Tout savoir sur le crédit immobilier chez CCF : taux et conditions

Le CCF en bref

Le CCF (Crédit Commercial de France) est une banque nationale à réseau, rattachée au groupe Cerberus. Il a repris en 2024 environ 800 000 clients de HSBC France et se présente comme une « banque privée à taille humaine ». Son implantation est essentiellement urbaine, avec un positionnement patrimonial assumé : la clientèle visée est celle des actifs aux revenus intermédiaires à élevés, des professions libérales et des épargnants.

Concrètement ? Les règles de crédit sont nationales, avec une distinction entre l'Île-de-France et le reste du territoire sur certains seuils de revenus. Pour un emprunteur, cela veut dire une grille assez prévisible, à condition de rentrer dans le profil type de la banque.

Toutes les informations de cet article sont issues de l'expérience terrain de nos courtiers chez Pretto, qui accompagnent plusieurs milliers de dossiers par an. Les données sont vérifiées et mises à jour régulièrement selon les retours des banques. Nos Experts Crédit ont accès aux dernières informations du CCF et aux taux pratiqués actuellement par la banque pour tous les types de profils.

Pourquoi choisir le CCF pour votre crédit immobilier ?

Les points forts

Pour les primo-accédants : le CCF fait partie des banques qui mobilisent leur marge de dérogation au HCSF (Haut Conseil de stabilité financière, qui encadre l'endettement) au profit des premiers achats. Le taux d'endettement (part des revenus consacrée aux mensualités) peut atteindre 37 % hors assurance, au lieu des 35 % standards. Les foyers dont les revenus dépassent 110 000 € bénéficient de la même ouverture.

Pour les investisseurs : les loyers d'un bien déjà loué sont retenus à 80 % de leur valeur brute, quand le marché applique généralement une décote de 30 %. Sur un patrimoine locatif existant, cet écart améliore sensiblement la capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter.

Pour tous les profils : le remboursement anticipé se fait sans pénalités, sauf rachat du prêt par une banque concurrente. S'y ajoutent les prêts modulables Modeliz et Fleximmo, qui permettent d'ajuster la mensualité en cours de vie du crédit. Chez Pretto, on apprécie cette souplesse chez une banque qui reste par ailleurs sélective à l'entrée.

Les points de vigilance

• Pas de PTZ : le CCF ne distribue plus le PTZ (prêt à taux zéro de l'État), pas plus que les prêts PEL et CEL (prêts adossés à une épargne logement) ni les prêts d'accession sociale. Un primo-accédant éligible au PTZ devra chercher ce financement ailleurs, ce qui complique le montage.
• Indépendants peu acceptés : les TNS (travailleurs non salariés : artisans, commerçants, auto-entrepreneurs…) ne sont pas financés. Seules certaines professions libérales échappent à cette règle.

Les critères pour obtenir un crédit immobilier au CCF

Est-ce que tout le monde peut emprunter au CCF ?

L'âge maximal en fin de prêt est fixé à 75 ans en règle générale. Les frontaliers sont finançables. Côté statuts professionnels, la grille est la suivante :

• Salariés en CDI : c'est le cœur de cible de la banque.
• Contrats temporaires (CDD, intérim, intermittents, contractuels du public) : le dossier n'est pas finançable si tous les emprunteurs sont dans cette situation. Un CDD peut en revanche accompagner un co-emprunteur en CDI.
• Professions libérales : seules celles de la santé (médecins…), du droit (avocats…) et du chiffre (experts-comptables) sont acceptées. Elles sont orientées vers le centre dédié aux professionnels de la banque.
• Artisans, commerçants, agriculteurs et auto-entrepreneurs : non financés.

Les non-résidents sont acceptés uniquement s'ils sont déjà clients du CCF, avec une opération d'au moins 60 000 €. Les dirigeants d'entreprise non-résidents sont refusés, et les résidents de certains pays hors Union européenne figurant sur une liste d'exclusion de la banque ne sont pas financés.

Côté montage, le CCF ne finance ni les SCI (à l'IR comme à l'IS) ni les SARL, et n'accepte pas les prêts in fine. L'achat en indivision est réservé aux couples (mariés, pacsés ou concubins vivant à la même adresse).

