Décrochez le meilleur prêt immobilier

Lors d’un achat immobilier la question du crédit arrive très rapidement. Comment fonctionne un prêt immobilier ? La question peut paraître triviale mais ce n’est pas si simple ! Pretto s’est retroussé les manches pour tout vous expliquer.

1. Les différents types de crédit immobilier

Prêt amortissable : le grand classique

Le prêt amortissable est le plus courant, c’est celui que nous vous proposons dans la plupart des cas à l’issue de la simulation. Sa durée varie entre 5 et 30 ans, mais en France les emprunteurs choisissent en moyenne une durée de 18 ans, selon Crédit Logement.

Le capital est amorti dans le temps (d’où son nom) c’est-à-dire que vous remboursez progressivement le capital emprunté. Dans la plupart des cas, les mensualités sont constantes pendant toute la durée du prêt. Cela vous permet d’avoir les idées claires sur la charge que représente le prêt dans votre budget.

Tous les mois, vous remboursez du capital et payez des intérêts. Les intérêts payés correspondent au taux d’intérêt multiplié par le capital restant dû. La part des intérêts est donc très importante en début de prêt et diminue au fur et à mesure. A l’inverse, la part du capital restant dû dans les mensualités est croissante pendant la durée du prêt. Ce mécanisme est visible dans le tableau d’amortissementLe coût total de votre crédit va dépendre du taux d’intérêt, du montant emprunté et de la durée de votre prêt.

Exemple

Un prêt immobilier de 200 000 € amortissable sur 15 ans à un taux d’intérêt de 1,80 %, les mensualités s’élèveront à 1 269  €. Le capital remboursé le premier mois est de 969 €, les intérêts représentent 300 €. La 60 ème mensualité, d’un montant de 1 269 € comporte 1 058 € de capital remboursé et 210 € d’intérêts. Quant à la 180 ème mensualité (la dernière), le capital remboursé sera de 1 267 € et 2 € pour les intérêts. 

Prêt relais : pour changer de logement

Vous pourriez avoir besoin d’un prêt relais si vous cherchez à vendre votre bien actuel pour en acheter un nouveau. Le prêt relais peut-être mis en place de deux manières, la meilleure dépendant bien sûr de votre situation. 

  • Le bien en vente vaut plus ou est égal au bien à acheter : vous avez seulement besoin d’une avance de trésorerie et optez pour un prêt dit relais sec.
  • Le nouveau bien est plus cher que l’ancien : vous avez donc besoin à la fois d’un prêt relais et d’un prêt immobilier classique. t

Le taux du prêt relais est généralement un peu plus élevé que le taux d’un prêt classique. Il sera encore un peu plus cher pour un prêt relais sec. Le montant du prêt relais varie entre 60% et 80% de la valeur du bien à vendre. Enfin la durée d’un prêt relais est de 24 mois maximum. 

BONS PLANS PRETTO

Le remboursement anticipé d’un prêt relais n’entraîne pas de pénalités

La clause de transfert peut vous éviter de prendre un prêt relais

Prêt in fine : un avantage fiscal pour les investisseurs

Si vous voulez faire un investissement locatif, le prêt in fine peut être intéressant pour des raisons fiscales (nous en reparlons plus bas). Il fonctionne différent d’un prêt amortissable. Vous payez seulement les intérêts pendant toute la durée du prêt et ne remboursez le capital emprunté qu’à la fin.

On ne recommande pas souvent les prêts in fine car les taux pratiqués sont plus élevés que ceux des prêts amortissables. De plus, les contreparties exigées pour l’octroi du prêt sont beaucoup plus contraignantes.  Vous devez immobiliser une épargne sous forme de nantissement liquide :

  • Dans la plupart des cas, les banques exigent que vous ayez un apport personnel minimum de 30% placé sur un compte d’épargne
  • Tous les mois ou tous les trimestres, vous devez épargner pour atteindre un montant égal au capital emprunter pour rembourser le prêt immobilier en une seule fois à la fin du prêt.

