La capacité d’emprunt est le montant maximum qu’un foyer a la capacité de consacrer mensuellement au remboursement de son prêt immobilier. Il est possible d’estimer basiquement sa capacité d’emprunt immobilier en prenant en compte les revenus du foyer ainsi que les charges mensuelles. Néanmoins, d’autres éléments peuvent faire varier significativement votre capacité d’emprunt : un apport personnel, la durée de l’emprunt, etc. En calculant votre capacité d’emprunt, vous devez également prendre en compte une contrainte majeure qui limite vos possibilités de prêt immobilier : le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 %.

Vous projetez d’acquérir un bien immobilier ? Vous avez déjà trouvé un bien immobilier et vous souhaitez savoir s’il va rentrer dans votre budget ? Effectuer une simulation de votre capacité d’emprunt au plus juste vous permet de :

• mieux définir votre projet immobilier ;
• calculer précisément votre budget ;
• envisager la suite des événements sereinement !

Par la suite, vous pourrez présenter votre dossier auprès des banques afin d’obtenir votre financement. Simulez donc votre capacité d’emprunt immobilier dès maintenant en ligne !

Connaître précisément sa capacité d’emprunt, c’est avoir toutes les cartes en main pour orienter ses recherches immobilières vers des biens adaptés à ses capacités financières. Sachez qu’au-delà de vos seuls revenus et charges fixes, d’autres éléments peuvent faire varier votre capacité d’emprunt immobilier.

Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque demande les détails de la situation professionnelle de l’emprunteur. Il s’agit d’évaluer le montant des revenus mensuels et leur pérennité. Au moment du calcul de votre capacité d’emprunt, vous devez donc renseigner votre salaire. Mais vos revenus mensuels ne se limitent pas nécessairement à votre salaire  ! Il est possible d’inclure certains revenus complémentaires, mais tous ne sont pas pris en compte de la même manière.

1. Les revenus professionnels (salaire fixe, variables, primes annuelles, etc.) : les variations annuelles de vos revenus professionnels, notamment les primes, ne sont pas nécessairement prises en compte par la banque. La plupart du temps, elle se base sur une moyenne des trois dernières années ;

2. Les revenus locatifs : ils sont pris en compte à 70 % maximum ;
3. Les prestations sociales ne sont pas intégrées au calcul des banques. Si vous recevez une pension alimentaire de la part de votre ex-conjoint ou ex-conjointe, elle sera en revanche comptabilisée dans vos revenus puisqu’elle est imposable.

Si vos revenus peuvent augmenter votre capacité d’emprunt, il ne faut pas oublier d’intégrer vos charges fixes dans le calcul.

Afin de connaître votre capacité à rembourser un prêt immobilier, la banque prend en compte vos charges mensuelles, puisqu’elles s’ajouteront à la mensualité du crédit immobilier. Plusieurs charges fixes sont prises en compte par les banques :

• les crédits en cours ;
• les pensions alimentaires à verser ;
• les dettes, etc.

Les charges fixes ont une influence à la baisse sur votre capacité d’emprunt, puisque votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % (assurance emprunteur incluse) de vos revenus.

La capacité d’emprunt dépend directement de la durée du prêt immobilier. À mensualité égale, emprunter plus longtemps permet aux acquéreurs d’emprunter plus. En revanche, cela fait augmenter le coût total du crédit immobilier. En effet, plus la durée du prêt immobilier est courte, plus le coût total des intérêts à rembourser est réduit.

Néanmoins, si vous allongez la durée du prêt immobilier, vos mensualités seront étalées et votre capacité d’emprunt immobilier sera plus importante. Notez que la durée maximale d’un emprunt est plafonnée à 25 ans, voire 27 ans en cas de différé.

Notre outil de simulation en ligne vous permet une estimation de votre capacité d’emprunt en modulant la durée du prêt immobilier pour vous aider à ajuster votre emprunt selon votre projet.

