1. Renégocier son prêt immobilier

Renégocier son prêt immobilier

Si le taux de votre crédit immobilier en cours est plus élevé que les taux pratiqués sur le marché, vous pouvez le renégocier. Cette renégociation peut se faire en direct avec votre banque ou vous pouvez faire racheter votre prêt immobilier par une autre banque. Mais attention, ce n'est pas toujours rentable de faire renégocier votre prêt ! Pretto vous donne les taux que vous pourriez obtenir et les économies que cela représente sur le coût total de votre crédit. 

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

Vous avez votre crédit depuis plusieurs années, vous vous souvenez de toutes les démarches que vous aviez faites… et vous n’avez absolument pas envie de repasser par là si vous avez le choix. Alors, pourquoi tant de personnes se posent la question de renégocier leur prêt immobilier ? 

Le rachat de crédit immobilier vous permet de réduire vos frais

Actuellement, les taux immobiliers en France sont particulièrement bas. Certaines banques financent de très bons dossiers s à moins de 1 % sur 20 ans ! Si vous avez emprunté il y a quelques années, il y a donc de très grandes chances que vous puissiez négocier un taux plus bas. Et comme le taux de l’emprunt est le premier poste de dépense dans votre crédit, une différence de taux peut faire une grande différence.

Exemple

M. Brochant rembourse actuellement un prêt immobilier, mais il aimerait le faire racheter. Voici le résultat obtenu après comparaison.

Banque 1 Banque 2
Montant emprunté 375 000 € 375 000 €
Durée d'emprunt 20 ans 20 ans
Taux d'intérêt 1,9 % 1,5 %
Coût total des intérêts 76 045 € 59 291 €

Vous pouvez donc faire des économies significatives !

Comment renégocier son crédit dans la même banque ?

Si vous souhaitez éviter les démarches administratives, vous pouvez faire une demande de renégociation dans votre banque. Cependant, il faut savoir que ces démarches n’aboutissent pas toujours car elles ne sont pas tellement dans l’intérêt de votre banque. 

En effet, elle se finance elle aussi à un certains taux auprès d’établissements financiers. Le crédit que vous avez pris il y a 5 ans lui coûte donc une certaine somme, compensée par les intérêts que vous lui payez. Si vous négociez maintenant pour payer moins d’intérêts, elle risque donc de ne plus rentrer dans ses frais. 

Vous pouvez bien sûr évaluer les taux de la concurrence et demander à ce qu’elle s’aligne, mais elle la possibilité de refuser la renégociation. 

Si elle l'accepte, elle fera alors un avenant au contrat, et peut facturer des frais en rémunération de ce travail administratif.

Est-ce le bon moment pour renégocier son prêt immobilier ?

Si la principale raison pour faire racheter son prêt est de faire des économies sur les intérêts, elle est forcément liée à l’état du marché de manière générale. 

Vous savez certainement que les taux immobiliers sont actuellement très bas ; c’est d’ailleurs le cas depuis plusieurs années. En juin 2019, les taux ont ainsi atteint un plancher historique, et même s’ils sont remontés légèrement depuis (notamment en raison de la crise du Covid), le coût du crédit reste très faible. 

Le contexte général est ainsi favorable à la renégociation de crédit, et il y a des chances que votre taux actuel soit plus bas que celui que vous avez obtenu il y a 5 ans. 

A titre d’exemple, en mai 2020, le taux moyen (toutes durées confondues) est de 1,25 %. En juin 2015, il était à 2,01 % en moyenne. 

Ceci étant dit, la question doit aussi se poser de manière individuelle : est-ce le bon moment pour vous de racheter votre crédit ? 

Quelles sont les conditions pour la renégociation de mon prêt ?

Afin de savoir si la renégociation est intéressante pour vous, certaines conditions sont essentielles. 

La différence de taux

L'avantage de la renégociation porte sur les intérêts que vous pouvez économiser pendant le remboursement de votre crédit immobilier. Plus l’écart de taux est grand, plus les économies sont significatives. 

Exemple

Prenons un exemple, pour un même emprunt de 250 000 euros en juin 2012, le taux moyen proposé était de 2,54 % en moyenne sur 25 ans, soit un coût du crédit de 87 975 €. 

En mai 2020, ce taux moyen est à 1,51 % sur 25 ans, soit 50 305 €. 

La différence de coût est donc importante, mais l'écart de taux n’est pas la seule condition à observer.

