Évaluez votre capacité d’emprunt

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Montant maximum du bien
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Apport recommandé
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Taux d’intérêt
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Montant maximum du bien
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Coût du crédit
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L’avis des experts Pretto

En ce moment les taux pratiqués par les banques sont très avantageux. C’est le moment d’acheter !

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Affinez votre simulation

Les taux présentés sont une estimation basée sur vos revenus. En réalisant une simulation complète vous pouvez découvrir les conditions de prêt que Pretto peut négocier pour vous.

Au moment de vous lancer dans votre recherche de bien immobilier, vous devez forcément vous poser la question du budget que pouvez engager. Celui-ci est appelé dans le jargon votre capacité de financement. Et elle est formée de 2 choses :

  • le montant que vous pouvez apporter de votre poche
  • le montant que vous pouvez emprunter, c’est-à-dire votre capacité d’emprunt

Pour commencer, il faut savoir que votre capacité d’emprunt est calculée de façon à vous permettre de rembourser votre prêt, et éviter les défauts de paiement. Elle est donc établie en fonction de vos revenus et de vos charges.

Chez Pretto, on sait que ce n’est pas toujours facile de comprendre de quoi il en retourne. C’est pour cette raison que nous avons créé notre simulateur de crédit : pour vous permettre d’avoir une réponse très simple à une question qui paraît souvent bien compliquée !

Pourquoi simuler votre capacité d’emprunt ?

Si vous en êtes au début de vos recherches, le calcul de la capacité d'emprunt est primordial (sauf si vous êtes en mesure d'acheter comptant). Cela vous permet d'orienter vos recherches vers des biens que vous pouvez effectivement acheter, et donc de ne pas être déçu si vous avez un coup de cœur que vous ne pouvez malheureusement pas financer.
De manière très simple, le simulation de la capacité d'emprunt vous permet de répondre à la question suivante : combien puis-je emprunter ? Et vous permet d'adapter la durée et le montant de la mensualité.
Si vous avez les fonds nécessaires pour acheter sans emprunter, il est possible que vous vous posiez tout de même la question du crédit. Intérêts défiscalisables, rentabilité de l'épargne, ou au contraire volonté de simplifier les démarches, il est normal d'hésitez entre les deux solutions ! Faire une simulation vous permettra alors de poser les choses à plat.

La simulation pour évaluer la bonne durée de crédit

Votre capacité d’emprunt dépend directement de la durée de votre crédit. En effet, à mensualité égale, emprunter plus longtemps permet d’emprunter plus.

La question de la durée de votre crédit se pose donc afin de jouer sur différents éléments :

  • c’est peut-être la seule solution afin d’emprunter la somme que vous souhaitez
  • augmenter la durée vous permet de réduire la mensualité.

Vous payerez plus cher au final, mais cela peut aussi vous permettre de voir votre emprunt d’un oeil serein.

A vous de faire l’arbitrage, vous avez le choix. Emprunter pour la durée minimale avec un endettement maximum, ou rallonger la durée pour diminuer vos mensualités.

Exemple

Mme Lane souhaite acheter, mais elle aimerait éviter de s’endetter sur plus de 15 ans. Elle fait donc une simulation avec Pretto pour savoir quel est son budget. Elle obtient deux propositions différentes avec la même mensualité de 1 500 € :

  • elle peut faire un emprunt de 301 456 € sur 15 ans au taux de 0,7 %

Or, le bien qu’elle convoite est à 350 000 €. Dans ce cas de figure, elle ne pourrait donc pas financer son bien.

Elle voit cependant qu’on lui propose également la solution suivante :

  • un emprunt de 387 467 € sur 20 ans au taux de 0,9 %

En allongeant la durée de l'emprunt, son crédit lui coûte donc plus cher car le taux d'endettement augmente... mais elle peut emprunter la somme nécessaire à son achat !

Elle peut aussi faire une simulation en empruntant 350 000 euros sur 15 ans. Ses mensualités montent alors à 1 800 € par mois, ce qui change considérablement son budget.

Tout dépend alors de son salaire : en respectant un strict taux d'endettement à 35 %, elle doit justifier des salaires suivants pour pouvoir emprunter :

  • si elle garde la mensualité à 1 500 €, elle doit avoir un salaire de 4 285 €.
  • si elle souhaite poursuivre avec la mensualité à 1 800 €, elle doit avoir un salaire de 5 143 €.

La mensualité est le résultat de votre capacité de financement

Le montant que vous devez payer tous les mois est composé de 2 sommes différentes :

  • les intérêts que vous devez payer à la banque sur la somme qu’elle vous prête
  • le capital que vous remboursez

Ainsi, au début du crédit, vous devez beaucoup de capital à la banque. Ça veut dire beaucoup d’intérêts. Ce capital diminue au fur et à mesure du remboursement : les intérêts diminuent. Et pour faciliter la gestion de vos finances, la banque lisse la mensualité, c’est-à-dire qu’elle ne bouge pas pendant toute la durée du crédit. La composition au sein de cette mensualité, elle, varie tous les mois.

