Tout savoir sur le crédit immobilier à la Banque Postale : taux et conditions

La Banque Postale en bref

La Banque Postale est une banque nationale, filiale du Groupe La Poste. Elle applique une politique de crédit commune à tout le territoire métropolitain. Les dossiers sont instruits par des Maisons de l'Habitat, pôles régionaux spécialisés dans le crédit immobilier. Les dossiers transmis par les courtiers peuvent aussi passer par La Banque Postale Crédit Immobilier à Distance, une structure centralisée de traitement à distance.

Toutes les informations de cet article sont issues de l'expérience terrain de nos courtiers chez Pretto, qui accompagnent plusieurs milliers de dossiers par an. Les données sont vérifiées et mises à jour régulièrement selon les retours des banques. Nos Experts Crédit ont accès aux dernières informations de La Banque Postale et aux taux pratiqués actuellement par la banque pour tous les types de profils.

Pourquoi choisir La Banque Postale pour votre crédit immobilier ?

Les points forts

Le point fort pour les jeunes primo-accédants : La Banque Postale accepte de financer au-delà du prix du bien pour les moins de 36 ans qui achètent leur résidence principale. Pour les moins de 30 ans, le financement peut monter jusqu'à 110 %, frais compris. Peu de banques ouvrent cette porte de façon aussi encadrée. Chez Pretto, on apprécie la clarté de ces critères : on sait tout de suite si un dossier est éligible.

Le point fort pour les acheteurs de logements performants : la banque propose un crédit immobilier à impact, avec un taux bonifié pour les biens les mieux classés au DPE, notamment ceux classés A ou B. La bonification s'applique aussi aux projets de rénovation énergétique.

Le point fort pour la souplesse de remboursement : le prêt peut être modulé à la hausse comme à la baisse, et un report d'échéances est possible en cours de vie du crédit. C'est utile si vos revenus évoluent ou en cas de coup dur temporaire.

Le point fort pour les investisseurs : les loyers sont retenus à 80 % dans le calcul des revenus, une pondération plus favorable que celle de nombreuses banques du marché.

Les points de vigilance

• Non-résidents et expatriés : ces profils ne sont pas financés, quelle que soit leur nationalité.
• Montages et dispositifs exclus : pas de SCI, pas de SARL, pas d'investissement Pinel et pas de VEFA dans Paris intra-muros.
• Indemnités de remboursement anticipé : leur exonération n'est plus prévue au contrat. Elle peut seulement être demandée au cas par cas (voir la section dédiée).

Les critères pour obtenir un crédit immobilier à la Banque Postale

Est-ce que tout le monde peut emprunter à la Banque Postale ?

Vous devez résider en France et avoir au plus 82 ans à la fin du prêt. Les non-résidents fiscaux ne sont pas financés. Les ressortissants américains et les résidents de certains pays sous restriction non plus. Si vous êtes ressortissant hors Union européenne, il vous faut un titre de séjour en cours de validité. Un titre expiré entraîne un refus, même avec un récépissé de renouvellement. Une source régionale demande en plus une validité restante de 4 ans. Enfin, l'emprunteur doit parler français, car le compte s'ouvre lors d'un rendez-vous en face-à-face.

Selon votre statut professionnel :

• CDI : accepté hors période d'essai.
• Contractuels de la fonction publique : 24 mois d'ancienneté minimum.
• Intermittents du spectacle : 2 ans d'ancienneté dans le même secteur.
• Artisans, commerçants, indépendants : 3 ans d'ancienneté minimum.
• Professions libérales de santé et du chiffre : aucune ancienneté minimale. Pour les professions médicales, un premier exercice de 12 mois suffit.
• Frontaliers : acceptés s'ils sont payés en euros, avec 1 an de CDI. Les prêts en francs suisses sont refusés.
• Salariés avec une activité indépendante en plus : acceptés si les revenus indépendants figurent sur un avis d'imposition.

Le circuit de traitement à distance est plus strict. Il refuse aujourd'hui les chefs d'entreprise, les gérants salariés, les auto-entrepreneurs, le portage salarial, les VRP et les commerciaux. Les intérimaires y sont aussi bloqués pour le moment. Il refuse enfin les emprunteurs qui ont plus de 2 crédits immobiliers en cours dans une autre banque.

Quel type de bien La Banque Postale finance-t-elle ?

La banque finance la résidence principale et la résidence secondaire, y compris si vous êtes locataire de votre logement. L'investissement locatif est accepté. Mais si vous êtes locataire de votre résidence principale, il vous faut des revenus d'au moins 70 000 € par an pour investir.

