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Le différé d'amortissement pour vous aider dans votre prêt immobilier

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Flavio Mazza
Mis à jour le 16 août 2021
Le différé d'amortissement pour vous aider dans votre prêt immobilier
Le remboursement de votre prêt immobilier va débuter dans quelques mois mais vos travaux prennent un certain temps ou la construction de votre maison n’est pas tout à fait terminée. Tous ces évènements vous empêchent de débuter le remboursement de votre crédit convenablement…
Savez-vous que vous pouvez reporter l’échéance de vos mensualités ? Eh oui ! Cette solution pratique se nomme le différé d’amortissement, mais il faut vous poser la question dès votre demande de crédit.
Le différé d’amortissement vous permet de retarder partiellement ou totalement le remboursement des mensualités de votre prêt immobilier. Il s'agit d'une période pendant laquelle vous n'avez pas à rembourser le capital emprunté, qui représente la plus grosse partie de vos mensualités.

On vous dit tout sur cette solution qui peut, dans de nombreuses situations, s’avérer très pratique.

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Le fonctionnement du différé d'amortissement : partiel ou total ?

Ces deux types de différé n'ont pas le même impact sur le montant de vos mensualités, ni sur le coût total de l'emprunt? On vous explique ici la différence, mais pour en vérifier l'impact sur votre crédit, le plus simple est d'utiliser un comparateur de prêts qui prend directement ces critères en compte.

Définition du différé simple ou partiel

Le différé d’amortissement simple signifie que vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance de votre crédit immobilier dans un premier temps. Le remboursement du capital en lui-même commence plus tard, à la date définie au contrat, variable en fonction de votre projet.

Etude de cas du différé simple ou partiel

M. Duroy obtient un crédit de 200 000 € sur 212 mois avec un taux d’intérêt à 1,5 % et un taux d'assurance à 0,07 %. Il demande un différé partiel de 12 mois.

Il peut résumer son différé sous la forme du tableau suivant :

Mois 0 à 12Mois 13 à 212
Mensualité250 € (Intérêts uniquement)1074 €
Assurance 13 € 13 €
Capital emprunté 200 000 €200 000 €

Avec le différé partiel, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts à hauteur de 250 € pendant 12 mois. A partir du 13e mois il débute le paiement complet de la mensualité de 1 074 €. Pendant toute la durée de son prêt, il paie également l'assurance à hauteur de 13 € par mois.

Etude de cas dans le cadre de la VEFA

Dans le cadre de votre achat en VEFA, vous pouvez demander un différé partiel le temps que votre nouveau bien soit construit. Mais la banque ne va pas débloquer les fonds en une seule fois. Elle va le faire selon les appels du constructeur. Pendant votre différé, les intérêts vont donc augmenter en même temps que le capital débloqué.

Exemple

M. Vador a de grands projets et souhaite construire son nouveau logement sur plans. Il contracte donc un prêt de 300 000 € au taux de 1,5 % sur 20 ans, avec divers appels de fonds au cours des travaux. Il opte pour un différé d’amortissement de 12 mois, afin de ne pas cumuler deux loyers en même temps.

Le constructeur fait ainsi 3 tours d'appel : 15 % du prix du bien, puis 60 %, et enfin la totalité du prix de la construction. A partir du 13ème mois, la banque a ainsi débloqué les 300 000 € d'emprunt, et M. Vador commence à rembourser le capital restant dû.

Echéance Capital restant dû Mensualité
Mois 1 (15 %) 45 000 € 56 €
Mois 6 (+ 45 %) 180 000 € 225 €
Mois 12 (+ 40 %) 300 000 € 375 €
Mois 13 298 862 € 1 513 €
Mois 50 255 740 € 1 513 €
Mois 100 194 210 € 1 513 €
Mois 200 29 866 € 1 513 €
Mois 240 0 € 1 513 €

M. Vador va payer sa mensualité complète une fois que la totalité des fonds seront débloqués. Entre temps il ne paiera que les intérêts et l'assurance (qui ne varie pas entre la première et la dernière mensualité).

Dans ce genre de cas, c’est le processus habituel. En effet sur ce type de projets, la banque débloque les fonds en fonction des appels de fonds du promoteur afin de limiter le coût total des intérêts intercalaires (que nous verrons par la suite).

L’amortissement en différé total

Définition du différé total

Dans le cas d’un différé total, vous n’effectuez aucun remboursement, ni sur le capital ni sur les intérêts. Vous n’aurez que l’assurance à payer. Ce n’est qu'au terme de la période de différé que vous devrez commencer à procéder au remboursement du capital emprunté et des intérêts associés.

