La garantie bancaire en 3 questions

La garantie bancaire est une protection exigée par la banque lors de tout prêt immobilier : elle couvre l’établissement prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur. Il en existe trois grandes familles — caution, hypothèque et nantissement — chacune avec ses conditions d’accès et ses coûts spécifiques.

Quels sont les différents types de garanties de prêt immobilier ?

Il existe différents types de garanties répartis en deux catégories : les garanties réelles et les garanties personnelles. Cela se traduit souvent par la question suivante : hypothèque ou caution, comment choisir ?

Les garanties personnelles

Les garanties personnelles, ou cautions sont les solutions les plus répandues. Selon l’ACPR, la caution représentait 65,3 % de l’encours des crédits à l’habitat fin 2024 (contre 27 % pour l’hypothèque) et près de 70 % des nouveaux crédits accordés en 2024.

Le principe est simple : l’emprunteur demande à une société privée, à une mutuelle, ou à des particuliers de se porter garant du remboursement du crédit.

Les garanties réelles

Les garanties réelles, dans le cadre d’un crédit immobilier, s’appuient sur la valeur du bien immobilier en question (ou d’autres biens incorporels détenus par l’emprunteur).

C’est donc la valeur de votre maison ou de votre appartement qui couvre la banque en cas de défaut. Il existe plusieurs solutions pour cela.

Le PPD (Privilège du Prêteur de Deniers) accorde à la banque le droit de saisir votre bien pour le vendre aux enchères, afin de se rembourser.

L’hypothèque conventionnelle suit le même principe que le PPD, mais elle s’applique dans les situations où le PPD ne fonctionne pas (achat de VEFA ou financement de travaux par exemple). Son coût est plus élevé. Elle demande également de faire des démarches spécifiques car elle doit être déclarée par un notaire, qu'il s'agisse de la mettre en place ou de la lever.

Par ailleurs, si votre maison est déjà hypothéquée, sachez que la banque pourra refuser le financement car elle exige une hypothèque de premier rang.

Le nantissement, enfin, est un contrat qui permet à la banque de saisir certains de vos biens pour se rembourser : parts de société, fonds de commerce, biens immobiliers…

Le montant des biens nantis doit couvrir le montant de la dette immobilière que vous avez contractée.

Comment choisir sa garantie de prêt immobilier ?

Hypothèque ou caution (Crédit Logement, Saccef…) : votre intérêt est de choisir l'option la moins coûteuse que la banque accepte. La garantie protège la banque en cas de défaut — pas vous.

La flexibilité

Dans le cas du recours aux garanties réelles, la mise en œuvre du recouvrement en cas de défaut peut s’avérer complexe. La saisie de biens et leur mise aux enchères requiert procédures, expertises et délais.

Tout ce processus peut s’avérer coûteux en temps et en argent, pour vous comme pour la banque.

Les conditions d'attribution

L’obtention d’une caution porte principalement sur des critères de solvabilité personnelle, d’où le nom de garantie personnelle. Comme pour une demande crédit classique, votre profil est étudié et votre demande peut être rejetée.

A l’inverse, une garantie réelle est uniquement adossée à la valeur des biens engagés. Sa mise en place est donc plus directe.

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Les coûts

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-PPD) est exonérée de taxe de publicité foncière : elle coûte donc généralement moins cher qu’une hypothèque conventionnelle. Selon les notaires de France, les frais d’une hypothèque conventionnelle représentent environ 1,5 % à 2 % du montant du crédit.

Le coût du nantissement varie selon les banques, et il faut disposer de biens incorporels à nantir.

Enfin, le cautionnement comprend une commission de caution et une participation à un fonds mutuel de garantie. Son coût dépend de la destination du bien, de la nature et du montant de l’opération, et il est généralement moins élevé que celui d’une hypothèque.

Une partie de la participation au fonds vous est restituée une fois le prêt remboursé sans incident : pour le Crédit Logement, le taux de restitution est d’environ 70 % du versement au fonds et évolue chaque trimestre, selon l’organisme.

Les frais de garantie sont à votre charge : demandez à votre banque comment ils sont pris en compte dans votre plan de financement.

Quels sont les différents établissements de caution ?

Le plus connu : le Crédit Logement

Le Crédit Logement est l’organisme de caution le plus connu. Il propose une solution qui couvre la plupart des opérations immobilières, simple d’un point de vue administratif, et flexible en cas de coup dur.

Certaines banques proposent uniquement cette caution Crédit Logement mais ce n’est pas le seul établissement de ce type.

D’autres établissements similaires existent aussi, comme la Saccef, ou les banques qui peuvent avoir leurs propres organismes de caution.

Les établissements de caution en fonction de votre situation

On trouve également des offres de garanties spécifiques à certains profils ou corps de métiers.

La garantie X-Mines est par exemple disponible pour les anciens élèves des écoles suivantes :

• Polytechnique
• Mines ParisTech
• l’École Nationale Supérieure des Mines de Saint-Étienne
• l’École Nationale Supérieure des Mines de Nancy
• Télécom ParisTech
• IMT Atlantique Bretagne Pays de la Loire
• l’École des Ponts ParisTech
• Arts et Métiers ParisTech

Les militaires ont aussi accès à des prêts et des garanties dédiés.

Enfin, certains fonctionnaires bénéficient d'organismes de caution mutualistes. C’est le cas notamment :

• des fonctionnaires de l’éducation nationale
• des policiers et gendarmes
• des employés hospitaliers
• des agents de la SNCF
• des employés de la Poste

Attention, la caution n'est pas le seul critère qui peut varier lorsque l'on a ce type de statut. Être fonctionnaire permet également d'avoir accès à de nombreux avantages lors de la souscription à un crédit.