Tout savoir sur le crédit immobilier à la Caisse d’Épargne : taux et conditions

La Caisse d'Épargne en bref

La Caisse d'Épargne est une banque mutualiste (banque coopérative détenue par ses sociétaires) qui appartient au groupe BPCE. Elle est organisée en caisses régionales qui fixent chacune leurs propres règles de crédit : taux d'endettement, durée maximale, frais de dossier ou financement sans apport.

Concrètement ? Votre interlocuteur dépend de l'emplacement du bien que vous financez, et pas de votre lieu de résidence. Deux emprunteurs au profil identique peuvent donc recevoir des réponses différentes selon la région. On vous présente ci-dessous les règles communes à l'enseigne, puis les écarts régionaux qui comptent vraiment.

La gamme de prêts est la même partout : Primo (taux fixe), Grandioz (taux fixe adapté), Tactimmo (taux révisable) et Primolis (prêt à paliers d'échéances).

Toutes les informations de cet article sont issues de l'expérience terrain de nos courtiers chez Pretto, qui accompagnent plusieurs milliers de dossiers par an. Les données sont vérifiées et mises à jour régulièrement selon les retours des banques. Nos Experts Crédit ont accès aux dernières informations de Caisse d'Épargne et aux taux pratiqués actuellement par la banque pour tous les types de profils.

Pourquoi choisir la Caisse d'Épargne pour votre crédit immobilier ?

Les points forts

Pour les jeunes primo-accédants : presque toutes les caisses proposent un prêt complémentaire à 0 % égal à 10 % des prêts bancaires, plafonné à 20 000 €, dès lors qu'au moins un emprunteur a 35 ans ou moins et que le plan de financement comprend un PTZ (prêt à taux zéro de l'État). Selon Pretto, c'est l'un des montages les plus intéressants du marché pour un premier achat.

Pour les investisseurs : les loyers actuels et futurs sont retenus à 90 % dans le calcul de vos revenus, dans toutes les caisses. Notre constat : à loyer égal, cela améliore nettement le taux d'endettement (part des revenus consacrée aux crédits) par rapport à une décote plus forte.

Pour les moins de 35 ans : une durée de 30 ans est étudiable dans plusieurs caisses pour l'achat de la résidence principale, ce qui réduit la mensualité.

Les points de vigilance

• Des règles très régionales : un dossier refusé dans une caisse peut passer dans une autre, et inversement. La caisse compétente se détermine d'abord par la localisation du bien.
• Un accès plus restreint pour les prospects : investissement locatif, résidence secondaire et SCI sont souvent réservés aux clients existants, ou soumis à des conditions supplémentaires.
• Des exclusions de profils marquées : la plupart des caisses refusent les non-résidents, et plusieurs écartent certaines nationalités.

Les critères pour obtenir un crédit immobilier à la Caisse d'Épargne

Est-ce que tout le monde peut emprunter à la Caisse d'Épargne ?

Territorialité : le bien doit se situer dans la zone de la caisse. Les financements hors zone sont rares, voire fermés aux prospects dans certaines caisses.

Âge : le prêt doit être remboursé avant 80 ans dans la plupart des caisses, 82 ans dans quelques-unes.

Statuts professionnels acceptés dans la majorité des caisses :

• CDI et fonctionnaires titulaires : fixe retenu au-delà d'un an d'ancienneté, sinon sur la base du contrat de travail. Les périodes d'essai en cours sont refusées.
• CDD, intérimaires et intermittents : en général 3 ans d'activité régulière exigés.
• TNS (travailleurs non salariés), gérants et professions libérales : 3 ans d'ancienneté, avec une étude au cas par cas pour les professions médicales. La Caisse d'Épargne Rhône Alpes ne finance les indépendants qu'à titre exceptionnel.

Profils écartés : la plupart des caisses refusent les non-résidents. Seuls les résidents suisses qui achètent leur résidence principale avec plus de 10 % d'apport sont acceptés dans certaines caisses. La Caisse d'Épargne Côte d'Azur fait exception avec une offre dédiée aux non-résidents. Plusieurs caisses refusent les ressortissants américains ou britanniques, et une caisse n'accepte que les emprunteurs de nationalité française. Pour les ressortissants étrangers, un titre de séjour de 10 ans est généralement attendu.