L’avantage principal du prêt in fine est la réduction d’impôt sur les bénéfices fonciers : le prêt in fine augmente le coût total des intérêts. Or vous pouvez déduire les intérêts payés des revenus locatifs, ce qui crée mécaniquement une réduction d’imposition.

Exemple

Comparons le coût d’un prêt in fine et celui d’un prêt amortissable.

Imaginons un emprunt de 102 000 € sur 10 ans avec un taux de 2 %, le crédit immobilier amortissable vous coûtera 12 625 € comprenant des mensualités égales à 938,54 €. Concernant un prêt in fine, les mensualités seront de 170 € pendant 119 mois et la dernière échéance sera de 102 170 €. Votre prêt vous coûtera donc 22 400 €.

Le prêt in fine est beaucoup plus lourd en terme de coût et nécessite certaines garanties mais peut être avantageux selon votre capital et le projet d’investissement.

2. Les conditions adossées au crédit immobilier

L’emprunt immobilier est souvent vu comme une route toute tracée : tous les mois, je rembourse une mensualité identique. Et pourtant, il existe de nombreuses situations dans la vie d’un projet qui justifient un peu de flexibilité, par exemple des travaux à l’achat, ou des difficultés de remboursement. Bonne nouvelle, les options pour ajouter de la flexibilité au plan de financement sont plus nombreuses qu’il n’y paraît.

Attention, la mise en place des flexibilités doit se faire au moment de la négociation du crédit. De plus, elles peuvent représenter un coût supplémentaire : il est important de bien comprendre les mécanismes pour négocier les bonnes conditions dès le départ. Un courtier immobilier peut vous aider à y voir plus clair d’autant que toutes les banques ne proposent pas ces souplesses.

Après avoir effectué une simulation prêt immobilier, nous vous présentons la sélection de nos meilleures offres. Celles-ci comprennent, le taux, la durée, le coût total du crédit mais aussi les conditions adossées aux offres : modulation ou report d’échéance, remboursement anticipé, exonération d’IRA etc.

La franchise

La franchise est un mécanisme qui permet de décaler le début du remboursement du crédit.

Ce mécanisme peut être mis en place dans 3 cas :

  • Prêt relais : Lorsque que vous souhaitez vendre votre bien pour en acquérir un autre et que l’achat précède la vente, le crédit pour l’achat du nouveau comportera le plus souvent une franchise.
  • Achat avec travaux préalables à l’emménagement : dans le cas de travaux importants, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, vous pouvez demander une franchise correspondant à la durée prévisionnelle des travaux et donc au délai avant utilisation effective du bien. Ainsi, pas de mensualité avant de pouvoir emménager ou percevoir le premier loyer.
  • Achat dans le neuf (construction individuelle ou VEFA).

La mise en place d’une franchise entraîne des coûts additionnels : les intérêts dits intercalaires sont générés pendant la période de franchise, payables soit au fil de l’eau (franchise partielle), soit après (franchise totale).

BONS PLANS PRETTO

Si vous faites un investissement locatif et qu’il est nécessaire de faire des travaux avant location, négociez une franchise d’une durée maximale. Même si les travaux finissent avant, vous pourrez épargner le loyer et ainsi constituer une trésorerie en attendant de commencer à rembourser votre emprunt.

Le lissage

Le lissage est une bonne option si vous avez plusieurs crédits de durées différentes :

  • Des crédits en cours, comme des prêts étudiants ou des prêts à la consommation
  • Des nouveaux crédits mis en place pour l’achat en question : c’est le cas avec les prêts aidés comme le PTZ, dont la durée et la date de début de remboursement sont différentes de celles du prêt complémentaire

Le lissage va permettre d’avoir un effort de remboursement constant (ou à peu près) sur toute la durée du crédit.

La mise en place d’un lissage est gratuite en tant que telle, mais elle peut avoir un impact sur le coût total du crédit en modifiant la durée : si le lissage implique un allongement de la durée (par exemple pour s’accommoder de crédits existants), le coût total sera augmenté.

