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Simulation capacité d’emprunt : calculez votre capacité d’emprunt

Combien souhaitez-vous rembourser par mois ?
2 500 € / mois
Vous empruntez
seul
à deux
Sur 15 ans
Montant maximum du bien
502 426 €
Simuler mon taux
Apport recommandé
50 243 €
Taux d’intérêt
0,7 %
Coût du crédit
47 266 €
Sur 20 ans
Montant maximum du bien
645 778 €
Simuler mon taux
Apport recommandé
64 578 €
Taux d’intérêt
0,9 %
Coût du crédit
108 211 €
Sur 25 ans
Montant maximum du bien
775 749 €
Simuler mon taux
Apport recommandé
77 575 €
Taux d’intérêt
1,05 %
Coût du crédit
197 834 €

Comment calculer ma capacité d'emprunt ?

Tout d’abord, commençons par une petite définition de la capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’un ménage peut consacrer mensuellement au remboursement de son prêt. Celle-ci est calculée en fonction des différents revenus de l’emprunteur, de ses charges, et ce généralement dans la limite d’un taux d'endettement de 35 %. Si vous êtes au début de votre projet pensez à d'abord simulation-pret-immobilier/.

Pretto vous détaille tous les secrets du calcul et de la simulation de la capacité d’emprunt.

A quoi correspond votre capacité d’emprunt ?

Le calcul de votre capacité d’emprunt se base donc sur les paramètres précédemment cités. Mais ce n’est pas tout, les modalités de votre prêt immobilier peuvent aussi faire varier votre capacité d’emprunt. Il est donc important d’évaluer les possibilités d’emprunt en fonction du nombre d’années du crédit, du taux proposés par les banques et de votre profil.
Ainsi, la simulation de la capacité d’emprunt vous permettra également de déterminer la durée du prêt : à mensualité égale, plus le capital est élevé, plus la durée du prêt immobilier sera longue.

Inversement, si vous empruntez une petite somme, la durée du remboursement pourra être raccourcie. Votre mensualité sera néanmoins plus élevée qu'en empruntant sur une durée plus longue.

En faisant ce calcul, vous pourrez avoir une idée précise du montant maximum de votre futur emprunt et ainsi orienter vos recherches de biens.

Votre apport personnel peut aussi influer sur votre capacité d’emprunt, car les banques vous proposeront de meilleures conditions si votre apport est élevé. Ce qui vous permettra parfois d’emprunter un peu plus. De plus, disposer de prêts aidés comme le PTZ peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt.

Quels éléments sont pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

Nous avons déjà brièvement abordé les différents éléments pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt, mais il reste de nombreuses choses à détailler. Prêts aidés, types de revenus, charges... Vous désirez savoir quels sont les éléments pris en compte par le banquier pour vous proposer un crédit ? Découvrez la réponse.

Les différents revenus pris en compte par les banques

Si la banque veut connaître votre situation professionnelle et votre salaire, c’est en partie pour évaluer vos revenus mensuels et leur pérennité. Mais vos revenus ne se limitent pas toujours à vos salaires ! Et parmi ces revenus complémentaires, tous ne sont pas pris en compte de la même manière.

  1. Les revenus professionnels : la variable n’est pas nécessairement prit en compte. La banque fait généralement une moyenne sur les trois dernières années pour l’inclure ou non dans la capacité d’emprunt.

  2. Les revenus locatifs sont pris en compte à 70 % maximum par les banques.

  3. Les aides sociales ne sont que très rarement comptabilisées par les banques. Il en est de même pour les pensions alimentaires.

Vous l’aurez compris, vos revenus fixes et certains variables ou aides sont pris en compte pour estimer le montant de votre emprunt. Il ne faut pas oublier les charges qui ont également un impact sur la capacité d’emprunt. On vous en dit plus ici.

Quelles sont les charges prises en compte pour calculer votre capacité d'emprunt ?

Pour connaître votre capacité à rembourser le prêt, la banque prend en compte les charges auxquelles vous devez faire face tous les mois en plus de votre nouvel emprunt. Car, vous le savez, un crédit vous engage et doit être remboursé. Et c’est pour ne pas vous mettre en difficulté que la banque fait tous ces calculs et toutes ces vérifications en amont.

Les charges fixes peuvent limiter votre capacité d’emprunt, puisque celle-ci, rappelons-le est généralement limitée à 35 % (assurance de prêt incluse). Ces charges fixes peuvent être des pensions alimentaires, des crédits en cours, des dettes, etc.

Bon à savoir
Afin d’améliorer votre profil emprunteur et d’augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez faire baisser vos charges fixes. Ce qui permettra indirectement de faire baisser votre taux d’endettement et donc d’augmenter votre capacité d’achat.

