Depuis plusieurs semaines déjà, les signaux repassent peu à peu au vert concernant les taux immobiliers. Après des mois de hausse, place à l’accalmie. Mieux, 2024 devrait les voir baisser, pour atteindre les 3 % d’ici la fin de l’année.
Quand on a le projet d’acheter un bien, l’actualité des taux immobiliers est forcément scrutée de près. Certes, ils ne constituent pas le seul critère impactant votre capacité d’emprunt, mais il est clair qu’avec leur récente flambée et leur passage de 1 % à 4,5 % (pour les prêts sur 25 ans), l’impact est sans équivoque : -30 % de perte en pouvoir d’achat entre mi-2022 et fin 2023.
Bonne nouvelle, l’accalmie est de mise en 2024 et devrait même offrir d’excellentes nouvelles aux acheteurs. En effet, on observe déjà des premières baisses de taux dans la plupart des banques, qui se sont repositionnées depuis la rentrée sur le crédit immobilier. Et ce mouvement baissier est là pour durer, et devrait même s'accélérer au fil de l’année.
Durée
Meilleurs taux
Taux ordinaires
Tendance
10 ans
3,05 %
3,63 %
15 ans
3,37 %
3,77 %
20 ans
3,52 %
3,85 %
25 ans
3,59 %
3,95 %
Ainsi chez Pretto, on table sur une chute comprise entre -1 et -1,5 point sur les taux actuels. De quoi offrir une bouffée d’air aux acquéreurs, qui devraient retrouver quelques mètres carrés en capacité d’emprunt et concrétiser leur projet immobilier, pour certains mis en stand-by en attendant une amélioration du marché.
Concrètement, cela veut dire que les taux immobiliers pour les crédits sur 25 ans pourraient revenir à 3 % d’ici la fin de l’année.
Quel impact concret sur la capacité d’emprunt des Français ?
On l’a dit en introduction, le taux immobilier n’est pas la seule donnée entrant en ligne de compte dans le coût total du crédit et dans la capacité d’emprunt, mais force est de constater qu’il a un impact non négligeable. Cette baisse annoncée de -1 à 1,5 point des taux promet de redonner du pouvoir d’achat aux Français. Démonstration avec un cas concret.
Arnaud et Yoann souhaitent acheter un appartement à Antony, dans les Hauts-de-Seine. Prix moyen au mètre carré pour un appartement dans cette commune cossue d’Île-de-France : 5 014 euros. Ils perçoivent tous deux cumulés des revenus annuels nets avant impôts de 70 000 euros et disposent de 35 000 euros d’apport. En l’état actuel des taux, ils peuvent viser un bien à 368 000 euros, soit un T3 de 73 mètres carrés, en prenant un crédit sur 25 ans à 4,52 %.
Refaisons maintenant le calcul avec cette fois un taux à 3 %. Là, leur capacité d’emprunt est à la hausse et ils peuvent viser un bien à 427 000 euros. Soit un F4 de 85 mètres carrés. Un gain de 12 m2 et de 59 000 euros de capacité d’achat !
Les autres leviers pour regagner en pouvoir d’achat
La négociation
La baisse des taux qui se profile à l’horizon n’est pas le seul biais pour faire regagner les Français en pouvoir d’achat. Parmi les leviers que l’on met en avant depuis plusieurs mois chez Pretto : la négociation.
En 2023, la baisse générale des prix enregistrée se situe à -2 %. En revanche, côté marges de négociation, les chiffres peuvent atteindre -10 à -15%. Les biens mis en vente ne manquent pas et dans un marché attentiste où les acheteurs prennent leur temps - et le pouvoir- et se font plus exigeants, la négociation des prix est plus que jamais d’actualité.
En effet, seulement 20 % des offres d’achat ont été faites au prix ces derniers mois. C’est le moment où jamais d’oser faire des offres basses pour ouvrir la discussion, armé d’une attestation de financement délivrée par un courtier pour assurer de la solidité de son dossier.
À noter
Vous aimeriez tenter de baisser le prix de vente mais n’êtes pas un expert en la matière ? Pas de panique, la négociation, ça s’apprend ! Pour vous donner des billes, savoir quels arguments avancer et comment réagir face à un vendeur récalcitrant, découvrez nos masterclass en vidéo ! Ancien du GIGN, notaire et chasseuse immo vous donnent leurs conseils pour faire une offre au meilleur prix.
Autre moyen de regagner en pouvoir d’achat, la hausse des salaires. Les augmentations annuelles moyennes observées ces deux dernières années se situent autour des 5 %. Et bien évidemment, ces dernières ont un impact direct sur la capacité d’emprunt, grappillée par l’inflation (désormais sous-contrôle et se rapprochant des 2 %, l’objectif fixé par la BCE) et les taux d’intérêts.
Serait-ce l’occasion de profiter des entretiens annuels, en cours pour nombre de salariés, pour demander une augmentation en vue d’un projet immobilier ? Certes, ça ne doit pas être l’argument principal pour mener la négociation, mais sachez que de plus en plus d’employeurs tendent à accompagner leurs salariés dans leur processus d’achat par des dispositifs avantageux (tel que le 1% patronal). Une occasion à saisir, si votre entreprise prend part à ce mouvement.
S’orienter vers les passoires thermiques et le neuf
Enfin, pour regagner en pouvoir d’achat, il convient aussi de bien angler sa recherche immobilière. En effet, certains biens permettent de faire de bonnes affaires. Exemple avec les passoires thermiques. La nouvelle réglementation autour du DPE a poussé de nombreux propriétaires à en mettre en vente. Une bonne occasion pour investir dans un bien meilleur marché (l’écart de prix entre une passoire et un bien moins énergivore se creuse, entre -4 et -11 % en moyenne pour un appartement et jusqu’à -22 % pour une maison), à réhabiliter en incluant les travaux dans son crédit immobilier.
Autre type de biens auquel s’intéresser : le neuf. En effet, beaucoup de programmes peinent à trouver preneurs. Cela promet des ristournes et autres négociations du prix. Sans compter que l’achat dans le neuf peut donner droit au PTZ (selon les revenus) et ainsi permettre d’augmenter sa capacité d’emprunt de plusieurs milliers d’euros.
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Publié le 17 janv. 2024
Catherine
Responsable éditorial
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Responsable éditorial chez Pretto, Catherine a une mission : vous aider à tout comprendre du crédit immo pour vous permettre de franchir le pas et devenir - enfin - proprio.
Pretto est une marque de la société FINSPOT, société par actions simplifiée, immatriculée au registre de l’ORIAS en tant que Courtier en opérations de banque et en services de paiement sous le numéro 17000916, dont le siège social est situé 42 Rue de Paradis, 75010 Paris. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Pour aller plus loin : Un vendeur sur deux prêt à accepter une baisse de prix pour vendre plus vite
