Simulation de capacité d’emprunt : estimez le montant de votre futur crédit

Vous souhaitez acheter votre résidence principale ou bien faire un investissement immobilier ? La première étape avant de se lancer dans l'aventure, c'est de connaître sa capacité d'emprunt à l'instant T. Et pour cela, rien de plus simple que d'utiliser un simulateur, afin d'obtenir en quelques minutes une première estimation - à affiner par la suite avec un professionnel du crédit. Mais comment calcule-t-on sa capacité d’emprunt ? Quels sont les éléments à renseigner et comment l'améliorer ? On vous explique tout.

Votre capacité d’emprunt en tête, vous voilà prêt à partir à la conquête des agences immobilières ! Puisque vous savez combien vous pourrez emprunter, vous savez désormais quels biens vous pouvez visiter.

Néanmoins, la seule information affichée par notre simulateur ne suffira pas à rassurer vos agents immobiliers. Et certains pourraient encore se demander si la visite que vous sollicitez ne revêt pas un caractère touristique (oui, ça arrive)…

Connaître sa capacité d'emprunt, c'est bien. Pouvoir rassurer un acheteur (et un agent immobilier) et attester qu'elle a bien été étudié par un professionnel, c'est mieux. Ca peut même faire la différence face à un autre acheteur potentiel. Pour cela, et après analyse rigoureuse de votre profil, nos courtiers sont habilités à vous fournir une attestation de finançabilité.

Ce document rassure le vendeur en lui prouvant que votre projet est non seulement finançable, mais aussi parfaitement réaliste. De quoi lui donner toutes les raisons de vous voir comme l’acheteur idéal. C’est aussi un excellent levier pour négocier le prix du bien. À vous la légèreté d’une offre bientôt acceptée !

Et si vous manquez de temps pour partir à la recherche de votre futur bien, Pretto a la solution ! Grâce à notre application Pretto Search, vous avez un chasseur immobilier personnel à portée de main. Il parcourt les plus grands sites de recherche pour aider à dénicher la perle rare. Toutes vos annonces, au même endroit, dans une seule app. C’est simple, rapide et ultra-efficace !

En passant par notre simulateur, vous devez renseigner plusieurs critères indispensables, comme le montant de vos revenus, si vous emprunter seul(e) ou à deux, vos primes éventuelles, le montant de votre loyer si vous êtes locataire etc.

En clair, si vous pouvez aujourd’hui emprunter 350 000 euros et que vous disposez déjà de 50 000 euros sur vos différentes lignes de comptes, vous aurez donc une très jolie nouvelle à annoncer à votre futur agent immobilier.

Pour connaître vos revenus exacts, vous devez vous référer au cumul net imposable qui figure sur votre bulletin de salaire de décembre dernier. En divisant ce montant par douze, vous aurez le revenu mensuel que les banques retiendront le plus souvent (exception faite des salariés en poste depuis moins d’un an ou percevant des primes depuis moins de trois ans). Les autres types de revenus seront considérés de la façon suivante :

• Les revenus fonciers ne sont retenus par les banques qu’à hauteur de 70 %. Il s’agit pour elles de tenir compte d’éventuelles vacances locatives, de travaux de copropriété qui pourraient survenir, ou de loyers qui tarderaient à être honorés.

• Les revenus des chefs d’entreprise et les primes sont moyennés sur trois ans par les banques. Il est donc indispensable que votre activité ait été initiée, au minimum, depuis cette durée.

• Les rétrocessions d’honoraires, par exemple pour les avocats, doivent être minorées de 35 % pour tenir compte de vos différentes charges.

Votre profil requiert notre expertise ? Faites la simulation et étudions votre dossier ensemble !

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n’hésitez pas à consulter leurs avis.

Prenons un exemple pour illustrer le calcul de la capacité d’emprunt. Supposons un couple avec les caractéristiques suivantes :

• Revenus mensuels nets : 4 000 €

• Taux d’endettement maximal autorisé : 35 %

• Apport : 20 000 €

• Durée du prêt : 20 ans

• Taux d’intérêt : 3 %*

Taux d’intérêt observable en avril 2025.

Le taux d’endettement permet de déterminer la mensualité qu’un emprunteur peut consacrer à son crédit immobilier : 4 000 € x 35 % = 1 400 €

Avec une mensualité de 1 400 € sur 20 ans et un taux d’intérêt de 3 %, voici les données fournies par le simulateur :

• Montant empruntable brut : 252 435 €

• Frais de notaire (environ 8 %) : 20 195 €

• Frais de garantie : 2 524 €

• Prix du bien accessible : 249 716 €

Résultat final : Avec un taux d’endettement maximal de 35 %, ce couple peut envisager l’achat d’un bien immobilier d’une valeur d’environ 249 716 €, après déduction des frais liés à l’opération.

