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L’apport personnel pour votre prêt : 5 minutes pour tout comprendre

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Hélène Sung
Mis à jour le 17 janv. 2023
L’apport personnel pour votre prêt : 5 minutes pour tout comprendre
Dans le cadre d'une demande de prêt immobilier, l’apport personnel représente la somme d’argent injectée directement dans le projet immobilier par l'emprunteur. L’apport personnel peut être le fruit d'une épargne, d’un placement financier, de la vente d’un bien, d’un héritage ou d'une donation.

S'il n'est pas obligatoire d'avoir un apport personnel pour obtenir un prêt immobilier, il est tout de même conseillé d'apporter au minimum de 10 % du prix du bien immobilier, afin de payer les frais de notaire et les frais de garantie. En effet, peu de banques accordent des prêts à 110 % qui permettent aux emprunteurs de payer ces frais annexes grâce à leur emprunt. Néanmoins, même s'il est difficile d'obtenir un prêt immobilier dans ces conditions, les banques peuvent accorder des dérogations à certains profils, notamment les primo-accédants.

Grâce à l'outil de simulation de Pretto, vous pouvez inclure le montant de votre apport personnel pour mieux préparer votre projet immobilier et estimer, le plus précisément possible, le taux immobilier auquel vous pouvez prétendre.

Comment constituer son apport personnel ?

Une épargne personnelle

La plupart du temps, l’apport personnel provient de l’épargne de l’emprunteur. En économisant un peu chaque mois, celui-ci parvient progressivement à réunir la somme nécessaire pour se constituer un apport personnel.

S’il existe de nombreuses raisons constituer une épargne, la constitution d’un apport personnel nécessite une modalité d’épargne adaptée et un plan dédié avec des versements réguliers et calculés en fonction de votre projet.

Une épargne salariale

En plus de l'épargne personnelle, l’épargne salariale de l'emprunteur représente une source financière non négligeable pour se constituer un apport personnel. Cette solution d’épargne collective est mise en place par les entreprises qui vont verser à leurs salariés des primes liées à la performance de la société (intéressement) ou aux bénéfices engendrés (participation).

Si votre entreprise a mis en place une épargne salariale, vous pouvez effectuer une demande pour débloquer le montant correspondant à votre épargne salariation.

Attention
Si vous avez déjà utilisé votre épargne salariale pour acquérir votre précédent logement, vous ne pouvez pas solliciter le dispositif une deuxième fois.

Des comptes bancaires dédiés

En prévision d’un futur achat immobilier, certains acquéreurs peuvent souscrire un produit d’épargne spécialement dédié à l’acquisition d’un logement : un plan d'épargne logement (PEL) ou un compte d'épargne logement (CEL). Ces deux dispositifs permettent d’obtenir un prêt immobilier avantageux, voire une prime de l’État pour financer l’achat d’un bien.

Si le PEL est plus avantageux, il impose tout de même plus de contraintes. En contrepartie d’un taux d’intérêt à 2 % et d’un plafond de 61 200 euros, il impose des versements réguliers de 45 euros minimum par mois. De plus, l'emprunteur n'a pas le droit d'effectuer et un retrait partiel des fonds. Ces versements réguliers représentent un gage de sérieux très appréciés par les banques qui verront la détention d’un PEL comme un point positif pour votre demande de prêt.

Quant à lui, le CEL présente un plafond de 15 300 euros et un taux d’intérêt plus faible, à 1,25  %. Cependant, il permet des versements libres (de 75 euros minimum) et des retraits partiels, à condition que le solde du CEL ne soit jamais inférieur à 300 euros. Moins contraignant, ce produit d’épargne permet de mettre de côté à son rythme.

Des placements financiers

D’autres produits d’épargne peuvent également contribuer à la constitution d’un apport personnel comme l’assurance-vie. Il s'agit d'un bon moyen de placer son argent puisqu’elle ne bloque pas l’épargne et permet de réduire la fiscalité.

Bon à savoir
Il faut bien choisir son assurance-vie, car il s'agit d'un placement à court terme (2-3 ans). Il vaut mieux éviter les contrats prévoyant des frais trop importants et miser sur un support sans risque. Contrairement à d’autres placements, l’assurance-vie offre souplesse et rapidité, avec des fonds disponibles rapidement en cas de clôture du contrat. Sa rémunération est généralement comprise entre 1 et 2 %.

Vous pouvez également placer votre argent dans des entreprises à travers deux types d’investissements :

  • les actions : à privilégier sur un horizon supérieur à 5 ans, avec une performance comprise entre 5 et 8 % ;
  • les obligations : à privilégier pour un horizon plus court, avec une performance comprise entre 2 et 5 %.

Si ces placements offrent un meilleur rendement, ils nécessitent d'anticiper son projet immobilier afin de ne pas être bloqué à cause des délais importants nécessaires pour récupérer votre argent. Il existe également des solutions moins conventionnelles comme le crowdfunding immobilier.

Une vente d’un bien immobilier

Si vous êtes déjà propriétaire, la vente d’un de vos biens immobilier peut vous aider à constituer votre apport personnel pour réaliser une nouvelle acquisition. Vous pouvez également constituer votre apport personnel grâce à un prêt relais, contracté en prévision de la vente d'un premier bien immobilier. Le prêt-relais peut représenter jusqu’à 80 % de la valeur nette du bien immobilier mis en vente.

Un héritage ou une donation

Vos proches peuvent aussi vous aider à constituer votre apport personnel en procédant à des donations, qui ne sont soumises au paiement de droits qu’à partir d’un certain montant. Ainsi, les parents peuvent donner jusqu’à 100 000 euros par enfant, sans avoir à payer de droits de donation. Les grands-parents ou arrières grands-parents peuvent également procéder à des donations en bénéficiant de certains abattements.

