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Prêt immobilier et taux d’usure en 2023 : tout comprendre en 5 min

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Le taux d'usure correspond au taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt immobilier. La Banque de France s’occupe de calculer de manière trimestrielle le taux d'usure dont les modalités de calcul sont définies dans différents textes juridiques de la législation française. À partir du 1er février 2023, la publication du taux d'usure se fera mensuellement jusqu'au 1er juillet 2023.

À l’origine, le taux d'usure visait à protéger les emprunteurs contre des pratiques potentiellement abusives des banques en limitant l’écart de taux immobiliers entre les emprunteurs. Si le taux d’usure existe depuis des décennies, il a commencé à poser problème ces derniers mois parce qu’il bloque l’accès au crédit à certains profils. Les blocages liés au taux d’usure ont été intensifiés à cause du contexte actuel : une hausse très rapide des taux immobilier (1 point en 1 an) depuis un point de départ très bas.

Face aux problématiques liées au taux d’usure, au mois de décembre, Pretto a réétudié les dossiers pour lesquels nos experts avaient obtenu un accord des banques en 2021 : 20 % des dossiers financés l’année passée n’étaient plus finançables parce qu’ils dépassaient le taux d’usure.

Si le taux d’usure a évincé mécaniquement certains profils de l'accès à la propriété, quel que soit le projet, il est possible de le contourner en diminuant son taux annuel effectif global (TAEG) qui prend en compte l'ensemble des frais induits par le prêt immobilier, notamment les frais de dossier et le coût de l'assurance emprunteur. Pretto vous aide à estimer et optimiser votre TAEG grâce à son simulateur en ligne.

C'est quoi le taux d'usure ?

Le taux d’usure, également appelé seuil d’usure, correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt. Afin de savoir si son offre de crédit dépasse le seuil usuraire autorisé, la banque va étudier le TAEG des emprunteurs. Si celui-ci dépasse le taux d’usure en vigueur, l’établissement bancaire ne pourra pas accorder de prêt immobilier à ces dossiers.

Bon à savoir
Le TAEG ne se limite pas au taux d'intérêt de votre crédit immobilier. En effet, il y a d’autres éléments qui composent le TAEG : intérêts bancaires, frais de dossier, taux de l’assurance emprunteur, frais de garanties, frais d’évaluation du bien immobilier et tous les autres frais imposés pour l'obtention d’un crédit immobilier comme les frais de tenue de compte, par exemple.

Quelle est l’utilité du taux d’usure ?

Le taux d’usure a été créé au cours des années 70, dans un contexte où les taux immobiliers étaient élevés. Afin de protéger les emprunteurs contre de potentielles pratiques abusives et la tentation d’appliquer des taux immobiliers trop élevés, la Banque de France a mis en place un taux d’usure que les établissements bancaires ne pouvaient pas dépasser.

Bon plan
Le taux d’usure a été mis en place pour limiter l’écart de taux immobiliers entre les emprunteurs.

Dans un contexte où les taux d’intérêt sont faibles, le taux d’usure a un peu perdu sa principale fonction. En 2022, le taux d’usure est devenu un frein à la production de crédits et l’accès à la propriété des ménages les plus modestes et des profils à risque.

Qui fixe le taux d’usure ?

Le taux d’usure est défini chaque trimestre par la Banque de France. Il s’agit de la banque centrale de la France. Par la suite, elle publie les nouveaux taux d’usure au Journal Officiel dans la seconde quinzaine du dernier mois de chaque trimestre civil. À titre dérogatoire, à compter du 1er février et pour une durée de six mois, la publication se fera en fréquence mensuelle.

Comment se calcule le taux d’usure ?

Tous les trimestres, la Banque de France va fixer le taux d’usure pour le trimestre suivant. Afin de calculer le taux d’usure du prochain trimestre, la Banque de France utilise la moyenne des taux effectifs des crédits débloqués au cours du trimestre précédent.

Le taux d’usure était calculé trimestre par trimestre de la manière suivante : moyenne des taux effectifs (TAEG) des crédits débloqués au cours des 3 derniers mois à laquelle est ajoutée une marge correspondant à un tiers de la moyenne. Face aux problèmes inhérents à cette méthode de calcul, à partir du 1er février 2023, le taux d'usure sera actualisé de manière mensuelle jusqu'au 1er juillet 2023.

Le taux d’usure a été créé dans le but de protéger les emprunteurs contre les taux excessifs qui pourraient être proposés par les banques, mais ce mode de calcul s’est retourné contre eux ces derniers mois. En effet, le taux d’usure ne parvient pas à suivre la hausse rapide des taux immobiliers observée depuis le début de l’année.

