Tout savoir sur le crédit immobilier à la Société Générale : taux et conditions

La Société Générale en bref

La Société Générale est une banque de détail, c'est-à-dire tournée vers les particuliers et les professionnels. Elle s'appuie sur un réseau d'agences national. Depuis début 2023, elle a absorbé le Crédit du Nord et opère sous la marque unique SG, déclinée en dix marques régionales. Elle accompagne les salariés, les fonctionnaires et les travailleurs indépendants sur l'ensemble de leurs projets immobiliers : achat dans l'ancien avec ou sans travaux, neuf, construction, rachat de prêt ou rachat de soulte.

Toutes les informations de cet article sont issues de l'expérience terrain de nos courtiers chez Pretto, qui accompagnent plusieurs milliers de dossiers par an. Les données sont vérifiées et mises à jour régulièrement selon les retours des banques. Nos Experts Crédit ont accès aux dernières informations de la Société Générale et aux taux pratiqués actuellement par la banque pour tous les types de profils.

Pourquoi choisir la Société Générale pour votre crédit immobilier ?

Les points forts

Pour les fonctionnaires : grâce au partenariat avec la Banque Fédérale Mutualiste (BFM), les agents du secteur public peuvent obtenir des réductions de taux, des frais de dossier réduits, une caution mutualiste dédiée et un contrat d'assurance spécifique. C'est l'atout le plus différenciant de la banque.

Pour ceux qui veulent garder de la souplesse : la modulation des mensualités est gratuite sur les prêts éligibles. Vous pouvez rembourser plus vite quand vos revenus progressent, ou alléger votre budget en cas de coup dur, sans payer de frais.

Pour les jeunes actifs : les seuils de revenus minimum sont abaissés avant 35 ans. Un jeune actif seul peut ainsi être éligible avec 25 000 € de revenus annuels.

Pour les clients déjà installés : une personne déjà cliente de la banque bénéficie d'une tolérance sur l'apport et, en locatif, d'une durée plus longue que celle accordée aux nouveaux clients.

Les points de vigilance

• Investissement locatif : pour un nouveau client, la durée du prêt est limitée à 20 ans.
• Seuils de revenus : en dessous de 32 000 € seul ou de 42 000 € à deux (hors moins de 35 ans), le dossier n'entre pas dans la cible de la banque.
• Apport des nouveaux clients : il doit couvrir l'intégralité des frais annexes. Le financement sans apport n'est pas ouvert à ce profil.

Les critères pour obtenir un crédit immobilier à la Société Générale

Est-ce que tout le monde peut emprunter à la Société Générale ?

Non. La banque réserve son offre aux profils qu'elle juge « bons » ou « excellents ». En pratique, il faut justifier de revenus annuels d'au moins 32 000 € pour une personne seule ou 42 000 € pour un couple. Ces seuils descendent à 25 000 € et 40 000 € lorsqu'un emprunteur a moins de 35 ans. Le prêt doit être entièrement remboursé avant 80 ans.

Côté statut professionnel, la banque accepte :

• Les salariés : les revenus doivent être stables, et une période d'essai en cours bloque le dossier.
• Les fonctionnaires : ils ont accès à l'offre BFM.
• Les TNS, ou travailleurs non salariés : il faut au moins 3 ans d'ancienneté.
• Les professions libérales médicales (hors paramédical) : elles sont étudiées dès 6 mois d'activité.
• Les autres professions libérales : elles sont étudiées dès 1 an d'activité.
• Le portage salarial : il est accepté à partir de 3 ans d'ancienneté.

Ce qu'il faut retenir sur la résidence et la nationalité : la banque ne finance pas les non-résidents fiscaux, les dirigeants d'entreprise non-résidents ni les ressortissants britanniques. Les résidents de certains pays étrangers sont également exclus. Un titre de séjour d'au moins 4 ans peut être demandé aux résidents étrangers. Les frontaliers sont étudiés, mais uniquement pour des prêts en euros : la banque ne commercialise plus de prêts en francs suisses depuis le 1er juillet 2026. Les indépendants qui exercent en Suisse ne sont pas financés.

Quel type de bien la Société Générale finance-t-elle ?

La banque couvre un large éventail de projets :

• la résidence principale, la résidence secondaire et l'investissement locatif ;
• l'ancien avec ou sans travaux, la construction seule ou le terrain avec construction ;
• la VEFA, ou achat sur plan, et le CCMI, le contrat de construction de maison individuelle ;
• le rachat de prêt et le rachat de soulte.

Elle accepte aussi les montages en SCI familiale ou patrimoniale, en SARL et en indivision.