Quel type de bien le CCF finance-t-il ?

Le CCF finance l'ancien et le neuf individuel, en résidence principale, en résidence secondaire et en investissement locatif. En revanche, la construction en CCMI (contrat de construction de maison individuelle) et l'achat de terrain sont exclus. La VEFA (achat sur plan) reste à la marge du périmètre : elle est écartée dès que la livraison dépasse 36 mois, et un projet sur plan gagne à être présenté par un courtier pour vérifier sa recevabilité.

Les travaux sont finançables à hauteur de 50 % maximum de l'enveloppe, sur devis de professionnels.

Le détail qui change tout sur le DPE : pour un bien classé F ou G, l'apport doit couvrir les frais plus 10 % du montant global du projet. En investissement locatif, une passoire thermique n'est financée que si le projet intègre des travaux.

Quelle durée de prêt pouvez-vous obtenir au CCF ?

La durée maximale est de 25 ans (300 mois), différé inclus, quel que soit le type de projet. La banque ne documente pas d'extension au-delà, y compris pour les jeunes emprunteurs.

Quel apport le CCF va-t-il vous demander ?

La règle de base est simple : votre apport doit couvrir l'intégralité des frais annexes (notaire, dossier, garantie). Le financement sans apport ou à 110 % n'est donc pas au programme. Selon le projet et le profil, un complément s'ajoute :

À cela s'ajoute une épargne résiduelle d'au moins 25 000 € après l'opération.

Pour fixer les idées : sur un appartement ancien à 250 000 €, les frais de notaire tournent autour de 7 à 8 %, soit près de 19 000 €, auxquels s'ajoutent les frais de dossier et de garantie. Un couple aux revenus élevés apportera ce montant. Le même couple sous les seuils de revenus devra ajouter 5 % du projet, soit environ 12 500 € de plus, en conservant son épargne de précaution.

Ces paliers sont des règles, mais leur lecture laisse de la place au dossier : on regarde avec vous, en amont, comment répartir l'apport et l'épargne pour rester dans la grille sans vous démunir.

Comment le CCF calcule votre capacité d'emprunt

Quels revenus le CCF va-t-il prendre en compte ?

Ce qu'il faut retenir : le taux de 80 % ne vaut que pour des loyers réellement encaissés. Un bien acheté pour être loué ne génère aucun revenu dans le calcul tant qu'il n'a pas de locataire.

Quel taux d'endettement maximum au CCF ?

Le plafond standard est de 35 %, conforme à la norme HCSF. La banque mobilise sa marge dérogatoire HCSF pour deux profils : les primo-accédants et les foyers aux revenus supérieurs à 110 000 €, avec un endettement pouvant atteindre 37 % hors assurance.

Pas de dérogation possible, en revanche, pour les résidences secondaires et les investissements locatifs, strictement plafonnés à 35 %.

Avec un dossier bien construit et un bon profil épargnant, nos courtiers obtiennent parfois des conditions d'endettement plus favorables que le plafond standard, en s'appuyant sur le reste à vivre (somme disponible après paiement des charges) et la stabilité professionnelle. Chaque dossier mérite d'être étudié par un Expert Crédit Pretto.

Les garanties acceptées au CCF

Le choix entre caution et garantie réelle n'est pas neutre sur le coût total : il dépend du projet, de la durée de détention prévue et de votre profil. C'est un arbitrage que nos courtiers posent systématiquement sur la table avec la banque au montage.

L'assurance emprunteur au CCF

Le CCF propose son contrat groupe d'assurance emprunteur en deux niveaux de couverture. Le socle couvre le décès et la PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie). La formule complète ajoute l'IPT (invalidité permanente totale), l'ITT (incapacité temporaire de travail) et l'IPP (invalidité permanente partielle), cette dernière étant incluse en standard dans ce niveau.

Plusieurs options viennent ajuster la couverture :

• Quotités modulables : la quotité, part du prêt couverte par emprunteur, peut être répartie librement entre co-emprunteurs.
• Sports à risque : une option permet de couvrir ces pratiques.
• Professionnels de santé : des options spécifiques sont prévues.

