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Primo-accédant : tout savoir pour acheter son premier bien immobilier

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Hélène Sung
Mis à jour le 06 oct. 2021

Vous avez enfin décidé de sauter le pas pour investir dans l’immobilier et devenir propriétaire pour la première fois ? Vous êtes ce qu'on appelle un "primo-accédant".

Quelle que soit la raison qui vous pousse à concrétiser votre projet, un achat immobilier reste une opération conséquente, il faut donc se poser les bonnes questions si vous êtes acheteur immobilier avant d’entamer votre démarche. C’est essentiel pour prendre les bonnes décisions.

Primo accédant : mais de qui s'agit-il ?

Vous devez avant tout bien cerner ce qu’est le statut de primo-accédant immobilier. Voici une définition du statut de primo-accédant et les spécificités de la première fois immobilière pour une demande de crédit immobilier.

La définition du statut de l'acheteur primo-accédant

En principe, le primo-accédant est un particulier qui accède à la propriété pour la première fois. Il réalise son premier achat immobilier et bénéficie souvent d'aides pour y parvenir.

Il faut néanmoins préciser que ce statut concerne aussi d’autres catégories d’acquéreurs, des exceptions à la règle, notamment pour l'obtention d'un prêt aidé.

Important

Les exceptions concernent :

  • les acquéreurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les 24 derniers mois,

  • les usufruitiers ou nu-propriétaires d'une résidence principale,

  • les personnes invalides ou handicapées,

  • les personnes qui sont propriétaires d'un bien inhabitable en raison d'une catastrophe naturelle.

Primo-accédant et prêt immobilier : des spécificités

Pour financer votre premier achat, vous disposez de différentes solutions en tant que primo-accédant. Si vous avez eu la possibilité de mettre de l’argent de côté, vous pouvez utiliser votre épargne pour concrétiser votre projet. Cette épargne est votre apport immobilier. Un élément important pour obtenir un crédit.

Mais, si vous êtes jeune acheteur, il est possible que vous n’ayez pas eu la possibilité de réaliser des économies importantes ou que votre épargne ne suffise pas à financer l'achat de la maison ou de l'appartement de votre rêve. Dans ce cas, vous devrez justifier le prêt avec un petit apport personnel, mais encore faut-il trouver le bon prêt immobilier!

En tant que primo-accédant, la souscription d’un premier crédit immobilier peut être une option de choix pour financer l’acquisition. Vous bénéficierez de l'effet levier du crédit et pourrez commencer tôt la construction de votre patrimoine immobilier.

Chaque mois, même si vous remboursez une partie des intérêts bancaires, vous remboursez du capital, ce qui est une forme d'épargne.

Pour votre achat ou votre apport immobilier, vous pouvez également vous faire aider de vos parents ou grands-parents via une donation pour financer votre premier bien ou encore emprunter avec un co-emprunteur pour augmenter votre capacité d'emprunt.

Les parents peuvent donner jusqu'à 100 000 euros à leurs enfants sans payer de droits tous les 15 ans, les grands-parents peuvent également donner jusqu'à 31 850 euros et les arrières-grands-parents jusqu'à 5 310 euros.

Attention

L’achat immobilier génère plusieurs frais annexes (frais d’agence, frais de notaire, travaux, etc.). Il en est de même pour l’opération de prêt immobilier (frais bancaires, frais de garantie, assurance emprunteur, intérêts, etc.).

L’accumulation de toutes ces dépenses fait augmenter le coût total de l’acquisition du bien. Un coup de pouce des proches peut donc être le bienvenu !

Passer par un simulateur de prêt immobilier devient indispensable pour maîtriser votre budget d'achat. Cette opération vous permet d’avoir une idée plus ou moins précise du montant total du prêt à souscrire et de votre pouvoir d'achat.
Vous devez savoir que le coût global d’un crédit immobilier prend en compte plusieurs éléments, dont :

Pour connaître votre pouvoir d'achat, vous devrez également considérer :

  • la durée d'emprunt

  • le taux d'endettement

  • le taux d'intérêt selon la durée

  • le taux de l'assurance

Une fois la simulation terminée, vous pourrez bénéficier de l'accompagnement d'un courtier immobilier. N'hésitez pas en amont à consulter les avis sur les différents courtiers présents sur le marché.

A-t-on des avantages en étant primo-accédant ?

En tant que primo-accédant, vous possédez certains avantages notamment grâce aux nombreuses aides à l’acquisition au logement. Et vis-à-vis de la banque prêteuse, sachez que vous pouvez avoir un bon profil emprunteur ! Pourquoi ? Parce que vous êtes un client souvent jeune, qui démarre dans la vie active, dont les revenus vont probablement augmenter et qui pourra être accompagner pour d'autres opérations ou pour d'autres produits bancaires : une assurance habitation, un prêt travaux, une assurance vie, etc.

Quelles aides sont proposées au primo-accédant ?

