Renégocier son prêt immobilier : calculez vos économies

Renégocier son prêt immobilier avec sa banque, c’est revenir sur les conditions du contrat de crédit immobilier, afin de les aménager. Cela se fait donc au sein de la banque dans laquelle vous avez obtenu votre prêt immobilier.

Attention à bien avoir en tête la différence entre une renégociation et le rachat d’un crédit immobilier. Dans le second cas, vous faites appel à une autre banque, qui vous propose de racheter votre crédit, avec des conditions de remboursement plus avantageuses qui font l'objet d'une négociation. Elle le rachète alors à la première banque.

Dans le cas d’un rachat de crédit, une banque tierce a tout intérêt à vous faire une offre alléchante, pour vous convaincre de changer de banque et ainsi de lui rapporter un nouveau client.

Dans le cas d’une renégociation, vous restez au sein de la même banque : a priori, elle n’a pas vraiment de raison de vous proposer une offre plus avantageuse. Vous avez donc tout intérêt à bien préparer vos arguments, et même, le cas échéant, à opter pour un rachat de crédit.

Si vous avez en tête de vous lancer dans la renégociation de votre prêt immobilier, c’est sans doute parce que vous savez que le marché peut vous être favorable. Avec des taux peut-être inférieurs à celui que vous avez accepté au moment de la signature de votre offre de prêt !

Si vous souhaitez faire baisser vos mensualités, vous pouvez en général rallonger la durée de remboursement de votre prêt, en passant par exemple de 20 à 25 ans. Inversement, si vos finances vous le permettent, vous pouvez augmenter vos mensualités, et ainsi réduire la durée totale de votre prêt.

Dans le cas où vos revenus ont connu une augmentation importante, une renégociation de votre crédit immobilier, voire un rachat de prêt, peut être vraiment avantageuse : en augmentant vos mensualités, vous réduisez la durée du crédit, ce qui fait baisser le montant des intérêts dûs à la banque.

Comment renégocier son prêt immobilier ? Avant d’entamer toute discussion, vous devez déterminer dans quelle mesure une renégociation s’avère financièrement intéressante pour vous. Le simulateur de renégociation de prêt immobilier de Pretto vous permet de visualiser les potentielles économies que vous pourrez réaliser si vous choisissez de renégocier votre crédit aujourd’hui.

Plusieurs critères sont à prendre en compte :

• la durée de votre prêt initial
• votre mensualité actuelle
• la date de signature de votre offre de prêt
• votre taux d’intérêt actuel
• et le revenu net de votre foyer (avant impôts).

Il pourra également présenter à votre banque des offres concurrentes, et donc mettre en avant le fait que si votre banque n’est pas prête à renégocier, vous pourriez tout simplement la quitter.

Pour initier la démarche de renégociation de crédit immobilier auprès de votre banque, il vous faut lui transmettre une lettre formalisant votre demande.

Que vous optiez, au final, pour une renégociation de prêt immobilier ou pour un rachat de crédit, vous pouvez d’ores et déjà constituer votre dossier, avec un certain nombre de pièces justificatives :

• Pièce d'identité en cours de validité
• Livret de famille
• Trois derniers bulletins de salaire
• Dernier avis d'imposition
• Contrat de travail
• Relevés de comptes bancaires des trois derniers mois
• Titre de propriété ou quittance de loyer
• Dernier avis de taxe foncière
• Tableau d'amortissement du crédit concerné

Au-delà des économies réalisées grâce à une baisse du taux d’intérêt, votre prêt a des coûts annexes sur lesquels vous pouvez aussi faire des économies.

Le coût annexe le plus important est celui de l’assurance emprunteur : lorsque vous avez contracté votre prêt, vous avez probablement opté pour l’assurance proposée par la banque, comme 80 % des emprunteurs. Il s’agit d’une assurance groupe, qui propose les mêmes conditions pour tous les clients, quel que soit leur profil. Ce n’est donc probablement ni la solution la plus adaptée à votre profil, ni la plus économique.

Or, vous avez tout à fait le droit de sélectionner un assureur délégué pour votre prêt, différent de votre banque. N’hésitez pas à faire un comparatif des offres présentes sur le marché pour voir si certaines vous conviennent mieux.

Bonne nouvelle : chez Pretto, on vous aide à trouver la meilleure assurance de prêt immobilier et on vous explique quand et comment en changer. Grâce à nos équipes, vous pourrez réaliser des économies significatives sur le coût total de votre crédit immobilier.

Pour savoir si c'est le bon moment pour entamer une renégociation de prêt immobilier, il faut d'abord consulter le niveau des taux d'intérêt du moment.

Baromètre des taux immobiliers actuels des banques en fonction de la durée :

Selon que vous êtes plus ou moins avancé dans votre remboursement, la renégociation de prêt immobilier est plus ou moins intéressante. En effet, si vous êtes encore dans le premier tiers du temps de remboursement de votre prêt, vous remboursez peu de capital et beaucoup d’intérêts. Dans votre cas, une baisse du taux d’intérêt aura un fort impact sur le coût total de votre prêt.

Au fur et à mesure que vous avancez dans les mensualités, vous remboursez de moins en moins d’intérêts et de plus en plus de capital. Une modification du taux d’intérêt aura donc logiquement un impact moins important sur ce qu’il vous reste à rembourser.

Si vous vous interrogez sur l’opportunité d’ouvrir la discussion autour d'une renégociation de prêt immobilier ou de rachat, n’oubliez pas de prendre en compte tous les frais induits. Il y en a trois principaux :

• les frais de dossier : en fonction des conditions qui vous sont accordées, la banque peut éventuellement vous exonérer des frais de dossier. Si elle choisit de les maintenir, ils représentent souvent un pourcentage du capital restant dû (1 % la plupart du temps), ou un forfait de 150 €.

• les frais de garantie : en contractant votre prêt, vous avez nécessairement souscrit à une garantie. Cela peut être la garantie hypothécaire ou une caution. En cas de rachat de prêt, vous devez solder cette garantie, afin d’en contracter une autre pour votre nouveau crédit.

• les indemnités de remboursement du prêt : la plupart des contrats incluent des IRA (indemnités de remboursement anticipé). Ces indemnités sont limitées à six mois d’intérêt et 3 % du capital restant dû. Elles seront réclamées par votre banque dans le cas d'un rachat de crédit immobilier.

La banque va analyser un certain nombre de critères afin de déterminer si elle accepte ou non la renégociation que vous lui avez proposée. Si votre profil emprunteur présente des défauts (découvert régulier, retard de remboursement…), la banque peut refuser la renégociation.

Elle peut aussi trouver que le dossier de renégociation ne présente pas d’intérêt pour elle. Certaines banques ne pratiquent pas ou très peu de renégociations, cela peut donc aussi dépendre de la politique globale de la banque plus que de votre profil.

Dans tous ces cas, la banque a le droit de refuser la renégociation. Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un courtier, il saura mener la négociation avec la banque et valoriser votre dossier ainsi que votre projet.

Si votre banque refuse la renégociation, vous pouvez toujours envisager un rachat de crédit immobilier par une autre banque, qui aura plus d’intérêt à considérer avec attention votre dossier. Le rachat de crédit immobilier vous donnera accès à des conditions plus avantageuses, surtout si vous recourez à un courtier faisant jouer la concurrence en votre faveur.