Prospects : certaines caisses refusent les prospects de plus de 30 ans dont tous les comptes sont dans des banques en ligne, ou les clients d'une autre Caisse d'Épargne qui achètent hors de leur région. La Caisse d'Épargne Bretagne Pays de Loire réserve l'accès des prospects aux foyers qui gagnent au moins 75 000 € par an.

Quel type de bien la Caisse d'Épargne finance-t-elle ?

La banque finance l'ancien, le neuf, la VEFA (achat sur plan) et le CCMI (contrat de construction de maison individuelle). Le terrain avec construction et le bail réel solidaire sont acceptés selon les caisses. Le dispositif Pinel est refusé partout. Les péniches, les châteaux ou les terrains avec mobil-home sont exclus dans plusieurs caisses.

Travaux : ils ne doivent pas dépasser 50 % du projet global, et 30 % dans certaines caisses.

DPE F et G : la tendance commune consiste à intégrer obligatoirement des travaux de rénovation énergétique au plan de financement, en particulier en locatif. L'apport doit alors couvrir au moins les frais. À la Caisse d'Épargne Rhône Alpes, il doit couvrir les frais plus 10 % du projet. Certaines caisses exigent que les travaux permettent d'atteindre au moins la classe D.

Prospects : l'investissement locatif est souvent refusé à ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale ou qui ont déjà un crédit immobilier en cours. À la Caisse d'Épargne Midi-Pyrénées, la résidence secondaire, le locatif, les SCI et les SCPI sont réservés aux clients existants.

Quelle durée de prêt pouvez-vous obtenir à la Caisse d'Épargne ?

La durée standard est de 25 ans, différé inclus. Elle descend à 20 ans pour l'investissement locatif et les SCI dans la plupart des caisses.

La durée de 30 ans est réservée à la résidence principale, avec des conditions propres à chaque caisse. À la Caisse d'Épargne Île-de-France, elle est ouverte aux emprunteurs de 35 ans ou moins. À la Caisse d'Épargne Bretagne Pays de Loire, elle est ouverte aux clients existants. D'autres caisses la réservent aux primo-accédants ou aux moins de 30 ans. Ces extensions ne sont jamais automatiques : on les obtient d'autant mieux que le dossier est présenté avec un plan d'épargne solide, et c'est typiquement un point que nos Experts Crédit défendent auprès de la banque.

Quel apport la Caisse d'Épargne va-t-elle vous demander ?

La règle de base veut que l'apport couvre au moins les frais annexes (notaire, garantie, dossier). Le financement à 110 % (prêt couvrant prix et frais) reste possible dans la plupart des caisses, avec une grille d'épargne résiduelle commune à l'enseigne :

• Moins de 36 ans : au moins 5 000 € d'épargne conservée après l'opération.
• 36 ans et plus : 5 000 € d'apport plus 5 000 € d'épargne, ou 10 000 € d'apport seul, ou 10 000 € d'épargne seule.
• Terrain avec construction : 10 000 € d'apport et 20 000 € d'épargne de précaution.

Certaines caisses vont plus loin. La Caisse d'Épargne Bretagne Pays de Loire réserve le surfinancement aux moins de 35 ans. La Caisse d'Épargne Côte d'Azur le plafonne à 105 % et le limite aux primo-accédants, aux clients, aux moins de 28 ans et aux hauts revenus. Une caisse le réserve aux primo-accédants qui achètent un bien classé A, B ou C.

Pour fixer les idées : sur un appartement ancien à 250 000 €, avec environ 20 000 € de frais de notaire, un emprunteur de 30 ans qui garde 5 000 € d'épargne peut prétendre à un financement couvrant prix et frais. Le même projet porté par un emprunteur de 40 ans demandera 10 000 € d'épargne ou d'apport.

Non-résidents : lorsqu'ils sont acceptés, l'apport attendu est de 8 % pour les Français et de 20 % pour les étrangers. L'offre dédiée de la Caisse d'Épargne Côte d'Azur demande 30 % du projet plus les frais pour les résidents de l'Union européenne, de Suisse ou du Royaume-Uni, et 50 % pour les autres pays.

Pour un financement sans apport, le passage par un Expert Crédit Pretto permet de cibler la caisse dont la grille correspond à votre âge et à votre épargne.

Comment la Caisse d'Épargne calcule votre capacité d'emprunt

Quels revenus la Caisse d'Épargne va-t-elle prendre en compte ?

