Trouvez le meilleur prêt pour votre projet immobilier

Pretto analyse 125 banques partenaires selon 4 critères et vous aide à choisir celle qui correspond vraiment à votre projet, profil et priorités.

Comment Pretto compare ses 125 banques partenaires

Le taux pèse évidemment lourd dans la balance, mais une offre de prêt ne se résume pas qu’à cela. Pour aider chaque emprunteur à choisir la banque qui correspond vraiment à son projet, Pretto a construit une méthodologie de comparaison fondée sur 4 critères, chacun adossé à une source de données vérifiable propriétaire.

Une grande partie de ces données sont collectées par notre pôle dédié à l’entretien des relations de partenariats avec les banques, et donc le fruit de notre collaboration étroite avec les directeurs des marchés du crédit immobilier.

Cette grille de lecture est mise à jour en continu pour refléter les évolutions des offres bancaires.

Mathieu, expert crédit Pretto à Paris :"Quand un client me demande “Quelle est la meilleure banque ?'” je lui retourne la question : la meilleure pour quoi ? Une banque peut être imbattable sur le taux et n’offrir aucune marge de manoeuvre sur la flexibilité du prêt. Une autre aura une appli moyenne mais un conseiller au coin de la rue. Notre méthodo, c'est de poser ces 4 critères sur la table et de laisser le client pondérer ce qui compte pour lui."

Les grandes familles de banques en France

Le paysage bancaire français se découpe en quatre grandes familles, chacune avec sa logique propre.

Quels sont les différents types de crédit immobilier ?

Le prêt amortissable : le standard du marché

Lorsque vous démarrez votre projet de financement, le prêt que la banque vous proposera est dans la quasi-totalité des cas un prêt amortissable. Concrètement, chaque mensualité contient trois éléments :

• une part de capital
• une part d'intérêts (calculés sur le capital restant)
• la prime d'assurance emprunteur

Au début du prêt, la part d'intérêts représente la majorité de votre mensualité. Au fil des années, elle diminue au profit du capital remboursé. C'est ce qu'on appelle l'amortissement.

Les autres types d'emprunt à connaître

Il existe d'autres formes d'emprunts (prêt in fine, prêt relais) qui répondent à des situations particulières :

De quoi se compose une mensualité de crédit immobilier ?

Pour comprendre comment se construit votre mensualité, deux paramètres comptent vraiment : la durée du prêt et le taux nominal.

La durée de votre crédit

Fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF, l'organisme qui régule le crédit en France), elle ne peut excéder 25 ans (soit 300 échéances), hormis si votre projet inclut des travaux de réhabilitation - la durée peut alors atteindre 27 ans. Les deux années supplémentaires forment ce qu'on appelle la période de franchise (on y revient plus bas).

En savoir plus : Quelle durée choisir pour mon prêt immobilier ?

Le taux nominal de votre emprunt

C'est le taux d'intérêt fixé par la banque après négociation. Il doit respecter le taux d'usure, une limite légale révisée chaque trimestre par la Banque de France pour protéger les emprunteurs.

Ce taux annuel détermine les intérêts dus à la banque. Concrètement : si vous empruntez 100 000 € à 3 %, les intérêts de la première année s'élèvent à 3 000 €. Plus le prêt avance, plus la part de capital remboursé augmente, et plus la part d'intérêts diminue.

Pour que vos mensualités restent constantes, la banque ajuste automatiquement la répartition capital / intérêts. Si votre mensualité est de 1 200 € avec 300 € d'intérêts et 50 € d'assurance, alors 850 € viennent rembourser le capital ce mois-là.

Comment les banques fixent-elles leurs taux ?

Le taux que vous propose une banque ne tombe pas du ciel. Il se construit à partir de trois paramètres que chaque service crédit combine à sa manière.

*L’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) 10 ans, c’est le taux auquel l’État français emprunte sur les marchés financiers. Ce taux est observé par les banques pour fixer leur propre grille de taux.

Pour suivre l'évolution du marché en temps réel, par profil et par région, vous pouvez activer notre alerte taux personnalisée.

Le tableau d'amortissement, pour visualiser concrètement

Voici un exemple sur un emprunt de 300 000 € sur 25 ans à 3,5 % (hors assurance), avec une mensualité d'environ 1 500 €.

Plus la durée est courte, moins vous payez d'intérêts. Mais une durée courte impose des mensualités plus élevées pour un même capital. Tout l'enjeu est de trouver le bon équilibre entre mensualité supportable et coût total du crédit.

Quelle est la durée de crédit optimale ?

Pas de réponse universelle. Et surtout, la durée n'est pas qu'une question de confort personnel : deux familles de facteurs entrent en jeu, dont une que vous subissez plus que vous ne la choisissez.

