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Combien puis-je emprunter ? Calculez gratuitement le montant de votre crédit

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Le taux moyen observé pour des crédits de cette durée est de 3,5 %.
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Le taux de l’assurance varie selon de nombreux critères comme votre âge, et votre état de santé.
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Comment déterminer la somme que je peux emprunter ?

« Combien puis-je emprunter ? » est la première question à se poser avant de chercher un bien immobilier à acquérir. En effet, vous risquez d'être frustré de trouver le bien de vos rêves pour réaliser que vous ne détenez pas le budget nécessaire pour le financer : c'est pour cela qu'il est nécessaire de faire le calcul de sa capacité d'emprunt.

Bon à savoir
La capacité d’emprunt est basée sur le ratio entre vos charges quotidiennes et vos revenus. Elle doit être équilibré pour vous permettre d’emprunter. Elle va aider la banque à connaître le montant des mensualités que vous pouvez rembourser et votre taux d’endettement, indicateur précieux pour les organismes financiers dans le cadre d'un prêt immobilier.

La capacité d’emprunt immobilier va dépendre de plusieurs critères inhérents à votre demande de prêt :

  • le capital emprunté ;
  • la durée souhaitée pour rembourser le prêt ;
  • le taux d’intérêt appliqué à votre projet ;
  • le taux de l’assurance emprunteur ;
  • le montant de vos charges quotidiennes.
Grâce à notre simulateur de prêt immobilier, vous pouvez facilement estimer la faisabilité de votre projet immobilier et connaître le potentiel montant de vos mensualités et le coût total de votre crédit immobilier. Notre outil va également indiquer si votre projet immobilier dépasse (ou non) le taux d'endettement maximal fixé à 35 % par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Logiquement, le montant que vous pourrez emprunter dans le cadre d'un prêt immobilier va dépendre de vos revenus. Si la plupart des emprunteurs ont uniquement leur salaire mensuel pour financer leur prêt immobilier, sachez que les banques prennent en compte plusieurs revenus différents :
  • les prestations et bénéfices réguliers pour les travailleurs indépendants ;
  • la rémunération fixe pour les commerciaux ayant moins de deux ans d'ancienneté et l'ensemble des rémunérations (fixes et variables) pour ceux ayant plus de trois ans d'ancienneté ;
  • les pensions alimentaires ;
  • les loyers perçus à hauteur de 70%.

Prêt immobilier, salaire et taux d'endettement : quel est le rapport ?

Le montant de vos mensualités est limité puisque la banque doit éviter les défauts de paiement de votre part. Si vos mensualités sont trop élevées par rapport à vos revenus, vous risquez une situation de surendettement qui n'est pas rentable pour la banque. Afin de limiter les risques, la banque n'a pas le droit de dépasser le taux d’endettement maximum : celui-ci est fixé à 35 %. Par conséquent, vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser un peu plus du tiers de vos revenus.

Bon à savoir
En janvier 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé des recommandations. Par conséquent, le taux d'endettement maximal recommandé est passé de 33 à 35 %. De plus, la durée maximale pour un emprunt est passée à 27 ans (25 ans et 2 ans de différé). Les banques doivent obligatoirement les suivre sous peine de sanctions.

Vous pouvez aisément calculer votre taux d'endettement grâce à la formule ci-dessous. Si le résultat est supérieur à 0,35, votre projet immobilier n'est pas finançable dans ces conditions. Vous devez ajuster votre projet par rapport à votre capacité d'emprunt.

Si vous n'êtes pas à l'aise avec les chiffres, vous pouvez effectuer une simulation de prêt immobilier avec notre outil en ligne : il va vous indiquer la faisabilité de votre projet immobilier. Dans le cas où celui-ci dépasse le taux d'endettement maximal, n'hésitez pas à solliciter l'aide d'un de nos experts pour constituer un dossier de prêt adapté à votre profil.

Pourquoi doit-on respecter le taux d'endettement ?

Au-delà des obligations de la banque, le respect du taux d'endettement va vous permettre de maintenir un niveau de vie acceptable, sans risquer une situation de surendettement. En effet, le remboursement de votre crédit immobilier ne doit pas changer radicalement votre niveau de vie. Par conséquent, ne soyez pas trop ambitieux : vous devez continuer à gérer sereinement vos dépenses quotidiennes.

Bon à savoir
Si vous êtes primo-accédants, la banque va s'intéresser au saut de charges, c’est-à-dire la différence entre votre loyer actuel et la potentielle mensualité de prêt. Si la différence est trop importante, la banque peut refuser votre demande de prêt à cause d'un risque de surendettement.

Il est conseillé de conserver une épargne résiduelle après la signature de l'offre de prêt pour rassurer la banque quant à votre capacité à affronter des futures dépenses imprévues. Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre prêt immobilier, n'hésitez pas à présenter des comptes bancaires sains, proposer un apport personnel élevé et conserver une épargne résiduelle.