Votre capacité d'emprunt (montant maximal finançable) dépend d'abord des revenus retenus :

Une caisse ramène les loyers saisonniers à 70 %. La Caisse d'Épargne Île-de-France plafonne les revenus fonciers à 50 % des autres revenus du foyer.

Quel taux d'endettement maximum à la Caisse d'Épargne ?

Le plafond de référence est de 35 %, assurance comprise, conformément à la norme du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). Plusieurs caisses peuvent aller plus loin selon le profil, généralement jusqu'à 37 à 40 % :

• Caisse d'Épargne Île-de-France : 39 % en standard, 37 % pour les prospects sauf revenus élevés ou épargne importante.
• Caisse d'Épargne Midi-Pyrénées : 40 % au global, mais 35 % pour un prospect qui emprunte plus de 300 000 € ou investit en locatif.

Ailleurs, les dérogations passent par le reste à vivre (somme restante après les mensualités) ou par le niveau de revenus. À l'inverse, certaines caisses appliquent strictement les 35 %.

Avec un dossier bien construit et un bon profil épargnant, nos courtiers obtiennent parfois un taux d'endettement supérieur au plafond standard, en s'appuyant sur le reste à vivre et l'âge. Chaque dossier mérite d'être étudié par un Expert Crédit Pretto.

Les garanties acceptées à la Caisse d'Épargne

En cas de refus de la caution, plusieurs caisses basculent le dossier en IPPD ou en hypothèque plutôt que de le refuser. Le choix de la garantie se discute au montage, et nos Experts Crédit l'arbitrent selon le coût total et la nature du bien.

L'assurance emprunteur à la Caisse d'Épargne

Le contrat groupe est porté par CNP Assurances et BPCE Vie. Il couvre le décès, la PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie), l'IPT (invalidité permanente totale) et l'ITT (arrêt de travail temporaire).

Pour les salariés, l'IPT et l'ITT fonctionnent selon un contrat indemnitaire : l'assurance couvre la perte de revenu réelle, et non la mensualité de façon forfaitaire. L'IPP (invalidité permanente partielle) et l'indemnisation forfaitaire sont proposées en option payante. L'IPP est évaluée sur le seul taux d'incapacité fonctionnelle, et elle est indemnisée à 50 % pour les salariés. Les cotisations continuent d'être prélevées pendant un sinistre.

Côté garanties, la franchise ITT est de 90 jours (30 ou 90 jours dans certaines caisses). Les affections dorsales et psychiatriques sont couvertes sans condition d'hospitalisation. Le questionnaire de santé n'est pas demandé quand l'encours assuré est inférieur à 200 000 € et que le prêt se termine avant 60 ans. Une garantie perte d'emploi existe dans certaines caisses.

Les prêts complémentaires proposés par la Caisse d'Épargne

Le prêt à 0 % est le produit phare. À titre d'illustration, un couple de 30 ans qui emprunte 200 000 € auprès de la banque et bénéficie d'un PTZ peut ajouter 20 000 € sans intérêts sur 20 ans. Par rapport à la même somme empruntée au taux du prêt principal, l'économie se chiffre en milliers d'euros d'intérêts.

Le Prêt Extra Banque reste accessible sans PTZ, ce qui le rend utile en zone où le PTZ est peu mobilisable. Dans certaines caisses, le Prêt Coup de Pouce s'ouvre aussi aux moins de 35 ans qui ne sont pas primo-accédants. Il n'est pas accordé lorsque les prêts principaux ne dépassent pas 70 000 €. Une caisse propose aussi le Crédit Projet Immo, une réserve de 10 000 à 20 000 € gratuite tant qu'elle n'est pas débloquée, utilisable pendant 6 mois après l'achat. Le cumul de ces prêts avec le PTZ se calibre finement, c'est l'un des montages que nos courtiers optimisent le plus souvent.

Le prêt relais à la Caisse d'Épargne

Le montant du relais correspond en général à 70 % de la valeur du bien à vendre, moins le CRD (capital restant dû sur ce bien). La Caisse d'Épargne Île-de-France retient 75 % du prix net vendeur. Plusieurs caisses montent à 80 % dès qu'un compromis est signé et que les conditions suspensives sont levées.

