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Taux immo, c'était mieux avant ? Acceptation, adaptabilité et résilience

Taux du marché observés par Pretto, mis à jour le 27 février 2024.

2023 a connu une hausse des taux fulgurante jusqu’à atteindre les 4,5 %. Une situation inédite après les taux à 1 %. Faut-il redouter ces nouveaux chiffres ou allons-nous devoir nous y habituer ? Quelles sont les prévisions du marché immobilier pour 2024 ? Et comment bien appréhender ces évolutions pour devenir propriétaire malgré tout ?

Taux à 4 % et inflation : le marché immobilier en chute libre

Hausse des taux, inflation, guerres… Depuis plusieurs mois, c’est un florilège de mauvaises nouvelles qui tournent en boucle dans les médias. De quoi donner de l’eau au moulin de Michel de la compta qui ne se gêne pas pour répéter à tout bout de champ “ah, c’était mieux avant”.

Et effectivement, concernant l’accès à la propriété, on ne peut pas trop le contredire. La production de nouveaux crédits s’est effondrée entre 2022 et 2023 passant de 19 milliards d’euros en juin 2022, à 11,1 milliards un an plus tard. Une chute (libre) de 41 %.

En cause ? L’inflation galopante et la hausse des taux qui plombent la capacité d’emprunt des acheteurs français. Fin novembre 2023, l'inflation était de 3.5 % par rapport à novembre 2022.
En réponse à cette inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a durci sa politique monétaire en rehaussant ses taux directeurs. Le taux de refinancement (taux auquel les banques et les institutions financières empruntent à la BCE) est ainsi passé à 4,25 %. Une hausse que les banques ont répercuté elles-mêmes sur leurs taux d’emprunt. En décembre 2023, les taux moyens des crédits ont atteint 4,21 % sur 15 ans, 4,35 % sur 20 ans et 4,47 % sur 25 ans. Contre respectivement 1,42 %, 1,54 % et 1,68 % en juin 2022.

Les emprunteurs sont les premiers pénalisés par la situation : avec des taux passant de 1 % à 4,5 % en moins de deux ans, ils ont perdu presque 30 % de capacité d'emprunt.

Exemple :
Concrètement ça change quoi ? Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, il faudrait que l’emprunteur gagne 25 % de plus pour compenser la hausse des mensualités. Bonne chance pour espérer obtenir une telle augmentation de la part de votre patron…

Bref, un tableau assez pessimiste qui donne un peu raison à Michel…

Hausse des taux : un simple retour à la normale ?

Mais comme on ne veut pas vivre dans un monde où Michel a raison, on a une autre proposition : et si la hausse des taux n’était qu’un retour à la normale ?

C’est en tout cas ce que laisse penser la Banque Centrale Européenne, qui parle d’une phase de normalisation :

“Nous revenons à un niveau observé régulièrement avant 2015, on a quitté l’exubérance des dernières années, nous sommes dans une phase de normalisation et ne sommes pas préoccupés”, François Mouriaux, Directeur des statistiques monétaires et financières de la Banque Centrale Européenne.

Même constat du côté de Bercy, qui considère que l’immobilier a quitté une période exceptionnelle d’activité pour revenir à un niveau plus normal. Malgré la hausse des taux et la baisse de production des crédits, la situation ne serait donc pas alarmante.
C’est ce que laisse penser la Directrice générale de la Fédération Bancaire Française, Maya Atig, qui rappelle que le volume global de production de crédits immobiliers (15 milliards d’euros en avril 2023 VS 25 milliards d’euros en avril 2022) retrouve les montants de 2016. Des montants qui restent par ailleurs toujours supérieurs à ceux de nos voisins européens (9 milliards d’euros en mai 2023 pour l’Allemagne, par exemple).

Force est de constater que l’époque bénie des taux à 1 % ne pouvait malheureusement pas durer. Cette situation exceptionnelle (“exubérante” si l’on reprend le terme de la BCE) qu’on avait prise pour acquise, est donc bien derrière nous.

À ce jour, la barre des 4 % pour le crédit immobilier a été franchie. Heureusement, les prévisions pour 2024 semblent plus optimistes. Même si de nombreux paramètres influencent le marché de l’immobilier, nous entrons à présent dans une phase de stabilisation.

Malgré une baisse probable dans les mois à venir, les taux resteront néanmoins plus élevés que par le passé. Il nous faut accepter que nous sommes entrés dans une nouvelle ère où les standards ne sont plus les mêmes.