Cela est très clairement expliqué dans l’offre de prêt que vous transmet la banque : vous y trouverez le tableau d’amortissement qui détaille le montant de vos mensualités tout au long du prêt.

La simulation pour connaître votre taux de crédit

En faisant la simulation, vous allez découvrir le taux auquel vous pouvez prétendre en fonction des critères établis.

Sachez cependant que le taux immobilier va avoir peu d’effet sur votre capacité d’emprunt. En revanche, cela va avoir un impact direct sur le coût de votre crédit.

En effet, comme le coût de ce crédit est réparti sur la totalité de vos mensualités, une différence de taux qui représente plusieurs milliers d’euros se ressent peu au quotidien.

Exemple

Lex a reçu des propositions de taux de la part de 2 banques différentes pour emprunter 400 000 € sur 20 ans.

Banque 1Banque 2
Taux d'intérêt proposé1,10 % 1,30%
Mensualité1 857 €1 894€
Coût total du prêt45 795€54 466€

Vous voyez ainsi que l'économie est conséquente sur a durée de l'emprunt (8 671 €), mais que la différence est "seulement" de 37 € par mois. Ce n'est pas la différence de taux qui va jouer directement sur votre capacité d'emprunt : il faut plutôt le voir comme une conséquence de votre profil.

La simulation pour obtenir votre attestation de finançabilité Pretto

Dès la fin de la simulation, si vous le souhaitez, vous pouvez créer votre espace client et commencer à assembler les pièces nécessaires à l’établissement de votre dossier de demande de prêt.

Cela vous permet aussi de demander votre attestation Pretto : après une première étude de pièces justificatives, nous pouvons fournir un document qui présente à titre indicatif le montant pour lequel vous êtes finançable.

C'est un atout énorme afin de rassurer le vendeur !

Comment calculer votre capacité d'emprunt ?

Vous vous en doutez, calculer sa capacité d'emprunt est complexe. Ce calcul prend en compte différents critères dont :

  • vos revenus
  • vos charges
  • le taux d’endettement maximal

Quel doit être mon salaire pour obtenir un prêt immobilier ?

Si la banque veut connaître votre situation professionnelle, c’est en partie pour évaluer vos revenus mensuels. Mais ceux-ci ne se limitent pas à vos salaires ! Et parmi eux, tous ne sont pas pris en compte de la même manière.

  • Pour les revenus professionnels, le variable n’est pas nécessairement pris en compte. La banque fait généralement une moyenne sur les trois dernières années.
  • Les revenus locatifs quant à eux sont pris en compte à 70 % maximum par les banques.
  • Les aides sociales ne sont que très rarement comptabilisées par les banques. Il en est de même pour la pension alimentaire.

Quelles charges sont prises en compte pour calculer ma capacité d'achat ?

La banque prend en compte les charges prévisibles auxquelles vous devez faire face tous les mois. Il s’agit notamment des pensions alimentaires, mais aussi de vos emprunts actuels si vous en avez.

A savoir

Si vous payez un loyer actuellement, ou que vous remboursez déjà un prêt immobilier, les mensualités du nouveau prêt y seront substituées. En effet, vous ne paierez plus de loyer dès que vous serez propriétaire, il est donc inutile de le compter.

Ces charges permettent à la banque d’évaluer votre situation grâce à d’autres indicateurs.

Le saut de charges correspond à la différence entre le montant de votre loyer actuel (ou de vos mensualités si vous avez déjà un prêt immobilier) et de votre nouvelle mensualité. Si la banque voit qu’avec votre loyer actuel, vous avez du mal à épargner, et que la mensualité prévue augmente, elle peut considérer que le risque d’impayés est trop important.
Le reste à vivre quant à lui est déterminé en enlevant le montant de la mensualité de vos revenus, pour s’assurer qu’il vous reste assez pour payer vos dépenses quotidiennes. Ainsi, si la banque voit que votre mensualité s’ajoute à d’autres charges (enfants, pensions etc... ), elle peut s’inquiéter de votre capacité à rembourser votre emprunt de manière sereine.

Pour évaluer votre capacité d’emprunt au plus juste, il vaut donc mieux prendre en compte tous ces indicateurs !

Le taux d’endettement maximal à 35 %, mythe ou réalité ?

Vous entendrez souvent parler de « taux d’endettement à 35 % » au moment de faire votre demande de prêt. Cela signifie que la banque n’accepte que peu de dossier pour lesquels plus du tiers de vos revenus part en remboursement de prêts.

Si vous avez d’autres emprunts en cours (un prêt étudiant, un crédit à la consommation etc), sachez qu’ils entrent dans le calcul de ce taux.

Exemple

Clark a fait des études de journalisme pour lesquelles il dû contracter un prêt étudiant qu’il rembourse encore. Ses mensualités sont de 300 € par mois. Il gagne actuellement un salaire net de 2 500 € par mois.