Dans cet exemple, les charges comme un éventuel prêt en cours ou une pension alimentaire ne sont pas prises en compte. Si de telles charges existent, elles réduiront la capacité d’emprunt.

Vous avez des revenus mais vous avez aussi des charges. Et pour certaines d’entre elles, la banque en tient compte dans son calcul. Lorsque votre courtier Pretto examine votre situation personnelle, il en tient compte pour vous permettre de déterminer votre capacité d’emprunt exacte. Il s’agit pour l’essentiel des suivantes :

• Les charges liées à des prêts en cours ;

• Une pension alimentaire que vous continuerez à verser ;

• Le loyer d’un bien dont vous souhaiteriez demeurer locataire (une place de parking, par exemple).

Même si votre expert Pretto les prend en compte lorsqu’il établira votre simulation, on sait aussi que vous aimez prendre les devants. Alors, pour ne pas vous faire attendre, on vous donne la formule !

Multipliez vos revenus par 35 %, puis déduisez vos charges, vous connaîtrez ainsi la mensualité maximale à laquelle vous serez éligible. Appliquez-y un taux, une durée, et découvrez dès à présent votre capacité d’emprunt.

Tout autant que les taux d’emprunt évoluent dans le temps, vos revenus aussi !

Cette veille, votre expert crédit saura s’en charger pour vous. Dès lors qu’il aura validé votre simulation, il reviendra régulièrement vers vous s’il y a des changements dans votre capacité d’emprunt.

Vous n’avez pas la possibilité d’augmenter vos revenus ni d’alimenter davantage votre apport ? Il existe un dernier levier pour vous permettre de maximiser votre capacité d’emprunt dès aujourd’hui : les prêts aidés !

Vous le savez, au-delà de sa mission sociale, l’État s’est donné pour objectif d’améliorer les performances énergétiques du parc immobilier français. Aussi, certains prêts verront leur taux d’intérêt réduit (parfois à taux zéro, oui oui !) pour les emprunteurs les moins aisés ou qui feront un choix positif pour l’environnement. Quels sont-ils ?

• Le prêt à taux zéro vous permet d’accéder à une enveloppe de plusieurs dizaines de milliers d’euros (parfois plus !) pour l'acquisition d'un bien neuf (appartement ou maison) selon vos revenus et à la condition d'acheter votre résidence principale et de ne pas avoir été propriétaire de votre logement les deux années précédant votre demande.
• Le prêt accession sociale permet aux plus modestes de financer leur future résidence principale, parfois entièrement et en conservant leurs APL.
• Le prêt action logement, longtemps appelé prêt patronal, il s’adresse aux salariés du secteur privé (non agricole) évoluant dans une entreprise d’au moins dix salariés et leur permet de bénéficier d’une enveloppe de plusieurs dizaines de milliers d’euros à taux réduit.

La capacité d’emprunt se fonde essentiellement sur ses revenus, mais également sur ses charges. Elle dépend aussi de la durée et du taux du prêt visés. Ainsi, un salarié devra multiplier par 35 % ses revenus nets mensuels avant impôt pour connaître la mensualité maximale pendant laquelle il pourra rembourser son prêt. Pour connaître sa capacité d’emprunt, il devra ensuite déduire ses différentes charges de ce montant, avant d’appliquer un taux et une durée pour son futur crédit.

Pour emprunter plus, il est possible de jouer sur plusieurs leviers. Le premier est la durée de l’emprunt : plus un prêt sera long, plus son montant pourra être élevé. L’emprunteur peut aussi compter sur l’augmentation de ses revenus ou la réduction de ses charges pour optimiser son dossier. Ainsi, et même en cas d’augmentation des taux. Enfin, les prêts aidés (tels que le prêt à taux zéro) peuvent permettre aux futurs propriétaires d’augmenter leur capacité d’emprunt sous certaines conditions.

La capacité d’emprunt est un calcul théorique mais elle doit toujours tenir compte des différentes règles d’octroi des crédits. Ainsi, un aspirant au crédit immobilier qui manque d’apport ou enregistré au Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) pourra voir son dossier refusé par les banques. Également, certains revenus (comme les revenus fonciers) ne seront retenus par les banques qu’à hauteur de 70 %, lorsque ceux des chefs d’entreprise requièrent une antériorité d’au moins trois ans pour être considérés.