Etude de cas du différé total

M. Duroy obtient un crédit de 200 000 € sur 212 mois avec un taux d’intérêt à 1,5 % et un taux d'assurance à 0,07 %.

Il demande un différé total de 12 mois.

Sa situation peut être résumée avec le tableau suivant :

Mois 0 à 12Mois 13 à 212
Mensualité0 €812 €
Assurance 13 € 13 €
Capital emprunté200 000 €203 000 €

De 0 à 12 mois, l'emprunteur ne rembourse rien. Il commence à rembourser son prêt qu'à partir du 13ème mois.

Le capital emprunté passe de 200 000 € à 203 000 €. Ces 3 000 € correspondent à la somme des intérêts non payés pendant la période de différé. Ils viennent s’ajouter au capital emprunté qu’il faudra rembourser avec les intérêts du crédit initial prêté.

Dans quels cas peut-on bénéficier d’un différé d’amortissement ?

Vous n'emménagez pas tout de suite dans votre bien

Lors d’un achat immobilier, il peut être compliqué de commencer à amortir le capital emprunté directement si vous devez continuer à supporter d'autres charges. Imaginons que vous ne puissiez pas habiter tout de suite dans votre nouveau bien, c’est souvent le cas pour deux raisons :

  • Vous achetez un bien en VEFA et continuez donc à payer un loyer pendant la construction du logement
  • Vous faites des travaux dans votre logement ancien et ne pouvez donc pas y emménager tout de suite

Dans le cadre d'un achat en VEFA, il est recommandé de faire un différé partiel pour plusieurs raisons :

  • votre crédit vous coûtera moins cher qu'avec un différé total car vous remboursez les intérêts, qui ne sont donc pas capitalisés
  • les fonds sont débloqués au fur et à mesure donc vous payez peu d'intérêts au début de la construction, et cela augmente avec le temps

Vous pouvez décider de ne pas faire de différé, mais attention, cela n'est faisable que dans deux cas de figure :

  • si vous disposez d'un salaire très élevé qui vous permet de supporter votre loyer et vos mensualités de crédit complètes tout en restant dans le limite du taux d'endettement maximal
  • si votre loyer est très faible (par exemple si vous êtes hébergé à titre gratuit) et que vous souhaitez rembourser les mensualités dès le début du crédit afin de faire des économies sur les intérêts intercalaires.

En effet, le calcul du taux d'endettement prendra en compte toutes les charges pendant la durée de l'emprunt. Ainsi, la banque évaluera votre capacité à rembourser votre loyer et les intérêts intercalaires. C'est ce montant qui est important pour elle, même si cette situation ne dure que 12 mois.

Valentin, expert crédit chez Pretto

Pour aller plus loin : Comprendre le taux d'endettement
Pour établir sereinement votre plan de remboursement, n'hésitez pas à vous tourner vers un expert du crédit : c'est notamment le rôle du courtier immobilier de discuter de ces solutions avec vous.

Vous bénéficiez d'un différé en raison d'un prêt relais

Autre cas de figure : vous souhaitez vendre votre bien immobilier actuel pour financer le nouveau logement et contractez donc un prêt-relais. Vous pouvez bénéficier d’un délai tant que vous n’avez pas vendu votre bien, et ce jusqu’à 24 mois.

Vous êtes éligible au Pret à Taux Zéro (PTZ)

Si vous remplissez les critères pour bénéficier du prêt à taux zéro, sachez également que celui-ci s’accompagne d’une période de franchise pendant laquelle vous ne payez pas de mensualités.

Attention cependant, si vous ne lissez pas le prêt, les mensualités augmenteront d’un seul coup à la fin de la période de franchise. En lissant le prêt, cette période de différé est gommée en équilibrant les mensualités pour qu’elles soient constantes pendant toute la durée (et plus adaptée à votre budget).

Les établissements de crédit savent ainsi se montrer compréhensifs et sont prêts à vous proposer des solutions pour que vous n’ayez pas à assumer un double remboursement, potentiellement handicapant.

Le différé d’amortissement vous permet dans tous les cas de réduire durant un temps les mensualités de remboursement de votre crédit.

Pourquoi le différé d’amortissement me coûte plus cher ?

Que sont les intérêts intercalaires ?

Le prêt à différé d’amortissement peut-être utilisé pour vous permettre d’alléger vos charges durant un temps.

Cependant ce report n’est pas gratuit et entraîne des intérêts intercalaires.

Les intérêts intercalaires sont des intérêts supplémentaires liés à la période de différé où vous ne remboursez pas votre prêt. Tant que l’intégralité du prêt immobilier n’a pas été versée, vous devez payer ces intérêts.