Pourquoi le taux d’usure est devenu un «  problème  » pour les emprunteurs français ? Avec la méthode de calcul de la Banque de France, le taux d’usure est calculé avec six mois de décalage. Ce décalage a été particulièrement problématique dans un contexte où les taux immobiliers ont augmenté de plus de 50 % en moins d’un semestre : + 0,6 points depuis janvier sur une base de 1 % au début de l’année. Au 1er février 2023, la Banque de France va actualiser le taux d'usure tous les mois pour s'adapter plus rapidement à la hausse des taux.

Qui est concerné par le taux d'usure ?

Tous les profils d’emprunteurs peuvent se retrouver confrontés à un dossier usuraire, c’est-à-dire qui dépasse le taux d’usure défini par la Banque de France. En revanche, certains profils sont plus propices à présenter des dossiers usuraires et ne pas pouvoir contracter de crédit immobilier à cause du taux d’usure.

Les foyers aux revenus modestes et les emprunteurs présentant un «  risque  » (profils seniors, maladies, professions à risques, etc.) pour l’établissement bancaire. Dans ce dernier cas, les dossiers peuvent potentiellement dépasser le taux d’usure à cause du taux de l’assurance emprunteur qui sera plus élevé par rapport à un profil classique.

Le taux d’usure concerne les crédits immobiliers, mais également les prêts à la consommation. En revanche, la Banque de France calcule des seuils différents en fonction du type d’emprunt, du montant emprunté ou de la durée souhaitée pour le projet immobilier.

À noter
En tant qu’emprunteur, il n’est pas possible de faire baisser le taux d’usure puisqu’il est fixé par la Banque de France. Par ailleurs, les banques prêteuses sont tenues de respecter le taux d’usure sous peine de subir des poursuites judiciaires. En effet, la loi prévoit l’application de sanctions afin d’obliger les banques à se conformer au taux d’usure fixé par la Banque de France. S’il n’est pas possible de négocier le taux d’usure, il est possible de faire baisser son TAEG pour le maintenir sous le taux d’usure et assurer la finançabilité de son dossier.

Quel est le taux d’usure en février 2023 ?

Depuis 2017, le taux d’usure pour les crédits immobiliers à taux fixe a été divisé en fonction de la durée du projet immobilier, c’est-à-dire que la Banque de France fixe un taux d’usure pour les prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans, ceux d'une durée comprise entre 10 et 20 ans et les prêts à taux fixe d’une durée supérieure à 20 ans. L’institution réalise également le calcul trimestriel du taux d'usure pour les prêts à taux variable et les prêts-relais.

Du 1er février au 1er juillet 2023, la Banque de France va actualiser le taux d'usure chaque mois. S'ils sont actualisés tous les mois, les taux d’usure restent établis sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents.

Type de prêt immobilierTaux d'usure applicable au 1er février 2023
Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans3,53
Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans3,71
Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus3,79
Prêts à taux variable3,63
Prêts-relais3,93

Si un prêt immobilier à taux fixe offre une certaine sécurité financière pour l'emprunteur, le taux révisable est l’une des solutions de financement privilégiées pour les emprunteurs dont le dossier dépasse le taux d'usure.

À noter
Selon l’article L341-50 du Code de la consommation, un établissement prêteur qui pratique un taux usuraire est passible d’un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 300 000 euros. Un prêt est considéré comme usuraire lorsque son taux annuel effectif global est supérieur au taux de l'usure ci-dessus.

Pourquoi le taux d'usure fait-il parler de lui aujourd’hui ?

Aviez-vous déjà entendu parler du taux d’usure avant cet été ? Hormis les professionnels du marché bancaire, le taux d’usure était un concept relativement inconnu des particuliers les plus néophytes. Aujourd’hui, si le taux d’usure est devenu l’un des sujets les plus importants, c’est parce qu’il a commencé à poser des difficultés à cause du contexte actuel. En effet, le taux d’usure «  bloque  » l’accès au crédit depuis quelques mois.

Comment expliquer cette situation récente de ralentissement de la production de crédits alors que le taux d’usure existe depuis des années ? Il est important de savoir que les difficultés liées au taux d’usure sont induites par le contexte actuel.

  1. Un point de départ très bas : les taux immobiliers étaient très faibles depuis quelques années.
  2. Une remontée très rapide des taux : le taux d’usure est monté moins rapidement à cause du décalage dans son ajustement induit par sa méthode de calcul.
Exemple

Au mois de décembre 2022, nous avons réétudié les dossiers pour lesquels nos experts avaient obtenu un accord des banques en 2021. Nous sommes arrivés à la conclusion que 45 % des dossiers financés en 2021 n’étaient plus finançables dans ce contexte. Néanmoins, l’éviction doit être distinguées en deux blocs :

  • 20 % des projets ne seraient plus finançables parce qu’ils dépassent le taux d’usure ;
  • 25 % des projets ne seraient plus finançables car ils dépassent le taux d’endettement maximum de 35 % : environ la moitié pourrait tout de même être financés au prix d’une modification des caractéristiques du projet.

