1. Le différé d'amortissement pour vous aider dans votre prêt immobilier

Le différé d'amortissement pour vous aider dans votre prêt immobilier

Le remboursement de votre prêt immobilier va débuter dans quelques mois mais vos travaux prennent un certain temps ou la construction de votre maison n’est pas tout à fait terminée. Tous ces évènements vous empêchent de débuter le remboursement de votre crédit convenablement…

Savez vous que vous pouvez reporter l’échéance de vos mensualités ? Eh oui ! Cette solution pratique se nomme le différé d’amortissement.

Le différé d’amortissement vous permet de retarder partiellement ou totalement le remboursement des mensualités de votre prêt immobilier. Avec le différé vous versez uniquement les intérêts et l’assurance sans rembourser tout de suite le capital emprunté.

On vous dit tout sur cette solution qui peut, dans de nombreuses situations, s’avérer très pratique.

L’amortissement différé simple ou partiel

Définition du différé simple ou partiel

Le différé d’amortissement simple signifie que vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance de votre crédit immobilier dans un premier temps. Le remboursement du capital en lui-même commence plus tard, à la date définie au contrat, variable en fonction de votre projet. .

Etude de cas du différé simple ou partiel

Nous avons M. Duroy qui obtient un crédit de 200 000 € sur 212 mois avec un taux d’intérêt à 1,5% . il demande un différé partiel de 12 mois. Nous obtenons le tableau suivant

Mois 0 à 12Mois 13 à 212
Mensualité250 € (Intérêts uniquement)1074 €
Capital emprunté 200 000 €200 000 €

Avec le différé partiel, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts à hauteur de 250 € pendant 12 mois. A partir du 13e mois il débute le paiement complet de la mensualité de 1074 €.

Exemple
M. Vador a de grands projets et souhaite construire son nouveau logement sur plans. Il contracte donc un prêt de 300 000 € au taux de 1,5 % sur 20 ans, avec divers appels de fonds au cours des travaux. Il opte pour un différé d’amortissement de 12 mois, afin de ne pas cumuler deux loyers en même temps.
Echéance Capital restant dû Mensualité
Mois 1 (15 %) 45 000 € 56 €
Mois 6 (+ 45 %) 180 000 € 225 €
Mois 12 (+ 40 %) 300 000 € 375 €
Mois 13 298 862 € 1 513 €
Mois 50 255 740 € 1 513 €
Mois 100 194 210 € 1 513 €
Mois 200 29 866 € 1 513 €
Mois 240 0 € 1 513 €

La banque va débloquer les fonds progressivement en fonction de l’avancée de la construction. M. Vador va payer sa mensualité complète une fois que la totalité des fonds seront débloqués. Entre temps il ne paiera que les intérêts.

Dans ce genre de cas, c’est le processus habituel. En effet sur ce type de projets, la banque débloque les fonds en fonction des appels de fonds du promoteur (afin de limiter le coût total des intérêts intercalaires que nous verrons par la suite).

L’amortissement différé total

Définition du différé total

Dans le cas d’un différé total, vous n’effectuez aucun remboursement. Vous n’aurez que l’assurance à payer. Ce n’est qu'au terme de la période de différé que vous devrez commencer à procéder au remboursement du capital emprunté et des intérêts associés.

Etude de cas du différé total

Nous avons M. Duroy qui obtient un crédit de 200 000 € sur 212 mois avec un taux d’intérêt à 1,5%.

Il demande un différé total de 12 mois.

Nous obtenons le tableau suivant :

Mois 0 à 12Mois 13 à 212
Mensualité0 €812 €
Capital emprunté200 000 €203 000 €

De 0 à 12 mois, l'emprunteur ne rembourse rien. Il commence à rembourser son prêt qu'à partir du 13e mois.

