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Simulation de capacité d’emprunt : estimez votre capacité d’emprunt immobilier

Calculez votre capacité d'emprunt en quelques minutes grâce à notre simulateur de capacité d'emprunt. Rapide, simple et sans inscription.
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    Faites le calcul de votre taux d'endettement afin de connaître le montant que vous pouvez emprunter.
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La capacité d’emprunt est le montant maximum qu’un foyer a la capacité de consacrer mensuellement au remboursement de son prêt immobilier. Il est possible d’estimer basiquement sa capacité d’emprunt immobilier en prenant en compte les revenus du foyer ainsi que les charges mensuelles. Néanmoins, d’autres éléments peuvent faire varier significativement votre capacité d’emprunt : un apport personnel, la durée de l’emprunt, etc. En calculant votre capacité d’emprunt, vous devez également prendre en compte une contrainte majeure qui limite vos possibilités de prêt immobilier : le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 %.

Vous projetez d’acquérir un bien immobilier ? Vous avez déjà trouvé un bien immobilier et vous souhaitez savoir s’il va rentrer dans votre budget ? Effectuer une simulation de votre capacité d’emprunt au plus juste vous permet de :

  • mieux définir votre projet immobilier ;
  • calculer précisément votre budget ;
  • envisager la suite des événements sereinement !

Par la suite, vous pourrez présenter votre dossier auprès des banques afin d’obtenir votre financement. Simulez donc votre capacité d’emprunt immobilier dès maintenant en ligne !

Pourquoi calculer ma capacité d’emprunt ?

« Combien puis-je emprunter ?, c’est la première question à se poser au moment où vous démarrez vos recherches – ou même avant ! Rien de plus frustrant que de trouver le bien de vos rêves pour réaliser après coup que vous n’avez pas le budget pour le financer… Il n’existe cependant aucune règle spécifique concernant le moment où vous devez déterminer votre capacité d’emprunt.

Connaître précisément sa capacité d’emprunt, c’est avoir toutes les cartes en main pour orienter ses recherches immobilières vers des biens adaptés à ses capacités financières. Sachez qu’au-delà de vos seuls revenus et charges fixes, d’autres éléments peuvent faire varier votre capacité d’emprunt immobilier.

Quels sont les éléments indispensables pour calculer ma capacité d’emprunt ?

Avant de soumettre un plan de financement aux emprunteurs, les banques examinent plusieurs éléments qui permettent de calculer le montant des mensualités des futurs acquéreurs.

Les revenus du foyer

Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque demande les détails de la situation professionnelle de l’emprunteur. Il s’agit d’évaluer le montant des revenus mensuels et leur pérennité. Au moment du calcul de votre capacité d’emprunt, vous devez donc renseigner votre salaire. Mais vos revenus mensuels ne se limitent pas nécessairement à votre salaire  ! Il est possible d’inclure certains revenus complémentaires, mais tous ne sont pas pris en compte de la même manière.

  1. Les revenus professionnels (salaire fixe, variables, primes annuelles, etc.) : les variations annuelles de vos revenus professionnels, notamment les primes, ne sont pas nécessairement prises en compte par la banque. La plupart du temps, elle se base sur une moyenne des trois dernières années ;

  2. Les revenus locatifs : ils sont pris en compte à 70 % maximum ;
  3. Les prestations sociales ne sont pas intégrées au calcul des banques. Si vous recevez une pension alimentaire de la part de votre ex-conjoint ou ex-conjointe, elle sera en revanche comptabilisée dans vos revenus puisqu’elle est imposable.

Si vos revenus peuvent augmenter votre capacité d’emprunt, il ne faut pas oublier d’intégrer vos charges fixes dans le calcul.

Les charges du foyer

Afin de connaître votre capacité à rembourser un prêt immobilier, la banque prend en compte vos charges mensuelles, puisqu’elles s’ajouteront à la mensualité du crédit immobilier. Plusieurs charges fixes sont prises en compte par les banques :

  • les crédits en cours ;
  • les pensions alimentaires à verser ;
  • les dettes, etc.

