Méthodologie : comment Pretto note les banques

Choisir une banque pour son crédit immobilier, ce n'est pas uniquement comparer les taux. C'est comprendre comment elle traite votre dossier, ce qu'elle facture chaque mois, ce qu'elle autorise quand votre vie change, et ce qu'elle finance avec votre argent. Pretto a donc construit une grille qui regarde la banque sous quatre angles, plutôt qu'un seul. Cette page explique exactement comment on s'y prend, et pourquoi.

Pourquoi noter le crédit, pas la banque dans son ensemble

Comparer deux banques "dans l'absolu", c'est comparer deux entreprises sur des dizaines de métiers (compte courant, épargne, assurance, digital, agences) qui n'ont pas grand-chose à voir avec votre projet immobilier. Pour un emprunteur qui cherche un crédit, ce qui compte, c'est : est-ce que cette banque va accepter mon dossier dans de bonnes conditions, est-ce qu'elle me laissera de la marge de manœuvre si ma situation change, et traite-t-elle ses clients correctement une fois le prêt signé.

On a donc resserré notre méthode autour de ce qui compte pour ce produit précis : le crédit immobilier. Quatre critères, pas un de plus, tous directement liés à l'expérience d'un emprunteur.

D'où viennent nos données

Une matière première massive : Finspot

Le cœur de notre connaissance des banques, c'est notre scanner Finspot. Concrètement, c'est l'outil qu'utilisent au quotidien nos 100 courtiers Pretto et les 300 courtiers du réseau ByPretto pour envoyer les dossiers à étudier aux banques. À cela s'ajoutent les 60 000 simulations réalisées chaque mois sur pretto.fr.

Ce que cela représente, en pratique : des milliers d'échanges chaque jour avec les banques partenaires. À chaque dossier envoyé, on voit ce que la banque accepte, ce qu'elle refuse, à quelles conditions, à quels taux, sur quels profils. C'est cette donnée d'usage, accumulée jour après jour, qui nous donne une lecture précise du positionnement de chaque banque sur des critères concrets : prise en compte d'un revenu locatif, traitement d'un CDD long, plafond de sur-financement, délai d'instruction, conditions de modulation.

Aucune brochure commerciale ne donne ce niveau d'information. Seuls le volume et la régularité des échanges le permettent.

Le dialogue direct avec les banques

À cette donnée terrain s'ajoute le travail de notre pôle partenariats bancaires, qui dialogue tous les jours avec les directeurs des marchés du crédit immobilier des banques avec lesquelles nous travaillons. C'est par cette relation directe qu'on connaît finement les grilles d'octroi (les règles internes que chaque banque applique pour décider d'accorder ou non un prêt) et les conditions contractuelles réelles, pas seulement celles affichées en vitrine.

Le retour des clients financés

Enfin, on interroge systématiquement nos clients 6 mois après la signature de l'acte authentique. À ce moment-là, ils ont eu le temps de vivre la relation post-prêt avec leur banque, au-delà de l'enthousiasme des premières semaines. C'est ce qui nourrit notre indicateur de satisfaction.

Les 4 critères que Pretto évalue

1. Accessibilité à l'emprunt

À quel point la banque sait financer les profils qui sortent du cadre standard. Concrètement, on regarde :

• la prise en compte des travailleurs non-salariés (indépendants, professions libérales, gérants de société), des non résidents ou expatriées
• la souplesse sur le taux d'endettement (la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits, plafonnée par les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière à 35 %),
• l'intégration des revenus locatifs dans le calcul de la capacité d'emprunt,
• la tolérance sur les sur-financements (cas où on emprunte plus que le prix du bien, par exemple pour absorber les frais de notaire)
• la capacité de la banque à vous proposer des prêts complémentaires tels que le PTZ

Une banque très "facile" sur un dossier classique peut être très fermée sur un dossier atypique, et inversement. C'est exactement ce niveau de granularité qu'on essaie de restituer.

Source : retours quotidiens des courtiers sur les dossiers envoyés via Finspot, croisés avec les grilles d'octroi.