Avec un taux d’endettement maximal, il peut donc rembourser 875 € par mois tous prêts confondus, soit 575 € pour son prêt immobilier.

Cela ne veut pas dire pour autant que la banque refusera catégoriquement de vous financer si vous dépassez les 35 % d’endettement. Elle regarde en effet d’autres indicateurs, comme le reste à vivre et le saut de charge, pour évaluer le risque que vous représentez. Ainsi, vous pourrez parfois dépasser le taux d'endettement maximum de 35 %.
Pour aller plus loin : Calculez votre taux d'endettement
Attention

Il ne faut pas partir du principe que vous pouvez aisément aller au-delà de cette limite : la banque prendra en compte de nombreux critères. Comme pour l'emprunt sans apport, ce type d'emprunt est plus difficile à obtenir depuis le début de l'année 2020. En effet, ces dossiers sont considérés comme dérogatoires, et les banques sont limitées sur ce type de projets. Elles vont ainsi favoriser les primo-accédants et les achats de résidence principale.

Vous avez donc tout intérêt à calculer dès le départ votre capacité d'emprunt avec un courtier, qui vous aidera à présenter votre dossier sous son meilleur jour !

Puis-je augmenter ma capacité d'emprunt ?

Vous ne pouvez pas à proprement augmenter votre capacité d’emprunt puisqu’elle est établie en fonction de vos salaires net imposables et taux d’endettement (difficiles à modifier du jour au lendemain, n’est-ce pas ?).

Mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez rien faire !

Valorisez votre dossier grâce à un courtier

Notre travail de courtier immobilier consiste à valoriser votre dossier de demande de prêt. Grâce à leur travail quotidien avec les banques, nos Experts crédit connaissent leurs attentes et vous orientent vers le bon établissement. En effet, en fonction de leur politique commerciale, les banques ne sont pas toutes à la recherche des mêmes profils.

Par exemple, la banque X valorise les jeunes couples quand la banque Y aime les investisseurs aguerris. C’est le rôle du courtier de s’adresser à la banque la plus à même de soutenir votre profil.

De plus, nous lui envoyons votre demande une fois le dossier complet et valorisons votre projet. Vous gagnez du temps, et bénéficiez d’un argument de poids au cours de la négociation.

Pensez à votre apport

L’apport est la somme d’argent que vous amenez de votre poche pour financer votre acquisition. Il sert principalement à financer les frais annexes (frais de notaire et garantie), mais si vous apportez une somme conséquente, cela peut avoir un impact sur le taux qui vous est proposé.

Vous pouvez également utiliser une partie de cet apport pour solder d’éventuels prêts consommation en cours et diminuer votre taux d’endettement initial.

Là aussi, le conseil d’un professionnel est toujours valorisable, et c’est le rôle de nos Experts crédits.

Pensez aux prêts aidés et au don familial

Vous avez enfin la possibilité de vous tourner vers d’autres types d’emprunts pour compléter votre prêt principal. Les prêts aidés et le don familial peuvent ainsi vous aider à constituer la somme nécessaire.

Le prêt aidé vous permet d’accéder au crédit avec des conditions préférentielles : vous pouvez avoir un taux plus bas que ceux du marché (c’est le cas du fameux PTZ, qui vous permet d’emprunter “gratuitement”), ou encore de bénéficier de conditions uniques (certains prêts aidés peuvent être considérés comme de l'apport, par exemple).

Si vous souhaitez connaître le montant de auquel vous avez droit, vous devez calculer votre capacité d'emprunt de PTZ de manière séparée, car il s'agit de deux crédits différents, même si tous deux seront in fine traités par la même banque.

N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre région également. Certaines d’entre elles proposent des aides qui peuvent s’ajouter aux emprunts aidés mis en place par l’Etat !

Vous pouvez aussi bénéficier d’une aide familiale. Mais attention : le don est fortement encadré par la loi, vous ne pourrez pas aller au-delà d’une certaine somme. Quant à l’emprunt familial, il sera pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement. Renseignez-vous donc pour savoir comment intégrer cette aide familiale à votre achat immobilier.

La simulation de votre capacité d'emprunt en bref

Pourquoi simuler votre capacité d'emprunt ?

Avant de vous lancer dans votre recherche de biens, il est primordial de réaliser une simulation de votre capacité d'emprunt. Cette simulation vous permet de connaître le budget que vous pouvez obtenir pour financer votre bien immobilier.

Comment simuler votre capacité d'emprunt ?

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous pouvez utiliser le simulateur de capacité d'emprunt de Pretto. Le calcul prend en compte 3 critères essentiels : les revenus, les charges ainsi que le taux d'endettement maximal.

Pouvez-vous augmenter votre capacité d'emprunt ?

Vous ne pouvez pas augmenter votre capacité d'emprunt puisque celle-ci dépend de vos revenus professionnels et de votre taux d'endettement maximal. Cependant, vous pouvez solliciter l'aide d'un courtier immobilier pour votre demande de prêt, il pourra vous donner un coup de pouce pour valoriser votre dossier.
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Manager Commercial

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