1. Remboursement de prêt immobilier

Comment se passe le remboursement de votre prêt immobilier ?

Passées les célébrations, accepter l’offre de prêt d’une banque c’est aussi s’engager à la rembourser intégralement selon les conditions de votre contrat. L'offre de crédit transmise par votre banque prêteuse vous détaille la date de début de remboursement ainsi que l'échéancier de vos mensualités.

Néanmoins, vous pourriez être amené à vous poser plusieurs questions concernant le déroulement du remboursement de votre prêt et les options auxquelles vous avez accès pour que celui-ci se passe dans les meilleures conditions possibles. Pour vous, Pretto récapitule.

Quand débute le remboursement de votre prêt immobilier ?

Bravo ! Vous avez obtenu votre prêt immobilier et vous l’avez bien fêté. Une question vous taraude désormais : quand est-ce que vous allez devoir verser à la banque votre première mensualité de crédit ?

Le paiement des mensualités de crédit est fixé à la même date chaque mois. En général, la date de prélèvement a lieu entre le 1er et le 10 du mois.

Le montant de la première mensualité de crédit

Surprise ! Parfois la première échéance est différente du montant auquel vous vous attendiez. Pas de panique, c’est tout à fait normal.

Selon la réglementation, le paiement de votre première échéance de crédit ne peut pas avoir lieu dans les 30 jours suivant le déblocage des fonds c’est-à-dire le moment où votre banque prêteuse verse les fonds nécessaires à l’achat de votre bien sur le compte du notaire.

Ainsi, si votre échéancier prévoit le paiement de votre première échéance à moins de 30 jours après la signature chez le notaire, votre banque va décaler votre premier paiement au mois suivant.

Elle va ensuite rattraper les intérêts en fonction du laps de temps entre le déblocage des fonds et la date de remboursement de votre première échéance de crédit. Ces intérêts sont appelés intérêts intercalaires. Ils sont la conséquence du décalage de vos remboursements et ne sont donc pas des frais supplémentaires.

Pour les calculer, vous pouvez utiliser la formule suivante :

avec J = le nombre de jours entre la date de déblocage de vos fonds et la date de votre première échéance.

Après cela, le montant de vos échéances de crédit va devenir régulier.

Vous savez désormais de combien sera votre mensualité de crédit mais savez-vous quand est-ce qu’elle sera due ? La date de début du remboursement de votre crédit dépend du type de prêt que vous avez contracté. Ainsi, votre première mensualité de crédit n’interviendra pas au même moment si vous achetez dans l’ancien ou si vous empruntez pour de la construction, des travaux ou de la VEFA.

La date de début de remboursement pour un achat dans l’ancien

Lorsque vous achetez un bien immobilier dans l’ancien qui ne nécessite pas de travaux, le processus est assez simple. La banque vous débloque la totalité du prix du bien quelques jours avant la vente et votre remboursement débute dès le mois suivant la signature de l’acte de vente chez le notaire.

La date de début de remboursement pour un achat dans le neuf ou des travaux

Lorsque la banque finance votre bien immobilier alors qu’il n’est pas encore habitable soit parce qu’il est en construction, soit parce qu’il est en travaux, elle ne débloque pas les fonds en une seule fois. Elle les débloque petit à petit, au fur et à mesure du paiement des factures ou des appels de fonds.

Cela a un impact sur la date de votre premier remboursement de crédit. En effet, le début de remboursement du capital emprunté ne commence qu’après le déblocage total du prêt. Au début, vous remboursez uniquement les intérêts sur les sommes débloquées auxquels viennent s’ajouter les mensualités d’assurance qui sont dues dès le premier déblocage de fonds. On appelle cela la franchise partielle.

On parle de franchise totale lorsque l’intégralité du remboursement est différée c’est-à-dire que vous ne commencez à rembourser ni le capital, ni les intérêts avant le déblocage complet des fonds. En revanche, les frais intercalaires sont tout de même appliqués. Vous les paierez au moment de la remise des clefs ou bien ils s’ajouteront au coût de votre prêt.
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Un échéancier pour prévoir le remboursement de votre prêt immobilier

Lorsque vous souhaitez souscrire un crédit immobilier, on vous remet un échéancier. Il s’agit en fait du tableau d’amortissement de votre prêt immobilier. Il permet d’avoir une vision mois par mois sur le montant de vos remboursements de crédit.

Bien comprendre ce qui compose votre échéancier

Le tableau d’amortissement vous donne, non seulement, une vue globale sur votre prêt immobilier mais il vous permet de comprendre le montant de celui-ci et la manière dont vous allez le rembourser.

Il vous détaille :

  • le montant des intérêts,
  • le montant de votre assurance emprunteur,
  • les remboursements du capital,
  • le montant du capital emprunté restant dû à la date d’échéance,
  • et le montant total restant dû à la date d’échéance.

Vous pouvez donc, à tout moment, vous y référer pour connaître le chemin qu’il vous reste à parcourir jusqu’au remboursement complet de votre emprunt.

Vous pouvez télécharger notre tableau d'amortissement au format excel pour découvrir le coût de votre emprunt et les mensualités associées à celui-ci.

