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Combien puis-je emprunter ? Calculez gratuitement le montant de votre crédit

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C’est LA question à se poser une fois que l’on se sent prêt à se lancer dans un projet d’achat immobilier. En effet, mieux vaut savoir combien on peut emprunter avant d’écumer les annonces immobilières - et risquer des désillusions en apprenant que non, on n’a finalement pas le budget pour cette belle meulière de 180 m2 en bord de Seine. Alors, comment bien estimer sa capacité d’emprunt et se lancer ? On vous dit tout.

La capacité d’emprunt, qu’est-ce que c’est exactement ?

Si vous avez déjà lu un article Pretto, vous savez que la capacité d’emprunt (ou la “capa”, pour les intimes), on y tient. En effet, cette donnée de base est essentielle pour bien orienter votre projet immobilier. Comme il en est pour tout achat, il est important de savoir en amont quelle somme on peut y allouer. Et dans le cadre d’un achat immo, combien on peut emprunter.
La capacité d’emprunt, c’est le montant maximum qu’il est possible d’emprunter auprès de la banque. Elle tient compte de plusieurs paramètres, à commencer par les revenus, la durée du crédit, les taux ou encore le taux d’endettement. Et elle n’a rien de figée, c’est pourquoi chez Pretto comme ailleurs, il est conseillé de la simuler afin que l’estimation soit la plus actualisée possible.

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

La première donnée à prendre en compte quand on veut savoir combien on peut emprunter, ce sont les revenus. Plusieurs cas de figure possibles. Si vous êtes salarié(e) en CDI, c’est le calcul le plus facile. Il suffit de se rapporter à sa dernière fiche de paie du mois de décembre et d’observer le cumul net imposable inscrit tout en bas.

Vous êtes en CDD ? Ça se complique un peu, mais rien n’est impossible ! Si vous êtes dans le public et que vous justifiez de 3 années d’ancienneté, vous êtes bon. Dans le privé, idem c’est la stabilité des revenus qui compte, et témoigner de 3 années sans chômage rassurent les banques. Si vous achetez en couple et qu’au moins l’un de vous est en CDI, cela facilite grandement les choses.
Chef(fe) d’entreprise, auto-entrepreneur, intermittent(e) ? Là aussi, c’est la même règle, il faut pouvoir justifier de 3 ans de salaires réguliers. On l’aura compris, les banques n’aiment pas prendre de risque et le premier job, c’est de les rassurer concernant vos revenus.

Après, on ne vous apprend rien si on vous dit que plus gros salaire = plus grosse capa. MAIS cela ne fait pas tout et il y a d’autres leviers sur lesquels jouer pour savoir combien on peut emprunter.

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Comment l’apport influe sur ma capacité d’emprunt ?

On a coutume de dire que si l’on veut séduire son banquier et décrocher ce crédit immo qui nous tente tant, il vaut mieux pouvoir mettre un apport sur la table. Eh oui, fini le temps où il était possible d’englober tous les frais dans son crédit (y compris les frais de notaire) et d’emprunter à hauteur de 110 %. Désormais, la règle c’est au moins 10% d’apport”. Et quand on dit “au moins”, c’est parce qu’avec la hausse des taux d’intérêts, les banques sont encore plus frileuses et demandent plus de garanties. Dès lors, si vous pouvez faire grimper votre apport jusqu’à 20 ou 30 %, c’est encore mieux !
Sauf que bien sûr, ramené à un bien évalué à 300 000 euros, cela fait une coquette somme : entre 60 et 90 000 euros. Peut-être avez-vous prévu le coup depuis belle lurette, épargnant avec application depuis plusieurs années sur un produit tel qu’un Livret A, un PEL ou un CEL. Ou peut-être pouvez-vous bénéficier d’un coup de pouce et d’une donation familiale pour booster votre apport.

Sachez que l’apport a plusieurs impacts sur la capacité d’emprunt. Comme on l’a vu plus haut, c’est d’abord un facteur de réassurance pour la banque. Deuzio, l’apport joue sur le montant que l’on souhaite emprunter. Si on souhaite acheter un bien à 300 000 euros mais qu’on peut déjà en payer une partie, cela réduit mécaniquement le montant du crédit. Tertio, un solide apport peut vous aider à négocier un taux plus avantageux (et donc réduire le coût total du crédit).