Sous certaines conditions, l’État et les collectivités prévoient des prêts aidés et des subventions au profit des primo-accédants.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est destiné aux primo-accédants. Ce type de prêt immobilier leur permet de souscrire à un crédit sans intérêts à rembourser sur la partie financée via ce crédit.

Le PTZ concerne des biens immobiliers dans le neuf ou dans l'ancien avec d'importants travaux de rénovation. Il peut financer jusqu'à 40% de l'opération à financer selon la zone. Des plafonds de revenus de montant et de revenus sont prévus pour en bénéficier.

Bon à savoir

Le PTZ est cumulable avec le prêt immobilier classique de votre banque et d’autres aides à l’accession au logement.

Le prêt Action Logement (ex 1% logement)

Le prêt Action Logement, via la prime ou le prêt accession, s’adresse aux salariés d’entreprises privées non agricoles de moins de 10 personnes. Grâce à ce dispositif, vous pouvez financer jusqu'à 40 000 euros pour un achat dans le neuf et bénéficier d'une prime de 10 000 euros sous conditions de ressources et si vous achetez dans le neuf.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale a l’avantage de pouvoir couvrir votre achat immobilier à 100 %. Soumis à un taux fixe, modulable ou révisable, il dure entre 5 et 30 ans, avec la possibilité d'aller jusqu'à 35 ans. Ce prêt ne concerne pas le financement des frais annexes. Les opérations dans le neuf comme dans l'ancien sont concernées pour les primo-accédants.

Les aides des collectivités (régions, départements et communes)

Les collectivités proposent également des subventions et aides pour les primo-accédants sous différentes formes pour soutenir l'achat de logement et l'accès à la propriété. Tous les renseignements sont disponibles auprès de votre mairie ou de l'ADIL de votre département.

Un avantage fiscal pour les primo-accédants

De plus, les primo-accédants peuvent également bénéficier d'avantages fiscaux. Ainsi, la TVA applicable lors de l’achat d’un bien immobilier neuf est fixée à 5,5 % au lieu de 20 %.
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Votre profil primo-accédant intéresse les banques

Pour les banques, les emprunteurs n’ont pas les mêmes profils. Elles privilégient les profils à fort potentiel comme les primo-accédants. En effet, ces derniers sont généralement peu endettés.

Ils ont également accès aux aides et aux subventions de l’État et des collectivités.

Exemple

En souscrivant un PTZ, ils peuvent s’en servir comme apport personnel pour un prêt principal.

Selon leur politique commerciale, elles vont donc faire des efforts supplémentaires pour vous attirer chez elles et ce, avec un taux attractif !

Quel est le bon moment pour acheter son premier appartement ?

Vous vous dites que c’est le moment d’effectuer un achat immobilier ? Mais êtes-vous prêt pour cela ?

Voici ce que vous devez vérifier avant de sauter dans le grand bain.

Pouvez-vous financer l'apport immobilier ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, les banques exigent généralement un apport personnel. Ce dernier représente la somme d’argent que vous devez injecter au prêt pour le compléter. Il est généralement de 10 % minimum du coût total de l’emprunt.

Pour couvrir cette somme, vous pouvez utiliser votre épargne. À défaut, vous avez la possibilité de prétendre aux aides et aux subventions proposées par l'Etat aux primo-accédants.

Il est important de préciser que l’apport personnel peut servir à couvrir les frais annexes et les frais liés au crédit immobilier (la garantie du prêt, les frais de courtage, les frais bancaires, etc.).
Le saviez-vous ?
Certaines banques acceptent d’accorder des prêts immobiliers sans apport.Cependant, vous devez vous attendre à un taux immobilier plus élevé et toutes les banques ne le proposent pas.

Par ailleurs, vous devrez présenter un dossier de prêt sans défaut (pas de découvert, pas de dépenses étrangers, des revenus stables, etc.).

Pouvez-vous supporter l'endettement du crédit immobilier ?

Vous ne pourrez pas emprunter si votre taux d’endettement dépasse les 35 %. Cela implique que vos mensualités ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus mensuels.
A savoir

Cette règle n’est pas inscrite dans le marbre mais correspond à des recommandations du HCSF (Haut conseil de la stabilité financière) qui est dans les usages des banques.

Cette règle vise à vous protéger, à vous permettre de rembourser votre prêt sans devoir trop vous serrer la ceinture… et à éviter les défauts de paiement.

Plusieurs plateformes en ligne proposent des outils gratuits vous permettant d’évaluer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter à la banque en fonction de vos salaires et de vos charges.

La question est donc de savoir si vous avez la capacité de financer le bien qui vous fait rêver...

N'oubliez pas de calculer votre apport immobilier et de l'ajouter au montant du crédit et de déduire les frais de notaire. Beaucoup de primo-accédants oublient en effet que les frais de notaire représentent 2% à 3% du prix du bien dans le neuf et 7 à 8% dans l'ancien. Somme à laquelle vous pouvez ajouter les fais d'agence et frais de courtage...

