Le fonctionnement du prêt immobilier n’est pas évident quand on y connaît rien. Par ailleurs, il existe différents types de prêts. Le plus courant est le prêt amortissable à taux fixe. Mais selon les cas, des variantes peuvent être avantageuses. Nous faisons l’état des lieux des différents types de prêts et vous aidons à y voir plus clair.
1. Prêt amortissable : le grand classique
Le prêt amortissable est le plus courant, sa durée peut aller jusqu’à 30 ans. Vous amortissez le capital dans le temps. A chaque mensualité constante, l’emprunteur paie des intérêts, et rembourse du capital.
Les intérêts payés correspondent au taux d’intérêt multiplié par le capital restant dû : c’est pourquoi ces intérêts sont importants en début de prêt et diminuent au fur et à mesure du remboursement du prêt.
A l’inverse, la part du capital restant dû dans les mensualités est croissante pendant la durée du prêt. Le prêt amortissable peut être à taux fixe ou à taux variable. Gardez en tête que l’allongement de la durée d’un crédit entraîne l’augmentation des taux d’intérêts.
Exemple
Un prêt immobilier de 200 000 € amortissable sur 15 ans à un taux d’intérêt de 1,80 %. Les mensualités s’élèveront à 1 269 €. Le capital remboursé le premier mois est de 969 €, les intérêts représentent 300 €. La 60 ème mensualité, d’un montant de 1 269 €, comporte 1 058 € de capital remboursé et 210 € d’intérêts. Quant à la 180 ème mensualité (la dernière), le capital remboursé sera de 1 267 € et 2 € pour les intérêts.
La répartition entre les intérêts et le capital amorti dans chaque mensualité est présentée dans le tableau d’amortissement.
2. Prêt in fine : un avantage fiscal pour les investisseurs
Avec un prêt in fine, seuls les intérêts sont à payer pendant toute la durée de l’emprunt, ils sont calculés sur la totalité du capital emprunté. Le capital est remboursé en intégralité, et en une seule fois, à la fin du crédit.
Pour quel projet immobilier ?
On destine ce type de prêt aux investissements locatifs fortement imposés, en raison de l’avantage fiscal qu’il procure (nous en reparlons plus bas). Les taux pratiqués sont plus élevés que ceux des prêts amortissables, et l’octroi est conditionné à l’immobilisation d’une épargne sous forme de nantissement (garantie de l’emprunteur) :
- Généralement les banques exigent que vous ayez un apport personnel minimum de 30% (appelé “nantissement initial”) et placé sur le compte d’épargne, souvent un produit d’assurance vie.
- En complément, vous devez épargner mensuellement ou trimestriellement (épargne “nantissement” ou “adossement”) pour atteindre, à la fin du prêt, un montant égal au capital initial, afin de rembourser le prêt immobilier.
Et quels sont ses avantages ?
L’avantage central du prêt in fine est la réduction d’impôt sur les bénéfices fonciers. Le prêt in fine augmente le coût total des intérêts, en raison d’un capital restant dû constant et d’un taux plus élevé.
Or vous pouvez déduire les intérêts payés des revenus locatifs, ce qui crée mécaniquement une réduction d’imposition. Le cumul du gain fiscal et du rendement de l’épargne nantie peut-être supérieur au surcoût en intérêts, notamment pour les personnes fortement imposées : c’est l’avantage premier du prêt in fine.
Si l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) vous concerne, ce type de crédit immobilier vous offre l’avantage de déclarer un passif égal à l’actif. En d’autres termes votre dette équivaut à la valeur du bien immobilier fiancé. Le patrimoine déclaré restera inchangé et vous évitera de payer plus d’impôt sur la fortune.
S’il vous arrive quelque chose , l’assurance décès invalidité rembourse l’emprunt : vos héritiers bénéficieraient ainsi du bien immobilier et du placement. De plus, certaines banques ne vous obligent pas à souscrire à un produit financier dans le même organisme de crédit.
Exemple
Nous allons comparer le coût d’un prêt in fine et celui d’un prêt amortissable.
Imaginons un emprunt de 102 000 € sur 10 ans avec un taux de 2 %, le crédit immobilier amortissable vous coutera 12 625 € comprenant des mensualités égales à 938,54 €. Concernant un prêt in fine, les mensualités seront de 170 € pendant 119 mois et la dernière échéance sera de 102 170 €. Votre prêt vous coutera donc 22 400 €.
Le prêt in fine est beaucoup plus lourd en terme de coût et nécessite certaines garanties mais peut être avantageux selon votre capital et le projet d’investissement.
Les intérêts représentent la majeure partie du coût d’un crédit mais ce n’est pas tout. Soyez vigilants à tous les éléments qui composent votre prêt.
3. Prêt relais : pour changer de logement
Ce type de prêt permet d’acheter le nouveau bien avant la revente de l’ancien, et dans ce cas, trois montages sont possibles selon la situation :
- Le bien en vente vaut plus ou est égal au bien à acheter : vous avez seulement besoin d’une avance de trésorerie et opterez pour un prêt dit relais sec. Son taux sera assez élevé mais il ne durera pas longtemps, le plus souvent 2 ans au maximum. Dans cette formule, vous rembourserez uniquement les intérêts d’emprunt.
- Le bien à acheter est plus cher que celui que vous mettez en vente : vous avez donc besoin à la fois d’un prêt relais et d’un prêt immobilier classique complémentaire. La banque octroie un crédit relais d’un montant équivalent à 60% à 80% de la valeur du bien à vendre. Il va servir d’apport pour le financement du nouveau bien. Ce type de prêt relais est moins cher qu’un prêt relais sec car la banque touchera des intérêts sur le prêt complémentaire sur une longue période.
- Le prêt relais avec une franchise totale : (durée maximum de 24 mois) il vous permet de ne pas rembourser les intérêts pendant les 12 premiers mois. Si vous remboursez votre bien avant l’échéance, vous rembourserez le capital du prêt relais et les intérêts des mois passés.
Le remboursement du prêt relais se fait au moment de la vente de l’ancien bien. Le plus souvent, vous ne payez que l’assurance tous les mois jusqu’à la vente.
Attention toutefois, le taux du prêt relais est élevé. Et si la vente est difficile, les intérêts du prêt relais s’accumulent à mesure que le temps passe, et vous devez baisser le prix à l’approche de la date butoir.
BONS PLANS PRETTO
Le remboursement anticipé d’un prêt relais n’entraîne pas de pénalités.
Si vous voulez comparer les différents types de prêts pour votre projet n’hésitez pas à utiliser notre simulateur de prêt immobilier. Par ailleurs, nos conseillers sont disponibles par téléphone et par chat pour répondre à vos questions.
A retenir
Vous amortissez le capital d’un prêt amortissable sur la durée
Le prêt in fine ne convient pas à tous les ménages.
Le prêt relais permet de vous éviter de rembourser deux prêts simultanément.
