La garantie de votre prêt immobilier en 3 questions
La garantie ne remplace pas l’assurance emprunteur, elle la complète.
Votre assurance prend en charge le remboursement de votre prêt dans des cas de défaillance précise (décès, chômage, invalidité), tandis que la garantie couvre la banque en dehors de ces situations.
Voici un tour d’horizon des différentes garanties qui s’offrent à vous, dans le cadre d’un emprunt immobilier.
Quels sont les différents types de garanties de prêt immobilier ?
Il existe différents types de garanties répartis en deux catégories : les garanties réelles et les garanties personnelles. Cela se traduit souvent par la question suivante : hypothèque ou caution, comment choisir ?
Les garanties personnelles
Les garanties personnelles, ou cautions sont les solutions les plus répandues. Elles représentent à elles seules près de 60 % des dossiers de garantie de prêt immobilier.
Le principe est simple : l’emprunteur demande à une société privée, à une mutuelle, ou à des particuliers de se porter garant du remboursement du crédit.
L’organisme ou la personne qui se porte caution s’engage donc à payer en cas de défaut et la banque prêteuse étudiera donc sa solvabilité avant de valider la garantie.
Le Crédit Logement est l’organisme de caution le plus connu.
Les garanties réelles
Les garanties réelles, dans le cadre d’un crédit immobilier, s’appuient sur la valeur du bien immobilier en question (ou d’autres biens incorporels détenus par l’emprunteur).
C’est donc la valeur de votre maison ou de votre appartement qui couvre la banque en cas de défaut. Il existe plusieurs solutions pour cela.
L’IPPD (Inscription de privilège de prêteurs de deniers) accorde à la banque le droit de saisir votre bien pour le vendre aux enchères, afin de se rembourser.
Elle nécessite un acte notarié et prime sur toute autre garantie prises sur le bien. Elle ne peut porter que sur un bien existant et ne fonctionne donc pas sur les biens en construction.
L’hypothèque conventionnelle suit le même principe que l’IPPD, mais elle s’applique dans les situations où l’IPPD ne fonctionne pas (achat de VEFA ou financement de travaux par exemple). Son coût est plus élevé. Elle demande également de faire des démarches spécifiques car elle doit être déclarée par un notaire, qu'il s'agisse de la mettre en place ou de la lever.
Par ailleurs, si votre maison est déjà hypothéquée, sachez que la banque pourra refuser le financement car elle exige une hypothèque de premier rang.
Le nantissement, enfin, est un contrat qui permet à la banque de saisir certains de vos biens pour se rembourser : parts de société, fonds de commerce, biens immobiliers…
Le montant des biens nantis doit couvrir le montant de la dette immobilière que vous avez contractée.
| Garanties personnelles | Garanties réelles | |||
| Type de garantie | Cautions | IPPD | Hypothèque | Nantissement |
| Description | Un organisme spécialisé ou un proche se porte garant pour vous. | Le bien immobilier auquel le crédit est adossé sert de garantie. Ne fonctionne que sur l’existant. | Le bien immobilier auquel le crédit est adossé sert de garantie. | Des biens incorporels servent de garantie (parts sociales, fonds de commerce, immobilier...). |
| En cas de défaut de votre part | Le garant rembourse la banque. | La banque saisit le bien et le vend aux enchères pour se rembourser. | La banque saisit le bien et le vend aux enchères pour se rembourser. | La banque saisit les biens nantis pour les vendre et se rembourser. |
| Forme | Contrat | Acte notarié | Acte notarié | Contrat |
Comment choisir sa garantie de prêt immobilier ?
Hypothèque ou Crédit Logement, comment faire son choix ? La garantie n’est pas une protection pour vous mais pour la banque. Votre intérêt est donc de choisir l’option la moins contraignante et la moins coûteuse pour vous qui soit acceptée par la banque.
La flexibilité
Dans le cas du recours aux garanties réelles, la mise en oeuvre du recouvrement en cas de défaut peut s’avérer complexe. La saisie de biens et leur mise aux enchères requiert procédures, expertises et délais.
