Primo-accédant : tout savoir pour acheter son premier bien immobilier

Un primo-accédant est une personne qui achète son premier bien immobilier et devient propriétaire pour la première fois. Pour être finançable, les banques demandent généralement un apport personnel d’au moins 10 % du montant emprunté. Votre taux d’endettement, lui, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.

Ces taux varient en fonction de votre profil : plus votre dossier est solide (revenus stables, bonne gestion financière, apport), plus vous avez de chances d’obtenir un taux compétitif.

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Quel est le bon moment pour acheter son premier appartement ?

Vous vous dites que c’est le moment d’effectuer un achat immobilier ? Mais êtes-vous prêt pour cela ?

Voici ce que vous devez vérifier avant de sauter dans le grand bain.

Pouvez-vous financer l'apport immobilier ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, les banques exigent généralement un apport personnel. Ce dernier représente la somme d’argent que vous devez injecter au prêt pour le compléter. Il est habituellement de 10 % minimum du coût total de l’emprunt.

Pour couvrir cette somme, vous pouvez utiliser votre épargne. À défaut, vous pouvez prétendre aux aides et aux subventions proposées par État aux primo-accédants.

L’apport personnel peut servir à couvrir les frais annexes et les frais liés au crédit immobilier (la garantie du prêt, les frais de courtage, les frais bancaires, etc.). Certaines banques acceptent d’accorder des prêts immobiliers sans apport. Cependant, vous devez vous attendre à un taux immobilier plus élevé et toutes les banques ne le proposent pas. Vous devrez présenter un dossier de prêt sans défaut (pas de découvert, pas de dépenses étrangères, des revenus stables, etc.).

Pouvez-vous supporter l'endettement du crédit immobilier ?

Vous ne pourrez pas emprunter si votre taux d’endettement dépasse les 35 %. Cela implique que vos mensualités ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus mensuels.

Plusieurs plateformes en ligne proposent des outils gratuits vous permettant d’évaluer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter à la banque en fonction de vos salaires et de vos charges.

La question est donc de savoir si vous avez la capacité de financer le bien qui vous fait rêver…

N'oubliez pas de calculer votre apport immobilier et de l'ajouter au montant du crédit et de déduire les frais de notaire. Beaucoup de primo-accédants oublient en effet que les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix du bien dans le neuf et 7 à 8 % dans l'ancien. Somme à laquelle vous pouvez ajouter les frais d'agence et frais de courtage…

Il faut ainsi trouver un équilibre entre ce que vous souhaitez acheter, les critères essentiels pour vous, le prix du bien en conséquence, et votre capacité d’endettement.

D'autres éléments sont pris en compte par la banque :

• votre reste à vivre : c'est-à-dire ce qu'il vous reste de vos revenus après le remboursement du crédit ;
• votre saut de charges (la mensualité coûte-t-elle plus cher que votre ancien loyer ?) ;
• votre épargne résiduelle (avez-vous encore des sous de côté après l'achat ?).

Acheter ou louer, comment choisir ?

Selon l’Insee, presque la moitié des foyers français vivent dans leur résidence principale. Cela implique que les particuliers s’intéressent autant à l’achat immobilier qu’à la location. En tant que primo-accédant, il peut être intéressant également de se poser la question de savoir s'il ne vaut mieux pas investir dans le locatif plutôt que dans une résidence principale.

Devenir propriétaire coûte cher : en plus du prix du bien, il faut compter les frais supplémentaires (notaires et garantie), le coût du crédit… mais aussi les charges de propriétaires ! Taxe foncière, entretien du bien, charges de copropriété…

La question est donc de savoir si le fait d’acheter vous revient moins cher que la location, mais surtout à partir de quand cela devient rentable. Dans certaines villes, où les prix sont bas, l'achat est vite plus rentable que la location. À l'inverse, dans les villes où les prix sont élevés (comme à Paris), il faudra de très nombreuses années pour rentabiliser l'opération. Mais il ne faut pas oublier que l'immobilier est une question de patrimoine et qu'il faut penser sur le long terme.

Il faut garder en tête qu'il existe un certain délai, dû aux nombreuses étapes de l'achat immobilier à accomplir entre la recherche de logement et le moment où vous emménagez définitivement.

Ainsi, si vous devez déménager dans une autre ville, à vous d'anticiper l'achat plusieurs mois à l'avance. La durée d'un achat entre l'offre d'achat et la signature de l'acte authentique est de 4 mois.

Pour prendre la bonne décision, vous devez comparer les charges générées par l’achat immobilier et la location. Pour cela, il est indispensable de considérer vos ressources et autres charges fixes. Vous souhaitez obtenir des conseils sur l'ensemble de votre parcours d'achat immobilier, nous avons rédigé un guide qui devrait vous aider à y voir plus clair.