1. Les facteurs de marché

Le contexte économique du moment fixe une grande partie de l'équation.

• Le niveau des taux. À revenu égal, un taux plus élevé grignote votre capacité d'emprunt : avec le même salaire, vous pouvez emprunter moins. Pour acheter le même bien, la seule variable d'ajustement est souvent d'allonger la durée.
• Le prix du marché immobilier. Plus les prix montent, plus le montant à emprunter augmente (à moins de recevoir un héritage ou une donation pour doper votre apport…). Et plus le montant emprunté est élevé, plus la durée tend mécaniquement à s'étirer pour rester sous le plafond d'endettement de 35 %.

2. Les facteurs personnels (que vous arbitrez)

À l'intérieur du cadre posé par le marché, votre situation et vos objectifs déterminent l'arbitrage final.

• Votre capacité d'endettement. La mensualité doit respecter le taux d'endettement maximum de 35 % fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), tout en laissant un reste à vivre cohérent avec votre niveau de vie.
• Vos objectifs financiers. Mensualités basses pour garder de la flexibilité, ou prêt plus court pour minimiser le coût total du crédit ? Les deux logiques se défendent.
• Les spécificités de votre profil. Certains profils (jeunes médecins par exemple) bénéficient de modulations spécifiques que nos experts spécialisés maîtrisent.

Quel apport pour votre financement immobilier ?

L'autre levier qui détermine le montant que vous pourrez emprunter, c'est votre apport. La règle de marché : 10 % minimum du prix du bien, pour couvrir les frais de notaire et de garantie.

Cet apport n'est pas obligatoire, mais il est devenu un standard depuis le durcissement des conditions d'octroi par le HCSF en 2021. Il rassure la banque sur deux points : votre capacité d'épargne et votre engagement dans le projet.

Les aides en complément du prêt immobilier

Selon votre profil et votre projet, vous pouvez cumuler votre prêt principal avec un ou plusieurs prêts complémentaires (Prêt Action Logement, Prêt bonifié, Prêt Action Logement , Prêt Accession Sociale (PAS)...).

Erika, experte crédit Pretto : "Beaucoup de primo-accédants nous contactent en pensant n'avoir droit à rien. Dans la plupart des cas, on identifie au moins une aide cumulable que leur banque ne leur aurait pas proposée spontanément. Sur un dossier récent, le PTZ et le Prêt Action Logement ont permis de financer une part significative du projet à des conditions imbattables."

Quels projets peut financer un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier finance différents types de projets :

Pour quels types de profils ?

Le prêt amortissable s'adresse à tous les profils, mais chaque situation appelle une expertise particulière :

• Les primo-accédants : ceux qui achètent leur première résidence principale. Ils peuvent cumuler plusieurs prêts complémentaires (PTZ, Action Logement, PAS).
• Les séniors : achat de résidence principale, secondaire ou investissement locatif. Le profil sénior implique des contraintes spécifiques sur l'assurance emprunteur.
• Les non-résidents : Français vivant à l'étranger souhaitant acheter en France. Profil considéré comme atypique par certaines banques, accompagné chez Pretto par une équipe dédiée.
• Les SCI : Société Civile Immobilière, fréquente pour les achats en famille ou entre associés. Demande un montage adapté.
• Les médecins et professions médicales : revenus en évolution mais stables dans la durée. Profil qui demande une lecture spécifique du dossier.

Au-delà du taux, que peut-on négocier ?

Beaucoup de choses, en réalité. Un bon prêt n'est pas seulement bon le jour de la signature : il doit le rester pendant 25 ans. Pour cela, il y a plusieurs éléments à étudier et à négocier : le taux, bien sûr, mais aussi l'exonération des indemnités de remboursement anticipé (IRA), la modularité des échéances ou encore le différé d'amortissement. Voici le listing complet :

Deux leviers méritent un focus particulier, parce qu'ils ne sont pas dans le tableau ou parce qu'ils valent vraiment la peine d'être travaillés en profondeur.

L'assurance emprunteur est le cheval de bataille des banques : ce qu'elles concèdent sur le taux, elles cherchent à le récupérer ici. La loi Lemoine (2022) vous permet de la résilier à tout moment, sans frais et sans motif. Selon votre profil, l'écart entre l'assurance bancaire et une assurance externe peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.

La période de franchise s'applique en cas de travaux ou d'achat neuf. Pendant cette période (jusqu'à 3 ans selon la banque), vous ne remboursez que les intérêts et l'assurance, pas le capital. Pratique pour gérer la trésorerie pendant la construction d'un bien neuf.