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Simulation de capacité d’emprunt : estimez le montant de votre futur crédit

Calculez votre capacité d'emprunt en quelques minutes grâce à notre simulateur de capacité d'emprunt. Rapide, simple et sans inscription.
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Le total des revenus mensuels nets avant impôts du foyer.

Durée du prêt
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Vous vous demandez par quel tour de magie nous venons de déterminer votre capacité d’emprunt ? C’est simple, nous avons tenu compte des règles d’octroi des crédits ainsi que des taux actuels. Notre simulateur a donc multiplié vos revenus par 35 % (soit le taux d’endettement maximal auquel vous pourrez prétendre) avant d’y appliquer la durée souhaitée et d’y renseigner le taux d’intérêt que les banques vous proposent à l’instant T. Pas si magique, mais joliment efficace !

Le simulateur de capacité d'emprunt : notre outil préféré

Et si ce simulateur est notre outil préféré chez Pretto, ce n’est pas pour rien ! En effet, nous l’avons conçu avec l’idée qu’absolument tout le monde pourrait en avoir besoin.

Que vous ayez déjà un projet immobilier ou que vous souhaitiez simplement vous faire une idée, savoir combien vous pourrez emprunter est une information précieuse. Notre ambition : qu’elle contribue à faire naître l’étincelle de votre futur projet !

Capacité d'emprunt : de quoi vous rend-t-elle capable ?

Votre capacité d’emprunt en tête, vous voilà prêt à partir à la conquête des agences immobilières ! Puisque vous savez combien vous pourrez emprunter, vous savez désormais quels biens vous pouvez visiter.

Néanmoins, la seule information affichée par notre simulateur ne suffira pas à rassurer vos agents immobiliers. Et certains pourraient encore se demander si la visite que vous sollicitez ne revêt pas un caractère touristique…

L'attestation Pretto pour rassurer les agents immobiliers sur votre capacité à acheter

Pas de panique ! Nous avons pensé à tout. Dès votre simulation validée par l’un de nos experts, ce dernier sera ravi de vous livrer notre Attestation Pretto. Ce précieux sésame engage notre réputation auprès des agents immobiliers et constitue pour eux un parfait gage de confiance. C'est en outre un excellent levier pour essayer de négocier le prix du bien. À vous la légèreté d’une offre bientôt acceptée !

Important
Une attestation de financement (ou attestation de prêt) est un document officiel qui atteste de vos capacités à financer un bien immobilier. Elle permet de confirmer votre capacité d’emprunt auprès du propriétaire du bien immobilier ou d’un agent immobilier. Si ce document n’est pas obligatoire, il est vivement recommandé afin de se démarquer des autres acheteurs.

Et si vous manquez de temps pour partir à la recherche de votre futur bien, pas de panique, chez Pretto, on s’occupe de tout ! Comptez sur notre application Pretto Search pour devenir votre nouveau chasseur immobilier personnel.

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Comment est calculée la capacité d'emprunt ?

Notre pari : vous permettre d'estimer votre capacité d'emprunt en quelques secondes. Mission réussie ? Pour autant, notre mission ne s'arrête pas là. Nous le savons, vous n’appréciez rien mieux que la transparence et la précision. Aussi devons-nous aborder quelques points supplémentaires.

Votre capacité d’emprunt n’est pas votre budget !

Les banques sont aujourd’hui unanimes : on n’emprunte pas sans apport ! Et si la plupart d’entre elles accepteront de financer la totalité du prix de votre bien, elles vous demanderont en parallèle de co-financer votre projet, en apportant à minima la somme correspondant aux frais (frais de notaire, de garantie, de dossier et honoraires de courtage).
Cela signifie deux choses : si vous n’avez pas encore constitué votre apport, les banques avec lesquelles nous travaillons pourraient peiner à vous octroyer le prêt que nous venons de simuler. A l’inverse, si vous avez de l’épargne, votre budget se verra constitué de votre capacité d’emprunt à laquelle nous additionnerons votre apport.

En clair, si vous pouvez aujourd’hui emprunter 350 000 euros et que vous disposez déjà de 50 000 euros sur vos différentes lignes de comptes, vous aurez donc une très jolie nouvelle à annoncer à votre futur agent immobilier.

Quels sont les revenus pris en compte dans le calcul ?

Pour connaître ses revenus, un salarié peut idéalement se référer au cumul net imposable qui figure sur son bulletin de salaire de décembre dernier. En divisant ce montant par douze, il connaîtra le revenu mensuel que les banques retiendront le plus souvent (exception faite des salariés en poste depuis moins d’un an ou percevant des primes depuis moins de trois ans). Les autres types de revenus seront considérés de la façon suivante :

  • Les revenus fonciers ne sont retenus par les banques qu’à hauteur de 70%. Il s’agit pour elles de tenir compte d’éventuelles vacances locatives, de travaux de copropriété qui pourraient survenir, ou de loyers qui tarderaient à être honorés.

  • Les revenus des chefs d’entreprise et les primes sont moyennés sur trois ans par les banques. Il est donc indispensable que votre activité ait été initiée, au minimum, depuis cette durée.

  • Les rétrocessions d’honoraires, par exemple pour les avocats, doivent être minorées de 35% pour tenir compte de vos différentes charges.

Votre profil requiert notre expertise ? Faites la simulation et étudions votre dossier ensemble !

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.