Certains projets sont en revanche exclus :

• l'achat d'un terrain seul ;
• les investissements sous dispositif Pinel.

Le montant des travaux ne peut pas dépasser 50 % du prix du bien hors frais. Le prêt in fine (le capital est remboursé en une fois, à la fin) est réservé à l'investissement locatif. Sa durée est limitée à 15 ans et il est adossé à un placement souscrit auprès de la banque. Il est exclu pour la résidence principale.

Pour un rachat de prêt, la banque finance jusqu'à 90 % de la valeur estimée du bien. Elle peut intégrer les indemnités de remboursement anticipé et les frais de garantie. En revanche, la nouvelle durée ne peut pas dépasser la durée restante du prêt initial augmentée de 24 mois.

Le rachat de soulte suit un circuit précis :

• un projet liquidatif pour monter la demande ;
• un état liquidatif signé des deux parties pour éditer l'offre ;
• le jugement de divorce ou une attestation notariée pour débloquer les fonds.

Quelle durée de prêt pouvez-vous obtenir à la Société Générale ?

Pour une résidence principale, la durée maximale est de 25 ans. En VEFA ou en construction, elle atteint 24 ans d'amortissement, auxquels s'ajoutent jusqu'à 24 mois de différé, soit 312 mois au total. Ce différé peut être partiel, c'est-à-dire que vous ne payez que les intérêts, ou total, c'est-à-dire sans aucune échéance. Vous pouvez démarrer l'amortissement plus tôt sur simple demande écrite.

En investissement locatif, la durée est plafonnée à 20 ans pour un nouveau client. Elle peut monter jusqu'à 25 ans pour un client déjà installé à la banque. Le détail qui change tout : ouvrir la relation bancaire en amont du projet peut donc rallonger la durée accessible. C'est exactement le type d'arbitrage qu'un Expert Crédit Pretto étudie avec vous avant de choisir la banque.

Quel apport la Société Générale va-t-elle vous demander ?

La règle dépend de votre statut vis-à-vis de la banque.

• Pour un nouveau client : l'apport doit couvrir au moins la totalité des frais annexes, c'est-à-dire les frais de notaire, de dossier, de garantie et de courtage. Le financement à 110 %, qui consiste à emprunter le prix du bien et les frais, n'est pas accessible.
• Pour un client déjà à la banque : la tolérance va jusqu'à un financement de 105 % du projet. Une partie des frais peut ainsi être empruntée.

À titre d'illustration, prenons un bien ancien à 300 000 €, avec environ 27 000 € de frais annexes. Un nouveau client empruntera au maximum 300 000 € et apportera au moins 27 000 €. Un client existant pourra emprunter jusqu'à environ 315 000 €, ce qui ramène l'apport nécessaire autour de 12 000 €.

En cas de prêt relais, une épargne résiduelle d'au moins 5 000 € doit rester disponible après l'opération. Pour un rachat de crédit, l'apport doit couvrir les frais de dossier et de courtage.

Chez Pretto, on a déjà monté des dossiers où une relation bancaire ouverte en amont a changé la donne sur l'apport. Un Expert Crédit peut vous aider à décider si cette option vaut le coup pour votre projet.

Comment la Société Générale calcule votre capacité d'emprunt

Quels revenus la Société Générale va-t-elle prendre en compte ?

Votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter, dépend d'abord des revenus que la banque retient :

Quel taux d'endettement maximum à la Société Générale ?

Le taux d'endettement, c'est-à-dire la part des revenus consacrée aux crédits, est plafonné à 35 %, assurance comprise. C'est la norme du HCSF, le régulateur qui encadre l'octroi de crédit. La banque peut aller jusqu'à 39 %, voire 40 % pour les très bons dossiers, grâce à sa marge dérogatoire. Elle le fait uniquement quand le reste à vivre du foyer, c'est-à-dire ce qui reste une fois les charges payées, dépasse 8 000 €. En dessous de ce seuil, le plafond de 35 % s'applique strictement, y compris pendant la durée d'un prêt relais.

Concrètement ? On observe que la dérogation se joue sur la qualité globale du dossier, pas seulement sur le niveau de revenus. Avec un dossier bien construit et un bon profil épargnant, nos courtiers obtiennent parfois un taux d'endettement supérieur au plafond standard, en s'appuyant sur le reste à vivre et l'âge. Chaque dossier mérite d'être étudié par un Expert Crédit Pretto.

