Décrocher le meilleur prêt immobilier

60 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale et la plupart d’entre eux la financent en partie avec un prêt immobilier. Depuis une dizaine d’années, les Français se lancent de plus en plus tôt dans l’achat immobilier : la part des propriétaires parmi les moins de trente ans a augmenté de 7 points environ.
La période est en effet très propice au financement de l’achat immobilier par un crédit immobilier. Pourquoi ne pas profiter des taux bas et des durées rallongées ? Par ailleurs, en plus de protéger les emprunteurs des situations de surendettement, l’Etat et les collectivités favorisent largement l’accession à la propriété notamment au travers des nombreux prêts aidés, auxquels vous avez peut-être droit !

Pour mettre toutes les chances de votre côté, soyez bien préparé. Pretto s’est retroussé les manches pour décortiquer le fonctionnement d’un prêt immobilier dans les lignes qui suivent et vous aider à réaliser votre projet !

1. Tout comprendre au prêt immobilier

Comment fonctionne un prêt immobilier ?

Comprendre comment fonctionne un crédit, c’est maîtriser la notion d’« intérêts ». Ils représentent à la fois le coût principal dans le financement d’une acquisition immobilière et le cœur de la mécanique des banques. Par ailleurs, le fonctionnement d’un prêt immobilier n’est pas très intuitif ! On vous donne donc quelques éclaircissements.

La plupart des emprunteurs ont un prêt dit amortissable (on en reparle plus bas). Comment fonctionne-t-il ? Déjà, retenez que vous devrez payer des intérêts et une partie du capital à chaque mensualité, mais la part de l’un et de l’autre évoluent pendant le prêt. De plus :

  • Les mensualités sont constantes ;
  • Les intérêts sont proportionnels au capital restant dû.

Ils sont donc importants en début de prêt et diminuent avec le temps. Le capital remboursé (ou capital amorti) est la différence entre la mensualité et les intérêts payés. Contrairement aux intérêts, le capital remboursé augmente de mois en mois.

Par ailleurs, le prêt immobilier est dans la majorité des cas associé à un apport personnel. C’est cette somme d’argent que vous devrez payer de votre poche à l’achat. Généralement les banques demandent d’apporter au moins 10 % du prix du bien, ce qui correspond aux frais de notaire et de garantie. Dans les faits, plus vous avez d’apport, plus votre banquier sera rassuré – mais ce n’est pas une raison pour faire les fonds de tiroir, gardez un matelas de sécurité !

Garantir et assurer son prêt immobilier

L’assurance de prêt immobilier

Vous ne pouvez pas y couper, souscrire à une assurance emprunteur est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Et tant mieux, puisqu’elle garantit le remboursement des mensualités en cas de coup dur. C’est même un très bon moyen de vous protéger, vous et votre famille.
Il existe plusieurs niveaux de couverture possibles, du minimum vital à une couverture plus complète. Le niveau de couverture minimal varie en fonction du projet. L’assurance décès est obligatoire. Elle assure le remboursement du prêt en cas de décès de l’un des co-emprunteurs. Elle est toujours couplée à une ou plusieurs assurances invalidité. Il existe plusieurs types de contrats couvrant des degrés différents d’invalidité (partielle ou totale) et d’incapacité à travailler (temporaire ou irréversible). Le coût de l’assurance varie énormément en fonction des contrats, Pretto peut vous aider à le minimiser.

La garantie

Pour se prémunir davantage face au risque d’impayés, les banques exigent que le prêt soit aussi couvert par une garantie. Elle permet le remboursement du crédit en cas de défaut de paiement en dehors des cas couverts par l’assurance. Cette garantie vous coûte environ 1 % du montant du prêt. Il existe deux types de garanties : les organismes de caution et l’hypothèque (ou garantie réelle). Le choix de la garantie dépend partiellement de la banque : certaines banques vont presque toujours privilégier la caution, d’autres la garantie réelle. Une caution est généralement moins chère qu’une garantie réelle.

Choisir le bon prêt immobilier

Il existe différents types de prêt : la plupart des prêts immobiliers octroyés en France sont dits « amortissables ».

Prêt amortissable

Le prêt amortissable est le plus courant, c’est celui que nous vous proposons dans la plupart des cas à l’issue de la simulation. Sa durée varie entre 5 et 30 ans, mais en France les emprunteurs choisissent en moyenne une durée de 18 ans, selon Crédit Logement.

Le capital est amorti dans le temps (d’où son nom) c’est-à-dire que vous remboursez progressivement le capital emprunté. Dans la plupart des cas, les mensualités sont constantes pendant toute la durée du prêt. Cela vous permet d’avoir les idées claires sur la charge que représente le prêt dans votre budget.