Dans d’autres circonstances, ce ne sont pas des donations, mais des héritages qui permettent de financer un achat immobilier.

Les prêts aidés sont ils considérés comme de l’apport personnel ?

En fonction de votre profil emprunteur, vous pouvez bénéficier d’un prêt aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt action logement (PAL) ou le prêt d'accession sociale (PAS) pour financer l’achat de votre bien immobilier. Ces prêts aidés doivent être complétés par un prêt immobilier classique pour financer l’ensemble de l’opération.
Attention
Ces prêts aidés ne sont pas considérés comme un apport personnel. Les banques intègrent leurs mensualités dans le calcul de votre taux d’endettement : celui-ci ne peut dépasser les 35 %.
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Quel est le bon montant pour un apport personnel ?

Si l'on considère que l’apport personnel doit être d’au moins 10 %, l'apport personnel minimum recommandé pour un achat immobilier peut varier d’un profil à l’autre.

Pourquoi la banque insiste-t-elle sur l’apport personnel ?

Si la constitution d’un apport personnel n’est pas obligatoire, la plupart des établissements bancaires privilégient les profils qui peuvent financer une partie de leur achat immobilier :

  • les profils avec un apport sont considérés comme plus sérieux ;
  • la constitution d’un apport personnel demande de la rigueur pour constituer une épargne solide ;
  • il renseigne votre banque sur votre capacité future à rembourser votre emprunt ;
  • se prémunir contre le risque de défaut ;
  • l’apport personnel doit couvrir les frais annexes comme les frais de notaire et les frais de garantie.
Attention
En cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir le bien immobilier pour récupérer le montant avancé. Dans le cas où votre banque finance également les frais annexes, elle n'aurait aucune chance de récupérer le capital prêté.

Quel est le bon montant d’apport personnel pour acheter ?

Lors d’un achat dans l’ancien, le montant de l’apport doit être au minimum de 10 % du prix du bien : ce chiffre correspond aux frais d’acquisition du bien immobilier, soit les frais de notaire (entre 6 et 8 %) et de garantie.

Dans le cas d’un achat dans le neuf, les frais de notaire sont réduits : ils ne s'élèvent qu'à 2 à 3 % du prix de vente du bien. Par conséquent, l’apport minimum nécessaire à un achat dans le neuf est nettement inférieur à celui d’un achat dans l’ancien. De manière générale, il doit être de 5 % minimum pour couvrir l’ensemble des frais annexes.

Bon plan
En augmentant le montant de l’apport jusqu’à 20 %, vous pouvez bénéficier d’une réduction du taux immobilier. Par conséquent, vous devez trouver un équilibre entre le montant de votre épargne et le montant idéal d’apport, tout en veillant à garder de l’épargne résiduelle.

Faut-il conserver de l’épargne résiduelle ?

Quel que soit le moyen choisi pour constituer votre apport personnel, vous devez impérativement conserver une épargne résiduelle, notamment si vous constituez votre apport via une épargne personnelle, sans produit d’épargne dédié à un achat immobilier. Si vous avez bénéficier d'un placement ou d'une donation, il convient de ne pas tout injecter dans votre apport personnel afin de garder un peu d’argent de côté pour protéger vos arrières et rassurer les banques.

Peut-on faire un prêt sans apport ?

Oui, mais seulement à certaines conditions

Dans certains cas, il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans disposer d’apport personnel. Néanmoins, les banques se montrent particulièrement exigeantes face à ces dossiers puisqu’ils représentent un risque plus élevé. Dans les faits, quelques profils peuvent se voir accorder un prêt sans apport :

  • les primo-accédants avec une bonne situation professionnelle et des perspectives d’évolution ;
  • les propriétaires qui réalisent un investissement locatif.

Dans tous les cas, il est tout de même préférable de pouvoir justifier d’une épargne pour rassurer les banques, même si on ne souhaite pas l’utiliser pour financer son achat immobilier.

À quelle banque s’adresser pour obtenir un emprunt sans apport ?

Toutes les banques peuvent potentiellement accorder des prêts sans apport, mais cela dépend de leur politique commerciale. Bien qu’un prêt sans apport soit risqué, les prêts immobiliers sont l'un des principaux moyens pour les banques d’acquérir de nouveaux clients. Néanmoins, ce n’est pas parce qu’une banque se montre particulièrement compétitive qu’elle acceptera forcément votre dossier !

Comment faire son achat immobilier sans apport personnel ?

Faire son achat immobilier sans apport demande un dossier irréprochable, de bonnes capacités de négociation et une bonne évaluation de son budget. Vous devez avoir une idée précise de votre votre capacité d’emprunt pour avoir une idée précise du budget dont vous disposez pour votre achat immobilier. Vous pouvez utiliser notre outil de simulation de prêt immobilier pour mieux préparer votre projet immobilier.

Afin d’optimiser vos chances de voir votre dossier de prêt accepté au meilleur taux, vous pouvez faire appel à un courtier pour réussir votre recherche de financement. Il va vous aider à monter votre dossier, démarcher les banques et négocier votre prêt au meilleur taux.
À retenir
  • Généralement, les banques exigent un apport personnel pour financer les frais d’acquisition du bien immobilier.
  • Il est conseillé d'avoir un apport personnel d’un montant de 10 % (ou 5 % dans le neuf) de la valeur du bien.
  • L'apport personnel peut être constitué de différentes manières, principalement via un produit d’épargne.
  • Il est possible d’acheter sans apport lorsque l’on est primo-accédant ou dans le cadre d’un investissement locatif.
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