BONS PLANS PRETTO

Il est souvent judicieux de solder les crédits en cours en utilisant une partie de votre épargne pour éviter de mettre en place un lissage qui augmenterait la durée, le taux et le coût total du crédit

Le prêt sur deux lignes ou le prêt gigogne

Cela peut être une solution pour vous permettre de réduire le coût total d’un crédit sans trop augmenter vos mensualités.

Le prêt amortissable classique fonctionne de telle sorte que plus la durée de l’emprunt augmente, plus le taux augmente. Or l’allongement de la durée du crédit est souvent la solution proposée à l’emprunteur pour réduire ses mensualités et donc faire en sorte que le taux d’endettement soit respecté.

Pour être plus attractives, certaines banques proposent de scinder votre financement en deux prêts immobiliers sur des durées différentes : un prêt de courte durée à taux bas, associé d’un prêt de plus longue durée à un taux plus élevé. La mensualité du prêt le plus long est lissée avec celle du prêt le plus court afin d’obtenir une mensualité constante sur toute la période.

Le coût total de l’assurance emprunteur pourra s’avérer dans certains cas plus faible car il n’y aura pas à assurer la totalité du prêt pendant toute la durée et donc le coût total sera réduit. Attention, il est nécessaire de bien lire votre contrat car les frais de garantie et parfois les frais de dossiers peuvent augmenter par rapport à un prêt classique.

Pour un montage un peu plus complexe comme un prêt sur deux lignes, il est préférable de passer par un courtier qui ciblera les banques à même de le mettre en place à des bonnes conditions.

La modulation d’échéances

La modulation d’échéances assouplit le prêt immobilier à taux fixe. Le mécanisme de modulation permet de réviser à la hausse ou à la baisse les mensualités tout au long du crédit :

  • Vos revenus augmentent : vous pouvez augmenter vos mensualités et ainsi diminuer la durée et coût total du crédit.
  • Vos revenus diminuent ou vous avez de nouvelles dépenses : diminuer vos mensualités peut vous permettre de continuer à vivre normalement, en acceptant une hausse du coût total du crédit.

La modulation d’échéance est disponible dans la plupart des banques, mais les conditions varient, notamment sur l’amplitude des modulations : l’amplitude standard est de +10%/-10% sur les mensualités, mais il est parfois possible de négocier une amplitude plus importante.

BONS PLANS PRETTO

Le taux est fixé au début du prêt, et la mise en place de modulations ne le change pas : si vos revenus vous le permettent, vous pouvez opter pour un crédit le plus court possible et ainsi fixer un taux bas. Par la suite vous pouvez choisir d’allonger la durée en gardant le même taux

Inversement, opter pour une durée plus longue peut être le seul moyen d’obtenir le crédit en raison du taux d’endettement : augmentez par la suite vos mensualités pour faire baisser le coût total (même si le taux ne changera pas)

Le report d’échéances

Au cours de la vie d’un crédit, vous pouvez rencontrer des difficultés pour rembourser votre crédit, en cas de licenciement ou encore de divorce. Dans ce cas, il est très important de réagir vite afin d’éviter les impayés, qui sont lourds de conséquence. De nombreuses banques offrent la possibilité de faire une pause dans le remboursement du crédit : c’est le report d’échéances.

Les conditions varient d’une banque à l’autre : elles sont inscrites dans les conditions générales de vente (sur les offres de prêt), mais pour se faire une idée en amont, la meilleure solution est de confier votre recherche de financement à un courtier.

Le remboursement anticipé

La durée moyenne de détention d’un bien immobilier est clairement inférieure à la durée des emprunts souscrits : vous avez donc de très fortes chances de rembourser votre emprunt par anticipation en raison de la revente du bien.

De plus, d’autres situations peuvent vous amener à vouloir solder le crédit : vous héritez et souhaitez placer l’argent, vous voulez effectuer une nouvelle opération immobilière et le solde du prêt existant vous permet de diminuer le taux d’endettement…

Par défaut, le remboursement anticipé est payant via indemnités de remboursement anticipé (IRA), mais il est très souvent possible de négocier l’annulation de ces frais à la mise en place du crédit : pensez-y, après il est trop tard !

3. Les crédits immobiliers des banques en France