Exemple

Un prêt immobilier de 200 000 € amortissable sur 15 ans à un taux d’intérêt de 1,80 %, les mensualités s’élèveront à 1 269 €. Le capital remboursé le premier mois est de 969 €, les intérêts représentent 300 €. La 60ème mensualité, d’un montant de 1 269 € comporte 1 058 € de capital remboursé et 210 € d’intérêts. Quant à la 180ème mensualité (la dernière), le capital remboursé sera de 1 267 € et 2 € pour les intérêts.

Prêt relais

Vous êtes déjà propriétaire mais souhaitez changer de logement ? Grâce au prêt relais, vous pouvez acheter votre prochain logement avant de vous engager dans la vente de l’actuel – et l’utiliser en guise d’apport.

Ce prêt vous aide sur une période limitée : entre l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien. Il ne dure généralement pas plus de deux ans. Arrivé à terme, vous devrez le rembourser.

Les prêts gigogne et le lissage

Pour vous permettre de réduire le coût total d’un crédit sans trop augmenter vos mensualités, le prêt sur deux lignes, aussi appelé le prêt gigogne peut être une option.

Certaines banques proposent de scinder votre financement en deux emprunts sur des durées différentes : un prêt de courte durée à taux bas, associé d’un prêt de plus longue durée à un taux plus élevé. La mensualité du prêt le plus long est lissée avec celle du prêt le plus court afin d’obtenir une mensualité constante sur toute la période.

Bon plan
Il est souvent judicieux de solder les crédits en cours en utilisant une partie de votre épargne pour éviter de mettre en place un lissage qui augmenterait la durée, le taux et le coût total du crédit

Prêt in fine

Il fonctionne autrement qu’un prêt amortissable. Vous payez seulement les intérêts pendant toute la durée du prêt et ne remboursez le capital emprunté qu’à la fin. On ne recommande pas souvent les prêts in-fine car les taux pratiqués sont plus élevés que ceux des prêts amortissables. De plus, les contreparties exigées pour l’octroi du prêt sont beaucoup plus contraignantes. L’avantage principal du prêt in fine est la réduction d’impôt sur les bénéfices fonciers.

Maintenant que vous êtes au point sur le fonctionnement d’un prêt immobilier, passons à la pratique : comment concrètement obtenir un prêt immobilier ?

2. Trouver le meilleur prêt immobilier : comment s’y prendre ?

A qui s’adresser pour obtenir un prêt immobilier ?

Les banques

En France, le crédit est sous monopole bancaire : à quelques exceptions près, seules les banques ont le droit de prêter de l’argent aux particuliers et de toucher des intérêts. Vous serez donc nécessairement financé par une banque, mais laquelle ?

C’est la question que se posent tous les acheteurs qui se lancent, et pour cause chaque banque propose ses propres conditions d’emprunt. D’ailleurs, elles ne vous feront probablement pas la meilleure offre du premier coup, un bon prêt ça se négocie ! Alors préparez-vous à faire le tour des banques pour comparer et les mettre en concurrence.

Les courtiers immobiliers

Une autre solution est de passer par un courtier immobilier. Le courtier est un interlocuteur entre vous et les banques. Son métier est de connaître les conditions de toutes les banques et de vous indiquer l’offre la plus adaptée à votre projet. Grâce à ses volumes et au temps qu’il fait gagner au banquier, il a beaucoup plus de chances que vous d’obtenir les taux les plus bas du marché.

Vous économisez du temps, de l’argent et des cheveux blancs. Surtout, vous vous concentrez sur le plus important : faire des visites, préparer votre déménagement et vos éventuels travaux.

Le rôle du courtier est aussi de vous donner un avis d’expert sur votre projet et de vous aider à le réaliser. Il sait vous guider au-delà du simple taux immobilier : l’assurance emprunteur, la modularité, l’exonération de remboursement anticipé, la garantie sont des éléments qui auront un impact dans quelques années et sur lesquels vous avez sans doute besoin d’être conseillé aujourd’hui.

Enfin, il vous donne un coup de main sur les aspects plus administratifs, puisqu’il prépare votre dossier de demande de prêt immobilier. Ce dossier doit être irréprochable pour inspirer confiance aux banques.

Bon plan
Non seulement Pretto ne demande pas de frais de courtage, mais comme nous faisons une bonne part du travail du conseiller bancaire, la plupart des banques offrent les frais de dossier du crédit si vous passez par Pretto. Vous y gagnez deux fois.

Quelles sont les grandes étapes pour obtenir un prêt immobilier ?

De la recherche du meilleur taux à la réception de l’offre de prêt, les étapes sont nombreuses. Il vaut mieux y être préparé.