La banque demande au moins deux estimations ou mandats et retient la valeur la plus basse. Le relais sec (sans rachat du prêt en cours) et le relais adossé (avec rachat) sont acceptés dans la plupart des caisses. Certaines imposent toutefois le rachat du CRD. Le différé total (aucune mensualité avant la vente) est possible dans plusieurs caisses, mais une caisse exige le paiement périodique des intérêts.

À la Caisse d'Épargne Midi-Pyrénées, le relais dure 18 mois, prolongeable de 6 mois. Le relais est exclu en VEFA, en CCMI et en construction dans la plupart des caisses, et une caisse le refuse au-delà de 60 ans.

Les frais à prévoir à la Caisse d'Épargne

Les frais de dossier varient sensiblement d'une caisse à l'autre :

À ces frais s'ajoutent des frais de tenue de compte de 16 à 27 € par an selon la caisse. Une caisse facture aussi 250 € par ligne de prêt pour tout avenant. Selon le profil et le montage, nos Experts Crédit obtiennent parfois une réduction des frais de dossier : c'est l'un des leviers à préparer.

Les conditions de remboursement d'un prêt immobilier à la Caisse d'Épargne

La modulation d'échéances

La modulation consiste à augmenter ou baisser votre mensualité en cours de prêt. Oui, elle est possible dans la plupart des caisses et concerne toute la gamme Primo, Grandioz, Tactimmo et Primolis.

Elle s'ouvre selon les caisses à partir de la 13e mensualité ou de la deuxième année, une fois par an à la date anniversaire, sur demande écrite un mois avant. La hausse est généralement limitée à +30 %, peut atteindre +50 % ailleurs, et n'a pas de plafond dans certaines caisses si l'endettement le permet. La baisse ne peut en général pas descendre sous l'échéance initiale, sauf dans quelques caisses qui l'autorisent jusqu'à -10 %. Il faut être à jour de ses paiements, et plusieurs caisses ne facturent pas de frais. Augmenter la mensualité raccourcit la durée et réduit le coût total, la baisser fait l'inverse.

Le report d'échéances

Le report consiste à décaler des mensualités en fin de prêt. Oui, c'est possible après 18 mois d'amortissement dans la plupart des caisses, sur demande écrite environ 45 jours avant l'échéance.

Chaque report dure de 3 à 12 mois, avec un cumul de 12 mois sur toute la vie du prêt (24 mois dans certaines caisses). Plusieurs caisses imposent 12 mois entre deux reports et refusent le report en cas d'impayé ou de fichage. Les échéances reportées s'ajoutent en fin de prêt : la durée s'allonge et les intérêts augmentent. Des frais d'avenant peuvent s'appliquer.

La suspension de prêt

La suspension consiste à interrompre temporairement les remboursements. Oui, et c'est précisément la forme que prend le report à la Caisse d'Épargne : il porte sur le capital et les intérêts, ce qui revient à suspendre la mensualité. Seule la cotisation d'assurance reste prélevée chaque mois. Certaines caisses proposent aussi une pause du seul remboursement du capital pendant 24 mois au maximum. L'impact sur la durée et le coût est le même que pour le report.

Le remboursement anticipé

Le remboursement anticipé consiste à solder tout ou partie du capital avant le terme. Oui, il est possible à chaque échéance. En remboursement partiel, la somme doit généralement atteindre 10 % du capital initial, sauf si elle solde le prêt. Vous choisissez ensuite entre une mensualité réduite à durée constante ou une durée réduite à mensualité constante.

Les IRA (indemnités de remboursement anticipé) ne s'appliquent pas en cas de vente liée à une mutation professionnelle, à une cessation forcée d'activité ou à un décès. En dehors de ces cas, l'indemnité est plafonnée par la loi à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Les pratiques varient ensuite selon les caisses. La Caisse d'Épargne Rhône Alpes exonère totalement d'IRA, sauf en cas de rachat du prêt par une banque concurrente. D'autres caisses négocient l'exonération au cas par cas ou à partir de 5 ans de remboursement, et une caisse peut réduire l'indemnité à 1 % du CRD.

Les clauses de modulation et l'exonération d'IRA font partie des points que nos Experts Crédit mettent sur la table avant la signature de l'offre, car elles se négocient rarement après.

