Taux immobiliers : quand vont-ils finir par baisser ?

Taux du marché observés par Pretto, mis à jour le 27 avril 2024

Vos revenus sont le principal facteur qui fait varier le taux d’intérêt.

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C’est LA question que tout acheteur se pose : les taux immobiliers vont-ils finir par se calmer et refluer ? Après des mois de hausse, on attend l’accalmie avec impatience. Bonne nouvelle, c’est pour bientôt.

Si vous suivez de près ou de loin l’actualité du marché immobilier, vous n’êtes pas sans savoir que le mood ambiant n’est pas vraiment folichon. Même si on est d’un naturel positif (team verre à moitié plein !), impossible de noyer le poisson : entre des taux qui ont fait x4 depuis 1 an et demi et des prix de l’immo toujours élevés, on a connu contexte plus propice pour demander un crédit.

De Jean-Michel à la machine à café qui y va de sa petite expertise (il regarde BFM immo, alors “il sait de quoi il parle”) à la pluie d’articles aux titres plus déprimants les uns que les autres, tout le monde à son petit avis et il n’est pas vraiment encourageant. ET POURTANT. Aujourd’hui, on a envie de vous annoncer de bonnes nouvelles. Parce que, en tant qu’acteur de ce marché, on l’analyse au quotidien et on veut vous dire que ça va s’arranger.

Et pas seulement parce que le gouvernement commence à prendre la mesure de la crise et à proposer des mesures - dont l’impact ne chamboulera pas dans l’immédiat vos projets d’achat. Mais parce que des indicateurs précis commencent à repasser au vert.

Pour aller plus loin : PTZ, ce qui va changer

Il suffira d’un signe

Petit rappel pour les néophytes : toutes les 6 semaines, la Banque centrale européenne réactualise ses taux directeurs. Et dans la foulée, les banques réalignent leurs taux. Depuis 10 mois, la BCE annonçait des hausses continues. Mais fin octobre, coup de gong, pas de réévaluation à la hausse de la part du grand arbitre. Résultat : une majorité des banques n’ont pas touché à leur taux ce mois-ci. Mieux, on a pu observer un début de baisse chez certaines. Du jamais vu depuis juillet 2022.

Alors bien sûr, on sait ce que vous allez nous dire : “Ok, ça n’augmente pas ou moins, mais quand est-ce que ça va descendre ?”. On continue l’exposé avant de passer à ce point, promis.

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est que le fait que la BCE ne relève pas ses taux directeurs est une très bonne nouvelle, car cela favorise la stabilisation des taux immobiliers. Pour que ça redescende, il faut déjà que ça arrête de monter (oui, on est d’une logique imparable). Et on a déjà pu en observer les effets ce mois-ci.

Si la BCE poursuit dans cette direction ces prochains mois (ce qu’il se dit dans le milieu), la fièvre devrait enfin baisser. Mais comme il faut un peu de temps pour arrêter le roulement, il est fort possible qu’on frôle la barre des 5 % d’ici la fin d’année/début d’année prochaine. Pas vraiment le meilleur cadeau de Noël, mais la hausse ne durera pas longtemps.

Pourquoi cela ? Non, on ne l’a pas vu dans notre boule de cristal - on est plus lecture dans les feuilles de thé - mais dans la politique actuelle des banques. On vous explique.

Les banques reviennent sur le marché du crédit

Pour mieux comprendre, il faut évoquer un acteur qui a donné bien des sueurs froides cette année et que la grande majorité ne connaissait ni d’Eve ni d’Adam : on veut parler du taux d’usure.

Le taux d’usure, c’est un plafond, un climax créé pour protéger les acheteurs. Dans les faits, les banques n’ont pas le droit de le dépasser, donc elles ne peuvent pas demain vous proposer comme ça, un petit taux à 8 % (parce que pourquoi pas après tout). Problème, pour que la banque soit encline à vous prêter de l’argent, il faut qu’elle y gagne (car l’argent qu’elle vous prête, elle l’emprunte, elle aussi). Et qu’il existe donc une soupape, un vide d’air entre le taux de votre crédit et le plafond. C’est cet espace qui va constituer la marge de la banque.

