Simulation de capacité d’emprunt : estimez le montant de votre futur crédit

La capacité d’emprunt immobilier correspond au montant maximal qu’une banque peut vous prêter pour financer votre projet. Elle se calcule à partir de vos revenus nets, de vos charges fixes et des conditions du prêt (durée, taux), dans la limite d’un taux d’endettement de 35 % de vos revenus mensuels nets. Pour la connaître à l’instant T, rien de plus simple qu’un simulateur : vous obtenez en 3 minutes une première estimation, à affiner ensuite avec un professionnel du crédit.

La capacité d’emprunt immobilier, qu'est-ce que c'est ?

La capacité d’emprunt immobilier désigne le montant maximal qu’une personne peut emprunter auprès d’une banque pour financer un projet immobilier. Ce calcul repose sur plusieurs éléments : les revenus nets de l’emprunteur, ses charges fixes (loyer, crédits en cours, pensions alimentaires, etc.) et les conditions du prêt (durée, taux d’intérêt). Le principal objectif est de garantir que vous restez sous le seuil d’endettement maximal, fixé à 35 % de ses revenus mensuels nets (et ça, c’est une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière).

Votre capacité d’emprunt en tête, vous voilà prêt à partir à la conquête des agences immobilières ! Puisque vous savez combien vous pourrez emprunter, vous savez désormais quels biens vous pouvez visiter.

Néanmoins, la seule information affichée par notre simulateur ne suffira pas à rassurer vos agents immobiliers. Et certains agents pourraient se demander si votre visite est sérieuse

Et si vous manquez de temps pour partir à la recherche de votre futur bien, Pretto a la solution ! Grâce à notre application Pretto Search, vous avez un chasseur immobilier personnel à portée de main. Il parcourt les plus grands sites de recherche pour aider à dénicher la perle rare. Toutes vos annonces, au même endroit, dans une seule app. C’est simple, rapide et ultra-efficace !

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Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

En passant par notre simulateur, vous devez renseigner plusieurs critères indispensables, comme le montant de vos revenus, si vous empruntez seul(e) ou à deux, vos primes éventuelles, le montant de votre loyer si vous êtes locataire etc.

Votre capacité d’emprunt n’est pas votre budget !

Les banques sont aujourd’hui unanimes : on n’emprunte pas sans apport (ou alors très rarement) ! Et si la plupart d’entre elles accepteront de financer la totalité du prix de votre bien, elles vous demanderont en parallèle de co-financer votre projet. Comment ? en apportant a minima la somme correspondant aux frais (frais de notaire, de garantie, de dossier et honoraires de courtage).

Cela signifie deux choses : si vous n’avez pas encore constitué votre apport, les banques avec lesquelles nous travaillons pourraient peiner à vous octroyer le prêt que nous venons de simuler. À l’inverse, si vous avez de l’épargne, votre budget sera boosté : il comptera votre capacité d’emprunt + votre apport.

En clair, si vous pouvez aujourd’hui emprunter 350 000 euros et que vous disposez déjà de 50 000 euros sur vos différentes lignes de comptes, vous aurez donc une très jolie nouvelle à annoncer à votre futur agent immobilier.

Quels sont les revenus pris en compte dans le calcul ?

Pour connaître vos revenus exacts, vous devez vous référer au cumul net imposable qui figure sur votre bulletin de salaire de décembre dernier. En divisant ce montant par douze, vous aurez le revenu mensuel que les banques retiendront le plus souvent (exception faite des salariés en poste depuis moins d’un an ou percevant des primes depuis moins de trois ans). Les autres types de revenus seront considérés de la façon suivante :

• Les revenus fonciers ne sont retenus par les banques qu’à hauteur de 70 %. Il s’agit pour elles de tenir compte d’éventuelles vacances locatives, de travaux de copropriété qui pourraient survenir, ou de loyers qui tarderaient à être honorés.
• Les revenus des chefs d’entreprise et les primes sont moyennés sur trois ans par les banques. Votre activité doit donc avoir été lancée depuis au moins cette durée.
• Les rétrocessions d’honoraires, par exemple pour les avocats, doivent être minorées de 35 % pour tenir compte de vos différentes charges.

Votre profil requiert notre expertise ? Faites la simulation et étudions votre dossier ensemble !

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, jetez un œil à leurs avis.

Exemple d’estimation de la capacité d’emprunt

Prenons un exemple pour illustrer le calcul de la capacité d’emprunt. Supposons un couple avec les caractéristiques suivantes :

• Revenus mensuels nets : 4 000 €
• Taux d’endettement maximal autorisé : 35 %
• Apport : 20 000 €
• Durée du prêt : 20 ans
• Taux d’intérêt : 3,42 %

Taux d’intérêt observable en Juillet 2026.

Étape 1 : Calculez la mensualité maximale

Le taux d’endettement permet de déterminer la mensualité qu’un emprunteur peut consacrer à son crédit immobilier :

4 000 € x 35 % = 1 400 €

Étape 2 : Résultats du simulateur

Avec une mensualité de 1 400 € sur 20 ans et un taux d’intérêt de 3,42 %, voici les données fournies par le simulateur :

• Montant empruntable brut : 243 100 €

Dans cet exemple, les charges comme un éventuel prêt en cours ou une pension alimentaire ne sont pas prises en compte. Si de telles charges existent, elles réduiront la capacité d’emprunt.

