Prêt immobilier et taux d’usure en 2023 : tout comprendre en 5 min

Avec l'âge d'or des taux bas que nous avons connu ces dernières années, il s'était fait oublier. C’est bien simple, nous n’avions même plus besoin de l’évoquer en rendez-vous : il s’agit du taux d’usure !

Pour l’expliquer simplement, cet indicateur correspond au taux maximal auquel une banque peut vous accorder un prêt. Et s’il existe, c’est avant tout pour vous protéger !

Le mode de calcul du taux d’usure est simple : on prend le taux moyen appliqué par les banques au cours du dernier trimestre et on le majore d’un tiers. Exemple, si la moyenne des taux pratiqués était de 3,5 % durant les trois mois précédents, le nouveau taux d’usure sera fixé à : 3,5 + (3,5 x (⅓)) = 4,66.

Ainsi, si les banques font face à une augmentation des taux directeurs, elles peuvent à leur tour augmenter les taux des crédits qu’elles vous proposent. Cette marge leur permet de proposer des crédits sans être déficitaires.

D’ordinaire, le taux d’usure est défini chaque trimestre par la Banque de France. Par la suite, elle publie les nouveaux taux d’usure au Journal Officiel dans la seconde quinzaine du dernier mois de chaque trimestre civil. À titre dérogatoire, à compter du 1er février 2023 et pour une durée de six mois, la publication se fait mensuellement.

Dans un contexte où les taux d’intérêt sont faibles (ce qui a été le cas ces dernières années), le taux d’usure perd un peu sa principale fonction. Mais en 2022, le taux d’usure est devenu un frein à la production de crédits et l’accès à la propriété des ménages les plus modestes et des profils à risque.

En effet, durant l’année 2022/2023, les taux directeurs ont augmenté plus rapidement que prévu. Les banques se sont alors retrouvées à emprunter l’argent qu’elles devaient prêter à des taux qui ne leur permettaient plus de générer des marges suffisantes. La conséquence ? Les banques se sont montrées plus sélectives quant à accorder des prêts et le marché du crédit a connu un fort ralentissement.

Pour bien comprendre le fonctionnement du taux d’usure d’un prêt immobilier et la façon dont la machine a pu se gripper, il importe de définir un autre taux, le TAEG et un produit que vous connaissez peut-être, les OAT (obligations assimilables du trésor).

• Le TAEG est une formule de calcul qui recoupe l’ensemble des postes de coûts liés à votre emprunt. Il retient, en plus du coût de vos intérêts, celui de votre assurance emprunteur, mais également celui de vos frais de garantie et de vos frais de dossier. Ainsi, lorsque l’on évoque le taux d’usure, c’est bien votre TAEG que celui-ci ne doit pas dépasser, et non votre taux nominal (qui ne correspond qu’aux intérêts de votre crédit).

• Les Obligations Assimilables du Trésor sont des titres de dettes émis par l’État. Lorsque vous achetez 1 000 euros d’OAT, vous prêtez en réalité 1 000 euros au Trésor Public, qui vous les remboursera à une échéance déterminée à l’avance. Entre-temps, vous percevrez des intérêts ! Pourquoi nous intéressons-nous aux OAT lorsque l’on parle de taux d’usure ? Tout simplement parce que les banques indexent leurs taux sur celui des OAT émises sur 10 ans, en les majorant d’un point. Ainsi, elles estiment que pour être rentables, le TAEG de leurs prêts doit être au minimum supérieur d’un point à celui des OAT émises sur 10 ans.

Vous le comprenez donc, la clé est là ! Pour qu’une banque puisse être rentable lorsqu’elle vous prête de l’argent, il est impératif que votre TAEG soit (au minimum !) supérieur d’un point au taux des OAT sur 10 ans.

Ainsi, lorsque le taux des OAT sur 10 ans s’élève à 3 %, le taux d’usure en vigueur devra demeurer supérieur à 4% pour qu’une banque puisse vous prêter de l’argent !

