L’apport personnel pour votre prêt : 5 minutes pour tout comprendre

L'emprunt avec apport est la norme en France, les banques le demanderont donc systématiquement. D’un emprunteur à l’autre cependant, l’apport personnel peut être constitué de différentes manières.

Le plus souvent, l’apport provient de l’épargne de l’emprunteur. En mettant de côté un peu d’argent chaque mois, celui-ci parvient peu à peu à réunir la somme nécessaire pour la constitution de son apport personnel.

S’il existe de nombreuses raisons constituer une épargne, la constitution d’un apport personnel nécessite une modalité d’épargne adaptée à votre projet, un plan dédié avec des versements réguliers et calculés en fonction de votre projet.

Au-delà de votre épargne personnelle, l’épargne salariale constitue une source non négligeable pour la constitution de votre apport. Cette solution d’épargne collective est mise en place par l’entreprise, qui verse à ses salariés des primes liées à la performance de la société (intéressement) ou aux bénéfices engendrés (participation).

Si votre entreprise a mis en place une épargne salariale, vous pouvez effectuer une demande auprès d’elle ou de l’établissement bancaire en charge pour débloquer le montant correspondant à votre épargne. Attention cependant : si vous avez déjà utilisé le dispositif d’épargne salariale pour acquérir votre précédent logement, vous ne pourrez pas y avoir droit de nouveau.

En prévision d’un achat immobilier futur, certains acquéreurs ont souscrit en amont à un produit d’épargne spécialement dédié à l’acquisition d’un logement : un Plan Épargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement (CEL). Ces deux dispositifs permettent d’obtenir un prêt avantageux, voire une prime d’État pour financer l’achat d’un bien.

Plus avantageux, le PEL impose aussi plus de contraintes. En contrepartie d’un taux d’intérêt à 1 % et d’un plafond de 61 200 €, il impose des versements réguliers d’au moins 45 € par mois et ne peut faire l’objet d’un retrait partiel des fonds. Les versements réguliers et obligatoires sont un gage de sérieux très appréciés par les banques, qui verront toujours la détention d’un PEL comme un point positif.

Le CEL, lui, présente un plafond de 15 300 € et un taux d’intérêt à 0,25 %. Par contre, il permet des versements libres (de 75 € minimum) et des retraits partiels, à condition que son solde ne soit jamais inférieur à 300 €. Moins contraignant, ce produit d’épargne permet de mettre de côté à son rythme.

Au-delà du PEL ou du CEL, d’autres produits d’épargne peuvent contribuer à la constitution d’un apport. L’assurance vie, par exemple est un bon moyen de placer son argent, puisqu’elle ne bloque pas l’épargne et permet de réduire la fiscalité. C’est d’ailleurs le produit d’épargne préféré des Français !

Vous pouvez également placer votre argent chez des entreprises à travers deux types d’investissements :

• les actions, qui sont à privilégier sur un horizon supérieur à 5 ans, avec une performance comprise entre 5 et 8 %
• les obligations, sur un horizon plus court, avec une performance comprise entre 2 et 5 %

S’ils offrent un meilleur rendement, ces placements nécessitent de bien anticiper son projet, afin de ne pas être bloqué par des délais importants au moment de récupérer son argent.

Enfin, d'autres solutions moins conventionnelles existent, comme le crowdfunding immobilier.

Si vous êtes déjà propriétaire, la vente d’un de vos biens peut vous aider à constituer votre apport en vue d’une nouvelle acquisition. Du moins, si vous parvenez à vendre votre bien avant de commencer votre nouveau projet !

Vos ascendants peuvent vous aider à constituer votre apport en procédant à des donations du vivant, qui ne sont soumises au paiement de droits qu’à partir d’un certain montant. Les parents peuvent ainsi donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans avoir à payer de droits de donation. Les grands-parents ou arrières grands-parents peuvent également procéder à des donations en bénéficiant de certains abattements.

Dans d’autres circonstances, ce ne sont pas des donations mais des héritages qui permettent de financer un achat immobilier.

Enfin, une fois que vous avez fait le tri entre toutes ces ressources différentes, il faut savoir comment anticiper leur déblocage. La question se pose donc de savoir quelle épargne personnelle utiliser en priorité pour votre apport.