Les garanties acceptées à la Société Générale

L'assurance emprunteur à la Société Générale

Le contrat groupe de la banque est porté par Sogecap, la compagnie d'assurance du groupe Société Générale. La formule standard couvre :

• le décès ;
• la PTIA, ou perte totale et irréversible d'autonomie ;
• l'IPT, ou invalidité permanente totale ;
• l'ITT, ou incapacité temporaire de travail ;
• l'IPP, ou invalidité permanente partielle.

L'IPP est donc intégrée au socle de garanties et non proposée en option.

Le contrat prévoit un seul délai de franchise, c'est-à-dire la période avant indemnisation d'un arrêt de travail. La prise en charge des affections psychiques et dorsales y est soumise à des conditions spécifiques, détaillées dans la notice. Les fonctionnaires disposent par ailleurs d'un contrat dédié dans le cadre de l'offre BFM.

Les prêts complémentaires proposés par la Société Générale

Le PTZ, ou prêt à taux zéro, est l'outil le plus puissant pour un primo-accédant, c'est-à-dire une personne qui achète sa première résidence principale. À titre d'illustration, prenons un primo-accédant qui achète un logement à 250 000 € et qui est éligible à une quotité de 40 % selon le barème public. Il peut financer environ 100 000 € sans intérêts. Sur la durée, ce montant représente plusieurs dizaines de milliers d'euros d'intérêts en moins par rapport au même capital emprunté au taux du prêt principal.

Le PAS, ou prêt d'accession sociale, et le prêt conventionné sont des prêts réglementés à taux plafonné. Le prêt issu d'un PEL, ou plan épargne logement, permet de mobiliser les droits acquis sur votre plan.

L'offre BFM est le volet le plus distinctif de la gamme. Elle combine une réduction de taux possible, des frais de dossier minorés et une caution mutualiste via MFPrécaution, ce qui en fait un levier concret pour les agents publics.

Le prêt relais à la Société Générale

Le prêt relais vous permet d'acheter avant d'avoir vendu votre bien actuel. La banque avance en principe 70 % de la valeur du bien à vendre, déduction faite du CRD, c'est-à-dire le capital restant dû sur le prêt en cours. Cette quotité peut être portée à 90 % lorsque le compromis de vente est signé sans condition suspensive. Une formule avec reprise du prêt en cours existe aussi, sous réserve de validation par le service des engagements de la banque.

Pour fixer les idées, prenons un bien estimé 300 000 € avec un CRD de 100 000 €. Le calcul sans reprise donne 300 000 × 70 % − 100 000, soit 110 000 € de relais.

Le relais dure 12 mois au maximum. Il exige une épargne résiduelle d'au moins 5 000 € après l'opération. Il ne peut pas être combiné avec une VEFA, un CCMI ou une construction.

Les frais à prévoir à la Société Générale

Ces frais restent un levier de négociation à part entière. Sur les profils à apport conséquent ou à fort potentiel bancaire, on a déjà obtenu des réductions des frais de dossier. C'est un point que nos Experts Crédit préparent avant de transmettre le dossier.

Les conditions de remboursement d'un prêt immobilier à la Société Générale

La modulation d'échéances

La modulation consiste à augmenter ou à baisser votre mensualité en cours de prêt. Est-ce possible à la Société Générale ? Oui, à partir de 24 mois d'amortissement. Vous pouvez augmenter la mensualité jusqu'à 30 %, ce qui raccourcit le prêt et réduit le coût total des intérêts. Vous pouvez aussi la baisser en allongeant la durée de 2 ans au maximum, ce qui alourdit le coût total. Bonne nouvelle : la modulation est gratuite sur les prêts éligibles.

Le report d'échéances

Le report consiste à décaler le paiement de certaines mensualités à plus tard. Oui, la banque le permet en général à partir de la 13e mensualité réglée, dans certains dossiers seulement à partir de la 24e. Aucun incident de paiement ne doit avoir été constaté. La durée cumulée de report est comprise entre 6 et 12 mois sur toute la vie du prêt. Les échéances reportées allongent la durée du crédit et génèrent des intérêts supplémentaires.

La suspension de prêt

La suspension consiste à interrompre temporairement vos remboursements. Oui, elle est possible et relève du même dispositif que le report. Les conditions sont donc identiques : ouverture à partir de la 13e mensualité, absence d'incident de paiement et enveloppe cumulée de 6 à 12 mois sur la durée du prêt. Les mois suspendus décalent d'autant la fin du crédit et en augmentent le coût.

Le remboursement anticipé

Le remboursement anticipé consiste à solder tout ou partie du capital avant la fin du prêt. Oui, il est possible, en partie ou en totalité. Des IRA, ou indemnités de remboursement anticipé, sont dues selon les règles légales et contractuelles. Comme repère, l'indemnité est plafonnée par la loi à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. Aucun cas d'exonération propre à la banque n'est documenté.