Tout ce processus peut s’avérer coûteux en temps et en argent, pour vous comme pour la banque.
La caution offre l’avantage de la flexibilité. En cas de difficulté de paiement, l’organisme qui vous a accordé un cautionnement cherchera à trouver une solution avec vous : rééchelonnement de la dette, délais de paiements, avances...
L’intérêt commun est d’éviter la saisie et ses désagréments… jusqu’à un certain point.
Les conditions d'attribution
A l’inverse, une garantie réelle est uniquement adossée à la valeur des biens engagés. Sa mise en place est donc plus directe.
Les coûts
Une garantie par IPPD coûte environ 0,8 % (cela inclut l’inscription et les frais de notaire). A ce pourcentage s’ajoute un montant forfaitaire de 500 €. Une hypothèque est plus coûteuse et les frais sont d’environ 2 % du montant emprunté (en raison de l’acquittement d’une taxe de publicité foncière).
Le nantissement est une solution économique : il s’agit simplement de s’acquitter d’un montant forfaitaire allant de 0 € à 1000 € selon les banques. Il faut cependant disposer de biens incorporels à nantir.
Enfin, le cautionnement est plus cher que le nantissement mais il reste généralement plus intéressant qu’une hypothèque ou une IPPD. La participation au Fonds Mutuel de Garantie coûte 0,8 % du montant emprunté ainsi qu’un montant forfaitaire de 200 €.
Cependant, une partie de ces frais vous sont remboursés une fois le prêt remboursé. Une commission de gestion, allant de 150 € à 600 € selon le montant garanti, s’applique également.
Dans tous les cas, sachez que les frais de garantie doivent être financés par l'apport, il faudra donc que vous ayez les fonds nécessaires pour les payer.
Pour aller plus loin : Combien puis-je emprunter ?Quels sont les différents établissements de caution ?
Le plus connu : le Crédit Logement
Le Crédit Logement est l’organisme de caution le plus connu. Il propose une solution qui couvre la plupart des opérations immobilières, simple d’un point de vue administratif, et flexible en cas de coup dur.
Certaines banques proposent uniquement cette caution Crédit Logement mais ce n’est pas le seul établissement de ce type.
D’autres établissements similaires existent aussi, comme la Saccef, ou les banques qui peuvent avoir leurs propres organismes de caution.
Les établissements de caution en fonction de votre situation
On trouve également des offres de garanties spécifiques à certains profils ou corps de métiers.
La garantie X-Mines est par exemple disponible pour les anciens élèves des écoles suivantes :
- Polytechnique
- Mines ParisTech
- l’Ecole Nationale Supérieure des Mines de Saint-Etienne
- l’Ecole Nationale Supérieure des Mines de Nancy
- Télécom ParisTech
- IMT Atlantique Bretagne Pays de la Loire
- l’Ecole des Ponts ParisTech
- Arts et Métiers ParisTech
Les militaires ont aussi accès à des prêts et des garanties dédiés.
Enfin, certains fonctionnaires bénéficient d'organismes de caution mutualistes. C’est le cas notamment :
- des fonctionnaires de l’éducation nationale
- des policiers et Gendarmes
- des employés hospitaliers
- des agents de la SNCF
- des employés de la Poste
Attention, la caution n'est pas le seul critère qui peut varier lorsque l'on a ce type de statut. Etre fonctionnaire permet également d'avoir accès à de nombreux avantages lors de la souscription à un crédit.
Pour aller plus loin : Le prêt immobilier pour les fonctionnaires
Les banques demandent une garantie sur votre prêt immobilier pour les cas de défaut que votre assurance emprunteur ne couvre pas.
Les garanties personnelles reposent sur votre solvabilité et votre capacité à rembourser, et les garanties réelles s’adossent à la valeur d’un bien.
Certains profils ou corps de métiers, comme les fonctionnaires et les militaires, bénéficient de régimes de garanties spécifiques.