Le montant de la mensualité

En renégociant le prêt, vous pouvez augmenter ou diminuer la mensualité que vous payez actuellement (dans la limite de votre taux d’endettement bien sûr).
  • En remboursant une mensualité plus élevés à un nouveau taux plus faible, vous faites des économies encore plus importantes car vous diminuez le temps de remboursement du crédit
  • En gardant la même mensualité qu’actuellement, vous allez forcément diminuer le temps de remboursement de crédit car vous payez moins d’intérêt : l’amortissement sera donc plus important
  • En augmentant votre mensualité, vous perdez peut-être l’intérêt de faire des économies sur le coût total du crédit, mais cela peut vous permettre d’alléger vos charges si vous le souhaitez

Le temps de remboursement restant

C’est logique, la renégociation de votre crédit porte sur le capital restant dû et non pas sur le capital d'emprunt initial. Pour reprendre l’exemple précédent, vous n’allez donc pas économiser 37 000 € d’intérêts : il faut enlever les intérêts que vous avez déjà payés. 

Vous devez alors vous poser la question du temps de remboursement pour deux raisons : 

  • les économies potentielles ne sont peut-être pas si importantes car vous en avez déjà payé une bonne partie
  • vous payez beaucoup d’intérêts au début du crédit, ce qui s’inverse au fil du temps. Il ne faut donc pas se dire "il me reste 10 ans sur mon crédit de 20 ans, donc je vais économiser la moitié des intérêts". En vérité, vous aurez déjà remboursé une part importante d’intérêts.

Ainsi, plus le rachat de crédit a lieu tôt, plus les économies réalisées seront importantes. 

Peut-on renégocier plusieurs fois son crédit ?

Rien n’interdit de procéder à plusieurs renégociations de votre prêt immobilier. Mais gardez en tête que la renégociation entraîne des frais. Il vaut donc mieux attendre un minimum afin d’amortir ces frais. 

Mais si vous le souhaitez et si les économies sont significatives, vous pourriez par exemple renégocier votre crédit tous les deux ans. 

Quelles sont les démarches pour faire sa renégociation ?

Faire racheter son crédit se fait en plusieurs étapes. On les détaille avec vous.

Quelle banque propose le meilleur taux pour le rachat de prêt ?

C’est le début de vos démarches : afin de savoir si le rachat est intéressant, il faut savoir quelle banque peut vous financer.  Les banques ne proposent pas de taux différents pour la renégociation de crédit comparé à un premier crédit. Afin de savoir quelle banque propose le meilleur taux, vous avez donc plusieurs solutions : 

  • aller vous-même faire le tour des établissements bancaires
  • ou passer par les services d’un courtier qui fera ce travail de comparaison à votre place
Il y a également de fortes chances que vous vous posiez la question de la banque en ligne en opposition à la banque traditionnelle. Là non plus, il n’existe pas de réponse toute faite : le taux proposé par la banque dépend de votre profil, et le seul moyen d’obtenir une réponse est donc de faire une simulation et de comparer les offres. 

Assurance emprunteur et renégociation de prêt immobilier

Faire un rachat de prêt implique de faire un nouvel emprunt auprès d’un établissement de de crédit : c’est pour cela d’ailleurs que vous allez payer des frais de garantie et de dossier. 

Mais cela signifie également que vous allez vous poser la question de l’assurance de prêt immobilier. Là aussi, vous avez plusieurs solutions : 

  • vous pouvez prendre l’assurance groupe que propose la banque
  • ou vous pouvez procéder à la délégation d’assurance, et passer par un assureur externe

Dans tous les cas, vous ne couperez pas à cette démarche. Sans assurance emprunteur, la banque ne suivra pas votre dossier. Vous pouvez démarrer ces démarches dès que vous commencez à préparer votre dossier de demande de rachat. 

PTZ et renégociation de prêt immobilier

Si vous avez bénéficié d’un PTZ pour votre achat immobilier, il faut savoir qu’il sera racheté en même temps que le prêt principal.  Cela est dû à plusieurs facteurs : 

  • pour la banque qui rachète votre prêt, il est beaucoup plus facile de gérer une seule ligne de prêt que deux lignes de prêts lissées
  • séparer les deux prêts signifierait que vous avez des emprunts dans plusieurs établissements, et donc des garanties différentes : cela peut poser problème car elle souhaite garantir 100 % du montant du prêt en prévision d’un éventuel problème. 

Vous n’avez pas de démarches spécifiques à faire, mais il faut garder cette idée en tête quand vous faites le calcul des économies potentielles.