L'expérience client à la Caisse d'Épargne

L'application mobile s'appelle désormais Banxo. Elle permet de consulter ses comptes, d'effectuer des virements et d'échanger avec son conseiller par messagerie. Une étude Sensor Tower portant sur les données 2025 la créditait de 4,71/5 en moyenne sur Google Play et Apple Store, mais d'autres relevés donnent des notes plus basses. Certains utilisateurs regrettent la lenteur d'affichage des opérations.

Le réseau compte plusieurs milliers d'agences. Les avis clients sont très contrastés selon l'agence : l'écoute et le conseil sont salués, la lenteur de traitement et le manque de coordination interne sont critiqués. À la Caisse d'Épargne Midi-Pyrénées, un dossier de crédit est traité en 15 jours en moyenne, et jusqu'à 20 jours en période chargée.

La politique environnementale de la Caisse d'Épargne

Le groupe BPCE vise la neutralité carbone en 2050. La Caisse d'Épargne met en avant un prêt immobilier dont le taux baisse si la performance énergétique du bien s'améliore dans les 3 ans. Une caisse applique par exemple une réduction de 0,10 % du taux lorsque les travaux font gagner deux classes DPE, sur présentation du nouveau diagnostic.

L'Éco-PTZ est distribué dans la quasi-totalité des caisses. Sur les biens classés F ou G, plusieurs caisses imposent d'intégrer des travaux de rénovation au financement. Côté labels, deux caisses régionales ont obtenu le label AFNOR Engagé RSE, dont la Caisse d'Épargne Île-de-France (niveau « confirmé », 2024).

Le compte courant à la Caisse d'Épargne

La banque s'attend à entrer en relation globale avec l'emprunteur, qui domiciliera généralement ses revenus sur son nouveau compte. Une assurance habitation, des cartes bancaires et une souscription de parts sociales font souvent partie de la relation, de l'ordre de 200 € par emprunteur dans certaines caisses. Pour un investissement locatif, la domiciliation des loyers est également appréciée.

Les tarifs sont fixés par chaque caisse. À titre indicatif en 2026, le forfait « Initial + Visa Classic » coûte 8,30 € par mois, et une carte Visa Classic hors forfait environ 51,55 € par an. Une caisse a annoncé des hausses tarifaires au 1er juillet 2026. Une offre de bienvenue avec des réductions temporaires existe selon les régions.

L'avis de nos courtiers Pretto sur la Caisse d'Épargne

Pour qui la Caisse d'Épargne est-elle vraiment intéressante ?

Cette analyse repose sur l'expérience opérationnelle de Pretto avec la Caisse d'Épargne sur les dossiers récents.

Les jeunes primo-accédants sont la cible naturelle. Le prêt à 0 % couplé au PTZ, le financement à 110 % accessible avec 5 000 € d'épargne et la durée de 30 ans dans certaines caisses forment un montage difficile à égaler pour un premier achat.

Les investisseurs déjà propriétaires, et surtout déjà clients, profitent de la prise en compte des loyers à 90 %. Selon Pretto, c'est un atout réel pour enchaîner plusieurs acquisitions.

Les hauts revenus profitent des marges d'endettement de certaines caisses, notamment en Île-de-France et en Midi-Pyrénées. Les frontaliers suisses trouvent aussi des solutions dans les caisses frontalières, avec des financements possibles en francs suisses.

Les leviers de négociation

Nos Experts Crédit constatent que les dossiers qui incluent la domiciliation des revenus, une assurance habitation et un transfert d'épargne obtiennent généralement de meilleures conditions. L'exonération des IRA se négocie avant l'émission de l'offre dans plusieurs caisses, c'est le bon moment pour l'aborder. Sur les projets de rénovation, la réduction de taux liée au gain de classe DPE peut aussi être mobilisée.

On joue aussi sur la carte régionale. Comme les règles diffèrent entre caisses, on oriente chaque dossier vers la caisse dont la grille d'endettement, d'apport ou de durée correspond le mieux au profil. Les frais de dossier et le taux d'endettement font partie des marges de manœuvre que nos courtiers obtiennent parfois sur les profils épargnants.

Pour qui est-ce moins adapté ?

Les non-résidents (hors offre spécifique de la Côte d'Azur), certaines nationalités et les indépendants récemment installés trouveront plus facilement ailleurs. Les prospects qui visent un premier investissement locatif ou une SCI se heurteront souvent à des règles pensées pour les clients existants.