de prêt est compliqué à monter

Le financement pour la clientèle non résidente est une vraie spécialisation pour les banques, il ne s’agit pas d’un dossier « classique ». Les documents qui constituent le dossier d’un non-résident ne sont ainsi pas les mêmes que pour les résidents.

Par exemple, dans beaucoup de pays du monde, l’impôt est prélevé à la source. Les banques doivent donc analyser le tax-return en plus de vos fiches de paye (document pour le rappel des impôts payés par la personne durant l’année).

Exemple
Vous êtes expatrié à Londres depuis un certain temps, votre impôt est prélevé à la source. Le montant de votre impôt est calculé sur vos revenus avec un système s’appelant le PAYE pour « Pay as you earn ».

De plus, pour analyser votre dossier et vous accorder un prêt, les banques sont regardantes sur le type de contrat de travail et l’entreprise dans laquelle vous travaillez. En fonction de ces derniers, les banques peuvent être rassurées, car les contrôles seront plus ou moins faciles.

  • Si vous avez un contrat français mais détaché à l’étranger, vous êtes considéré comme un résident et vous n’aurez aucun mal à emprunter.
  • Si vous avez un contrat local : les banques seront vigilantes à l’entreprise.

Dans tous les cas, la banque exige que vos documents soient traduits (en français, parfois elles acceptent l’anglais). Bien souvent vous devrez vous-même trouver un traducteur. Quelques fois, elle pourra les faire traduire, mais exigera des frais supplémentaires.

Et si vous êtes travailleur frontalier ?

Pour les Français qui souhaitent habiter en France, mais qui travaillent dans les pays limitrophes, la procédure de demande de prêt immobilier peut s’avérer compliquée, car, la rémunération n’est pas forcément en Euros. Les modalités des contrats de travail, ou les procédés de prélèvement fiscal peuvent être différents qu’en France.

Pour les banques françaises, se charger de ces dossiers de demande de prêts peut être délicat. Ainsi, il est recommandé de se rapprocher des établissements financiers situés à la frontière. Ils ont plus d’expérience dans le traitement des demandes de crédit de ce type.

Les conditions des banques pour votre emprunt en tant que non-résident ou expatrié sont plus contraignantes

Pour mettre toutes les chances de votre côté, avant tout, il est essentiel de vous informer sur tous les impératifs exigés par les banques concernant votre cas dans le cadre d’un emprunt immobilier. Cela vous fera gagner du temps avant de vous rapprocher directement de l’établissement bancaire de votre choix.

Il faut comprendre que les banques ne gagnent pas beaucoup sur les produits de crédit. Avec les contraintes relatives à votre éloignement en tant que non-résident, ils sont encore plus frileux à l’idée de vous octroyer un prêt immobilier.

C’est pourquoi votre banquier vous demandera d’accepter certaines conditions ou de fournir des dossiers supplémentaires pour se sécuriser au maximum.

La banque va étudier votre projet immobilier

Si votre emprunt est effectué dans le but d’acquérir votre résidence principale, faire votre demande de prêt immobilier sera encore plus difficile. Il serait sûrement plus judicieux d’attendre que vous soyez officiellement résident en France et que vous y versiez vos impôts.

En effet, généralement, les non-résidents acquièrent une résidence secondaire ou effectuent un investissement locatif.

Malgré tout, ne soyez pas découragé, même si la procédure est lourde et incertaine, après une bonne préparation, il est tout de même possible pour vous d’obtenir votre crédit immobilier.

Vous devez présenter un apport plus important que pour un profil classique

Comme nous l’avons écrit, les banques vont probablement demander à leur client non-résident de répondre à de nombreuses conditions. L’une de ces exigences est, entre autres, de remettre un apport évalué entre 10 % à 20 % de la valeur du bien, en plus de couvrir les frais annexes (frais de notaire et de garantie), évalués à un peu moins de 10 % du prix du bien.

D’autres contreparties vont vous être demandées par la banque.

Exemple

En plus d’un apport plus important, la banque demande généralement aux non-résidents d’épargner sur un produit financier de la banque comme par exemple une assurance vie, livret d’épargne etc.

La banque va ainsi souvent demander un placement correspondant à 10 % du prix du bien.

La garantie

Avant de signer votre prêt immobilier, la banque demande une garantie en cas de litige de remboursement du crédit immobilier. La garantie permet le remboursement de l’emprunt en cas de défaut de remboursement, en dehors des clauses couvertes par l’assurance emprunteur.

Pour les non-résidents, comme pour tout prêt immobilier, la banque se tourne vers un organisme de caution.

Dans certains cas, elles peuvent demander une garantie réelle. C’est une garantie prise directement sur le bien immobilier. C’est-à-dire soit la souscription à une inscription de privilège prêteur de deniers (IPPD) soit une hypothèque conventionnelle.

  • L’IPPD est une garantie pour la banque en cas de non-remboursement, elle vendra votre bien aux enchères afin d’être remboursée. Elle coûte entre 0,7 et 0,8 % du capital. Elle est valable uniquement sur des biens anciens.

  • L’hypothèque ressemble à l’IPPD. Elle est valable sur l’achat de biens neufs, l’achat en VEFA, la construction. Contrairement au privilège prêteur de deniers, l’hypothèque coûte plus.