Le courtier vous accompagne dans la renégociation

Le rôle du courtier immobilier est de vous accompagner dans toutes ces démarches. Il est ainsi présent du début à la fin de votre demande de rachat : 

  • il vous permet de déterminer si la renégociation est intéressante ou non
  • il vous accompagne dans le montage de votre dossier de demande de prêt et le traitement des pièces justificatives
  • il négocie en votre nom auprès de la banque pour vous aider à obtenir le meilleur taux immobilier

Passer par un courtier immobilier entraîne des frais, mais ils sont largement compensés par les économies réalisées. 

La simulation pour la renégociation de son prêt immobilier

De nombreux outils en ligne existent pour vous permettre de déterminer les économies potentielles à faire sur votre rachat de prêt. Notre simulateur vous permet ainsi de répondre à deux questions essentielles : 

  • combien va me coûter la renégociation ?
  • est-ce le bon pour moment pour faire racheter mon crédit ?

Combien coûte la renégociation de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier entraîne des frais supplémentaires : pour la banque initiale, déplacer votre crédit d’une banque à l’autre équivaut à un remboursement anticipé. Elle va donc vous appliquer des IRA, des indemnités de remboursement anticipé.
Bon à savoir
La loi Scrivener a limité le montant de ces IRA. Ils correspondent au maximum à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts. En début de prêt, ils s’élèvent donc facilement à plusieurs centaines d’euros !

Vous avez peut-être négocié l’exonération des IRA au moment où vous aviez signé votre offre de prêt : regardez tout de même votre contrat de prêt, car souvent cette clause ne prend pas en compte le rachat de prêt. 

Par ailleurs, vous souscrivez un nouvel emprunt, ce qui signifie que vous payez à nouveau les frais de garantie et de dossier. Là aussi, l’addition peut vite être significative. Pensez donc à faire une comparaison précise des coûts engendrés par le rachat et des avantages que vous pouvez en tirer.

A quel moment faut-il renégocier son crédit ?

Comme nous le disions plus haut, le contexte général ne suffit pas à déterminer si le rachat de prêt est intéressant pour vous. Il s’agit donc de savoir où vous en êtes dans le remboursement de votre prêt : 
  • quel est le montant du capital restant dû ?
  • combien de temps vous reste-t-il à rembourser sur le crédit ?

Ces questions sont primordiales car elles permettent de déterminer de manière factuelle si vous allez effectivement faire des économies sur votre crédit immobilier. 

Mais il faut aussi vous poser la question de votre situation personnelle. Avez-vous l’intention de déménager dans les prochaines années (vous souhaitez partir à l’étranger pour un projet professionnel, par exemple) ? Dans ce cas, le rachat de prêt n’est peut-être pas pertinent, car vous n’aurez pas l’occasion d’amortir les frais engendrés par le rachat avant de le rembourser en anticipé. 

Notre outil de simulation a été pensé pour vous aider à trancher cette question, et vous indique en quelques minutes : 

  • le taux auquel vous pourriez prétendre
  • les économies réalisées en comparaison avec l’ancien crédit en incluant les frais liés au rachat

Comment faire une renégociation de prêt immobilier ? Nos conseils

En conclusion, voici donc un récapitulatif de nos conseils pour vous permettre de faire la meilleure renégociation de prêt possible. 

  1. Utilisez les outils de simulation en ligne. Ils vous permettront de savoir précisément les économies que vous pouvez réaliser en vous évitant le casse-tête de calculs compliqués
  2. Faites jouer la concurrence grâce à l’accompagnement d’un courtier. Il vous permettra de faire des économies significatives, notamment grâce aux décotes qu’il peut obtenir sur les taux immobiliers
  3. Comme pour une demande de prêt, vous allez devoir faire un dossier qui sera analysé par la banque. Pensez donc à l’anticiper car il devra contenir au minimum vos dernières fiches de paie, vos derniers relevés de compte et les derniers avis d'imposition. Evitez les découverts et les incidents de paiement !
  4. Faites jouer la concurrence pour l’assurance emprunteur : vous avez la possibilité de choisir l’assurance de votre prêt immobilier. Celle-ci représente souvent le deuxième poste de dépenses dans votre crédit, vous pouvez donc faire des économies supplémentaires en analysant les différentes options à votre portée. Là aussi, votre courtier immobilier peut vous accompagner.
Mis à jour le 20 août 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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