Si vous payez un loyer actuellement ou que vous remboursez déjà un prêt immobilier et que vous vendez, les mensualités du nouveau prêt seront substituées. En effet, vous ne paierez plus ce loyer ou ce crédit dès que vous serez propriétaire, il est donc inutile de le compter. En revanche, la banque vérifiera ce que l’on appelle le “saut de charge” afin de vérifier que votre futur crédit ne sera pas trop élevé par rapport à votre ancienne charge de logement.

Ces charges permettent à la banque d’évaluer votre situation grâce à d’autres indicateurs :

  • Le saut de charges correspond à la différence entre le montant de votre loyer actuel (ou de vos mensualités si vous avez déjà un prêt immobilier) et de votre nouvelle mensualité. Si la banque voit qu’avec votre loyer actuel, vous avez du mal à épargner et que la mensualité prévue augmente, elle peut considérer que le risque d’impayés est trop important.
  • Le reste à vivre quant à lui est déterminé en enlevant le montant de la mensualité de vos revenus, pour s’assurer qu’il vous reste assez pour payer vos dépenses quotidiennes. Plus votre reste à vivre sera élevé, plus vos chances d’obtenir un prêt seront fortes.

    Pour évaluer votre capacité d’emprunt au plus juste, il mieux vaut prendre en compte tous ces indicateurs et faire les bons calculs.

Le taux d’endettement maximal à 35 %, mythe ou réalité ?

Vous entendrez souvent parler de taux d’endettement à 35 % au moment de faire votre demande de prêt immobilier. Cela signifie que les banques n’acceptent que peu de dossiers pour lesquels plus du tiers de vos revenus est destiné au remboursement d’un ou plusieurs crédits. Les mesures du HCSF contraignent d’ailleurs les banques à respecter ce taux d'endettement de 35% assurance incluse.

Il ne faut donc pas partir du principe que vous pouvez aisément aller au-delà de cette limite, même si les banques ont une marge de manœuvre selon le profil et le projet.

Si vous n'êtes pas certain de respecter cette limite d'endettement, vous avez tout intérêt à calculer dès le départ votre capacité d'emprunt avec un courtier, qui vous aidera à présenter votre dossier sous son meilleur jour !
Exemple de l’impact d’un crédit en cours sur la capacité d’emprunt
Clark a fait des études de journalisme pour lesquelles il à dû contracter un prêt étudiant qu’il rembourse encore sur quelques années ses mensualités sont de 300 € par mois. Il gagne actuellement un salaire net de 2 500 € par mois. Avec un taux d’endettement maximal, il peut donc rembourser 875 € par mois tout prêts confondus, soit 575 € pour son prêt immobilier.

L’impact de la durée sur la capacité d’emprunt

La durée du prêt a toute son importance sur votre remboursement. En effet, quand la durée de votre prêt est courte, cela voudra dire que vos mensualités de remboursement seront élevées pour vous permettre de régler la totalité de votre emprunt le plus rapidement possible. A contrario, lorsque la durée est longue, les mensualités seront beaucoup plus étalées et donc le capital emprunté plus important.

Un prêt plus long pourrait donc vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt. La durée maximale d'un emprunt étant plafonnée à 25 ans, voire 27 ans en cas de différé.

Exemple

Henri veut acheter un bien d’une valeur de 175 000 €. Il possède des revenus mensuels net de 3 000 €. Avec le taux d’endettement maximal de 35 % sa capacité de remboursement maximal est de 1050 € par mois.

  • Pour un emprunt sur 10 ans il ne dispose pas de revenus suffisants pour rembourser les mensualités pour ce montant. Malgré un taux immobilier de 0.60 %.

  • Pour un emprunt sur 15 ans, Henri a la capacité de rembourser les mensualités de son prêt avec un taux d’emprunt de 0.79 %.

  • Pour un emprunt sur 20 ans, avec un taux de 0.95 % Henri pourrait rembourser ses mensualités et avoir une marge plus conséquente sur son taux d’endettement.

Pourquoi simuler votre capacité d’emprunt ?

Si vous en êtes au début de vos recherches, le calcul de la capacité d'emprunt est primordial (sauf si vous êtes en mesure d'acheter comptant). Cela vous permet d'orienter vos recherches vers des biens que vous pouvez effectivement acheter, et donc de ne pas être déçu si vous avez un coup de cœur que vous ne pouvez malheureusement pas financer.
De manière très simple, la simulation de la capacité d'emprunt vous permet de répondre à la question suivante : combien puis-je emprunter ? Et vous permet d'adapter la durée et le montant de la mensualité.
Si vous avez les fonds nécessaires pour acheter sans emprunter, il est possible que vous vous posiez tout de même la question du crédit. Les taux bas sont très intéressants pour se lancer dans un investissement immobilier. Ils pourraient même vous servir d’effet de levier et capitaliser tous les mois. L’investissement via un crédit immobilier est même une forme de sécurité puisque vous

Faire une simulation vous permettra alors de poser les choses à plat.