Or, en fin d’année dernière, les taux immobiliers ont augmenté plus vite que ne l’a fait le taux d’usure. Résultat : ça a coincé et faute de pouvoir gagner de l’argent à en prêter, les banques ont réduit drastiquement les acceptations de crédits. Bilan : une production de crédit divisée par deux.

Mais ça, c’était avant la mise à jour mensuelle du taux d’usure, qui a redonné de l’air au marché. Aujourd’hui, avec un taux plafond qui frôle les 6 %, il ne pose plus problème.

Effet immédiat : depuis la rentrée, les banques se repositionnent sur le crédit. Chez Pretto, on est aux premières loges pour l’observer, avec des organismes bancaires plus réactifs dans leurs propositions de prêt et qui souhaitent augmenter le nombre de dossiers. Et ça, c’est tout bon pour vous, acheteurs (et pas seulement les meilleurs profils), car c’est un signe clair que l’accès au crédit immo redevient un peu plus facile.

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Mais les taux, ils vont bientôt baisser ?

“C’est bien beau, cette analyse, mais concrètement, quand est-ce que les taux vont redescendre ?”. On y vient.

La bonne nouvelle, quand des acteurs se repositionnent sur un marché, c’est qu’ils relancent la concurrence. Et c’est cette concurrence qui va tirer petit à petit les taux vers le bas. On s’explique. Avec les taux actuels, et surtout les conditions d’accès au crédit bloquantes pour beaucoup - on parle ici du taux d’endettement à 35 %, assurance comprise, qui a débouté beaucoup de projets depuis le début d’année - la demande de crédit a baissé.

Et que se passe-t-il dans un marché où la demande baisse ? Pour attirer le chaland, les acteurs ont intérêt à rendre leur offre plus intéressante. Voilà qui promet donc des propositions de crédit plus séduisantes pour les acheteurs. D’ailleurs, à l’heure actuelle, les meilleurs profils se voient proposer des taux inférieurs à 4 %.

Je compare les taux

Bien sûr, à moins d’être médium, nul ne peut prédire l’avenir. Néanmoins, avec les données actuelles, on peut annoncer le prochain reflux des taux et leur stabilisation. Mais attention, croire qu’un “retour à la normale” voudrait dire retrouver des taux à 1 %, c’est trop beau pour être vrai.

Une image extraite du film Retour vers le Futur — “Retourner en 2021 et acheter quand les taux étaient à 1% ? N’y pense même pas, Marty !”

Ce qu’il faut comprendre, c’est que les taux bas qu’on a connus il y a quelques années ont été le fruit d’une politique monétaire inédite. De juin 2014 à juillet 2022, la BCE a pratiqué des taux d’intérêts négatifs, dans l’intention de dynamiser l’économie. Avec le retour de l’inflation, elle a vite changé de braquet, afin d’endiguer la hausse des prix. Si cette dernière commence à refluer (elle est passée de 5,2 % en août à 2,9 % en octobre dans la zone euro), elle n’est pas encore prête de disparaître.

Bref, tout ça pour dire qu’il faut se réhabituer à voir des taux immobiliers autour des 4%. Comme c’était le cas il y a dix ans, d’ailleurs - avant qu’ils ne baissent. Le marché de l’immo, c’est comme la mode, c’est cyclique. Et ce qui reste sûr, c’est que c’est un investissement pérenne, à voir sur le long terme, dont on ressort toujours gagnant.

“Alors, j’attends un peu que ça baisse côté taux avant d’acheter ?”. Non, car il n’y a pas que le taux dans la vie, il y a le prix de l’immo aussi. Et aujourd’hui, vous avez tout avantage à négocier le prix des biens - ce qui risque d’être un peu plus compliqué dans quelques mois, lorsque les propriétaires auront déjà concédé une baisse pour attirer les acheteurs.

Pour aller plus loin : Les meilleurs conseils de Pretto et d'Hosman pour négocier le prix de son bien immobilier

Sans oublier qu’un taux de crédit, ce n’est pas gravé dans la roche et ça se renégocie en cours de route. Il ne faut d’ailleurs pas hésiter à le faire (chez Pretto, on peut vous accompagner pour ça aussi). Dans tous les cas, si vous avez besoin d’éclairages, mieux vaut éviter les conseils de Jean-Michel et plutôt vous rapprocher de vrais pros. Alors, on s’appelle ?