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Obtenir un prêt immobilier avec un SMIC, c’est possible ?

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Charlotte Papin
Publié le 29 janv. 2024
Obtenir un prêt immobilier avec un SMIC, c’est possible ?
Alors que certains articles peuvent laisser penser qu'il faut être riche pour devenir propriétaire (ou du moins qu’un salaire d'au moins 3 700€ par mois est requis), une question subsiste : peut-on décrocher un prêt immobilier avec un CDI au SMIC de nos jours ? Pretto démystifie la question pour vous.

Il y a des clichés qui ont la vie dure. Non, pour devenir propriétaire il n'est pas nécessaire d'être riche. D’ailleurs, à partir de quel montant est-on considéré comme tel en France ? Selon Louis Maurin, fondateur et directeur de l’Observatoire des inégalités, une personne riche gagne 3 762 € nets par mois, après prélèvement à la source. Il est vrai que cela fait une sacré différence avec les 1 398,69 € nets du SMIC - pour salaire minimum interprofessionnel de croissance (en janvier 2024).

Combien de salariés sont au SMIC en France ?
Selon le dernier rapport du groupe d'experts sur le SMIC présidé par l'économiste Gilbert Cette publié en novembre 2023, le nombre de personnes concernés par la revalorisation du SMIC a atteint un niveau historique en janvier 2023, avec 17,3 % des salariés du privé, soit 3,1 millions de personnes. Et sur ces 3,1 millions, 57,3 % sont des femmes, alors même qu'elles représentent moins de la moitié des salariés.

Acheter oui, mais il y a des règles à suivre !

Respecter le taux d’endettement

Depuis janvier 2021, le taux d'endettement maximal est fixé à 35 %. En d'autres termes, le montant de votre mensualité de prêt ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Mais qu'en est-il du montant maximal que vous pouvez rembourser ?
  • Pour une personne percevant 1 398,69 € nets, cela équivaut à 489,54 € par mois,

  • Pour un couple gagnant deux SMIC, soit 2 797,38 € nets, le montant maximum de remboursement autorisé atteint 979 € par mois.

La banque a fixé ce taux pour s'assurer que vous avez les ressources nécessaires pour couvrir vos besoins et rembourser votre crédit. En bref, elle veut être sûre de récupérer la somme qu’elle vous a prêté.

Conseil de Flavien, Expert crédit chez Pretto : En plus de votre taux d'endettement, vous devez faire attention à votre capacité d'emprunt (oui les deux sont liés).

Pour ça, il est essentiel de "se renseigner auprès d'un courtier sur sa capacité d'emprunt et les optimisations possible du dossier et notamment sur la prise en compte des revenus en fonction des profils. Une étude bancaire peut parfois être peu représentative de ce qu'il est réellement possible de faire sur le marché."

Avoir un apport minimum de 10 %

Peu importe le montant que vous envisagez d'emprunter ou la durée de votre prêt, les banques exigent généralement un apport initial de 10 % de la valeur du bien que vous souhaitez acquérir. Pourquoi ? Ces 10 % couvrent les frais de garantie et les frais de notaire.
Cet apport, c’est aussi une preuve pour votre banquier de votre capacité à épargner de manière disciplinée !

Conseil de Flavien, Expert crédit chez Pretto : L'apport c'est important et conseillé. Mais il faut aussi garder de l'épargne. “Avoir de l'apport est un plus mais avoir de l'épargne est au fond le plus important."

Pourquoi ? "Un jeune primo-accédant (celui qui emprunte pour la première fois, ndlr) pourra "facilement" trouver un financement sans apport CAR il a de l'épargne de sécurité appelé "épargne résiduelle". Dans ce type de cas, une donation de la famille peut être un plus !”

Le saviez-vous ?

Il était autrefois possible d’emprunter sans apport (emprunt à 110 %) ! Bon, pas dans toutes les situations mais c’était tout de même envisageable, à une époque où les taux étaient très bas. Ainsi la banque prêtait la totalité du montant du bien ainsi que les frais associés (10 % pour les frais de garantie et de notaire).

Dorénavant, ces cas sont devenus extrêmement rares. Ce qu’il faut comprendre, c’est qu’à chaque prêt, la banque doit mettre de l’argent de côté - c’est ce qu’on appelle les “provisions”. Or, pour un prêt sans apport, elle doit mettre une somme plus importante de côté, ce qui en l’état actuel des choses n’a rien de motivant pour elle.

Si les prêts sans apport ont quasiment disparu, il est en revanche possible d’obtenir un crédit avec un montant d’apport très bas, mais à condition d’avoir un très beau profil.

Surveiller votre reste à vivre

Le reste à vivre, c'est ce qui vous reste après avoir réglé toutes vos charges. A ce jour, il n'existe pas de montant officiel minimal pour le reste à vivre, mais on peut établir une moyenne. En général, le reste à vivre varie entre 700 et 1 000 € pour une personne seule, et entre 1 200 € et 1 500 € pour un couple. Si vous avez un enfant, le reste à vivre devrait se situer entre 300 € et 500 € par enfant à charge. A savoir :
  • Famille monoparentale : entre 1 000 et 1 500 €

  • Un couple avec un enfant : entre 1 500 et 2 000 €

  • Un couple avec deux enfants : 1 800 et 2 500 €

Combien peut-on emprunter quand on gagne le SMIC ?