Le prêt minimum est de 50 000 €. Le montant des travaux ne doit pas dépasser 45 % du prix du bien hors frais, ni 50 % du coût total de l'opération. Les devis doivent être à prix fixe TTC : les devis qui donnent une fourchette de prix sont refusés.

Plusieurs projets ne sont pas financés :

• DOM-TOM : aucun financement, ni en résidence principale ni en locatif.
• VEFA à Paris : la VEFA (achat sur plan) est exclue dans Paris intra-muros.
• Pinel et enchères : pas d'investissement Pinel, pas d'achat aux enchères.
• BRS : le bail réel solidaire est accepté uniquement en direct en agence, pas via un courtier.
• Sociétés et indivisions : SCI, SARL et indivisions sont exclues. Une exception existe : certaines SCI locatives de clients déjà en portefeuille.

Le PSLA (location-accession) est accepté si la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas la redevance payée pendant la phase de location.

Quelle durée de prêt pouvez-vous obtenir à la Banque Postale ?

La durée maximale est de 300 mois (25 ans), différé inclus, pour tous les projets, VEFA comprise. Pour les projets avec travaux, la banque applique un différé partiel (vous ne payez que les intérêts pendant cette période). Le remboursement du capital démarre une fois 100 % des fonds débloqués.

En rachat de crédit, la durée peut être allongée de 24 mois au maximum par rapport à la durée restante du prêt racheté.

Quel apport La Banque Postale va-t-elle vous demander ?

En règle générale, votre apport doit couvrir la totalité des frais : notaire, garantie et frais de dossier. Ce seuil est systématique dans plusieurs cas :

• Prêt de plus de 400 000 €.
• Achat de terrain, construction, VEFA ou CCMI (contrat de construction de maison individuelle).
• Investissement locatif si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale.
• Épargne résiduelle faible : si elle est inférieure à 10 % du prêt après le projet (sauf jeunes primo-accédants).

L'apport demandé est plus élevé dans deux cas. Au-delà de 60 ans, il doit couvrir les frais plus 20 % du projet. Si les travaux dépassent 50 % de la valeur du bien, il faut les frais plus 10 % du projet.

Le financement à 110 % (prêt couvrant prix et frais) est réservé aux moins de 36 ans qui achètent leur résidence principale. Les conditions sont cumulatives :

• un taux d'endettement (part des revenus consacrée aux crédits) inférieur à 33 % ;
• une caution Crédit Logement ;
• un prêt plafonné à 400 000 €.

Si vous avez moins de 30 ans, l'apport peut descendre jusqu'à -10 %, à condition de garder au moins 5 000 € d'épargne après l'achat. Ce seuil passe à 15 000 € pour une construction ou une VEFA.

Pour fixer les idées, prenons un primo-accédant de 28 ans qui achète dans l'ancien à 250 000 €, avec environ 20 000 € de frais. Avec 6 000 € d'épargne de côté et un endettement à 31 %, il peut demander un financement qui couvre prix et frais. Le même profil avec seulement 2 000 € d'épargne devra apporter au moins les 20 000 € de frais.

Ces dossiers se jouent souvent à quelques centaines d'euros d'épargne ou à un point d'endettement près. On monte régulièrement ce type de dossier chez Pretto : un Expert Crédit vous aide à présenter votre épargne pour rester éligible.

Comment La Banque Postale calcule votre capacité d'emprunt

Quels revenus La Banque Postale va-t-elle prendre en compte ?

Votre capacité d'emprunt (montant maximal que vous pouvez emprunter) dépend d'abord des revenus retenus par la banque.

Quel taux d'endettement maximum à la Banque Postale ?

La règle de référence est celle du HCSF (autorité qui encadre le crédit en France) : 35 %, assurance comprise. La banque peut monter jusqu'à 37 % en utilisant sa marge dérogatoire HCSF, à condition que votre reste à vivre (ce qui reste après les mensualités) atteigne 2 000 €. Les projets de construction restent limités à 35 %. Le financement à 110 % suppose un endettement sous 33 %.

Mécaniquement, prenons un couple qui gagne 5 000 € nets par mois. Il peut consacrer 1 750 € à ses crédits à 35 %, et 1 850 € à 37 %. À 37 %, il lui reste 3 150 €, au-dessus du seuil de 2 000 € : la dérogation est donc envisageable.

Avec un dossier bien construit et une épargne solide, nos courtiers défendent régulièrement cette marge entre 35 % et 37 %. Chaque dossier mérite d'être étudié par un Expert Crédit Pretto.

