Les différents types de prêts immobiliers

A l’inverse, la part du capital restant dû dans les mensualités est croissante pendant la durée du prêt. Le prêt amortissable peut être à taux fixe ou à taux variable. Gardez en tête que l'allongement de la durée d'un crédit entraîne l'augmentation des taux d'intérêts.

• Généralement les banques exigent que vous ayez un apport personnel minimum de 30 % (appelé « nantissement initial ») et placé sur le compte d’épargne, souvent un produit d’assurance vie.
• En complément, vous devez épargner mensuellement ou trimestriellement (épargne « nantissement » ou « adossement ») pour atteindre, à la fin du prêt, un montant égal au capital initial, afin de rembourser le prêt immobilier.

L’avantage central du prêt in fine est la réduction d’impôt sur les bénéfices fonciers. Le prêt in fine augmente le coût total des intérêts, en raison d’un capital restant dû constant et d’un taux plus élevé.

Or vous pouvez déduire les intérêts payés des revenus locatifs, ce qui crée mécaniquement une réduction d’imposition. Le cumul du gain fiscal et du rendement de l’épargne nantie peut-être supérieur au surcoût en intérêts, notamment pour les personnes fortement imposées : c’est l’avantage premier du prêt in fine.

Si l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) vous concerne, ce type de crédit immobilier vous offre l'avantage de déclarer un passif égal à l'actif. En d'autres termes votre dette équivaut à la valeur du bien immobilier fiancé. Le patrimoine déclaré restera inchangé et vous évitera de payer plus d'impôt sur la fortune.

S'il vous arrive quelque chose , l’assurance décès invalidité rembourse l’emprunt : vos héritiers bénéficieraient ainsi du bien immobilier et du placement. De plus, certaines banques ne vous obligent pas à souscrire à un produit financier dans le même organisme de crédit.

• Le bien en vente vaut plus ou est égal au bien à acheter : vous avez seulement besoin d’une avance de trésorerie et opterez pour un prêt dit relais sec. Son taux sera assez élevé mais il ne durera pas longtemps, le plus souvent 2 ans au maximum. Dans cette formule, vous rembourserez uniquement les intérêts d'emprunt.
• Le bien à acheter est plus cher que celui que vous mettez en vente : vous avez donc besoin à la fois d’un prêt relais et d’un prêt immobilier classique complémentaire. La banque octroie un crédit relais d’un montant équivalent à 60 % à 80 % de la valeur du bien à vendre. Il va servir d’apport pour le financement du nouveau bien. Ce type de prêt relais est moins cher qu’un prêt relais sec car la banque touchera des intérêts sur le prêt complémentaire sur une longue période.
• Le prêt relais avec une franchise totale : (durée maximum de 24 mois) il vous permet de ne pas rembourser les intérêts pendant les 12 premiers mois. Si vous remboursez votre bien avant l'échéance, vous rembourserez le capital du prêt relais et les intérêts des mois passés.

Le remboursement du prêt relais se fait au moment de la vente de l'ancien bien. Le plus souvent, vous ne payez que l’assurance tous les mois jusqu’à la vente.

Attention toutefois, le taux du prêt relais est élevé. Et si la vente est difficile, les intérêts du prêt relais s’accumulent à mesure que le temps passe, et vous devez baisser le prix à l’approche de la date butoir.