Le capital emprunté passe de 200 000 € à 203 000 €. Ces 3 000 € correspondent à la somme des intérêts non payés pendant la période de différé. Ils viennent s’ajouter au capital emprunté qu’il faudra rembourser avec les intérêts du crédit initial prêté.

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Dans quels cas peut-on bénéficier d’un différé d’amortissement ?

Lorsque que vous choisissez d’avoir recours à un crédit immobilier pour financer votre bien, il vous est possible de décaler de quelques mois le versement des premières mensualités. Il s’agit d’un différé d’amortissement. Cette solution permet d’assouplir les conditions du crédit et de les adapter aux contraintes budgétaires de chacun.

Lors d’un achat immobilier, il peut être compliqué de commencer à amortir le capital emprunté directement. Imaginons que vous ne puissiez pas habiter tout de suite dans votre nouveau bien, c’est souvent le cas pour deux raisons :
  • Vous achetez un bien en VEFA et continuez donc à payer un loyer pendant la construction du logement
  • Vous faites des travaux dans votre logement ancien et ne pouvez donc pas y emménager tout de suite
Autre cas de figure : vous souhaitez vendre votre bien immobilier actuel pour financer le nouveau logement et contractez donc un prêt-relais. Vous pouvez bénéficier d’un délai sur les intérêts tant que vous n’avez pas vendu votre bien, et ce jusqu’à 24 mois.

Si vous remplissez les critères pour bénéficier du taux zéro, sachez également que celui-ci s’accompagne d’une période de franchise pendant laquelle vous ne payez pas de mensualités.

Attention cependant, si vous ne lissez pas le prêt, les mensualités augmenteront d’un seul coup à la fin de la période de franchise. En lissant le prêt, cette période de différé est gommée en équilibrant les mensualités pour qu’elles soient constantes pendant toute la durée (et plus adaptée à votre budget).

Les établissements de crédit savent ainsi se montrer compréhensifs et sont prêts à vous proposer des solutions pour que vous n’ayez pas à assumer un double remboursement, potentiellement handicapant.

Le différé d’amortissement vous permet dans tous les cas de réduire durant un temps les mensualités de remboursement de votre crédit.

Bon plan
C’est un avantage qui peut s’avérer extrêmement pratique si vous souhaitez acheter un bien immobilier mais que vous n’avez pas encore procédé à la vente de votre logement actuel ou bien lors durant la construction d’un bien. Le différé d’amortissement vous permet ainsi d’alléger temporairement les mensualités de votre crédit immobilier jusqu’à la livraison du bien

Pourquoi le différé d’amortissement me coûte plus cher ?

Que sont les intérêts intercalaires ?

Le prêt à différé d’amortissement peut-être utilisé pour vous permettre d’alléger vos charges durant un temps.

Par exemple dans le cadre d’une VEFA, l’emprunteur peut préférer reporter le remboursement de ses mensualités pour ne pas avoir des charges énormes à payer.

Cependant ce report n’est pas gratuit et entraîne des intérêts intercalaires.
Les intérêts intercalaires sont des intérêts supplémentaires liés à la période de différée où vous ne remboursez pas votre prêt. Tant que l’intégralité du prêt immobilier n’a pas été versée, vous devez payer ces intérêts.

Lors d’un différé total que vous avez tout à fait le droit de demander, vous n’allez par contre rien débourser durant la période de différé. Les intérêts qui ne seront pas payés vont s’ajouter au capital. La banque peut lisser les intérêts intercalaires sur la durée totale de votre prêt.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Pour calculer la mensualité de vos intérêts intercalaires, vous avez besoin de 3 données :

  • Le taux du crédit
  • Le montant débloqué
  • La durée avant le déblocage total des fonds
  • Exemple de calcul des frais intercalaires

Prenons la situation d’une acquisition en VEFA (pour faciliter le calcul, nous allons prendre 3 échelonnements dans les paiements).