La faculté de modulation, les cas d'exonération d'IRA et le différé font partie des points que nos Experts Crédit mettent sur la table avant la signature de l'offre. Une fois le prêt signé, ces clauses ne se renégocient plus.

L'expérience client à la Société Générale

L'Appli SG est disponible sur Google Play et Apple Store (iOS 15.1 minimum). Elle permet de :

• consulter vos comptes et gérer votre budget ;
• faire des virements ;
• suivre vos prêts et votre épargne ;
• gérer les plafonds de votre carte et faire opposition 24 h/24 ;
• échanger en visio avec un conseiller ;
• dialoguer avec le chatbot SoBot.

Côté avis, la Société Générale affichait une note de 1,8/5 sur Trustpilot début octobre 2026, sur 3 578 avis. Les retours récents évoquent des temps d'attente et la difficulté à joindre le bon interlocuteur, même si d'autres clients saluent des conseillers disponibles et réactifs. La banque s'engage à traiter une demande de prêt sous 48 heures ouvrées ou à indiquer le délai prévu. Son réseau comptait environ 1 400 à 1 500 agences à fin 2025, contre environ 2 100 fin 2020.

La politique environnementale de la Société Générale

Le dispositif documenté de la banque en matière de transition énergétique est l'éco-PTZ. Il est accessible sans condition de revenus à tout client majeur titulaire d'un compte à vue à la banque et propriétaire de sa résidence principale. Les montants dépendent du projet :

• jusqu'à 50 000 € pour une rénovation d'ampleur, avec un gain énergétique d'au moins 35 % validé par audit ;
• jusqu'à 30 000 € pour une action unique ou un bouquet de travaux.

Le prêt peut durer jusqu'à 20 ans, sans indemnité de remboursement anticipé.

Le compte courant à la Société Générale

La banque s'attend à entrer en relation globale avec l'emprunteur, qui domiciliera généralement ses revenus sur son nouveau compte. Pour les nouveaux clients, l'offre d'entrée est Sobrio. L'ancienne offre Kapsul a été arrêtée fin 2025. Les frais de tenue de compte sont indiqués dans la section des frais. Le périmètre de la relation (cartes, assurance habitation, épargne) se discute au moment de la négociation du prêt, et c'est souvent là que se trouvent les marges de manœuvre.

L'avis de nos courtiers Pretto sur la Société Générale

Pour qui la Société Générale est-elle vraiment intéressante ?

Cette analyse repose sur l'expérience opérationnelle de Pretto avec la Société Générale sur les dossiers récents.

Les fonctionnaires trouvent ici l'une des offres les plus complètes du marché : taux, frais de dossier, caution et assurance bénéficient tous d'un traitement dédié. Selon nos courtiers, c'est le profil type pour lequel on recommande d'étudier la banque en priorité.

Les jeunes actifs de moins de 35 ans en CDI, avec des revenus moyens, entrent plus facilement dans la cible que chez d'autres établissements. C'est particulièrement vrai s'ils mobilisent un PTZ.

Les profils à revenus confortables, avec un apport qui couvre les frais, profitent d'un parcours fluide et d'une modulation gratuite. Nos courtiers saluent aussi la qualité de l'expérience crédit sur ces dossiers.

Les investisseurs déjà clients accèdent à 25 ans de durée en locatif et au prêt in fine, deux outils utiles pour optimiser un rendement.

Les leviers de négociation

Nos Experts Crédit constatent que plusieurs éléments améliorent nettement les conditions :

• la domiciliation des revenus ;
• la souscription d'une carte bancaire ;
• l'assurance habitation prise à la banque ;
• le placement d'une partie de l'épargne, sur des livrets ou une assurance-vie.

La banque est aussi attentive à la qualité du montage. Un dossier complet et cohérent dès le premier envoi pèse dans la décision et dans les conditions obtenues.

Sur l'investissement locatif, on privilégie une négociation directe du taux plutôt que l'accumulation de remises. Pour les fonctionnaires, il faut activer d'emblée l'offre BFM. Enfin, le reste à vivre est l'argument décisif pour décrocher la dérogation d'endettement. C'est un dossier que nos Experts Crédit savent présenter sous son meilleur angle.

Pour qui est-ce moins adapté ?

Les foyers aux revenus modestes sans apport, les non-résidents et les investisseurs qui démarrent la relation avec un projet locatif long trouveront plus facilement ailleurs un montage adapté.