Tous les profils d’emprunteurs peuvent se retrouver confrontés à un dossier usuraire, c’est-à-dire qui dépasse le taux d’usure défini par la Banque de France. En revanche, certains profils sont plus propices à présenter des dossiers usuraires et ne pas pouvoir contracter de crédit immobilier à cause du taux d’usure.

Le taux d’usure concerne les crédits immobiliers, mais également les prêts à la consommation. En revanche, la Banque de France calcule des seuils différents en fonction du type d’emprunt, du montant emprunté ou de la durée souhaitée pour le projet immobilier.

Les emprunteurs ne sont pas tous les mêmes. Et s’il est essentiel de protéger les plus modestes, d’autres, plus aisés, pourraient accepter d’emprunter à des taux plus élevés pour ne pas voir leurs projets freinés.

Lorsque l’on parle de taux d’usure, on évoque celui qui concerne les crédits immobiliers d’une durée égale ou supérieure à 20 ans. En clair, celui qui intéresse l’essentiel de nos emprunteurs !

Il est néanmoins à noter que le taux d’usure varie selon la nature et la durée de votre prêt. Ainsi, et à l’exception du prêt relais, plus votre prêt sera court, plus le taux d’usure auquel pourra prétendre votre banque devrait l’être.

Ainsi, amis banquiers et courtiers ont été entendus par la Banque de France, qui a décidé d’assouplir les règles concernant le taux d’usure. Dans ce cadre, depuis février 2023, il a été décrété que le taux d’usure ne serait plus réactualisé chaque trimestre mais chaque mois. Aussi (et qu’importe l’évolution des taux directeurs), le taux d’usure ne sera plus jamais à la traîne !

Cette mesure, d’abord appliquée jusqu’à l’été 2023, a depuis été prolongée jusqu’à la fin de l’année.

Afin de passer sous le taux d’usure actuel, il est nécessaire de diminuer son taux annuel effectif global (TAEG) qui prend en compte l'ensemble des frais induits par le prêt immobilier, notamment les frais de dossier ou le coût de l'assurance emprunteur. En effet, le TAEG ne correspond pas uniquement au taux d’intérêt du crédit immobilier. Il est donc envisageable, pour ne pas dépasser le taux d’usure en 2023, de travailler sur ces différents éléments : le taux d'intérêt du crédit immobilier, le taux de l’assurance emprunteur et tous les frais annexes.

Il y a plusieurs solutions pour réduire son taux annuel effectif global et présenter un dossier non-usuraire aux banques :

• Emprunter un capital plus important et réduire votre apport personnel : emprunter plus au même taux va écraser votre TAEG.
• Diminuer votre taux d’intérêt : augmenter son apport personnel ou réduire la durée souhaitée pour son emprunt pourra faire baisser votre taux d’intérêt, mais cela va également réduire votre capacité d’emprunt.
• Souscrire une assurance emprunteur moins chère : la mise en place de la Loi Lemoine vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment et effectuer une délégation d’assurance auprès d’un assureur externe.
• Réduire les frais annexes liés à son prêt immobilier : frais de dossier, frais de garantie, honoraires, etc.
• Privilégier les prêts multi-lignes : lorsque les emprunteurs contractent plusieurs prêts immobiliers (un prêt immobilier classique et un prêt aidé, par exemple) ils peuvent augmenter leur capacité d’emprunt étant donné que les prêts aidés proposent des conditions d'octroi plus avantageuses.
• Choisir le taux variable pour votre emprunt : il y a un taux d’usure (généralement plus bas) spécifique pour le taux variable. Ce n’est pas une solution «  miracle  » pour régler le problème du taux d’usure, mais cela permet de multiplier le type de sortie : les banques qui ne veulent pas prêter seront moins frileuses à accorder un prêt immobilier à taux variable.
• Emprunter via une société civile immobilière (SCI) parce que les investissements professionnels ne sont pas soumis au taux d’usure.

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