Quelles sont les charges qui rentrent en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt ?

Si un emprunteur a des revenus, il arrive aussi qu’il ait des charges. À nous d’en tenir compte pour vous permettre de déterminer avec précision votre capacité d’emprunt. Il s’agit pour l’essentiel des suivantes :

  • Les charges liées à des prêts en cours

  • Une pension alimentaire que vous continuerez à verser

  • Le loyer d’un bien dont vous souhaiteriez demeurer locataire (une place de parking, par exemple)

Votre expert Pretto saura en tenir compte lorsqu’il établira votre simulation, mais on sait aussi que vous aimez prendre les devants. Alors, pour ne pas vous faire attendre, on vous donne la formule !

Multipliez vos revenus par 35%, puis déduisez vos charges, vous connaîtrez ainsi la mensualité maximale à laquelle vous serez éligible. Appliquez-y un taux, une durée, et découvrez dès à présent votre capacité d’emprunt.

Votre capacité d’emprunt évolue avec le temps

Nous adorerions vous dire qu’une fois votre capacité d’emprunt fixée, celle-ci ne bougera plus, mais notre devoir de transparence nous impose de vous dire la vérité : le compte à rebours est déjà lancé vers ce qu’elle deviendra demain !

Vos revenus augmentent ? Votre capacité d’emprunt aussi !

La bonne nouvelle, c’est que votre capacité d’emprunt pourrait avoir toutes les raisons d’être revue à la hausse. En effet, vos revenus tendent naturellement à augmenter à mesure que votre carrière avance, entraînant naturellement une capacité d’emprunt supérieure.

On garde l’oeil sur les taux

Mais il faut aussi considérer que les taux d’emprunts peuvent être amenés à évoluer. Et, si ces derniers pourraient tout à fait diminuer, ils ont plutôt eu tendance à augmenter ces dernières années. Il est donc important de demeurer attentif et d’exercer une veille continue sur le marché du crédit.
DuréeMeilleurs tauxTaux ordinairesTendance
10 ans3,25 %3,74 %
15 ans3,44 %3,89 %
20 ans3,58 %4,01 %
25 ans3,69 %4,15 %

Cette veille, votre expert crédit saura s’en charger pour vous. Dès lors qu’il aura validé votre simulation, il saura revenir régulièrement vers vous pour vous informer quant à toute modification éventuelle de votre capacité d’emprunt.

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Des prêts aidés pour maximiser votre capacité d’emprunt

Pas le temps d’augmenter vos revenus ni d’alimenter davantage votre apport ? Il existe un dernier levier pour vous permettre de maximiser votre capacité d’emprunt dès aujourd’hui : ce sont les prêts aidés !

Vous le savez, au-delà de sa mission sociale, l’État s’est donné pour objectif d’améliorer les performances énergétiques du parc immobilier français. Aussi, certains prêts verront leur taux d’intérêt réduit (parfois à zéro !) pour les emprunteurs les moins aisés ou qui feront un choix positif pour l’environnement. Évoquons les trois principaux.

  • Le prêt à taux zéro vous permet d’accéder à une enveloppe de plusieurs dizaines de milliers d’euros (parfois plus !) selon vos revenus et à la condition que vous achetiez un bien neuf ou dans lequel vous effectuerez des travaux de réhabilitation à hauteur de 25% (au minimum !) du coût total de votre projet.
  • Le prêt accession sociale permet au plus modestes de financer leur future résidence principale, parfois entièrement et en conservant leurs APL.
  • Le prêt action logement, longtemps appelé prêt patronal, s’adresse aux salariés du secteur privé (non agricole) évoluant dans une entreprise d’au moins dix salariés et leur permet de bénéficier d’une enveloppe de plusieurs dizaines de milliers d’euros à taux réduit.

FAQ

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt d’un candidat au crédit immobilier se fonde essentiellement sur ses revenus, mais également sur ses charges. Elle dépend aussi de la durée et du taux du prêt visés. Ainsi, un salarié devra multiplier par 35% ses revenus nets mensuels avant impôt pour connaître la mensualité maximale à laquelle il sera éligible. Pour connaître sa capacité d’emprunt, il devra ensuite déduire ses différentes charges de ce montant, avant d’appliquer un taux et une durée pour son futur crédit.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Pour emprunter plus, il est possible de jouer sur plusieurs leviers. Le premier est la durée de l’emprunt : plus un prêt sera long, plus son montant pourra être élevé. L’emprunteur peut également compter sur l’augmentation de ses revenus ou la réduction de ses charges pour optimiser son dossier. Ainsi et même en cas d’augmentation des taux, sa situation de demain pourrait être encore plus belle que celle d’aujourd’hui. Enfin, les prêts aidés (tels que le prêt à taux zéro) peuvent permettre aux futurs propriétaires d’augmenter leur capacité d’emprunt sous certaines conditions.

Quels sont les critères qui impactent la capacité d’emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt demeure un calcul théorique qui ne peut pas s’exempter des différentes règles d’octroi des crédits. Ainsi, un aspirant au crédit immobilier qui manque d’apport ou qui est enregistré au Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) pourra voir son dossier refusé par les banques. Également, certains revenus (comme les revenus fonciers) ne seront retenus par les banques qu’à hauteur de 70%, lorsque ceux des chefs d’entreprise requièrent une antériorité d’au moins trois ans pour être considérés.

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