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Comment participer à un financement participatif immobilier ?

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Alicia Cazaly
Mis à jour le 25 nov. 2022
Comment participer à un financement participatif immobilier ?

Quand le taux de rémunération du livret bancaire enregistre une baisse soutenue, le plus judicieux est de chercher une solution plus intéressante.

Beaucoup songent alors à troquer le classique livret A et son taux de 0,75 % pour des programmes plus porteurs comme l’assurance-vie à 3 %. Malgré cette différence notable sur la rentabilité, ces deux options ont un point commun : elles ne semblent pas aller en progressant.

De son côté, le financement participatif atteint le rendement annuel moyen de 9 %. De quoi attirer de plus en plus de porteurs de projets et d’investisseurs. Mais avant de vous lancer, comprenez en quoi consiste réellement le crowdfunding immobilier.

Quel est le principe du crowdfunding immobilier ?

Le financement participatif ou crowdfunding est, de manière générale, un procédé par lequel des individus sortent des circuits financiers « traditionnels » pour opérer des échanges de fonds en passant par une plateforme en ligne.

De manière plus concrète, le porteur de projet entame les démarches d’appel de fonds sur une plateforme à l’endroit d’investisseurs. Et rapporter à l’immobilier, le financement participatif concerne principalement 2 projets :

  • La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : le porteur de projet achète un terrain dans le but d’y construire et vend le lot sur plan ;
  • L’achat-revente : l’opérateur achète un bien déjà construit, y réalise des travaux et le cède dans le but d’en retirer une plus-value.

Quelle que soit la nature du projet, le promoteur aura besoin de fonds conséquents. Et comme la majorité des investissements immobiliers, le financement provient, pour une partie, de crédits immobiliers et, pour l’autre, de fonds propres.

En recourant au crowdfunding immobilier, l’opérateur évite d’injecter tous les fonds propres dont ils disposent sur un seul et même projet.

À noter
L’investissement participatif immobilier revêt la forme d’un emprunt obligataire qui reprend les codes du crédit in fine : dans un premier temps, le remboursement se porte sur les intérêts. Celui du capital sera effectué en dernier.

Qui peut faire un financement participatif immobilier ?

Tout porteur de projet et toute personne en quête d’un investissement rentable peuvent recourir au crowdfunding immobilier. C’est d’ailleurs le principal intérêt du financement participatif : il s’adresse à tous (particuliers, entreprises, associations et autres collectivités).

Cette ouverture semble attirer de plus en plus. Rien qu’en 2021, ce ne sont pas moins de 1065 projets qui ont été financés par une moyenne de 313 investisseurs par collecte.

Comment investir dans l’immobilier participatif ?

Le financement participatif immobilier se déroule en plusieurs étapes, de la description du projet par le porteur jusqu’au remboursement des sommes investies.

Les étapes de l’investissement

Tout financement participatif, le crowdfunding immobilier compris, commence par la présentation du projet ainsi que le montant dont il a besoin sur la plateforme en ligne.

Ce sera ensuite l’investisseur qui choisit la plateforme sur laquelle il souhaite effectuer le financement participatif immobilier. Une fois inscrit, il sélectionne le projet qui lui semble le plus avantageux. Le programme choisi, promoteur et investisseurs se mettent en relation et établissent un contrat. C’est à cette étape que l’emprunt obligataire est émis. Après quoi, la collecte de fonds débute.

Il faudra ensuite attendre que la somme totale déterminée au départ soit réunie pour que le projet immobilier démarre. En contrepartie de sa contribution, l’investisseur bénéficiera d’intérêts qui lui seront reversés jusqu’à la fin du projet où le montant qu’il a injecté lui sera remboursé.

Attention
Le financement participatif ne se substitue pas au crédit immobilier classique. Il intervient plus en tant que complément et aide dans la constitution de fonds propres pour l’opérateur.

À quoi faut-il faire attention pour participer à un crowdfunding immobilier ?

Comme pour tout investissement, le financement participatif comporte des avantages et des risques. Et si les intérêts sont toujours les bienvenus, il est toujours préférable de minimiser les risques. Dans le cadre du crowdfunding immobilier, il est assez difficile de maîtriser tous les paramètres pouvant mener à un projet réussi. Néanmoins, il est possible de rendre l’investissement plus sûr en se penchant sur des points cruciaux :