Envie de connaître le taux auquel vous pouvez emprunter ? Renseignez les informations de votre dossier et recevez votre taux personnalisé.

Mais attention, tout expert - qu’il soit courtier ou banquier - vous le dira, il n’est jamais bon de mettre toutes ses billes dans le même panier. Et on vous conseillera toujours de conserver un peu d’épargne (dite “résiduelle”), pour pallier d'éventuels coups durs ou pour réaliser d’autres projets.

Combien je peux emprunter selon la durée du crédit ?

Autre levier pour connaître (et augmenter) sa capacité d’emprunt : la durée du crédit. Avec la hausse des prix de l’immobilier et la récente augmentation des taux bancaires, cette dernière a grimpé. Ainsi, en août 2023, la durée moyenne des crédits immobiliers était de 250 mois, soit presque 21 ans. A titre de comparaison, elle était de 13 ans et 6 mois en 2001…

Mais comment la durée du crédit impacte le montant que je peux emprunter ? Pour comprendre, voilà un petit tableau comparatif pour un couple souhaitant emprunter à 2 avec des revenus nets mensuels s’élevant à 4 500 euros nets avant impôts.

Durée Montant empruntableTaux d’intérêt estimé Montant des mensualités Montant total des intérêts
10 ans158 211 €3,64 %1 575 €30 789 €
15 ans213 957 €3,93 %1 575 €69 543 €
20 ans258 836 €4,05 %1 575 €119 164 €
25 ans292 138 €4,2 % 1575 €180 362 €

Augmenter la durée du prêt permet donc de gonfler sa capacité d’emprunt. Revers de la médaille, le crédit coûtera plus cher.

Envie de faire le test avec vos propres revenus ? N’hésitez pas à faire la simulation !

Combien peut-on emprunter sans dépasser le taux d’endettement ?

Autre facteur à prendre en compte pour savoir combien on peut emprunter : le taux d’endettement. Fixé par le Haut conseil pour la stabilité financière (HCSF), il plafonne le montant du crédit à 35 % de vos revenus (assurance incluse). Ainsi, il faut que le coût total de votre prêt ou TAEG, qui inclut les mensualités, les intérêts, les frais de garantie et d’assurance) ne dépasse pas ce ratio, sinon quoi il faudra revoir sa copie (en ajoutant un peu d’apport, en rallongeant la durée du prêt ou encore en visant un bien moins cher, pour faire baisser la note).
Pour évaluer facilement et rapidement votre taux d’endettement, on vous recommande d’utiliser notre calculette. Sinon on vous donne la formule :

Parmi les charges, on inclut les loyers (si on est locataire) ou les mensualités de crédit (si on est propriétaire), les crédits en cours, pension alimentaire etc. Côté revenus, on englobe les salaires, dividendes et autres revenus locatifs (pris en compte à hauteur de 70 %).

Comment les taux impactent le montant que je peux emprunter ?

On finit avec LE sujet de 2023 : la hausse des taux immobiliers. Ah, qu’il semble déjà loin le temps où l’on pouvait signer un crédit à 1,1 % (fin 2021)... Depuis, les taux ont franchi la barre des 4 % et ce n’est pas encore fini, même si les choses se stabilisent.

Cela va sans dire que cette flambée des taux ampute la capacité d’emprunt des Français. En effet, L’Observatoire Crédit Logement/CSA a indiqué que cette dernière avait fondu de 27,5 % depuis le mois de décembre 2021.

Encore une fois, on vous donne un petit cas concret pour comprendre comment les taux déterminent combien on peut emprunter.

website/content/Combien-emprunter-avec-mensualité-1000

Envie d’aller plus loin ? N’hésitez pas à solliciter l’aide de l’un de nos courtiers. Il saura vous conseiller pour optimiser votre capacité d’emprunt et vous accompagner dans la réalisation de votre projet.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.

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