Le taux d’endettement est l’une des composantes essentielles d’un crédit immobilier. Les banques refusent systématiquement les dossiers de demande de prêt immobilier qui présentent un taux d’endettement à 35 %, en respect de la réglementation établie par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Ce taux permet d’éviter des situations de surendettement aux emprunteurs et minimise également les risques d’impayés pour la banque. Le taux d’endettement est établi pour permettre à l’emprunteur de rembourser l’ensemble de ces crédits et maintenir un reste-à-vivre décent. Selon votre profil, le taux d’endettement sera plus ou moins élevé en fonction du reste-à-vivre calculé par la banque. En effet, vous n’êtes pas décisionnaire du montant plafond de vos futures mensualités.

Le taux d’endettement inclut la mensualité du crédit dans son ensemble. Au-delà du taux d’intérêt du prêt immobilier, une mensualité est en fait composée de différents éléments :

• le capital emprunté ;
• les intérêts de la banque ;
• l’assurance emprunteur du crédit.

Le montant de l’assurance emprunteur varie en fonction du type de contrat : assurance groupe ou assurance déléguée. Le choix de l’assurance est parfois déterminant pour estimer votre capacité d’emprunt et faire baisser le montant total de votre prêt immobilier. En effet, la différence entre deux taux d’intérêt de prêt immobilier n’est pas la seule variable qui détermine votre capacité d’emprunt.

Vous ne pouvez pas toujours augmenter votre capacité d’emprunt puisqu’elle est établie en fonction d’éléments précis comme vos revenus nets imposables et votre taux d’endettement. Cela ne veut pas dire pour autant que vous ne pouvez rien faire !

L’apport personnel correspond à la somme d’argent non empruntée auprès d’une banque pour financer votre acquisition. Il sert principalement à financer les frais annexes comme les frais de notaire et les frais de garantie. Il est souvent conseillé d’avoir un apport personnel qui correspond à 10 % du capital emprunté, mais vous pouvez tout à fait apporter une somme plus conséquente pour augmenter votre capacité d’emprunt. En effet, les banques seront plus susceptibles de vous proposer de meilleures conditions si votre apport est élevé, ce qui vous permettra parfois d’emprunter un peu plus.

Vous pouvez également utiliser une partie de cet apport pour solder d’éventuels prêts et crédits en cours et diminuer votre taux d’endettement afin d’augmenter votre capacité d’emprunt.

Vous pouvez moduler la durée de votre prêt immobilier pour augmenter votre capacité d’emprunt, sans augmenter le montant de vos mensualités ou votre taux d’endettement. Si vous souhaitez emprunter une somme plus importante, il est conseillé d’allonger la durée du prêt immobilier. Inversement, si vous souhaitez emprunter un capital moins élevé, vous pouvez raccourcir la durée de votre prêt immobilier. Notre outil de simulation en ligne vous permet de jouer sur ces critères pour avoir une idée précise du montant maximal de votre futur emprunt.

Si votre capacité d’emprunt est insuffisante pour réaliser votre projet immobilier, vous pouvez envisager des alternatives pour compléter votre prêt immobilier principal. Les prêts aidés et le don familial peuvent vous aider à rassembler la somme nécessaire pour améliorer votre dossier et vous permettre de réaliser votre projet.

1. Les prêts aidés : ils vous permettent d’accéder au crédit avec des conditions préférentielles, c’est-à-dire avec un taux plus bas que ceux du marché comme le prêt à taux zéro (PTZ) qui permet d’emprunter « gratuitement » jusqu’à 40 % du prix ou de bénéficier de conditions uniques ;
2. Une aide familiale : le don est fortement encadré par la loi (plus d’informations sur cette page) et vous ne pourrez pas aller au-delà d’une certaine somme, selon les ressources de votre famille). Quant à l’emprunt familial, il sera pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement.

Pretto propose un accompagnement clé en main pour vous conseiller tout au long de votre parcours d’acquisition d’un bien immobilier, de la création du dossier de demande de prêt à la négociation des taux immobiliers. Vous gagnez du temps et économisez de l’argent sur le long terme grâce à un crédit plus avantageux.

Dès la fin de la simulation, vous pouvez créer votre espace client Pretto et commencer à rassembler les pièces nécessaires pour établir votre dossier de demande de prêt. Grâce à nos experts, vous pourrez même obtenir une attestation de finançabilité qui récapitule le montant auquel vous pouvez prétendre selon votre capacité financière.