Primo-accédants : quel est le bon moment pour acheter son premier appartement ?

Lorsqu’on décide d'acheter son premier appartement, on est ce que l’on appelle primo-accédant. Une pancarte « à vendre » sur un chalet pittoresque vous fait rêver ? Ou votre amie ne fait que parler des avantages de cette élégante copropriété dans laquelle elle vient d’acheter ? Peut-être êtes vous fatigué de la colocation ou que vous voulez simplement entretenir votre propre jardin ?

Alors, c’est que vous commencez à vous demander sérieusement : dois-je acheter une maison et que puis-je m’offrir ? Et passer du statut de locataire à celui de propriétaire bouleverse forcément vos habitudes et vos finances. Voici quelques pistes à explorer pour vous aider à vous décider !

1. Existe-t-il un bon moment pour acheter son premier appartement ?

Posséder une maison est souvent considéré comme une étape clé de la vie, comme le fait de décrocher son premier travail, d'avoir des enfants etc. En France, l’Etat oeuvre depuis longtemps en faveur de l’accession à la propriété, notamment via la mise en place de prêts aidés ou encore de dispositifs fiscaux pour encourager la construction de logements neufs (c'est le cas du dispositif Pinel par exemple).

Aujourd’hui, vous le savez, devenir propriétaire n’est une bonne affaire que sous certaines conditions. Ainsi, votre décision doit prendre en compte le marché immobilier et vos envies – où et combien de temps vous envisagez de vous installer ou la taille du logement. Avant de vous engager, assurez vous donc d’avoir considéré les points suivants.

L’investissement initial en jeu est important

Sachez que vous accumulez beaucoup de frais lorsque vous achetez une maison, des frais de notaire à la garantie en passant par les frais d'agence. En plus du coût de votre achat, il faut donc veiller à établir un budget exhaustif afin d'éviter les mauvaises surprises !

Par ailleurs, vous savez certainement qu'il est conseillé d'avoir un apport personnel afin de financer une partie de ces frais. Cela permet également de rassurer la banque quant à votre capacité d'épargne et la gestion de vos comptes. On parle générale d'un apport personnel équivalent à 10 % du prix du bien, mais certains profils peuvent bénéficier d'un taux avantageux en augmentant ce montant.

A l'inverse, si vous ne pouvez pas apporter autant d'argent, cela ne veut pas forcément que l'emprunt vous est interdit : en revanche, vous devrez montrer patte blanche et ne bénéficierez pas des taux les plus bas du marché.

Pouvez-vous assumer la dette ?

L'un des indicateurs fondamentaux de la banque est le taux d'endettement, c'est-à-dire le rapport de vos charges (incluant la mensualité de votre prêt) et de vos revenus. En France, vous entendrez très souvent parler d'un taux d'endettement maximum à 33%, mais dans les faits la ligne est plus floue.

Attention

Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a sorti de nouvelles recommandations relatives au crédit immobilier(, dont la conséquence est un durcissement de la règle des 33 % dans quasiment tous les établissements bancaires.
Ainsi, la proportion de crédits allant au-delà du taux des 33 % doit se réduire : les banques doivent mieux choisir les dossiers qui ont accès à ce type de financement. Il va donc s’adresser en priorité aux résidences principales, et seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).
Votre expert crédit est justement là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissement les plus à mêmes de l’accepter.
Simuler mon emprunt

Le simulateur Pretto calcule automatiquement votre taux d'endettement lorsque vous nous fournissez vos informations. Et lorsque vous testez différents scénarios en modifiant la durée de l'emprunt ou votre mensualité, ce taux s'adapte. Vous savez ainsi immédiatement dans quelle mesure votre projet est réalisable.

Simuler mon emprunt

Et si vous n'avez pas encore trouvé votre bien mais que vous souhaitez savoir le montant que les banques peuvent vous prêter, vous pouvez faire une simulation de capacité d'emprunt : en fonction de votre situation, nous calculons automatiquement le taux d'endettement maximum et la mensualité correspondante. Vous obtenez en quelques minutes le montant maximum du bien que vous pouvez financer, et pouvez démarrer vos recherches sereinement !

Calculer ma capacité d'emprunt

2. Acheter une maison pour son premier achat immobilier : le bon investissement?

Certaines personnes préfèrent investir leur argent pour être propriétaire au lieu de louer. Ce calcul est logique pour beaucoup, surtout pour ceux qui prévoient de rester assez longtemps dans ce bien et donc d’amortir les frais de notaire. Cependant, personne ne peut prédire les variations des prix de l’immobilier, alors ne voyez pas trop vite votre maison comme une vache à lait.

Par ailleurs, cela dépend aussi de l'endroit où vous vivez. En effet, le prix au m² est très différent d’une ville à l’autre. De même pour les prix des loyer. Si l’on considère la rentabilité locative par exemple, acheter une maison n’est pas forcément un bon investissement. En fait cela dépend de votre objectif principal : est ce que vous voulez vous constituer un patrimoine ? Est ce que vous voulez placer votre argent ? Il faut choisir 🙂

Quelques étapes avant de vous lancer dans votre recherche de bien :

Calculer vos dettes actuelles, y compris les consommation (prêt auto, prêt étudiant etc). En effet, la mensualité de votre crédit immobilier n'est pas la seule à être prise en compte dans le calcul de vos charges : tous vos emprunts y sont intégrés !
Connaître précisément l’état de vos finances. Faites le point sur votre épargne et l’état de vos comptes courants, ils ne doivent en aucun cas présenter des découverts bancaires ou des incidents de paiement. N’oubliez pas de laisser suffisamment de fonds dans votre compte bancaire pour couvrir les situations d’urgence inattendues.
Evaluer le montant de votre apport
Evaluer votre capacité d'emprunt : il s'agit du montant maximum que vous pouvez emprunter auprès de la banque, et par extension le prix du bien maximum que vous pouvez acheter. Chez Pretto, nous vous proposons une attestation Pretto, résultat d'une analyse préalable de votre dossier. Celle-ci informe le vendeur que, selon les critères fournis, nous estimons que nous pouvons vous trouver un financement. Un argument de poids quand vous êtes plusieurs à convoiter le même bien !

Obtenir mon attestation

Mais...serait-il préférable de louer plutôt que d’acheter son premier appartement ?

Décider de louer ou d’acheter est une décision importante qui nécessite une sérieuse réflexion. Posez vous les bonnes questions : « Où en suis-je maintenant ? » ; « Où vais-je ? ». Il vaut mieux continuer à louer si vous souhaitez un maximum de flexibilité pour des raisons personnelles ou professionnelles, ou si vous endetter davantage menace votre zone de confort.

Peut-être n’êtes-vous tout simplement pas prêt à assumer les responsabilités liées à la propriété. Frais supplémentaires, réparations, améliorations, entretien, travaux de jardinage... Devenir propriétaire implique bien d'autres changements que le simple fait d'arrêter de payer un loyer.

De plus, le marché immobilier local peut également être défavorable. Si vous visez un logement dans un marché fluctuant, il pourrait être préférable de patienter jusqu’à ce qu’une meilleure opportunité d’achat se présente.

A retenir

La question est avant tout de déterminer ce dont vous avez envie. En fonction de votre situation, vous ne vous tournerez pas vers les mêmes méthodes de financement.
Votre situation financière est bien entendue primordiale : prenez le temps de mettre vos finances à plat en anticipant les dépenses liées à la propriété.
Il se peut que la location soit plus avantageuse pour vous. N'hésitez pas à faire un comparatif !

Publié le 20 août 2020