2. Flexibilité dans la gestion du prêt

Une fois le prêt signé, la vie continue. Cette banque autorise-t-elle de moduler vos mensualités à la hausse ou à la baisse selon l'évolution de vos revenus, et si oui à partir de quand et à quelle hauteur par rapport à vos échéances actuelles ? Permet-elle de reporter une échéance en cas de coup dur (perte d'emploi, transition professionnelle) ? Et si vous voulez solder votre prêt avant son terme, quelles IRA (indemnités de remboursement anticipé, la pénalité que la banque facture quand vous remboursez en avance) appliquera-t-elle, et avec quels aménagements possibles ?

Plus une banque est souple ici, plus elle protège votre liberté future.

Source : conditions générales des contrats partenaires, confrontées aux cas réels traités par nos courtiers.

3. Satisfaction client à 6 mois (NPS Pretto)

Le Net Promoter Score mesure, en une question simple, la probabilité qu'un client recommande sa banque. Nous envoyons ce questionnaire à nos clients financés 6 mois après la signature de l'acte, le temps qu'ils aient une vision réaliste de la relation post-prêt, au-delà de l'effet "lune de miel" des premières semaines.

C'est l'indicateur le plus parlant sur la capacité d'une banque à tenir sa promesse dans la durée : suivi du dossier, disponibilité du conseiller, traitement des demandes courantes, qualité de la communication.

Source : enquêtes NPS Pretto envoyées aux milliers de clients financés.

4. Qualité de l'expérience de souscription

Sur ce critère, la note vient directement de nos courtiers Pretto, ceux qui envoient les dossiers, négocient les conditions, et suivent l'instruction au jour le jour. C'est leur regard sur la qualité de la collaboration banque-courtier : clarté des règles d'instruction, lisibilité des offres, réactivité, capacité à débloquer un dossier complexe, fluidité des échanges, cohérence entre ce qui est annoncé et ce qui est appliqué.

Pourquoi cette note ? Parce qu’une banque peut être très attractive sur le papier et lente, opaque ou incohérente dans la gestion de la souscription du crédit. Une autre, moins visible, peut être d'une efficacité redoutable. Nos courtiers travaillent chaque jour avec ces banques. Ils savent. Ce critère transmet cette expérience des experts qu'aucune brochure ne donnera.

Notre grille de notation : ce que veut dire chaque note

Une note brute de 3,5 ou 4,5 ne veut rien dire si on ne sait pas à quoi elle correspond. Voici donc, échelon par échelon, ce que recouvre chaque palier de notre échelle.

Comment on calcule la note globale

La note globale est la moyenne arithmétique simple des 4 notes. Aucun critère n'est pondéré, c'est un choix.

Pondérer reviendrait à imposer notre hiérarchie ("la flexibilité compte plus que l'accessibilité", ou l'inverse). Or cette hiérarchie dépend entièrement de votre profil et de votre projet. Un indépendant qui démarre son activité valorisera l'accessibilité à l'emprunt. Un acheteur qui sait qu'il revendra à 5 ans regardera d'abord les IRA et la modulation. On préfère afficher les 4 notes en clair et vous laisser pondérer selon ce qui compte pour vous.

Mises à jour

Cette grille est mise à jour en continu, au gré des évolutions du marché : refonte d'une grille d'octroi, modification des conditions contractuelles, nouveau NPS trimestriel, ajustement du regard courtier.

Sources

• Finspot, le scanner Pretto : dossiers envoyés quotidiennement par les 100 courtiers Pretto et les 300 courtiers du réseau ByPretto (mise à jour continue)
• Simulations pretto.fr : 60 000 par mois, pour calibrer notre vision du marché et des typologies d'emprunteurs
• Pôle partenariats Pretto : grilles d'octroi, conditions contractuelles, échanges directs avec les directions du crédit immobilier des banques partenaires
• Net Promoter Score Pretto : enquêtes envoyées aux clients financés, 6 mois après la signature de l'acte authentique
• Notation interne Pretto : retours des courtiers Pretto sur la collaboration opérationnelle banque par banque, indépendamment de toute logique de volume ou de commission