Comment faire pour ne pas dépasser le taux d'usure ?

Afin de passer sous le taux d’usure, il est nécessaire de diminuer son taux annuel effectif global (TAEG) qui prend en compte l'ensemble des frais induits par le prêt immobilier, notamment les frais de dossier ou le coût de l'assurance emprunteur. En effet, le TAEG ne correspond pas uniquement au taux d’intérêt du crédit immobilier. Il est donc envisageable, pour ne pas dépasser le taux d’usure en 2022, de travailler sur ces différents éléments : le taux d'intérêt du crédit immobilier, le taux de l’assurance emprunteur et tous les frais annexes.

Il y a plusieurs solutions pour réduire son taux annuel effectif global et présenter un dossier non-usuraire aux banques :

  • Emprunter un capital plus important et réduire votre apport personnel : emprunter plus au même taux va écraser votre TAEG.
  • Diminuer votre taux d’intérêt : augmenter son apport personnel ou réduire la durée souhaitée pour son emprunt pourra faire baisser votre taux d’intérêt, mais cela va également réduire votre capacité d’emprunt.
  • Souscrire une assurance emprunteur moins chère : la mise en place de la Loi Lemoine vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment et effectuer une délégation d’assurance auprès d’un assureur externe.
  • Réduire les frais annexes liés à son prêt immobilier : frais de dossier, frais de garantie, honoraires, etc.
  • Privilégier les prêts multi-lignes : lorsque les emprunteurs contractent plusieurs prêts immobiliers (un prêt immobilier classique et un prêt aidé, par exemple) ils peuvent augmenter leur capacité d’emprunt étant donné que les prêts aidés proposent des conditions d'octroi plus avantageuses.
  • Choisir le taux variable pour votre emprunt : il y a un taux d’usure (généralement plus bas) spécifique pour le taux variable. Ce n’est pas une solution «  miracle  » pour régler le problème du taux d’usure, mais cela permet de multiplier le type de sortie : les banques qui ne veulent pas prêter seront moins frileuses à accorder un prêt immobilier à taux variable.
  • Emprunter via une société civile immobilière (SCI) parce que les investissements professionnels ne sont pas soumis au taux d’usure.

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Que faire en cas de refus de son dossier à cause du taux d’usure ?

Attention
Si votre dossier de prêt dépasse le taux d’usure, vous allez éprouver des difficultés à passer sous le seuil du taux d’usure. Étant donné qu’il n’est pas possible de négocier le taux d’usure, vous devez nécessairement moduler votre demande de prêt pour faire baisser votre TAEG et assurer la finançabilité de votre dossier.

Dans ce contexte économique, si vous n’êtes pas finançable, vous devez envisager plusieurs solutions pour mieux appréhender cette situation et potentiellement trouver un recours pour financer votre projet immobilier, malgré le contexte compliqué.

  • Identifier les causes du dépassement du taux d’usure : durée d’emprunt pas assez longue, pas assez d'apport personnel, coût de l’assurance emprunteur trop élevé, prix du bien immobilier trop élevé, etc. Vous devez étudier tous les éléments qui participent au calcul du TAEG pour essayer de le diminuer et passer sous le seuil du taux d’usure.
  • Optimiser sa demande de prêt : allonger la durée de son prêt, mettre plus d’apport personnel, choisir une assurance de prêt immobilier moins onéreuse, choisir un bien immobilier moins coûteux, etc.
  • Attendre un contexte plus favorable pour ceux qui ne peuvent pas du tout emprunter.

Dans tous les cas, il est conseillé de réaliser une simulation de crédit immobilier. Grâce à notre outil en ligne, vous profiterez d’une vision claire de la finançabilité de votre projet immobilier.

À retenir
  • Le taux d'usure est le taux annuel effectif global (TAEG) maximum auquel les banques peuvent accorder un prêt immobilier à leurs clients.
  • Le taux d’usure était fixé chaque trimestre par la Banque de France en fonction de la moyenne des taux effectifs des crédits débloqués au cours des 3 derniers mois. À partir du 1er février 2023, le taux d'usure sera actualisé de manière mensuelle jusqu'au 1er juillet 2023.
  • Le taux d'usure ne peut être réduit. En cas de dossier usuraire, les emprunteurs peuvent faire baisser leur TAEG en modulant les différents critères qui le composent.