Les charges fixes ont une influence à la baisse sur votre capacité d’emprunt, puisque votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % (assurance emprunteur incluse) de vos revenus.

Bon à savoir

Si vous payez un loyer ou remboursez votre premier prêt immobilier avant une vente, ces charges ne seront pas prises en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Les mensualités du nouveau prêt seront substituées. En revanche, la banque va vérifier le « saut de charge » afin de vérifier que le montant de vos futures mensualités n’est pas trop élevé par rapport au montant de votre loyer ou ancien crédit.

Quels autres éléments peuvent faire varier ma capacité d’emprunt ?

La durée du crédit immobilier

La capacité d’emprunt dépend directement de la durée du prêt immobilier. À mensualité égale, emprunter plus longtemps permet aux acquéreurs d’emprunter plus. En revanche, cela fait augmenter le coût total du crédit immobilier. En effet, plus la durée du prêt immobilier est courte, plus le coût total des intérêts à rembourser est réduit.

Néanmoins, si vous allongez la durée du prêt immobilier, vos mensualités seront étalées et votre capacité d’emprunt immobilier sera plus importante. Notez que la durée maximale d’un emprunt est plafonnée à 25 ans, voire 27 ans en cas de différé.

Exemple

Henri veut investir dans l’immobilier et acquérir un studio d’une valeur de 175 000 €. Il dispose de revenus mensuels nets de 3 000 €. Dans le respect du taux d’endettement maximal de 35 %, sa capacité de remboursement se monte à 1 050 €, au plus, par mois - assurances et frais complémentaires compris. - Emprunt sur 15 ans : Henri ne dispose pas d’une capacité d’emprunt suffisante avec un taux estimé à 1,88 % ; - Emprunt sur 20 ans : Henri dispose de la capacité à rembourser les mensualités de son prêt avec un taux d’emprunt de 1,99 % ; - Emprunt sur 25 ans : avec un taux de 2,11 %, Henri peut rembourser ses mensualités et emprunter une somme plus importante pour des travaux éventuels, par exemple.

Les variations de la capacité d'emprunt selon la durée du crédit immobilier
Les variations de la capacité d'emprunt selon la durée du crédit immobilier

Notre outil de simulation en ligne vous permet une estimation de votre capacité d’emprunt en modulant la durée du prêt immobilier pour vous aider à ajuster votre emprunt selon votre projet.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement est l’une des composantes essentielles d’un crédit immobilier. Les banques refusent systématiquement les dossiers de demande de prêt immobilier qui présentent un taux d’endettement à 35 %, en respect de la réglementation établie par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Ce taux permet d’éviter des situations de surendettement aux emprunteurs et minimise également les risques d’impayés pour la banque. Le taux d’endettement est établi pour permettre à l’emprunteur de rembourser l’ensemble de ces crédits et maintenir un reste-à-vivre décent. Selon votre profil, le taux d’endettement sera plus ou moins élevé en fonction du reste-à-vivre calculé par la banque. En effet, vous n’êtes pas décisionnaire du montant plafond de vos futures mensualités.

Bon à savoir
Si vous n’êtes pas certain de respecter cette limite d’endettement, vous gagnerez du temps en calculant dès le départ votre capacité d’emprunt. Vous pouvez également solliciter les services d’un expert en crédit, comme un courtier immobilier. Il va vous accompagner sur votre projet et vous éclairer sur la réglementation en vigueur.

Le montant de l’assurance emprunteur de votre prêt immobilier

Le taux d’endettement inclut la mensualité du crédit dans son ensemble. Au-delà du taux d’intérêt du prêt immobilier, une mensualité est en fait composée de différents éléments :

  • le capital emprunté ;
  • les intérêts de la banque ;
  • l’assurance emprunteur du crédit.
Important
L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais aucune banque n’accorde de crédit immobilier à un particulier sans la souscription d’une assurance emprunteur.