Quelles sont les charges qui rentrent en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt ?

Vous avez des revenus mais vous avez aussi des charges. Et pour certaines d’entre elles, la banque en tient compte dans son calcul. Lorsque votre courtier Pretto examine votre situation personnelle, il en tient compte pour vous permettre de déterminer votre capacité d’emprunt exacte. Il s’agit pour l’essentiel des suivantes :

• Les charges liées à des prêts en cours ;
• Une pension alimentaire que vous continuerez à verser ;
• Le loyer d’un bien dont vous souhaiteriez demeurer locataire (une place de parking, par exemple).

Même si votre expert Pretto les prend en compte lorsqu’il établira votre simulation, on sait aussi que vous aimez prendre les devants. Alors, pour ne pas vous faire attendre, on vous donne la formule !

Simple à retenir : revenus × 35 % − charges = mensualité maximale. Appliquez ensuite un taux et une durée pour connaître votre capacité d'emprunt.

Votre capacité d’emprunt peut augmenter avec le temps

Il existe plusieurs leviers sur lesquels jouer pour augmenter votre capacité d'emprunt.

• Allonger la durée (de 20 à 25 ans) pour réduire la mensualité
• Rembourser un crédit conso avant de déposer un dossier
• Augmenter ses revenus pour décrocher un meilleur taux
• Bénéficier d'un taux plus bas
• Mobiliser un prêt aidé, tel que le PTZ, pour réduire la part empruntée à taux normal

Allonger la durée du prêt

Imaginons que vous gagnez 2 000 euros nets avant impôts par mois. Voilà le montant que vous pourriez emprunter selon la durée du prêt.

Emprunter sur une durée plus longue vous permet mécaniquement d'emprunter plus. Revers de la médaille : le coût du crédit (le montant total des intérêts à payer) sera plus important.

Solder vos crédits en cours

Votre pouvoir d'achat immobilier est lié au montant que vous pouvez allouer chaque mois au remboursement de votre crédit. Si vous avez des charges importantes (comme le remboursement d'un prêt étudiant, le leasing d'une voiture ou encore un crédit à la consommation), votre capacité d'emprunt en sera imputée.
C'est pourquoi un expert en financement vous conseillera d'idéalement solder ce type de prêt avant de faire une demande de crédit.

Augmenter vos revenus

Vous avez reçu une augmentation ? Vous avez changé de poste avec un salaire plus élevé ? La bonne nouvelle, c’est que votre capacité d’emprunt sera revue à la hausse. Cela fonctionne aussi si vous percevez de nouveaux avantages comme une prime, qui pourra être prise en compte dans vos revenus.

Bénéficier d'un taux plus bas

On vous le disait, si vos revenus fluctuent dans le temps, les taux immobiliers aussi ! Quelques points de plus ou de points peuvent faire un gros impact sur un crédit long. C'est un paramètre sur lequel un emprunteur n'a guère de prise. Néanmoins, vous avez tout intérêt à vous tenir informé des évolutions des taux (notamment en suivant nos analyses mensuelles) ou des offres flash des banques si vous avez un projet d'achat immobilier.

Et bien sûr, échanger avec un courtier vous permet de prends le pouls et de connaître votre capacité d'emprunt, selon les conditions actuelles du marché.

Taux fixes négociés par Pretto constatés le 29/06/2026.

Des prêts aidés pour maximiser votre capacité d’emprunt

Vous n’avez pas la possibilité d’augmenter vos revenus ni d’alimenter davantage votre apport ? Il existe un dernier levier pour vous permettre de maximiser votre capacité d’emprunt dès aujourd’hui : les prêts aidés !

Vous le savez, au-delà de sa mission sociale, l’État s’est donné pour objectif d’améliorer les performances énergétiques du parc immobilier français. Aussi, certains prêts verront leur taux d’intérêt réduit (parfois à taux zéro) pour les emprunteurs les moins aisés ou qui feront un choix positif pour l’environnement. Quels sont-ils ?

• Le prêt à taux zéro, désormais disponible dans une version élargie depuis le 1ᵉʳ avril 2025 (loi de finances 2025, art. 90 - étendu à tout le territoire jusqu'au 31/12/2027), vous permet d’accéder à une enveloppe de plusieurs dizaines de milliers d’euros (parfois plus !) pour l'acquisition d'un bien neuf (appartement ou maison) selon vos revenus et à la condition d'acheter votre résidence principale et de ne pas avoir été propriétaire de votre logement les deux années précédant votre demande.
• Le prêt accession sociale permet aux plus modestes de financer leur future résidence principale, parfois entièrement et en conservant leurs APL.
• Le prêt action logement, longtemps appelé prêt patronal, il s’adresse aux salariés du secteur privé (non agricole) évoluant dans une entreprise d’au moins dix salariés et leur permet de bénéficier d’une enveloppe de plusieurs dizaines de milliers d’euros à taux réduit.

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