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Quel type de prêt choisir pour mon emprunt immobilier ?

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Flavio Mazza
Mis à jour le 12 juil. 2021
Pour l’achat de votre bien immobilier, vous devez bien évidemment souscrire à un prêt immobilier. Mais saviez vous qu’il existe plusieurs types de prêts immobiliers ? Tous différents, ils s'adaptent à votre projet immobilier.

Pretto vous détaille tous les types de prêts existants.

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Le prêt amortissable : le grand classique

Le prêt amortissable est le type de prêt le plus récurrent. Que ce soit pour un prêt consommation, un crédit auto ou un prêt immobilier, le prêt est de type amortissable.

Dans le cadre du secteur immobilier, le prêt amortissable possède plusieurs déclinaisons.

Définition du prêt amortissable

Un prêt amortissable est un prêt que vous remboursez au fur et à mesure, sur toute la durée de votre emprunt. Le montant emprunté, la durée, le taux et les mensualités sont déterminés en amont.

La mensualité, fixe tout au long du prêt, est composée :

  • du capital, c’est-à-dire le montant dédié au remboursement de la somme prêtée par la banque
  • des intérêts, c’est-à-dire de la somme supplémentaire que vous payez à la banque en rémunération de l’emprunt

Au cours de votre emprunt, la mensualité de change pas ; mais la part des intérêts, très forte en début de prêt, diminue avec le temps. La part de capital remboursé, elle, augmente.

C’est normal : les intérêts sont calculés sur le capital qu’il vous reste à rembourser. Comme celui-ci diminue de mois en mois, les intérêts sont de moins en moins forts.
Pour aller plus loin : Je compare les prêts

Le tableau d’amortissement est un document obligatoire pour tout octroi de prêt. Ce tableau comporte l’ensemble de vos mensualités. Il vous permet de garder une vision globale de votre crédit.

  • Exemple

Claire a trouvé son bien immobilier d’une valeur de 200 000 €. Ainsi elle a réussi à obtenir un crédit immobilier sur 20 ans d’un montant de 200 000 € à 1,06 % .

Mois Mensualité Capital remboursé Intérêts Capital remboursé
1 925 € 748 € 177 € 199 252 €
2 925 € 749 € 176 € 198 502 €
10 925 € 754 € 171 € 192 485 €
100 925 € 817 € 108 € 121 782 €
239 925 € 924 € 2 € 924 €
240 925 € 924 €1 €0 €

Il existe différents types de prêt amortissable

Le prêt amortissable comporte plusieurs déclinaisons. Chacune d’elles comportent des spécificités.

Le prêt progressif

Le prêt progressif est un crédit dont les échéances augmentent au fil des années.

Ainsi vous pouvez :

  • emprunter un plus gros montant
  • rembourser plus vite
  • payer moins d’intérêts

Cependant, c’est un prêt qui anticipe l’évolution de vos revenus. C’est pour cela que c’est un prêt accordé uniquement sous l’aval de la banque à des profils spécifiques comme des personnes en début de carrière professionnelle ou des fonctionnaires.

Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un type de prêt qui consiste à mettre son bien en hypothèque afin d’en dégager une somme. Cependant si vous ne remboursez pas le prêt alors votre bien sera saisi et vendu.

C’est un prêt qui est souscrit par des personnes ayant un gros patrimoine immobilier. Le but est de dégager des liquidités du bien, pour investir dans un autre projet sans pour autant le vendre.

Le rachat de soulte, quand vous êtes plusieurs à être propriétaires

On parle de rachat de soulte lorsqu’une personne veut racheter la part des autres propriétaires d’un bien en indivision. Une fois les parts rachetées, les indivisaires qui ont vendu leur part perdent immédiatement tout lien juridique avec le bien.

Cela intervient dans les cas de succession ou le plus souvent lors d’un divorce.

A savoir
Le rachat se fait sur la valeur du bien au moment du rachat et non sur la valeur d’acquisition. Il est important que l’intermédiaire soit neutre afin d’éviter les conflits, notamment entre divorcés.
L’amour est dans le prêt
Le podcast de Pretto
En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier
cover Pretto

Les types de prêt in fine

Le prêt in fine est un prêt particulier. Vous ne payez que les intérêts durant la durée d’emprunt. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois lors de la dernière mensualité.

Il existe plusieurs déclinaisons selon la situation.

Le prêt relais, si vous êtes déjà propriétaire

Si vous êtes déjà propriétaire et que le bien que vous avez actuellement ne vous convient plus, le prêt relais est fait pour vous.

En effet, le prêt relais vous permet d’obtenir les liquidités nécessaires à l’achat d’un autre bien en attendant de vendre le bien actuel.

A savoir
Cela agit comme une avance à l’achat que vous rembourserez grâce à la somme de la vente de votre bien actuel. Toutefois vous n’avez que 24 mois maximum pour le remboursement et donc pour vendre votre bien.

Là aussi, en fonction de votre situation, vous devez être attentif à certaines conditions :

  • si vous achetez en vefa, le prêt relais ne sera pas forcément conseillé
  • si vous avez plus de 65 ans, votre profil est plus risqué pour la banque qui pourra être réticente à l'accord du prêt relais
  • si le bien que vous vendez est plus cher que celui que vous achetez, vous pourrez bénéficier du prêt relais sec

Afin d'optimiser votre emprunt selon votre situation, il est donc recommandé de passer par un courtier, qui pourra vous orienter vers la bonne solution.

Le prêt in fine, pour les investisseurs

Le prêt in fine est un prêt optimisé pour l’investissement locatif et la création de patrimoine.

Lorsque vous souscrivez à ce type de prêt, vous payez uniquement les intérêts durant la période d’emprunt. Lors de la dernière mensualité, vous devrez rembourser le capital emprunté en une seule fois.