Le montant de l’assurance emprunteur varie en fonction du type de contrat : assurance groupe ou assurance déléguée. Le choix de l’assurance est parfois déterminant pour estimer votre capacité d’emprunt et faire baisser le montant total de votre prêt immobilier. En effet, la différence entre deux taux d’intérêt de prêt immobilier n’est pas la seule variable qui détermine votre capacité d’emprunt.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt immobilier ?

Vous ne pouvez pas toujours augmenter votre capacité d’emprunt puisqu’elle est établie en fonction d’éléments précis comme vos revenus nets imposables et votre taux d’endettement. Cela ne veut pas dire pour autant que vous ne pouvez rien faire !

L’apport personnel

L’apport personnel correspond à la somme d’argent non empruntée auprès d’une banque pour financer votre acquisition. Il sert principalement à financer les frais annexes comme les frais de notaire et les frais de garantie. Il est souvent conseillé d’avoir un apport personnel qui correspond à 10 % du capital emprunté, mais vous pouvez tout à fait apporter une somme plus conséquente pour augmenter votre capacité d’emprunt. En effet, les banques seront plus susceptibles de vous proposer de meilleures conditions si votre apport est élevé, ce qui vous permettra parfois d’emprunter un peu plus.

Vous pouvez également utiliser une partie de cet apport pour solder d’éventuels prêts et crédits en cours et diminuer votre taux d’endettement afin d’augmenter votre capacité d’emprunt.

La durée du prêt immobilier

Vous pouvez moduler la durée de votre prêt immobilier pour augmenter votre capacité d’emprunt, sans augmenter le montant de vos mensualités ou votre taux d’endettement. Si vous souhaitez emprunter une somme plus importante, il est conseillé d’allonger la durée du prêt immobilier. Inversement, si vous souhaitez emprunter un capital moins élevé, vous pouvez raccourcir la durée de votre prêt immobilier. Notre outil de simulation en ligne vous permet de jouer sur ces critères pour avoir une idée précise du montant maximal de votre futur emprunt.

Les autres solutions à envisager pour augmenter sa capacité d’emprunt

Si votre capacité d’emprunt est insuffisante pour réaliser votre projet immobilier, vous pouvez envisager des alternatives pour compléter votre prêt immobilier principal. Les prêts aidés et le don familial peuvent vous aider à rassembler la somme nécessaire pour améliorer votre dossier et vous permettre de réaliser votre projet.

  1. Les prêts aidés : ils vous permettent d’accéder au crédit avec des conditions préférentielles, c’est-à-dire avec un taux plus bas que ceux du marché comme le prêt à taux zéro (PTZ) qui permet d’emprunter « gratuitement » jusqu’à 40 % du prix ou de bénéficier de conditions uniques ;
  2. Une aide familiale : le don est fortement encadré par la loi (plus d’informations sur cette page) et vous ne pourrez pas aller au-delà d’une certaine somme, selon les ressources de votre famille). Quant à l’emprunt familial, il sera pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement.

La valorisation de votre dossier grâce à un expert crédit Pretto

Notre travail de courtier immobilier en ligne consiste à valoriser votre dossier de demande de prêt. Grâce à leur travail quotidien avec les banques, nos experts connaissent leurs attentes et vous orientent vers l’établissement le plus adapté à votre projet. En effet, en fonction de leur politique commerciale, les banques n’accordent pas des crédits avantageux au même genre de profils. Par exemple, la banque X priorise les dossiers montés par de jeunes primo-accédants, quand la banque Y sélectionne en priorité les investisseurs aguerris. C’est le rôle du courtier immobilier que de s’adresser à la banque la plus susceptible d’accepter votre dossier.

Pretto propose un accompagnement clé en main pour vous conseiller tout au long de votre parcours d’acquisition d’un bien immobilier, de la création du dossier de demande de prêt à la négociation des taux immobiliers. Vous gagnez du temps et économisez de l’argent sur le long terme grâce à un crédit plus avantageux.