La simulation pour évaluer la bonne durée de crédit

Votre capacité d’emprunt dépend directement de la durée de votre crédit. En effet, à mensualité égale, emprunter plus longtemps permet d’emprunter plus mais cela fait augmenter le coût du crédit.

La question de la durée de votre crédit se pose donc afin de jouer sur différents éléments : c’est peut-être la seule solution afin d’emprunter la somme que vous souhaitez augmenter la durée vous permet de réduire la mensualité

L’impact du taux d’intérêt sur la capacité d’emprunt

Le montant que vous devez payer tous les mois est composé de sommes différentes :

  • les intérêts que vous devez payer à la banque sur la somme qu’elle vous prête

  • le capital que vous remboursez

  • l’assurance du crédit

Ainsi, au début du crédit, vous devez beaucoup de capital à la banque. Ça veut dire beaucoup d’intérêts. Ce capital diminue au fur et à mesure du remboursement : de même pour la part des intérêts. Et pour faciliter la gestion de vos finances, la banque lisse la mensualité, c’est-à-dire qu’elle ne bouge pas pendant toute la durée du crédit. La composition au sein de cette mensualité, elle, varie tous les mois. Vous pourrez vous référer à votre tableau d’amortissement.

Le montant de l’assurance emprunteur et son remboursement (sur le capital restant ou sur le capital emprunté) varient en fonction du type de contrat (assurance groupe ou assurance déléguée).

La simulation pour connaître votre taux de crédit immobilier

En faisant la simulation de votre capacité d’emprunt, vous allez découvrir le taux auquel vous pouvez prétendre en fonction des critères établis.

Exemple

Lex à reçu des propositions de taux de la part de 2 banques différentes pour emprunter 400 000 € sur 20 ans. La première est une offre d’emprunt avec un taux de 0.94 %. Ce qui représente des mensualités de 1 841 € et un coût total du crédit de 42 230 €.

La seconde est une offre d’emprunt avec un taux de 1 %. Cette fois cela fait des mensualités à 1890 € avec un coût total de crédit de 50 024 €.

On voit donc que la différence est “seulement” de 49 € par mensualité, malgré un écart total de 7 794 €. Ce n'est pas la différence de taux qui va jouer directement sur votre capacité d'emprunt : il faut plutôt le voir comme une conséquence de votre profil.

La simulation pour obtenir votre attestation de finançabilité Pretto

Dès la fin de la simulation, si vous le souhaitez, vous pouvez créer votre espace client et commencer à assembler les pièces nécessaires à l’établissement de votre dossier de demande de prêt. Cela vous permet aussi de demander votre attestation Pretto : après une première étude de pièces justificatives, nous pouvons fournir un document qui présente à titre indicatif le montant pour lequel vous êtes finançable après étude de votre capacité financière. C'est un atout énorme afin de rassurer le vendeur !

Le calcul de la capacité d'emprunt avec Pretto

Pretto met à disposition de nombreux outils pour vous faciliter la vie lors de votre projet d’achat immobilier. Une calculatrice de votre capacité d’emprunt est notamment à votre disposition afin de vous permettre d’estimer votre capacité d’emprunt.

Les taux immobiliers de chaque banque sont actualisés en temps réel et permettent de vous donner une idée précise de la faisabilité de votre projet.

DuréeMeilleurs tauxTaux ordinairesTendance
10 ans0,51 %0,74 %
15 ans0,70 %0,98 %
20 ans0,86 %1,13 %
25 ans1,02 %1,35 %

Quand calculer ma capacité d'emprunt ?

Il n'y a pas de règle spécifique concernant le moment où vous devez déterminer votre capacité d’emprunt. Mais pour éviter toute mauvaise surprise, il vaut mieux la déterminer au tout début de votre projet. Pretto met à votre disposition un simulateur en ligne 100 % gratuit et rapide qui vous permet de calculer facilement votre capacité d’emprunt.

La meilleure solution pour être sûr de faire le bon choix est de faire plusieurs simulations pour déterminer la capacité d’emprunt.

Ce calcul peut être très complexe. Il aura un impact sur toute la suite de votre projet. Ce qui veut dire que si vous ne prenez pas en compte dans votre calcul tous les éléments qu’il faut, vous risquez d’avoir de mauvaises surprises. En effet, la banque prendra le soin de tout passer au peigne fin. C’est pour cette raison qu’il est plus prudent de passer par un courtier immobilier. En tant que professionnels du secteur, nos Experts crédit vous aident à calculer votre capacité d’emprunt. En optant pour cette solution, vous êtes sûr que le calcul se fera de la même façon du côté du courtier et de la banque.
Et passer par un courtier vous aidera à optimiser au mieux votre dossier pour le présenter sous son meilleur jour et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre prêt immobilier. Il vous aidera à préparer votre demande de crédit immobilier en amont.