Lors d’un différé total que vous avez tout à fait le droit de demander, vous n’allez par contre rien débourser durant la période de différé. Les intérêts qui ne seront pas payés vont s’ajouter au capital. La banque peut lisser les intérêts intercalaires sur la durée totale de votre prêt.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Pour calculer la mensualité de vos intérêts intercalaires, vous avez besoin de 3 données :

  • Le taux du crédit
  • Le montant débloqué
  • La durée avant le déblocage total des fonds
  • Exemple de calcul des frais intercalaires

Prenons la situation d’une acquisition en VEFA (pour faciliter le calcul, nous allons prendre 3 échelonnements dans les paiements).

Nous sommes au 1er mois de l’année N. Le bien sera livré au 1er mois de l’année N+1. Vous choisissez de prendre un différé sur 12 mois le temps que la construction puisse se finaliser et commencer à rembourser le crédit à la fin de la construction. Durant toute la période de non remboursement, vous paierez donc les fameux intérêts intercalaires.

Afin de financer la construction de votre maison, vous obtenez un prêt de 500 000 € à un taux de 2 % (hors assurance) sur 25 ans.

  • 1er mois

Le 1er mois de l’année N, votre constructeur fait un premier appel de fonds : il demande un déblocage de 30 % des fonds. La banque verse ainsi 150 000 €.

Votre VEFA débute.

Sachez désormais qu’ à partir de cette date, vous devrez payer des intérêts sur cette somme pendant 12 mois.

Bilan : pour l’instant, la banque a débloqué 150 000 € * 2 % / 12 = 250 € par mois hors assurance. A vous de payer 250 € par mois en intérêts intercalaires.

  • 5e mois

Le 5e mois de l’année N, votre constructeur a bien avancé dans les travaux. Mais pour que le rêve continue, il demande un nouveau déblocage de 35 % des fonds. La banque verse 175 000 € supplémentaires.

Bilan : la mensualité passe donc à (150 000 € + 175 000 €) * 2 % / 12 = 542 € par mois hors assurance. Le montant de vos intérêts intercalaires a augmenté.

  • 8e mois

Le 8e mois de l’année N, votre constructeur fait un dernier appel de fond : 35 % du prêt. De nouveau, la banque agit et vous prête les 175 000 € restants.

Bilan : la mensualité à de nouveau augmenté : (150 000 € + 175 000 € + 175 000 €) * 2 % / 12 = 833,33 € par mois hors assurance.

Ainsi, lors de la remise des clés vous aurez payé 6 791 € en intérêts intercalaires.

Voici un tableau comparatif du coût avec et sans différé.

Avec différéSans différé
Mensualité à M+1250 €2 119 €
Mensualité à M+5542 €2 119 €
Mensualité à M+8832 €2 119 €
Mensualité à M+132 187 €2 119 €
Coût total du crédit142 573 €135 782 €

Sans différé vous rembourserez directement votre crédit et paierez la mensualité complète de 2 119 €. Le coût total du crédit sera moins élevé. Cependant prenez en compte que vous avez d’autre charges qu'il vous incombe de payer. Rembourser immédiatement le crédit avec le paiement d’autres charges externes peut être très éprouvant.

Avec un différé d’amortissement vous payez uniquement les intérêts intercalaires. Une fois que la totalité du capital débloqué, vous remboursez la mensualité complète qui sera plus élevée car pendant 12 mois vous n’avez remboursé aucun capital.

Le coût du crédit sera lui aussi plus élevé. Cependant étant donné les nombreuses charges que vous aurez sans doute, c’est une excellente alternative.

Durant la période de différé, vous n’aurez pas à payer une mensualité complète. Vous pourrez, lors de cette période finaliser des travaux en toute sérénité, mettre de côté et vous préparer au paiement de votre mensualité. Etant donné l’augmentation des intérêts intercalaires, vous pourrez adapter votre budget petit à petit afin d’intégrer convenablement le remboursement de votre prêt immobilier

Aucune solution n’est meilleure qu’une autre. Faites un bilan de votre situation ainsi que vos capacités de financement. Rapprochez vous de votre banque, ou auprès d’un courtier en immobilier afin de choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

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A retenir
  • Le différé d’amortissement vous permet de repousser le moment où vous commencez à rembourser votre emprunt auprès de la banque
  • Vous pouvez opter pour un remboursement partiel, pour lequel vous payez uniquement les intérêts, ou le différé total qui repousse également le remboursement des intérêts
  • Cette solution est très souvent utilisée dans le cadre d’un achat sur plan, qui s’accompagne d’un déblocage progressif des fonds
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