Les garanties acceptées à la Banque Postale

En dehors des cas où la caution est imposée, vous pouvez choisir entre caution et IPPD. Nos Experts Crédit comparent le coût total des deux options, revente éventuelle comprise, avant de valider le montage.

L'assurance emprunteur à la Banque Postale

Le contrat groupe de la banque couvre le décès, la PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie), l'IPT (invalidité permanente totale) et l'ITT (arrêt de travail temporaire). C'est la formule standard. Si un dossier demande l'IPP (invalidité permanente partielle), il est automatiquement rattaché à cette formule standard.

En cas d'invalidité permanente totale, l'assurance prend en charge les mensualités. Elle ne verse pas de capital. Les affections psychiques et les pathologies du dos sont couvertes sous conditions, notamment une hospitalisation ou une intervention chirurgicale.

Les prêts complémentaires proposés par La Banque Postale

Le Prêt Avenir Jeune est la déclinaison jeune de l'offre. Son avantage documenté porte sur les frais de dossier, plafonnés à 0,8 % pour les petits montants.

Le PTZ a l'effet de levier le plus fort. Prenons une hypothèse de marché de 3 % sur 20 ans, qui n'est pas un taux de la banque. À titre d'illustration, 50 000 € empruntés à ce taux coûtent environ 16 500 € d'intérêts. Les mêmes 50 000 € financés par un PTZ ne coûtent aucun intérêt.

Le prêt relais à la Banque Postale

Le montant du prêt relais dépend du bien que vous achetez :

• achat dans le neuf : 60 % du prix net vendeur de votre bien actuel, moins le CRD (capital restant dû) que vous ne remboursez pas ;
• achat dans l'ancien : 70 % du prix net vendeur, moins ce même CRD.

Si la banque rachète votre CRD, la quotité (part financée) s'applique directement au prix net vendeur. Une somme complémentaire peut être ajoutée, dans la limite de 20 % de la valeur du bien à vendre.

Sur le principe, prenons un bien ancien estimé à 300 000 €, avec un CRD de 80 000 € non racheté. Le prêt relais atteint 210 000 € moins 80 000 €, soit 130 000 €.

Le bien à vendre doit être expertisé par un expert mandaté par la banque. Cette expertise coûte 290 € à votre charge. Elle n'est pas demandée si un compromis est déjà signé ou si le prêt relais fait moins de 50 000 €. Votre endettement doit rester sous 37 % pendant toute la durée du relais. Le prêt relais ne peut pas être combiné avec une VEFA, une construction ou un CCMI.

Les frais à prévoir à la Banque Postale

Dans le cas d'un prêt relais, ajoutez l'expertise du bien à vendre. Les frais de dossier font partie des points que nos Experts Crédit mettent sur la table. On a déjà obtenu des aménagements sur des dossiers où l'emprunteur apporte une relation bancaire complète.

Les conditions de remboursement d'un prêt immobilier à la Banque Postale

La modulation d'échéances

Moduler, c'est augmenter ou baisser votre mensualité en cours de prêt. C'est possible à la Banque Postale à partir du 13e mois de remboursement, avec 12 mois minimum entre deux demandes. À la hausse, la mensualité peut atteindre 105 % à 130 % de l'échéance initiale. À la baisse, elle peut descendre à 90 % ou 95 %.

Une baisse de mensualité allonge la durée du prêt de 36 mois au maximum. La durée totale ne peut pas dépasser 300 mois. Sur un prêt à paliers, la modulation ne s'applique qu'au dernier palier. Le PTZ n'est pas modulable.

Le report d'échéances

Le report consiste à décaler une ou plusieurs mensualités. C'est possible après 12 mois de remboursement effectif. La banque doit donner son accord, et vous ne devez avoir aucun impayé. Vous pouvez reporter entre 3 et 6 mois au total sur toute la durée du prêt. Les mois reportés allongent d'autant la durée du crédit.

La suspension de prêt

À la Banque Postale, le report prend la forme d'une suspension totale : le capital et les intérêts sont suspendus. La cotisation d'assurance, elle, reste prélevée chaque mois. L'allongement cumulé est limité à 36 mois. Comme les intérêts continuent de courir sur une durée plus longue, le coût total du crédit augmente.

Le remboursement anticipé

Vous pouvez rembourser tout ou partie du capital avant la fin du prêt. Un remboursement partiel doit représenter au moins 10 % du capital initial, sauf si vous soldez le prêt.