Exemple

Vous rêvez d’acheter un appartement de 50 m².

Vous souhaitez acheter à Paris et avez besoin d’emprunter 500 000 €.

En faisant une simulation sur 25 ans, la mensualité est de 2 080 €. Vous devez donc avoir un salaire mensuel net de l’ordre de 6 300 €.

Vous souhaitez acheter à Lille et avez besoin d’emprunter 160 000 €.

En faisant une simulation sur 25 ans, la mensualité est de 665 €. Vous devez donc avoir un salaire mensuel net de l’ordre de 2 000 €.

Il faut donc trouver un équilibre entre ce que vous souhaitez acheter, les critères essentiels pour vous, le prix du bien en conséquence, et votre capacité d’endettement.

D'autres élément sont pris en compte par la banque :

  • votre reste à vivre : c'est-à-dire ce qu'il vous reste de vos revenus après le remboursement du crédit,

  • votre saut de charges (est-ce que la mensualité coûte plus chère que votre ancien loyer),

  • votre épargne résiduelle (avez-vous encore des sous de côté après l'achat ?).

Acheter ou louer, comment choisir ?

Selon l’Insee, presque la moitié des foyers français vivent dans leur résidence principale. Cela implique que les particuliers s’intéressent autant à l’achat immobilier qu’à la location. En tant que primo-accédant, il peut être intéressant également de se poser la question de savoir s'il ne vaut mieux pas investir dans le locatif plutôt que dans une résidence principale.

Devenir propriétaire coûte cher : en plus du prix du bien, il faut compter les frais supplémentaires (notaires et garantie), le coût du crédit… mais également les charges de propriétaires ! Taxe foncière, entretien du bien, charges de copropriété...

La question est donc de savoir si le fait d’acheter vous revient moins cher que la location, mais surtout à partir de quand cela devient rentable. Dans certaines villes, où les prix sont bas, l'achat est vite plus rentable que la location. A l'inverse, dans les villes où les prix sont élevés (comme à Paris) il faudra de très nombreuses années pour rentabiliser l'opération. Mais il ne faut pas oublier que l'immobilier est une question de patrimoine et qu'il faut penser sur le long terme.

Il ne faut pas oublier non plus qu'il existe un certain délai, dû aux nombreuses étapes de l'achat immobilier à accomplir entre la recherche de logement et le moment où vous emménagez définitivement.

Ainsi, si vous devez déménagez dans une autre ville, à vous d'anticiper l'achat plusieurs mois à l'avance. La durée d'un achat entre l'offre d'achat et la signature de l'acte authentique est de 4 mois.

Exemple

La stabilité en immobilier est importante, si vous savez que vous allez quitter votre ville actuelle dans 1 an ou dans 2 ans, acheter vous coûtera probablement plus cher que la location. En revanche, si vous souhaitez vous installer sur le long terme, vous avez peut-être intérêt à faire le calcul entre ce que vous coûte votre loyer et ce que vous coûterait un crédit immobilier.

Pour prendre la bonne décision, vous devez comparer les charges générées par l’achat immobilier et la location. Pour cela, il est indispensable de considérer vos ressources et autres charges fixes.

Pour aller plus loin : Acheter ou louer ?
A retenir
  • La question est avant tout de déterminer ce dont vous avez envie. En fonction de votre situation et de vos critères, vous ne vous tournerez pas vers les mêmes méthodes de financement.

  • Votre situation financière est bien entendue primordiale : prenez le temps de mettre vos finances à plat en anticipant les dépenses liées à la propriété.

  • Il se peut que la location soit plus avantageuse pour vous. N'hésitez pas à faire un comparatif ! pour savoir si c'est le bon moment pour devenir primo-accédant.

  • Enfin, n'oubliez pas de penser à la revente du bien. Une plus-value pourrait vous aider dans quelques années à acheter plus grand et à augmenter la valeur de votre patrimoine.

FAQ du primo-accédant

Comment savoir si on est un primo-accédant ?

La définition la plus générale du terme primo-accédant est la suivante. Est considéré un primo-accédant un acheteur qui réalise son premier achat immobilier. En d'autres termes, le primo-accédant devient propriétaire pour la première fois.

Quelles sont les aides pour les primo-accedants ?

Pour soutenir l'accès à la propriété, l'Etat et certains organismes proposent des aides ou des prêts aidés comme le PTZ ou les aides d'Action Logement. Ces aides sont dédiées aux primo-accédants sous certaines conditions, notamment de ressources et de type d'achat (dans le neuf ou dans l'ancien, avec ou sans travaux, dans certaines zones, etc.).

Quelles sont les banques qui prêtent aux primo-accedants ?

Pour savoir quelle est la banque qui peut financer votre achat si vous êtes primo-accédant, le bon conseil est de faire la comparaison. Cela vous permettra de trouver la banque adaptée à votre profil et votre situation.
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Experte en crédit immobilier

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