Les finances, c'est le nerf de la guerre ! Et lorsqu'il s'agit d'un prêt immobilier lorsqu'on est en CDI au SMIC, il vaut mieux avoir une idée précise de la somme que vous pouvez emprunter. En fin de compte, tout dépend si vous achetez seul.e ou à deux et du montant de votre apport. Si vous empruntez :

  • Seul(e), avec une mensualité maximale de 490 €, vous pourrez emprunter 90 730 €

  • A deux, avec une mensualité maximale de 979 €, vous pourrez emprunter 181 275 €

Calculs effectués sur la base d'un crédit sur 25 ans, selon les taux de février 2024 fixés à 4,22 % pour les profils percevant entre 0 et 40 000 euros annuels nets avant impôts, hors assurance.

Forcément, cette capacité d’emprunt varie beaucoup selon la région dans laquelle vous résidez. En région parisienne, vous n’aurez accès qu’à de petites surfaces (sauf à explorer d’autres options comme le leasing immobilier ou le co-investissement). Dans des régions où les prix au mètre carré sont plus abordables (comme dans de nombreuses villes situées à moins de 2h de Paris) en revanche, votre pouvoir d’achat s’en verra amélioré.
Vous aimeriez obtenir une estimation plus personnalisée en fonction de votre situation ? Le simulateur Pretto vous offre la possibilité d'obtenir une évaluation précise adaptée à vos revenus. Et en plus, il est gratuit !

Les aides de l’État pour vous aider à devenir propriétaire

L'État a mis en place depuis plusieurs années plusieurs dispositifs pour encourager l'accession à la propriété des ménages aux revenus plus modestes. Certains d'entre eux ont même été renforcés en réponse à la crise immobilière que le milieu a traversée l'année dernière. Quelles sont ces aides ?
  • Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le  prêt à taux zéro (PTZ) , c’est un  prêt sans intérêt soumis à des plafonds réglementaires. C’est une option très avantageuse pour concrétiser votre projet immobilier. Bien sûr il est soumis à conditions. D’ailleurs, il doit être demandé en complément d’un autre prêt. Cela peut-être un prêt classique, un prêt conventionné (PC), un prêt d’accession sociale (PAS) ou encore un prêt accession d’Action Logement.

  • Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le prêt accession sociale est une solution idéale pour celles et ceux qui achètent pour la première fois. Pourquoi ? Il propose un taux d’intérêt avantageux pour les personnes qui achètent leur résidence principale. Il s'obtient auprès d'établissements financiers ayant établi une convention avec l'État.

  • Le prêt conventionné (PC)

Ce prêt subventionné est accessible sans exigence de conditions de ressources. Il a pour but de rendre l'accession à la propriété possible pour tous. Que vous envisagiez d'acquérir un logement neuf, ancien, avec ou sans travaux, voire même de construire, il offre des taux d'intérêt plafonnés.

Bon à savoir

Il se pourrait bien que votre entreprise puisse vous aider à acheter, notamment grâce au 1 % patronal. Qu'est-ce que c'est ? Il s’agit d’ un dispositif d'aide au logement qui soutient les salariés des entreprises ayant versé leur Participation des Employeurs à l'Effort de Construction (PEEC). Toutes les entreprises ne cotisent pas à ce fonds mais si tel est le cas, des fonds peuvent vous être prêtés avec des taux très attractifs. Renseignez-vous auprès de votre employeur pour savoir si vous pouvez bénéficier de cet avantage.

Conseils d'un Expert crédit

Chez Pretto, on aime que vous soyez le plus outillé possible dans votre projet. Voilà pourquoi notre Expert crédit Flavien partage quelques astuces pour maximiser votre profil :

  • Préparez votre projet au moins 3 mois avant de faire appel à un courtier ou de contacter une banque,
  • Préparez votre gestion de compte : “On le sait une banque demandera systématiquement les 3 derniers relevés de compte glissant donc : pas de découvert, pas de commission d'intervention, pas d'impayé ou de saisie”. En bref, on soigne son compte en banque !
  • Montrez que vous savez gérer votre argent. Comment ? “En réalisant des placements d'épargne réguliers par des virements programmés. Mon conseil : faire travailler différents placements plaît aux banques ! Car pour elles, de l'argent sur un compte courant ce n'est pas de l'épargne mais de la mauvaise gestion…” A bon entendeur.
  • Attention aux prêts à la consommation. “La hantise d'une banque est de prêter à une personne additionnant les prêts conso. Un prêt auto ok, un prêt étudiant ok, mais avec un prêt conso vous compliquez votre capacité d'emprunt mais surtout votre crédibilité”.
En bref, des solutions existent pour concrétiser votre passage de locataire à propriétaire, même avec un salaire au SMIC ! Si l'idée de vous lancer seul(e) dans cette aventure vous rend un peu fébrile, faites appel à un courtier. Il vous assistera dans l'optimisation de votre dossier et vous accompagnera tout au long du processus jusqu'à la signature de votre bien en toute sérénité.
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