Le coût du crédit est beaucoup plus élevé car les intérêts sont calculés sur le capital total et demeurent stable durant toute la période de crédit.

De plus, étant donné que vous aurez à rembourser intégralement le capital emprunté à la fin du crédit “ in fine ”, vous êtes dans l’obligation d’épargner. La banque demande ainsi une garantie conséquente. Elle demande le plus souvent un nantissement.
A savoir
C’est un prêt accessible uniquement aux personnes disposant d’une situation financière solide compte tenu du risque et de la charge financière que ce crédit entraîne.
  • Exemple

Bruce Wayne souhaite effectuer un investissement locatif. Il a trouvé un bien d’une valeur de 200 000 € Sa banque a accepté de lui octroyer un crédit in fine de 200 000 € à 1,6 % sur 15 ans.

Nous obtenons le tableau suivant :

Mois Mensualité Capital remboursé intérêts Intérêts cumulés
1 266,66 € 0 € 266,66 € 266,66 €
2 266,66 € 0 € 266,66 € 533,32 €
10 266,66 € 0 € 266,66 € 2666,6 €
100 266,66 € 0 € 266,66 € 26 666 €
180 200 266,66 € 200 000 € 266,66 € 47 998,8 €

Quel type de prêt immobilier quand je fais construire ?

Lorsque vous faites construire une maison, le prêt auquel vous allez souscrire peut comporter des spécificités au vu de la situation. En effet, vous pouvez obtenir un différé d’amortissement.

Très pratique, vous pouvez décaler le début de vos remboursements le temps que la construction de votre maison arrive à son terme.

  • un prêt immobilier pour mes travaux

Qui dit construction, dit travaux. Si, dans votre projet immobilier, vous comptez faire des travaux sachez que vous avez plusieurs solutions à votre disposition.

Tout d’abord sachez que vous pouvez faire rentrer le coût de vos travaux dans votre prêt immobilier. Dans ce cas-là, vous devez obligatoirement jusitifier vos travaux. Le prêt sera débloqué au fur et à mesure de l’avancée des travaux. N’hésitez pas à en parler auprès de votre banque.

Si vous voulez effectuer une rénovation énergétique, vous pouvez accéder à l’éco PTZ n’hésitez pas à en faire la demande.

Bon plan
La prise d’un prêt consommation pour la réalisation de vos travaux est tout à fait possible. Cela peut-être utile si vous voulez effectuer vos travaux vous-même sans passer par un prestataire.

Les types de prêt complémentaires

Vous pouvez contracter un prêt aidé en complément de votre crédit immobilier. De tout type, ce sont des prêts qui vont compléter votre prêt immobilier. Vous pouvez y avoir droit si vous remplissez les critères d’obtention.

  • Le prêt à taux zéro

Comme prêt complémentaire, nous retrouvons par exemple le prêt à taux zéro. Si vous avez le statut de primo-accédant vous pouvez en faire la demande.

Avec le prêt à taux zéro, vous pouvez financer jusqu’à 40 % de votre projet. Vous pouvez le rembourser en différé et pour finir vous ne payez pas d’intérêts. Etant donné que ce prêt est pris en complémentaire d'un prêt principal, vous allez bénéficier du lissage de prêt, qui vous permet de conserver une seule et même mensualité tout au long du crédit.
Si vous ne souhaitez pas faire cela, vous pouvez opter pour le prêt gigogne, ou le prêt double ligne.
Pour aller plus loin : Connaître le montant de son PTZ
  • L'éco prêt à taux zéro

Dans le même format nous retrouvons l’éco prêt à taux zéro. C’est un prêt exclusivement alloué aux travaux de rénovation énergétique. Si vous êtes soucieux des dépenses en énergie de votre bien, alors n’hésitez pas à en faire la demande.

  • Le prêt action logement

Le prêt action logement est aussi une aide précieuse. Le critère principal pour ce type de prêt aidé est que vous devez faire partie d’une entreprise de plus de 10 salariés pendant 5 ans.

Par la suite, vos revenus, votre foyer et votre zone géographiques seront également analysés afin savoir si vous êtes éligible.

  • Les prêts aidés par la région, les villes

Votre région, ou même votre ville peut vous aider dans l’accession à la propriété ! C’est notamment le cas de Paris avec le Prêt Paris Logement à taux 0 %. Il est aussi cumulable avec le PTZ.

Pour en faire la demande vous devez remplir des conditions obligatoires comme être primo-accédant et votre achat dans Paris soit votre résidence principale dans l’année d’acquisition.

De nombreux prêts aidés sont disponibles selon les situations. N’hésitez pas à en faire la demande, vous pourriez bien avoir le droit à une belle surprise.

D'autres types de prêt pour vous accompagner dans le financement

Si vous ne souhaitez pas forcément passer par la banque pour la totalité de votre financement, c'est possible ! Attention cependant, tout emprunt contracté entre en compte dans le calcul du taux d'endettement, qu'il s'agisse d'un prêt entre particuliers, ou même plus spécifiquement du prêt familial.
Ce n'est cependant pas le cas si vous bénéficiez d'un don familial puisque, comme son nom l'indique, il ne nécessite aucun remboursement.
Enfin, si vous souhaitez financer votre achat a posteriori, sachez que cela est possible sous certaines conditions.
A retenir
  • Selon votre projet immobilier, un type de prêt sera beaucoup plus adapté qu’un autre.
  • Soyez sûr de votre situation financière certains prêts quoique avantageux, nécessitent malgré tout une situation financière solide pour y avoir accès.
  • Selon votre profil vous pouvez très certainement avoir accès à des prêts aidés. N’hésitez pas à vous renseigner !
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Manager commercial

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