Adaptez votre échéancier pour obtenir un crédit sur-mesure

Lorsque vous signez une offre de prêt, vous vous engagez à respecter les conditions de remboursement de votre prêt telles qu’elles ont été prévues initialement. Néanmoins, il est possible de modifier l’échéancier de votre crédit immobilier et ce, quel que soit le type de prêt que vous avez souscrit. On appelle cela la modulation d’échéances.

Grâce à la modulation d’échéances, vous pouvez augmenter ou diminuer vos mensualités de crédit. Par exemple, en cas d’évolution de salaire, vous pourriez vouloir moduler votre mensualité à la hausse. Ou bien à l’inverse, en cas de difficultés financières, vous pourriez vouloir moduler vos mensualités à la baisse.

Attention, il y a quelques limitations à la modulation d’échéances. D’abord, cette option n’est pas disponible dès le début de remboursement de votre prêt immobilier. Généralement, vous n’y avez pas accès avant 12 voire 24 mois après le déblocage des fonds selon les banques.

Aussi, vous ne pouvez pas modifier votre mensualité autant de fois que vous le voulez. Généralement, vous ne pouvez moduler votre mensualité de crédit qu’une fois par an.

Enfin, vous ne pouvez pas moduler votre mensualité autant que vous le souhaitez. La modulation doit être comprise entre 10 % et 50 % selon les banques. Cependant, votre taux d’endettement peut limiter votre marge d’action.

Et si je veux rembourser mon prêt de manière anticipée ?

Pour plusieurs raisons telles que l’accès à une somme d’argent importante résultant de la vente d’un bien immobilier, une donation ou encore un héritage, vous pourriez être amené à vouloir rembourser votre prêt par anticipation. Et bien sachez que c’est tout à fait possible. C’est d’ailleurs très commun. Vous pouvez rembourser, de manière anticipée, la totalité ou bien une partie seulement de votre prêt immobilier.

Attention, il se peut que vous ne puissiez accéder à cette option si votre remboursement est inférieur ou égal à 10 % du montant initial de votre crédit. En effet, certaines offres de prêt l’interdisent.

Dans le cadre d’un remboursement anticipé de votre crédit immobilier qui modifie votre prêt, la banque est tenue de vous transmettre un avenant composé de votre nouveau tableau d’amortissement, de votre nouveau TAEG ainsi que la mise à jour du coût total de vos intérêts.

Attention, si vous vous apprêtez à rembourser de manière anticipée une partie ou la totalité de votre crédit, sachez que cela a un coût.

Combien coûte le remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

Lorsque vous décidez de rembourser une partie ou bien la totalité de votre prêt immobilier de manière anticipée, vous privez la banque des intérêts qu’elle aurait dû percevoir sur les mensualités remboursées par anticipation.

Pour compenser cela, la banque applique des frais qui ne sont pas négligeables. Ils sont appelés indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités de remboursement anticipé (PRA). Ces derniers sont plafonnés par la loi mais ils peuvent tout de même représenter un montant important.

Les pénalités de remboursement anticipé de votre crédit immobilier sont calculées selon deux méthodes. Elles peuvent être égales à : - 3 % du capital restant dû au moment du remboursement anticipé - ou bien, à 6 mois d’intérêt au taux moyen du prêt.

La méthode sélectionnée est celle du plus petit de ces deux montants.

Est-ce une bonne stratégie de rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Afin d’évaluer s’il est intéressant ou non pour vous de rembourser (totalement ou partiellement) votre prêt immobilier par anticipation, vous devez effectuer un calcul.

Pour ce faire, le premier réflexe est de se référer à votre contrat de crédit immobilier pour savoir à combien s’élèvent les frais de remboursement anticipé. Ils y sont obligatoirement détaillés. Vous pouvez également vous adresser directement à votre banque qui pourra vous les renseigner.

Ensuite, il s’agit de déterminer le montant total des mensualités d’assurance et des intérêts que vous n’aurez pas à régler en remboursement votre crédit immobilier de manière anticipée.

En faisant la différence entre ces deux montants, vous saurez s’il est avantageux ou non pour vous d’opter pour le remboursement anticipé de votre crédit immobilier. Vous l’aurez compris, il faut que la somme d’argent économisée en matière d’assurance et d’intérêt soit supérieure au montant des indemnités de remboursement anticipé.

Si ce n’est pas le cas, l’opération n’est pas rentable et vous avez intérêt à poursuivre le remboursement de votre crédit immobilier tel que votre tableau d’amortissement initial le prévoyait.

A retenir
  • Le remboursement de votre crédit démarre dès le mois suivant la signature chez le notaire, sauf si vous appliquez une franchise qui repousse la date de la première échéance.
  • Vous pouvez suivre l'évolution du remboursement de votre crédit grâce au tableau d'amortissement fourni dans votre offre de prêt.
  • Vous pouvez procéder au remboursement total ou partiel de votre crédit par anticipation. Mais cela enclenche des indemnités de remboursement anticipé que vous devez payer à la banque.
Mis à jour le 16 novembre 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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