Je connais ma capacité d’emprunt immobilier, et maintenant ?

Vous avez une idée plus précise du budget global de votre projet immobilier ? Il est peut-être temps de simuler votre emprunt grâce à notre calculette de prêt immobilier. Selon votre profil, vous pourrez estimer le montant qu’il sera possible d’emprunter, ainsi que le taux d’intérêt associé.Les taux immobiliers de chaque banque sont actualisés en temps réel, vous donnant ainsi une idée précise de la faisabilité de votre projet.
DuréeMeilleurs tauxTaux ordinairesTendance
10 ans1,41 %2,06 %
15 ans1,60 %2,21 %
20 ans1,76 %2,33 %
25 ans1,84 %2,29 %

Dès la fin de la simulation, vous pouvez créer votre espace client Pretto et commencer à rassembler les pièces nécessaires pour établir votre dossier de demande de prêt. Grâce à nos experts, vous pourrez même obtenir une attestation de finançabilité qui récapitule le montant auquel vous pouvez prétendre selon votre capacité financière.

À retenir
  • Le calcul de votre capacité d’emprunt prend en compte à la fois vos revenus, mais aussi vos charges et le taux d’endettement en vigueur.
  • Le taux d’endettement maximal est de 35 %, il faut donc veiller à ne pas le dépasser pour une bonne estimation de votre capacité d’emprunt.
  • Il ne faut pas hésiter à jouer avec la durée de l’emprunt, le montant de l’assurance emprunteur ou l’apport personnel pour augmenter sa capacité d’emprunt.

Quel salaire pour un prêt de 150 000 euros ?

Le salaire nécessaire pour emprunter 150 000 € va dépendre du taux d'endettement, de la durée du crédit immobilier, mais également des taux immobiliers. Les chiffres ci-contre sont donnés à titre indicatif pour un taux d'endettement à 35 % : Un salaire minimum de 3 829 € avec des mensualités de 1 340 € pour un emprunt sur 10 ans. Un salaire minimum de 2 669 € avec des mensualités de 934 € pour un emprunt sur 15 ans. Un salaire minimum de 2 106 € avec des mensualités de 737 € pour un emprunt sur 20 ans. Un salaire minimum de 1 800 € avec des mensualités de 630 € pour un emprunt sur 25 ans.

Quel salaire pour emprunter 300 000 euros ?

Le salaire nécessaire pour emprunter 300 000 € va dépendre du taux d'endettement, de la durée du crédit immobilier, mais également des taux immobiliers. Les chiffres ci-contre sont donnés à titre indicatif pour un taux d'endettement à 35 % : Un salaire minimum de 8 001 € avec des mensualités de 2 667 € pour un emprunt sur 10 ans. Un salaire minimum de 5 505 € avec des mensualités de 1 835 € pour un emprunt sur 15 ans. Un salaire minimum de 4 260 € avec des mensualités de 1 420 € pour un emprunt sur 20 ans. Un salaire minimum de 3 16 € avec des mensualités de 1 172 € pour un emprunt sur 25 ans.

Quel salaire pour emprunter 450 000 euros ?

Le salaire nécessaire pour emprunter 450 000 € va dépendre du taux d'endettement, de la durée du crédit immobilier, mais également des taux immobiliers. Les chiffres ci-contre sont donnés à titre indicatif pour un taux d'endettement à 35 % : Un salaire minimum de 11 486 € avec des mensualités de 4 020 € pour un emprunt sur 10 ans. Un salaire minimum de 8 000 € avec des mensualités de 2 800 € pour un emprunt sur 15 ans. Un salaire minimum de 6 314 € avec des mensualités de 2 210 € pour un emprunt sur 20 ans. Un salaire minimum de 5 400 € avec des mensualités de 1 890 € pour un emprunt sur 25 ans.

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