Côté exclusions structurelles, le mi-temps thérapeutique n'est pas couvert, et les affections psychiques et dorsales sont prises en charge sous conditions. La garantie ITT est réservée aux emprunteurs en activité.

Le prêt relais au CCF

Le prêt relais, qui avance le prix du bien en vente, est calculé sur 80 % de la valeur du bien vendu. Lorsqu'un compromis est signé, la banque retient la valeur nette : prix net vendeur multiplié par 0,8, moins le CRD (capital restant dû) du prêt en cours.

À titre d'illustration : pour un bien vendu 400 000 € avec 100 000 € de capital restant dû, le relais atteint mécaniquement 320 000 € moins 100 000 €, soit 220 000 €.

Le relais est assorti d'un différé partiel (seuls les intérêts sont payés) de 12 mois maximum. Le prêt principal peut lui aussi bénéficier d'un différé partiel de 6 mois maximum, uniquement si un compromis est signé sur le bien vendu. Dans le calcul du taux d'endettement, la mensualité du relais n'est pas comptée, mais toutes les autres le sont à 100 %. L'endettement reste limité à 35 % pendant le relais, sauf compromis déjà signé.

Les conditions d'accès sont strictes :

• Propriété du bien : tous les emprunteurs doivent être copropriétaires du bien mis en vente.
• Pas de travaux : un projet comportant des travaux exclut le relais.
• Pas de construction ni d'achat sur plan : VEFA, CCMI, construction et terrain sont incompatibles avec le relais.

Les frais à prévoir au CCF

Les frais de dossier sont forfaitaires : 1 250 €, montant appliqué à compter du 1er août 2026. Les frais de tenue de compte s'élèvent à environ 28 € par an. À cela s'ajoutent les frais de garantie, variables selon la formule retenue.

Un forfait unique a le mérite de la lisibilité. Selon le profil et le montage, nos Experts Crédit obtiennent parfois une réduction des frais de dossier, notamment quand le dossier apporte une relation bancaire solide : c'est l'un des leviers à préparer avant de recevoir l'offre.

Les conditions de remboursement d'un prêt immobilier au CCF

La modulation d'échéances

Moduler, c'est augmenter ou baisser sa mensualité en cours de prêt. Au CCF, c'est possible : c'est le principe des prêts Modeliz (taux fixe modulable) et Fleximmo (taux révisable). L'option s'ouvre dès la 2e année de remboursement. Vous pouvez y recourir jusqu'à 5 fois sur la durée du prêt, avec un délai d'au moins 12 mois entre deux demandes. La nouvelle échéance doit s'écarter de plus de 5 % de l'échéance initiale. Chaque demande est facturée 25 €. Augmenter la mensualité raccourcit la durée et réduit le coût des intérêts, la baisser produit l'effet inverse.

Le remboursement anticipé

Le remboursement anticipé consiste à rembourser tout ou partie du capital avant le terme. Au CCF, il est possible sans frais, que le remboursement soit partiel ou total, sauf lorsque votre prêt est racheté par une banque concurrente. Un remboursement partiel doit porter sur au moins 10 % du capital emprunté.

En cas de rachat par la concurrence, des IRA (indemnités de remboursement anticipé) peuvent s'appliquer. Repère légal : l'indemnité est plafonnée par la loi à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Les frais de modulation et le périmètre des IRA font partie des points que nos Experts Crédit mettent sur la table avant la signature de l'offre, car ces clauses ne se renégocient plus une fois le prêt en place.

L'expérience client au CCF

L'application mobile du CCF affiche des notes de 4,8/5 sur Apple Store et 4,5/5 sur Google Play, selon un relevé Pretto du 22 septembre 2026. Ces notes sont en nette progression par rapport à 2024.

Côté accompagnement humain, les avis publiés sur les pages d'agences saluent la disponibilité et la réactivité des conseillers, mais ces pages sont gérées par la banque elle-même. Le réseau, urbain et hérité de HSBC France, est en pleine transformation : selon des dépêches de presse, le plan 2025-2026 prévoit de passer de 235 à 151 agences et de réduire fortement les effectifs.