  1. Le choix de la plateforme : Se renseigner sur la plateforme est sans aucun doute la première étape à passer. Il faudra vérifier si elle est autorisée à exercer dans l’Hexagone. Elle devra obtenir une attestation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette dernière doit avoir validé le statut de Prestataire de Services d’Investissement (PSI) ou de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) de la plateforme de financement participatif immobilier. Il est également possible de se rassurer davantage en prenant le temps de s’intéresser au palmarès de la plateforme : son histoire, ses succès, ses projets moins concluants et ses délais comme la durée des investissements. Pour connaître et comprendre les conditions d’investissement, il est indispensable pour l’investisseur d’appliquer la même rigueur à la vérification du statut du promoteur.
  2. La nature du projet : Que le financement participatif immobilier porte sur un bien à rénover ou en VEFA, il faudra évaluer sa viabilité. Pour juger de sa solidité, il faudra, entre autres, voir si le projet profite déjà d’une analyse de faisabilité approuvée. En ce qui concerne le bien en état futur d’achèvement, l’investisseur devra aussi s’informer sur la confirmation (financement, permis de construire, prévente acquise et garantie financière d’achèvement)
  3. Le montage financier de départ et le suivi au cours de l’investissement : Se renseigner sur le montage financier avant tout accord, c’est comprendre tous les tenants et aboutissants du programme de financement participatif. L’investisseur aura ensuite un dossier renfermant tous les détails de la formule. Durant toute la durée de l’investissement (jusqu’à 24 mois), les parties prenantes devront pouvoir accéder aux informations liées au projet et à son avancement.
  4. Varier les investissements : Si vous avez un budget conséquent à investir dans le crowdfunding immobilier, variez les plateformes et les types d’investissement. Cela vous permettra de vous prémunir contre d’éventuels problèmes avec une plateforme et vous donnera également l’occasion de tirer le meilleur d’autres placements peut-être plus rentables.

Quels sont les avantages du financement participatif immobilier ?

L’engouement pour le financement participatif immobilier s’explique surtout par les multiples bénéfices qu’il offre. Même si les investisseurs sont différents avec, pour chacun, des attentes spécifiques, certains avantages mettent d’accord tous ceux qui participent au crowdfunding immobilier.

Un investissement accessible à tous

Contrairement à l’investissement immobilier classique, le budget minimum pour le financement participatif est à la portée de toutes les bourses. Le montant pour participer au crowdfunding immobilier dépendra de la nature du projet, mais il est tout à fait possible de trouver des projets qui permettent des placements d’une centaine d’euros.

Se constituer un apport personnel rapidement

Que ce soit pour le promoteur ou l’investisseur, le financement participatif est l’un des moyens les plus rapides pour obtenir et faire fructifier des fonds.

Du côté du porteur de projet, la participation d’investisseurs extérieurs l’aide à avoir des fonds propres pour concrétiser un projet plus rapidement et parfois même d'en réaliser plusieurs simultanément.

Les épargnants, eux, peuvent récupérer leur investissement sur une courte durée, entre 12 et 24 mois. Un avantage de taille, surtout lorsqu’on sait que pour l’investissement immobilier classique il faudra attendre 15 à 25 ans et pour un placement SCPI, 5 ans minimum. Pouvoir disposer de son capital à court terme permet alors à l’investisseur de se constituer un apport personnel rapidement pour concrétiser un autre projet, pour l’acquisition de son propre bien immobilier par exemple.

Si vous vous lancez dans ce projet, pour compléter votre financement, prenez contact avec Pretto ! Nous vous accompagnerons dans les démarches qui peuvent vous poser un problème. Vous pouvez aussi commencer par avoir une vue d’ensemble sur votre emprunt en vous servant du simulateur de crédit que nous mettons à votre disposition.

Profiter d’une rentabilité élevée

En début d’année, la rentabilité du financement participatif tournait déjà autour de 9 %. C’est donc l’un des taux les plus élevés en termes de solutions d’investissement. Il peut même aller jusqu’à 12 %.

Ce taux peut varier selon la nature du projet, sa durée et le niveau de risque que l’investisseur prend.

Un niveau de risque bas

Quasiment aucun investissement n’est dépourvu de risque. Le plus grave des problèmes qu’un investisseur pourrait rencontrer, c’est de perdre son capital. Pourtant, la grande majorité des projets financés par le financement participatif immobilier n’ont pas eu affaire à ce souci. Les épargnants sont d’ailleurs plus susceptibles de faire face à des retards de paiement et encore, dans une moindre mesure. En effet, le taux de retard est de 6 %. Ce risque est encore amoindri avec des plateformes qui s’engagent à régler les intérêts même durant les périodes de retard.

Bon à savoir

Le crowdfunding profite d’une fiscalité attractive avec un prélèvement forfaitaire unique à un taux de 30 % (12,8 % d’imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Pour réellement comprendre en quoi consiste le financement participatif, il est impératif d’en connaître les risques :

  • perdre le capital investi et ses intérêts ;
  • accuser un retard de remboursement ;
  • se voir solidaire des dettes du promoteur (statut qui dépendra de la structure juridique du promoteur immobilier) ;
  • subir des intempéries qui influeraient sur la progression des travaux ;
  • payer, sur certaines plateformes seulement, des frais de gestion et d’entrée.