Quel apport est nécessaire pour acheter ? Si on considère que l’apport doit être d’au moins 10 %, l'apport minimum recommandé pour un achat immobilier peut varier d’un profil et d’une situation à l’autre. Dans tous les cas, plus votre apport est important, plus bas sera votre taux !

Vous l’aurez compris : si la constitution d’un apport personnel n’est pas obligatoire à proprement parler, les établissements bancaires privilégient les profils pouvant avancer une partie du montant de leur achat. Prenez le temps de comparer les offres de crédits immobilier afin de trouver celle adapté à votre apport personnel. La préparation de votre demande de crédit est capital.

Plusieurs raisons à cela :

• Les profils ayant un apport sont souvent les plus sérieux
• Dans la plupart des cas, la constitution d’un apport personnel demande de la rigueur et du sérieux puisqu’il s’agit de constituer une épargne solide.
• Implicitement, cela renseigne votre banque sur votre capacité future à rembourser votre emprunt chaque mois.
• Se prémunir contre le risque de défaut
• Le montant de l’apport personnel couvre en moyenne les frais additionnels à l’achat tels que les frais de notaire et de garantie.

En cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir le bien et se voir restituer le montant avancé. Si votre établissement finançait également les frais additionnels, il n’y aurait aucune chance pour qu’il puisse récupérer le montant prêté en cas de défaut.

Lors d’un achat dans l’ancien, le montant de l’apport doit être au minimum de 10 % du prix du bien. Loin d’être arbitraire, ce chiffre correspond aux frais d’acquisition du bien, soit les frais de notaire (entre 6 et 8 %) et de garantie (2 - 3 %). Cela permet de protéger la banque si elle se retrouve un jour dans l’obligation de saisir le bien en cas de défaut de paiement.

En effet, si cela lui permettrait de récupérer le montant correspondant au prix du bien, les frais d’acquisition, eux, seraient définitivement perdus. En vous obligeant à les financer, la banque limite ainsi les risques de perdre de l’argent.

Dans le cas d’un achat dans le neuf, les frais de notaire sont fortement réduits : ils ne sont que de 2 à 3 % du prix de vente du bien. L’apport minimum nécessaire à un achat dans le neuf est donc nettement inférieur à celui d’un achat dans l’ancien. De manière générale, il doit être de 5 % minimum pour couvrir l’ensemble des frais annexes.

Quel que soit le moyen employé pour constituer votre apport, vous devez impérativement conserver une épargne résiduelle. C’est principalement le cas si vous constituez votre apport via une épargne personnelle (Livret A, LDD), sans produit d’épargne dédié à un achat immobilier (PEL ou CEL).

Ceci dit, si vous avez tout misé sur un placement ou une donation, il convient de ne pas tout injecter dans votre apport afin de garder un peu d’argent de côté en cas de coup dur. C’est à la fois un moyen de protéger vos arrières et de rassurer les banques.

Il est possible dans certains cas de souscrire à un prêt immobilier sans disposer d’apport personnel. Ceci dit, les banques se montrent particulièrement exigeantes face à ces dossiers, puisqu’ils représentent un risque plus élevés.

En réalité, seuls quelques profils peuvent se voir accorder un prêt sans apport :

• les jeunes primo-accédants avec une bonne situation professionnelle, avec possibilité d’évolution
• les propriétaires qui réalisent un investissement locatif

Dans tous les cas, il est toujours préférable de pouvoir justifier d’une épargne pour rassurer les banques, même si on ne souhaite pas l’utiliser pour financer son achat immobilier.

Quelle banque acceptera de financer un prêt sans apport ? Potentiellement, toutes les banques peuvent le faire. Mais cela dépend essentiellement de leur politique commerciale. Bien qu’un prêt sans apport soit risqué, les prêts immobiliers sont un des principaux moyens pour les banques d’acquérir de nouveaux clients. Mais ce n’est pas parce qu’une banque se montre particulièrement compétitive qu’elle acceptera forcément votre dossier !

Une fois le bien trouvé, vous devrez présenter un dossier parfait aux banques, afin que votre absence d’apport personnel ne soit pas trop pénalisante. Évitez également un saut de charges trop important qui sera très mal vu si vous disposez d’une trop petite épargne. Enfin, faites jouer la concurrence en présentant votre dossier à un maximum de banques !