La politique environnementale du CCF

Le CCF a défini en 2022 une stratégie RSE en quatre piliers : employeur engagé, partenaire éthique, acteur du climat et banquier innovant. Le pilier climat comprend un bilan carbone, lancé en 2022 pour My Money Group puis étendu à l'ensemble du groupe CCF en 2025. Le groupe publie une déclaration de performance extra-financière (version 2024) ainsi que des rapports au titre de la loi énergie-climat (2024 et 2025).

Côté crédit immobilier, la banque ne met pas en avant de prêt vert ni de condition préférentielle liée au DPE. Sa politique énergétique s'exprime surtout par les exigences d'apport renforcées sur les passoires thermiques.

Le compte courant au CCF

La banque s'attend à entrer en relation globale avec l'emprunteur, qui domiciliera généralement ses revenus sur son nouveau compte et y regroupera une partie de son épargne. Aucun seuil officiel de dépôt n'est communiqué, mais le positionnement patrimonial de la banque oriente cette attente.

Avec ce niveau de frais, le CCF se classe parmi les banques traditionnelles les plus chères. Pour les nouveaux clients, une offre de bienvenue valable jusqu'au 31 décembre 2026 change la donne : carte Visa Premier offerte, remboursement des frais de tenue de compte et des frais de paiement par carte à l'étranger, et compte rémunéré à 3 % brut jusqu'au 31 décembre 2027, dans la limite de 25 000 €. Il faut détenir le compte et la carte à la date de versement des intérêts et réaliser au moins 750 € de paiements par carte chaque mois. Ces conditions sont à confirmer sur le site de la banque au moment de l'ouverture.

L'étendue de la relation se discute au montage : on vous aide à calibrer ce que vous transférez, pour que la relation bancaire serve votre dossier sans vous enfermer.

L'avis de nos courtiers Pretto sur le CCF

Pour qui le CCF est-il vraiment intéressant ?

Cette analyse repose sur l'expérience opérationnelle de Pretto avec le CCF sur les dossiers récents.

Les primo-accédants salariés aux revenus confortables : la dérogation à 37 % donne de l'air sur un premier achat en ville, à condition d'avoir un apport couvrant les frais et une épargne de précaution. Pour ce profil, on considère le CCF comme une banque de premier plan, surtout si le projet ne repose pas sur un PTZ.

Les investisseurs déjà propriétaires : la prise en compte des loyers existants à 80 % en fait une banque de référence pour agrandir un patrimoine locatif déjà en place.

Les hauts revenus : au-delà de 110 000 € de revenus, le foyer accède à la dérogation d'endettement et à l'apport minimal, sur un parcours de crédit que nos courtiers jugent particulièrement fluide.

Les professions libérales de la santé, du droit et du chiffre : elles bénéficient d'un circuit dédié aux professionnels, ce qui reste rare pour des non-salariés.

Les expatriés français déjà clients : l'apport de 8 % reste accessible pour un non-résident, là où beaucoup de banques ferment la porte.

Les leviers de négociation

Nos Experts Crédit constatent que les dossiers qui s'inscrivent dans une relation globale obtiennent généralement les meilleures conditions. Concrètement, plusieurs éléments pèsent favorablement :

• La domiciliation des revenus : elle signale à la banque une relation durable.
• L'assurance habitation : la souscrire auprès du CCF améliore souvent la discussion sur le taux.
• Le rapatriement d'épargne : pour un nouveau client, transférer environ 25 000 € d'épargne renforce nettement le dossier.
• L'épargne conservée après l'achat : laisser au moins 15 000 € sur place, idéalement sur le compte rémunéré de l'offre de bienvenue, est apprécié.
• Le compte professionnel : pour une profession libérale, l'ouvrir au CCF consolide la relation.

Sur le terrain, ces éléments ouvrent aussi la porte à une discussion sur les frais de dossier et le niveau d'endettement retenu. Notre rôle est de doser cette relation : apporter ce qui valorise votre dossier, sans transférer plus que nécessaire.

Pour qui est-ce moins adapté ?

Les indépendants hors professions réglementées, les projets en SCI, la construction et les montages appuyés sur un PTZ trouveront ailleurs des solutions plus adaptées. Idem pour les emprunteurs à l'épargne limitée, que l'exigence de réserve après l'achat met en difficulté.