Mais comment faire le deuil des taux bas et mener son projet immobilier malgré tout ?

Comment acheter malgré des taux élevés ? Nos conseils

Avant de rentrer dans les conseils pratiques (on y vient, rassurez-vous), nous tenions à rappeler un élément indispensable : l’immobilier ne s’observe pas sur quelques années seulement.

Investir dans la pierre, c’est s’engager sur le long terme, sur 10, 15 ou 20 ans. Cela nécessite de dézoomer un peu d’une situation à l’instant T pour se projeter dans l’avenir. Et se rappeler pourquoi on fait un tel placement : sécuriser son avenir, assurer sa retraite, construire un patrimoine pour sa famille...

On parle par ailleurs souvent de la hausse des taux, moins de celle des loyers, qui est pourtant bien réelle avec l’inflation (à bon entendeur).

Ne pas s’accrocher au passé

Évitez d’écouter Michel et de ressasser indéfiniment le passé. Rien ne sert de vous flageller parce que vous n’avez pas acheté cette petite maison en Bourgogne en 2019 quand les taux étaient encore à 1,2 %. Ce qui est fait est fait. Vous ne pouvez pas revenir en arrière. Demandez-vous surtout ce que vous voulez faire maintenant.

D’ailleurs, les politiques réfléchissent continuellement à des mesures d’assouplissement d’accès au crédit pour accompagner les acheteurs dans ces évolutions. Ils espèrent également une baisse des prix de l’immobilier pour compenser la perte de pouvoir d’achat des emprunteurs. Cette baisse est déjà observable dans les grandes villes. À Lyon, Bordeaux et Nantes, les prix ont respectivement reculé de 8,4 %, 7,3 % et 3,3 % entre le 1er août 2022 et le 1er août 2023. De quoi redonner un peu d’espoir aux futurs acheteurs.

Bref, ce qui est vrai aujourd’hui, ne le sera donc peut-être pas demain. Tout est en mouvement.

Faire preuve d’adaptabilité

Qui dit nouvelle situation, dit nouveaux comportements. C’est contre-productif de rester buté sur d’anciennes positions, il faut s’adapter. À commencer par votre projet d’achat si vous êtes décidé à acheter en 2024 et que votre capacité d’emprunt s’est réduite à cause de la hausse des taux.

Pourquoi ne pas envisager une superficie plus petite ? Ou bien une localisation un peu plus éloignée en visitant des biens que vous aviez jugés initialement hors secteur ? Rabattez les cartes, ouvrez vos perspectives. C’est de cette manière que vous pourrez retrouver un meilleur pouvoir d’achat.

Une très bonne stratégie pour faire baisser le prix d’un bien est également de convoiter des logements avec travaux et/ou faible Diagnostic de Performance Energétique ou DPE. Avec la loi Climat, certains proprios préfèrent en effet revendre leurs biens plutôt que d’effectuer des travaux de rénovation, souvent coûteux et chronophages. Mais la période actuelle limitant la capacité d’emprunt des acheteurs, ces mêmes proprios se retrouvent souvent avec leurs biens sur les bras, incapables de trouver des acheteurs. Une belle opportunité pour se mettre dans une posture de négociateur et faire peut-être une très belle affaire.
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S’entourer des bonnes personnes

Face à la complexité de la situation, s’entourer de professionnels n’est pas une coquetterie. Cela peut vraiment faire la différence dans votre projet d’achat immobilier en 2024.

Chasseur immobilier, courtier… ces experts du terrain sauront en effet vous conseiller en fonction de votre situation et des spécificités du marché. Surtout, ils vous feront gagner du temps et de l’énergie pour vous aider à obtenir votre prêt immobilier dans les meilleures conditions.

Chez Pretto, nos Experts crédit vous conseillent de A à Z dans votre projet, depuis l’optimisation de votre dossier emprunteur (la base pour décrocher votre crédit malgré les taux élevés), la négociation auprès des banques, jusqu’à la signature chez le notaire. Vous bénéficiez de conseils sur mesure et d’une transparence totale pour faire des choix éclairés.

Mettez toutes les chances de votre côté, achetez bien accompagné avec nos experts Pretto :

Et vous, comment vous sentez-vous face à cette hausse des taux ? Avez-vous pour projet d’acheter malgré les taux à 4 % ? Si vous avez besoin d’être accompagné dans votre réflexion ou si vous souhaitez faire le point sur votre situation, faites une simulation via notre outil en ligne dès maintenant.