Sur un prêt à palier unique, vous choisissez entre réduire la durée ou baisser la mensualité. Sur un prêt à plusieurs paliers, la durée est obligatoirement réduite avant le dernier palier ; pendant le dernier palier, vous retrouvez le choix.

Des IRA (indemnités de remboursement anticipé) s'appliquent sur le prêt principal. Repère légal : l'indemnité est plafonnée par la loi à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. La banque applique ce plafond. L'exonération n'est plus prévue au contrat, mais vous pouvez la demander au cas par cas. Le PTZ, lui, est toujours exonéré.

L'exonération d'IRA se discute au moment du montage, pas après la signature. Nos Experts Crédit soulèvent ce point avant l'émission de l'offre.

L'expérience client à la Banque Postale

La banque s'appuie sur plus de 17 000 points de contact (bureaux de poste et agences postales) et environ 8 500 conseillers. Les notes de l'application varient selon les sources :

• première source : 3,6 sur Google Play et 4,1 sur Apple Store ;
• seconde source : 4,6 sur Google Play et 4,5 sur Apple Store.

Sur Trustpilot, la note est de 1,4/5 pour 3 633 avis, sur une page que la banque ne gère pas.

Pour le crédit immobilier, les clients apprécient de pouvoir faire leur demande en ligne. Ils regrettent en revanche des horaires d'agence peu adaptés aux actifs et des délais de réponse parfois longs.

La politique environnementale de la Banque Postale

La Banque Postale est entreprise à mission depuis 4 ans en 2026. Elle vise la neutralité carbone en 2040 sur ses activités bancaires et s'est engagée à sortir du pétrole et du gaz d'ici 2030.

Côté crédit immobilier, son crédit immobilier à impact, conçu avec le WWF, bonifie le taux selon la performance énergétique du projet :

La bonification reste soumise à l'acceptation du dossier. Lancée en 2023, l'offre fait toujours partie de la gamme. La banque propose aussi l'Éco-PTZ et un prêt personnel pour les travaux de rénovation énergétique. Son assurance emprunteur, conçue avec CNP Assurances, porte le label « Positive Assurance ».

Le compte courant à la Banque Postale

La banque s'attend à entrer en relation globale avec l'emprunteur. Concrètement, vous domicilierez généralement vos revenus sur votre nouveau compte, avec une assurance habitation, des cartes bancaires et une partie de votre épargne.

Côté vocabulaire, la banque considère comme « client » un emprunteur dont les salaires ou la retraite sont déjà versés à la Banque Postale.

Si vous investissez dans le locatif en gardant votre résidence principale dans une autre banque, la banque attend que les loyers et l'épargne passent chez elle. Les conditions de taux sont aussi moins favorables dans ce cas.

En 2026, après la hausse de début d'année, la tenue de compte coûte 25,20 € par an et la carte Visa Classic 47,60 € par an.

L'avis de nos courtiers Pretto sur La Banque Postale

Pour qui La Banque Postale est-elle vraiment intéressante ?

Cette analyse repose sur l'expérience opérationnelle de Pretto avec La Banque Postale sur les dossiers récents.

Les jeunes primo-accédants sont les grands gagnants. Avant 30 ans, le financement des frais avec seulement 5 000 € d'épargne est un montage difficile à égaler. Selon Pretto, c'est la banque à solliciter en priorité quand l'apport est faible.

Les investisseurs déjà propriétaires de leur résidence principale profitent de la prise en compte des loyers à 80 %, ce qui augmente leur capacité d'emprunt.

Les acheteurs d'un bien à rénover peuvent combiner Éco-PTZ et bonification du crédit à impact.

Les professions libérales de santé sont aussi bien accueillies, sans condition d'ancienneté.

Les leviers de négociation

Nos Experts Crédit constatent que plusieurs éléments améliorent les conditions obtenues :

• domicilier vos salaires ;
• souscrire votre assurance habitation à la banque ;
• vous équiper de cartes bancaires ;
• transférer une partie de votre épargne.

Les profils aux revenus élevés et les jeunes actifs ont accès à une tarification privilégiée. Un équipement bancaire complet peut faire basculer un dossier légèrement en dessous des critères de revenus. Chez Pretto, on s'appuie sur ce levier pour défendre les dossiers proches de ces critères. On travaille aussi la présentation du reste à vivre pour justifier un endettement au-dessus de 35 %.

Pour qui est-ce moins adapté ?

Les expatriés, les chefs d'entreprise et les projets en société trouveront ailleurs des solutions plus adaptées. C'est aussi le cas pour l'investissement Pinel et les achats sur plan dans Paris.