Attelez-vous le plus rapidement possible à la question du financement. En plus de vous éviter des mauvaises surprises, vous prouvez votre sérieux au vendeur et mettez des arguments en votre faveur dans la négociation. En revanche votre dossier de demande de prêt ne peut être transmis à la banque qu’une fois complet, c’est-à-dire quand vous aurez signé le compromis. Et il faut faire vite : vous avez 45 jours pour trouver un prêt une fois le compromis signé.

Puis la banque étudie votre demande. Si elle l’accepte, vous aurez un accord de principe en une dizaine de jours. Si les conditions vous conviennent, vous ouvrez votre compte et lancez les démarches pour l’assurance emprunteur, en agence s’il s’agit d’une banque classique, en ligne sinon. Après le rendez-vous, la banque enverra votre demande de prêt à l’organisme de caution pour validation.

L’assurance de prêt et la garantie sont validées en trois semaines environ. C’est à ce moment-là que la banque lance l’édition des offres de prêt et vous les envoie. Vous ne pouvez renvoyer les offres que 11 jours après réception. Ce délai de réflexion est obligatoire et tant mieux puisqu’il vous permet de relire en détail les conditions. Attention, il faut respecter un certain formalisme lors de la signature. Sinon les offres risquent d’être caduques.
Quelques jours avant la signature de l’acte authentique chez le notaire, la banque transfère sur un compte séquestre du notaire les fonds, qui ne seront débloqués qu’à la signature de l’acte authentique.

3. Comparer pour choisir le meilleur prêt immobilier

Nous venons de parler de l’offre de prêt : c’est LE document qui résume toutes les conditions de la proposition de crédit. Il est accompagné du tableau d’amortissement qui détaille les mensualités mois par mois. L’offre de prêt vous donnera le TAEG exact du prêt et liste tous les coûts du crédit :

Le taux immobilier, déterminant du coût d’un prêt immobilier

Pour répondre à votre demande de prêt immobilier, la banque définit un taux d’intérêt en fonction de votre profil et de la nature du crédit.

Plus votre projet est perçu comme risqué ou peu profitable pour la banque, plus le taux d’intérêt sera élevé.

BanquesExcellentsBons
Crédit Foncier1,2 %1,5 %
BRED1,15 %1,18 %
BNP Paribas1,09 %1,76 %
Société Générale0,9 %1,8 %
Caisse d'Epargne1,06 %1,7 %
AXA Banque1,25 %1,35 %
LCL1,16 %1,41 %
Banque Populaire1,25 %1,68 %

Le taux de prêt immobilier peut varier du simple au double d’une banque à l’autre. Et pour compliquer la chose, une banque pourra être excellente sur certains types de dossiers et bien moins compétitive sur d’autres. En matière de taux immobilier, rien ne peut être affirmé sans simulation exhaustive. Pour connaître les meilleurs taux disponibles pour vous, utilisez le comparateur Pretto !

Ne négligez pas les conditions de prêt immobilier

Oui, le taux d’intérêt a un impact majeur sur le coût total de votre crédit. Mais se focaliser exclusivement dessus serait une erreur. Les conditions liées au prêt peuvent avoir une incidence sur le coût dès la souscription ou plus tard dans la vie du crédit. Soyez-y attentif !

Le remboursement anticipé

En moyenne, un crédit immobilier est remboursé au bout de sept ans, donc avant la fin de l’échéance. C’est ce qu’on appelle le remboursement anticipé total. Vous pouvez aussi rembourser une partie de votre prêt en avance. Vous êtes sceptique sur votre capacité à rembourser votre prêt par anticipation ? Pas de conclusions hâtives ! Imaginez-vous dans une des situations suivantes :
  • Vous avez revendu votre bien. Vous remboursez votre prêt avant d’en souscrire un nouveau.
  • Grâce à un don, un héritage ou une prime, vous avez des liquidités et souhaitez en profiter pour rembourser votre prêt
Si vous remboursez votre prêt avant sa fin, vous ne payez pas une partie des intérêts bancaires. On vous voit venir, vous vous frottez les mains de satisfaction en pensant aux économies que vous allez réaliser. En fait, les banques y ont pensé… Elles ont mis en place des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour pallier ce manque à gagner. Les IRA peuvent être supprimées mais cela se négocie au moment de la souscription au crédit immobilier.

La franchise

La franchise vous permet de retarder le début du remboursement de votre prêt. Vous ne commencerez pas à payer les mensualités directement après le déblocage des fonds mais quelques mois plus tard. Mettre en place une franchise vous évite ainsi de cumuler le remboursement du crédit et les coûts liés à votre ancien logement, par exemple si vous y habitez encore pendant que vous faites des travaux. Mais la mise en place d’une franchise a un coût : vous paierez plus d’intérêts. Ce sont les fameux intérêts intercalaires.
Bon plan
Si vous faites un investissement locatif et qu’il est nécessaire de faire des travaux avant location, négociez une franchise d’une durée maximale. Même si les travaux finissent avant, vous pourrez épargner le loyer et ainsi constituer une trésorerie en attendant de commencer à rembourser votre emprunt immobilier.