Nous sommes au 1er mois de l’année N. Le bien sera livré au 1er mois de l’année N+1. Vous choisissez de prendre un différé sur 12 mois le temps que la construction puisse se finaliser et commencer à rembourser le crédit à la fin de la construction. Durant toute la période de non remboursement, vous paierez donc les fameux intérêts intercalaires.

Afin de financer la construction de votre maison. Vous obtenez un prêt de 500 000 € à un taux de 2 % (hors assurance) sur 25 ans.

  • 1er mois

Le 1er mois de l’année N, votre constructeur fait un premier appel de fonds : il demande un déblocage de 30 % des fonds. La banque verse ainsi 150 000 €. Votre VEFA débute.

Sachez désormais qu’ à partir de cette date, vous devrez payer des intérêts sur cette somme pendant 12 mois.

Bilan : pour l’instant, la banque a débloqué 150 000 € * 2 % / 12 = 250 € par mois hors assurance. A vous de payer 250 € par mois en intérêts intercalaires.

  • 5e mois

Le 5e mois de l’année N, votre constructeur a bien avancé dans les travaux. Mais pour que le rêve continue, il demande un nouveau déblocage de 35 % des fonds. La banque verse 175 000 € supplémentaires.

Bilan : la mensualité passe donc à (150 000 € + 175 000 €) * 2 % / 12 = 542 € par mois hors assurance. Le montant de vos intérêts intercalaires a augmenté.

  • 8e mois

Le 8e mois de l’année N, votre constructeur fait un dernier appel de fond : 35 % du prêt. De nouveau, la banque agit et vous prête les 175 000 € restants.

Bilan : la mensualité à de nouveau augmenté : (150 000 € + 175 000 € + 175 000 €) * 2 % / 12 = 833,33 € par mois hors assurance.

Ainsi, lors de la remise des clés vous aurez payé 6 791 € en intérêts intercalaires.

Voici un tableau comparatif du coût avec et sans différé.

Avec différéSans différé
Mensualité à M+1250 €2 119 €
Mensualité à M+5542 €2 119 €
Mensualité à M+8832 €2 119 €
Mensualité à M+132 187 €2 119 €
Coût total du crédit142 573 €135 782 €

Sans différé vous rembourserez directement votre crédit et paierez la mensualité complète de 2 119 €. Le coût total du crédit sera cependant moins élevé. Cependant prenez en compte que vous avez d’autre charges qui vous incombe de payer. Rembourser immédiatement le crédit avec le paiement d’autres charges externes peut être très éprouvant.

Avec un différé d’amortissement vous payez uniquement les intérêts intercalaires. Une fois que la totalité du capital débloqué, vous remboursez la mensualité complète qui sera plus élevé car pendant 12 mois vous n’avez remboursé aucun capital.

Le coût du crédit sera lui aussi plus élevé. Cependant étant donné les nombreuses charges que vous aurez sans doute, c’est une excellente alternative.

Durant la période de différé, vous n’aurez pas à payer une mensualité complète. Vous pourrez, lors de cette période finaliser des travaux en toute sérénité, mettre de côté et vous préparer au paiement de votre mensualité. Etant donné l’augmentation des intérêts intercalaires, vous pourrez adapter votre budget petit à petit afin d’intégrer convenablement le remboursement de votre prêt immobilier

Aucune solution n’est meilleure qu’une autre. Faites un bilan de votre situation ainsi que vos capacités de financement. Rapprochez vous de votre banque, ou auprès d’un courtier en immobilier afin de choisir la solution la plus adaptée à votre situation

A retenir
  • Le différé d’amortissement vous permet de repousser le moment où vous commencez à rembourser votre emprunt auprès de la banque
  • Vous pouvez opter pour un remboursement partiel, pour lequel vous payez uniquement les intérêts, ou le différé total qui repousse également le remboursement des intérêts
  • Cette solution est très souvent utilisée dans le cadre d’un achat sur plan, qui s’accompagne d’un déblocage progressif des fonds
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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