Combien emprunter en fonction de la durée ?

La durée de remboursement va également impacter votre capacité d'emprunt : plus la durée de remboursement est longue, plus votre capacité d'emprunt est élevée. Néanmoins, le coût total de votre prêt immobilier va également augmenter puisque vous paierez des intérêts plus longtemps.

Exemple
Pour une mensualité de 2 000 euros avec un taux d’intérêt de 1 % et un taux d’assurance à 0,35 %, vous n'aurez pas la même capacité d'emprunt en fonction de la durée de remboursement.
Durée Montant empruntable
7 ans158 400 €
10 ans220 900 €
15 ans318 600 €
20 ans408 900 €
25 ans492 600 €

Il est important de trouver le prêt immobilier qui correspond à vos besoins et vos capacités de remboursement. Vous devez étudier votre dossier pour trouver un équilibre entre votre mensualité, le taux d'endettement et le prix du bien immobilier. Afin de vous aider à préparer votre prêt immobilier, nous avons créé un simulateur détaillé qui va vous permettre de tester des hypothèses de financement en modulant différents facteurs.

Le taux immobilier fait-il varier le montant que je peux emprunter ?

Le taux d'intérêt a un impact faible sur votre mensualité

Si la plupart des emprunteurs cherchent à souscrire le prêt immobilier avec le taux d'intérêt le plus faible, ce n'est pas le facteur le plus déterminant pour calculer votre capacité d'emprunt. Évidemment, le coût total du crédit immobilier va dépendre un peu du taux d'intérêt appliqué à votre projet. Néanmoins, les intérêts sont intégrés à votre mensualité et si un taux immobilier plus faible entraîne une mensualité moins élevée, l'impact est tout de même minime.

Exemple

Vous souhaitez emprunter sur 20 ans avec un taux d'assurance à 0,35 %.

  • Avec un taux de 1 %, vous pouvez emprunter 100 000 euros pour une mensualité de 489 euros. Un taux immobilier plus faible de 0,10 points réduit votre mensualité de 4 euros, soit 485 euros de mensualité pour emprunter 100 000 euros.
  • Avec un taux à 0,9 % et une mensualité de 489 euros, votre capacité d'emprunt totale augmente seulement de 900 euros, soit 100 900 euros.

Par conséquent, l'impact du taux sur votre mensualité est très limité.

Quel est l'impact du taux de l'assurance emprunteur sur votre capacité d'emprunt ?

Outre le taux d'intérêt de votre prêt immobilier, vous devez également prendre en compte le taux de l'assurance emprunteur. En effet, vous devez payer mensuellement votre assurance emprunteur et jusqu'à la fin du crédit ! À l'instar du taux d'intérêt, le montant de votre assurance va dépendre de plusieurs critères :

  • les garanties souhaitées ;
  • le niveau de quotitée ;
  • votre âge ;
  • votre état de santé ;
  • la dangerosité de vos activités professionnelles et sportives.
Par conséquent, le montant de l'assurance peut fortement varier selon votre situation. Néanmoins, il n'est pas pris en compte pour le calcul de votre capacité d'emprunt. En revanche, il est intégré au calcul du taux annuel effectif global (TAEG) qui inclut tous les frais liés à votre prêt immobilier. Votre TAEG ne doit pas dépasser le taux d'usure fixé par la Banque de France.
Bon plan
Si votre dossier devient usuraire à cause du taux de l'assurance emprunteur, sachez que vous n'êtes pas obligé de souscrire l'assurance de votre banque. En effet, vous pouvez demander une délégation d'assurance et choisir le contrat d'un assurance externe. De plus, grâce à la promulgation de la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment.

Le montant de l’apport change-t-il le montant que je peux emprunter ?

L’apport personnel est le montant que vous injectez vous-même dans votre projet immobilier. La plupart du temps, les banques exigent un apport personnel d'au moins 10 % de la valeur du bien immobilier pour financer les frais annexes à votre achat.

L'apport personnel a un impact sur votre capacité d'emprunt et le montant potentiellement empruntable au-delà de 20 % du prix du bien immobilier. De plus, certaines banques pourront également vous proposer un taux immobilier plus avantageux dans ce cas-là. Néanmoins, les banques préfèrent tout de même un apport plus faible (10 %), mais une épargne résiduelle assez conséquente.

Si vous souhaitez optimiser votre dossier, vous pouvez solliciter l'aide d'un de nos experts. Il va vous conseiller et vous orienter vers la meilleure solution pour votre emprunt.

À retenir
  • Pour estimer votre capacité d'emprunt, vous devez calculer votre mensualité maximum selon le capital emprunté, la durée de remboursement et vos revenus.
  • La mensualité maximale ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus.
  • La durée de votre prêt immobilier va vous permettre de trouver un équilibre entre le coût de votre crédit et le montant à emprunter.
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