La modulation et le report d’échéance

Ces options vous permettent d’ajuster votre prêt immobilier pendant toute sa durée. Vous pourrez vous en servir si vos revenus changent.

La modulation d’échéance vous permet de baisser ou d’augmenter vos mensualités. Elle est souvent liée à des changements de revenus et a un impact sur la durée de votre prêt. La modulation de vos mensualités à la hausse raccourcit la durée de votre crédit et diminue son coût total. A l’inverse, avec une modulation à la baisse, la durée du prêt est rallongée et son coût total augmente.
Le report d’échéance vous permet de stopper le remboursement de votre prêt, partiellement ou totalement (comme pour la franchise). Cette flexibilité ne peut pas être utilisée pour n’importe quelle raison, d’autant que ce mécanisme coûte cher. Vous pouvez en avoir besoin si vous devez soudainement prendre en charge quelqu’un de votre famille ou si vous ne percevez plus une partie de vos revenus locatifs, par exemple. Si vous savez que vous ne pourrez pas payer votre mensualité à cause d’un imprévu financier, prévenez la banque dès que possible.

La transférabilité

En moyenne, les Français restent sept ans dans un même logement. La transférabilité permet de vendre votre bien et d’en acheter un nouveau avec votre premier crédit immobilier. Les avantages sont nombreux mais cette option n’est proposée que par très peu de banques, notamment en période de taux bas.

4. Les conseils de Pretto

Vous présenter sous votre meilleur jour

Votre dossier de prêt immobilier

Les banques aiment les clients organisés et la présentation de votre dossier de demande de prêt sera le reflet de la gestion de vos finances. Pour constituer ce dossier épineux, vous devez réunir beaucoup de documents : relevés de compte, fiches de paie, avis d’imposition … et bien d’autres. Il y a une raison à cela : la banque doit avoir une vision complète de votre situation financière. Elle sera particulièrement attentive à votre comportement bancaire.

Un bon dossier de prêt immobilier passe aussi par votre capacité à épargner. Les banques voudront l’étudier. Gardez en tête que vous voulez montrer à la banque que vous savez faire preuve de discipline et de raison, comme un « bon père de famille ».

Les contreparties

Quand vous prenez un prêt immobilier dans une banque, elle exige généralement quelques contreparties, notamment quand elle fait un gros effort sur le taux. La plus connue est la domiciliation bancaire. Il s’agit de domicilier vos revenus professionnels dans la banque en question. Beaucoup de banques comptent aussi sur l’ouverture d’un compte épargne. Enfin, elles demandent souvent de prendre une assurance habitation auprès d’elles.

Penser aux prêts aidés

Favoriser l’accès à la propriété est une volonté politique forte en France : l’Etat et les collectivités locales œuvrent en ce sens. De nombreux dispositifs de soutien aux personnes voulant acheter ont été mis en place, et vous y avez peut-être droit.

Le prêt à taux zéro

Comme son nom l’indique, le prêt à taux zéro permet de bénéficier d’un prêt sans en payer les intérêts, car l’Etat les rembourse directement à votre banque. Tout le monde ne peut pas bénéficier du PTZ. Les critères d’éligibilité sont nombreux (plafond de revenus, zone géographique, achat dans le neuf)
Zonage en France

Le prêt à l’accession sociale pour bénéficier des APL

Bien connues des locataires, les Aides personnalisées au logement peuvent aussi être perçues par les propriétaires. En fait, elles sont versées directement à la banque auprès de laquelle vous avez emprunté et réduisent vos mensualités. Depuis janvier 2018, les APL accession sont maintenues uniquement pour l’achat de biens anciens en zone 3.

Pour en bénéficier, il faut emprunter avec un prêt à l’accession sociale ou un prêt conventionné (PC). Comme pour le PTZ, les conditions d’accès dépendent de vos revenus, du nombre de personnes dans votre foyer fiscal et de la zone géographique. Contrairement au PTZ, ce prêt n’est pas limité aux biens neufs ou avec de gros travaux.

Les prêts locaux

Certaines municipalités, régions ou départements proposent des prêts aidés. Le tout est de le savoir. N’hésitez pas à les contacter pour savoir ce à quoi vous avez droit.

PEL et CEL

A l’origine, le PEL et le CEL ont été créés pour donner accès à des crédits immobiliers avantageux. Mais en période de taux bas, les taux immobiliers accessibles via les PEL et CEL ouverts dans le passé ne sont pas intéressants. Ces placements offrent en revanche des taux de rendement relativement attractifs.

5. Les crédits immobiliers des banques en France

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