Pouvez-vous augmenter votre capacité d'emprunt ?

Vous ne pouvez pas toujours augmenter votre capacité d'emprunt puisqu’elle est établie en fonction de vos salaires net imposables et de votre taux d’endettement (difficiles à modifier du jour au lendemain, n’est-ce pas ?). Mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez rien faire !

Valorisez votre dossier grâce à un courtier immobilier

Notre travail de courtier immobilier consiste à valoriser votre dossier de demande de prêt. Grâce à leur travail quotidien avec les banques, nos Experts crédit connaissent leurs attentes et vous orientent vers le bon établissement. En effet, en fonction de leur politique commerciale, les banques ne sont pas toutes à la recherche des mêmes profils.

Par exemple, la banque X valorise les jeunes couples quand la banque Y aime les investisseurs aguerris. C’est le rôle du courtier de s’adresser à la banque la plus à même de soutenir votre profil.

De plus, nous lui envoyons votre demande une fois le dossier complet et valorisons votre projet. Vous gagnez du temps, et bénéficiez d’un argument de poids au cours de la négociation. Décrocher un meilleur crédit peut vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt.

Pensez à votre apport immobilier

L’apport est la somme d’argent que vous amenez de votre poche pour financer votre acquisition. Il sert principalement à financer les frais annexes (frais de notaire et garantie), mais si vous apportez une somme conséquente, cela peut avoir un impact sur le taux qui vous est proposé.

Vous pouvez également utiliser une partie de cet apport pour solder d’éventuels prêts consommation en cours et diminuer votre taux d’endettement initial et donc augmenter votre capacité d’emprunt.

Pensez aux prêts aidés et au don familial

Vous avez enfin la possibilité de vous tourner vers d’autres types d’emprunts pour compléter votre prêt principal. Les prêts aidés et le don familial peuvent ainsi vous aider à constituer la somme nécessaire pour améliorer votre dossier.

  1. Les prêts aidés vous permettent d'accéder au crédit avec des conditions préférentielles : vous pouvez avoir un taux plus bas que ceux du marché (c’est le cas du fameux PTZ, qui vous permet d’emprunter “gratuitement” jusqu’à 40 % du prix), ou encore de bénéficier de conditions uniques (certains prêts aidés peuvent être considérés comme de l'apport, par exemple). Si vous souhaitez connaître le montant auquel vous avez droit, vous devez calculer votre capacité d'emprunt de PTZ de manière séparée, car il s'agit de deux crédits différents, même si tous deux seront in fine traités par la même banque. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre région également. Certaines d’entre elles proposent des aides qui peuvent s’ajouter aux emprunts aidés mis en place par l’Etat !
  2. Une aide familiale. Mais attention : le don est fortement encadré par la loi (https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/je-fais-une-donation), vous ne pourrez pas aller au-delà d’une certaine somme (et selon les ressources de votre famille). Quant à l’emprunt familial, il sera pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement. Renseignez-vous donc pour savoir comment intégrer cette aide familiale à votre achat immobilier.
A retenir
  • Le calcul de votre capacité d’emprunt prend en compte à la fois vos revenus, mais aussi vos charges, votre taux d’endettement.

  • Le taux d’endettement maximal est de 35 %, il faut donc veiller à ne pas le dépasser pour bien déterminer votre capacité d’emprunt.

  • Mieux vaut faire plusieurs simulations pour déterminer sa capacité d’emprunt selon le projet et ne pas hésiter à jouer avec la durée pour définir un montant maximum

FAQ de la capacité d'emprunt

Pourquoi simuler votre capacité d'emprunt ?

Avant de vous lancer dans votre recherche de biens, il est primordial de réaliser une simulation de votre capacité d'emprunt. Cette simulation vous permet de connaître le montant du crédit que vous pouvez obtenir pour financer votre bien immobilier.

Comment calculer votre capacité d'emprunt ?

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous pouvez utiliser le simulateur de capacité d'emprunt de Pretto. Le calcul prend en compte 3 critères essentiels : les revenus, les charges ainsi que le taux d'endettement maximal.

Pouvez-vous augmenter votre capacité d'emprunt ?

Vous ne pouvez pas augmenter votre capacité d'emprunt puisque celle-ci dépend de vos revenus professionnels et de votre taux d'endettement maximal. Cependant, vous pouvez solliciter l'aide d'un courtier immobilier pour votre demande de prêt, il pourra vous donner un coup de pouce pour valoriser votre dossier.
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Chef de projet content marketing

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