Renégocier son prêt immobilier : calculez vos économies

Vous avez souscrit un prêt immobilier pour acheter votre résidence principale, secondaire ou même pour un investissement locatif ? Et maintenant vous vous demandez s’il est possible de le renégocier ? Bonne nouvelle : oui, c'est faisable ! Mais attention, pas à n’importe quelles conditions… ni à n’importe quel moment.

Renégocier auprès de votre banque ou faire racheter votre prêt par un autre établissement, connaître les frais à prévoir, identifier le moment idéal pour sauter le pas : on vous dit tout pour réussir votre renégociation de prêt immobilier.

Lorsque vous signez un prêt immobilier avec une banque, vous le faites à certaines conditions. Durée du crédit, montant des mensualités, de l’assurance emprunteur… Beaucoup de paramètres figurent sur votre offre de prêt, qui dépendent à la fois de votre situation personnelle et professionnelle (niveau des revenus à l’instant T, reste à vivre et montant de vos charges…) et du contexte - notamment des taux immobiliers.

En France, si la majorité des prêts immobiliers sont à taux fixes, ils sont également renégociables. En clair, si les taux du marché évoluent en votre faveur (en bref, s'ils baissent), vous avez la possibilité de retourner voir votre banque pour tenter d’obtenir de meilleures conditions. L’objectif : faire des économies, ou même raccourcir la durée du crédit ou en faisant évoluer le montant de vos mensualités (à la hausse ou à la baisse).

Pour initier la démarche de renégociation de crédit immobilier auprès de votre banque, il vous faut lui transmettre une lettre formalisant votre demande.

Votre dossier doit contenir un certain nombre de pièces justificatives :

• Pièce d'identité en cours de validité

• Livret de famille

• Trois derniers bulletins de salaire

• Dernier avis d'imposition

• Contrat de travail

• Relevés de comptes bancaires des trois derniers mois

• Titre de propriété ou quittance de loyer

• Dernier avis de taxe foncière

• Tableau d'amortissement du crédit concerné

Pour savoir si c'est le bon moment pour entamer une renégociation de prêt immobilier, il faut d'abord consulter le niveau des taux d'intérêt. Si vous avez souscrit un crédit immobilier à un moment où les taux étaient assez élevés, il peut être très judicieux de le renégocier quand ces derniers auront baissé. On recommande tout de même d’attendre une baisse d’1 point (ou au minimum 0,7 point) avant d’essayer de revoir vos conditions de prêt, afin que l’impact soit significatif sur le montant des intérêts à acquitter.

Baromètre des taux immobiliers actuels des banques en fonction de la durée :

La renégociation d’un prêt immobilier n’a pas le même intérêt selon l’avancement de votre remboursement. Si vous êtes encore dans le premier tiers de votre prêt, bingo ! C’est là que c’est le plus intéressant. Pourquoi ? Parce qu’à ce stade, vous remboursez surtout des intérêts, et très peu de capital. Une baisse du taux peut donc avoir un impact significatif sur le coût total de votre crédit.

Au fur et à mesure que vous avancez dans les mensualités, vous remboursez de moins en moins d’intérêts et de plus en plus de capital. Une modification du taux d’intérêt aura donc logiquement un impact moins important sur ce qu’il vous reste à rembourser.

Si vous vous interrogez sur l’opportunité d’ouvrir la discussion autour d'une renégociation de prêt immobilier, n’oubliez pas de prendre en compte les frais induits :

• les frais de dossier : en fonction des conditions qui vous sont accordées, la banque peut éventuellement vous exonérer des frais de dossier. Si elle choisit de les maintenir, ils représentent souvent un pourcentage du capital restant dû (1 % la plupart du temps), ou un forfait de 150 €.

• les indemnités de remboursement du prêt : la plupart des contrats incluent des IRA (indemnités de remboursement anticipé). Ces indemnités sont limitées à six mois d’intérêt et 3 % du capital restant dû. Elles seront réclamées par votre banque dans le cas d'un rachat de crédit immobilier.

La banque va analyser un certain nombre de critères afin de déterminer si elle accepte ou non la renégociation que vous lui avez proposée. Si votre profil emprunteur présente des défauts (découvert régulier, retard de remboursement…), la banque peut refuser la renégociation.