La banque étudie votre profil dans son ensemble

Les critères généraux d’emprunt demeurent obligatoires pour vous. Par exemple, le taux d’endettement ne doit pas excéder les 35 % de vos revenus. Pour les non-résidents, les banques vont ainsi respecter strictement ce taux d’endettement, alors que les hauts revenus résidents peuvent parfois aller au-delà.

Pour aller plus loin : Simulez votre taux d'endettement

À part cela, le banquier va évaluer de fond en comble votre profil : votre situation personnelle, vos comptes, mais aussi vos conditions personnelles. Pour comprendre votre cas avec plus de profondeur, il s’informera également sur l’entreprise qui vous emploie.

S’il s’agit d’une entreprise française, vos chances d’obtenir votre prêt immobilier augmenteront, car la banque entendra que vous aurez certainement la possibilité de revenir en France à l’avenir. Travailler dans une entreprise locale dans votre pays de résidence, par contre, rendra votre dossier plus difficile à traiter.

En ce qui concerne les expatriés en Chine et au Japon, par exemple, il va falloir traduire tous les documents à fournir en français. Cette tâche risque d’être contraignante et de vous coûter cher. Il serait ainsi judicieux de prendre de l’avance sur la constitution de votre dossier.

Pour rassurer au maximum la banque, les relevés de comptes bancaires à fournir par les non-résidents correspondront certainement à une durée de plus d’un an.

Alors que pour un dossier « classique », il ne sera demandé que ceux des trois derniers mois. Même si vos revenus ne sont pas en Euro, il est important pour votre banquier de pouvoir retracer vos entrées d’argent -toutes vos rentrées d’argent. Sont-elles stables et régulières ?

Pour les expatriés basés en Irlande, à Jersey, et qui ont leurs comptes bancaires là-bas, prévoyez déjà les va-et-vient en France. En effet, ce pays aux conditions fiscales très avantageuses va provoquer l’appréhension de la banque. Les banques demandent souvent des rendez-vous en physique en contre-partie.

Que se passe-t-il si vous souhaitez faire un investissement locatif ?

Votre projet immobilier se concrétise, une banque française vous accorde un crédit immobilier, vous souhaitez connaître les avantages que vous pouvez avoir en investissant en France ? Nous allons vous aider.

Vous allez devenir propriétaire en France, et donc allez payer des impôts fonciers. Depuis 1993, il existe un dispositif de levier de défiscalisation. En achetant un bien ancien et en le rénovant dans un objectif de location, vous créez ce qu’on appelle des charges foncières. Déduisez celles-ci des revenus locatifs, vous obtenez un déficit foncier.

Le déficit foncier est déductible des revenus locatifs imposables à hauteur de 10 700 €.

Trois conditions sont à remplir si vous souhaitez bénéficier de cet avantage :

  • Acheter un bien ancien.

  • Réaliser des rénovations pour un montant supérieur au loyer perçu sur une année.

  • Mettre le bien en location plus de trois années consécutives.

Vous souhaitez acheter un appartement dans une grande ville française afin de le louer. Vous préférez le meubler vous-même, vous allez donc être considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut peut vous offrir de nombreux avantages fiscaux. En effet, vous pouvez réduire vos impôts en déduisant de vos revenus locatifs :
  • Les frais d’entretien, les réparations et la gestion de votre bien.

  • Vos impôts : cotisations sociales, CET et taxe foncière.

  • Vos intérêts d’emprunt.

  • L’amortissement de votre bien immobilier sur 30 ans et celle de vos meubles sur 15 ans. Votre investissement vous permettra de percevoir des revenus locatifs sans payer d’impôts pendant plusieurs années consécutives.

A retenir
  • En conclusion, vouloir acquérir une résidence secondaire en France en tant que non-résident est une démarche très complexe si vous avez besoin d’un prêt immobilier pour concrétiser votre projet.

  • Obtenir votre prêt immobilier expatrié dépend énormément de votre pays d’accueil.

  • Si vous êtes éligible au crédit immobilier, la banque vous demandera, généralement beaucoup plus de documents pour se rassurer de votre solvabilité.

  • Si vous souhaitez souscrire un prêt immobilier en tant que non-résidents, préparez-vous à remettre un apport personnel de 25 à 30 % et prendre en charge les frais de 10 % environ.

  • La préparation est impérative pour mettre les chances de votre côté. Même s’il faut prendre beaucoup plus de temps, faites mûrir votre projet.

  • N’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier pour vous aider à obtenir votre prêt. Ils ont l’habitude de traiter des dossiers de ce type et sauront comment le mettre en valeur.

Questions - Réponses

Est-il possible de faire un prêt immobilier en France quand on est expatrié ?

Recourir à un prêt immobilier en tant que non-résident est envisageable malgré les nombreuses difficultés à prendre en compte. Tout dépend notamment de votre pays de résidence. Il est important de s’informer sur les exigences des banques sur votre cas personnel.

Comment optimiser mon dossier en tant que non-résident ou expatrié ?

Pour faciliter vos démarches d’obtention de crédit immobilier en tant que non-résident, il est recommandé de faire appel à un courtier immobilier. Avoir un professionnel pour vous aider dans la constitution de votre dossier, pour vous orienter et vous aider dans les négociations avec la banque est indispensable.

Partagez l'article
avatar
Manager commercial
Vous avez une question sur cet article ?
Envoyez nous un message.
Poser une question
Sur le même sujet