Elle peut aussi trouver que le dossier de renégociation ne présente pas d’intérêt pour elle. Veuillez noter que certaines banques ne pratiquent pas ou très peu de renégociations, cela dépend de la politique globale de la banque plus que de votre profil.

Dans tous ces cas, la banque a le droit de refuser la renégociation. Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un courtier, il saura mener la négociation avec la banque et valoriser votre dossier ainsi que votre projet.

Que faire si votre banque refuse la renégociation ? Dans ce cas, vous pouvez envisager un rachat de crédit immobilier par une autre banque, qui aura plus d’intérêt à considérer avec attention votre dossier. Le rachat de crédit immobilier vous donnera accès à des conditions plus avantageuses, surtout si vous recourez à un courtier faisant jouer la concurrence en votre faveur. On vous explique.

Le rachat de prêt équivaut à la signature d’un nouveau crédit immobilier auprès d’une autre banque et implique donc, par exemple, qu’une nouvelle assurance emprunteur soit souscrite.

Pour savoir si l’opération serait avantageuse pour vous, regardez d’abord précisément où vous en êtes dans le remboursement de votre prêt. En effet, plus vous avancez dans le remboursement de votre prêt, plus la part d’intérêts que vous payez à chaque mensualité diminue, tandis que la part de capital remboursé augmente.

• Si vous avez emprunté il y a seulement quelques années, le rachat de crédit peut être une opération très rentable. Vous êtes toujours en train de payer une part importante d’intérêts, donc c’est le bon moment pour réduire leur coût. Attention cependant : vous ne pouvez pas faire racheter votre crédit la première année !

• Si vous êtes au milieu de la durée de votre prêt, le rachat de crédit peut toujours être avantageux pour vous. Cependant, il faudra que la différence entre le taux auquel vous avez emprunté et le nouveau soit plus grande.

• Si vous avez bientôt fini de rembourser votre crédit, un rachat de prêt immobilier n’est pas toujours conseillé car vous ne payez déjà plus beaucoup d’intérêts. Attention aux généralités : un courtier Pretto sera le mieux à même d’analyser votre situation spécifique !

De plus, il faut un certain laps de temps avant que la différence entre les taux vous fasse faire des économies. C’est pour cette raison qu’il ne faut considérer de faire un rachat de crédit immobilier que si vous avez décidé de conserver votre bien encore pendant un moment. Pas la peine de vous lancer dans ces démarches si vous pensez le vendre à court-terme !

Comme pour n’importe quelle recherche de prêt, faire racheter son crédit immobilier peut être fastidieux et chronophage. Si l’opération vous intéresse, n’hésitez pas à vous tourner vers un courtier en crédit immobilier, qui pourra négocier pour vous les meilleures conditions de rachat de prêt.

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : puisque vous soldez votre prêt auprès de la banque que vous quittez, celle-ci vous charge des pénalités. Notez que même si votre contrat d’emprunt comporte une exonération d’IRA, celle-ci ne s’applique que si vous revendez votre bien ou que vous soldez sur vos fonds propres. Ce n’est pas le cas avec un rachat de crédit. Heureusement, l’État encadre ces frais : ils ne pourront pas excéder six mois d’intérêts au taux moyen du prêt et dans une limite de 3 % du capital restant dû.

• Nouvelle banque, nouvelle garantie ! Si vous aviez une caution Crédit Logement, vous pouvez récupérer 75 % des fonds mutuels de garantie pour payer notamment la nouvelle garantie auprès de la banque qui rachète votre crédit. Les frais de mise en place de la nouvelle garantie s’élèvent généralement à environ 1,5 % du capital. Il faudra aussi compter les frais de résiliation de l’ancienne garantie auprès de l’ancienne banque. S’il s’agit d’une hypothèque, les frais sont plus élevés.

Soyez donc vigilant à ce que tous ces frais soient couverts par les gains que vous réaliserez en faisant racheter votre crédit immobilier. Pour vérifier si votre rachat de prêt est intéressant financièrement, faites une simulation de rachat de prêt :