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Le prêt relais : comment ça marche ?

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Flavio Mazza
Mis à jour le 01 sept. 2022
Le prêt relais : comment ça marche ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le vendre pour en acheter un autre ? Comment faire si vous trouvez le bien de vos rêves avant de vendre le premier ? Le prêt relais existe exactement pour régler ce genre de situation. Il vous permet d’obtenir une somme d’argent pour pouvoir acheter votre nouveau bien avant d’avoir vendu votre bien actuel.

Le prêt relais, qui est également appelé prêt relais acquisition, permet d’assurer financièrement la période de transition entre votre nouvel achat et la vente de votre bien. Avant de contracter un prêt relais, vous pouvez utiliser notre outil en ligne pour préparer au mieux votre projet immobilier et éviter les imprévus.

Le prêt relais : dans quelles conditions peut-on le choisir ?

Le prêt relais est utile dans plusieurs situations.

Vous mettez en vente votre bien immobilier pour en acheter un autre

Vous avez décidé d’acheter un autre logement qui convient mieux à vos besoins, mais vous n’avez pas encore le budget pour l’acheter ? Deux solutions s’offrent à vous :

  1. Vous vendez votre bien immobilier et vous louez un logement au cours de la phase de recherche et d’achat de votre prochaine acquisition. Il vous faudra alors supporter les coûts liés à cette période de jonction (éventuels frais d’agence immobilière, souscription à divers abonnements, achat de mobilier d’appoint, frais de garde-meubles, frais de renvoi de vos courriers postaux, etc.). Ce surcoût peut être important lorsqu’on ajoute tous les frais relatifs à cette installation provisoire au coût du déménagement.
  2. Vous contractez un prêt relais qui vous permettra d’acheter votre nouveau bien avant d’avoir vendu le premier. Ainsi, vous pouvez vendre et acheter votre nouveau bien immobilier de manière simultanée. Par conséquent, vous économisez le budget, le temps et l’énergie liés à la recherche d’un logement provisoire et à votre déménagement.

Vous avez trouvé un bien qui correspond à vos critères de recherche

La commune, le quartier, les commodités à proximité, la surface, l'aménagement intérieur, le nombre de chambres, la présence de certains équipements, le prix, tous ces points essentiels pour vous sont réunis. Vous voulez absolument l’acheter dès maintenant, de crainte que d’autres signent un compromis avant vous, mais votre bien actuel n’est pas encore vendu. Grâce au prêt relais, vous pourrez sécuriser votre achat.

Vous souhaitez prendre votre temps pour que votre bien trouve un acheteur aux conditions qui vous conviennent

Vous avez décidé de mettre en vente votre bien actuel, et vous souhaitez prendre votre temps pour que votre bien trouve un acquéreur au meilleur prix et aux conditions les plus favorables pour vous. Si la vente de votre bien prend du temps, vous pourrez tout de même acheter votre futur bien sans avoir besoin de brader le bien que vous avez mis en vente pour financer votre achat. Le prêt relais vous permet de réaliser votre vente selon vos choix et sans la pression de l’urgence.

Quel est le fonctionnement du prêt relais ?

Comme vous l’avez compris, le prêt relais est destiné aux personnes qui sont déjà propriétaires d’un bien. Il s’agit de trouver un plan de financement pour changer de logement. Il n’est donc pas conçu pour les primo-accédants.

Le prêt relais doit faciliter votre période de transition entre la vente de votre ancien logement et l’achat d’un nouveau logement. En effet, la banque va vous octroyer une avance sur la valeur du bien que vous avez mis en vente. Vous disposez d’une somme avant même que la vente soit réalisée. Avec cette somme, vous pouvez acheter un logement déjà existant, neuf ou ancien, ou en faire construire un nouveau. Dans le cas de l'achat d’un logement sur plan non encore achevé, le recours à un prêt relais n’est pas toujours une bonne solution. Nous vous expliquons pourquoi ce choix pour un achat d’un bien immobilier en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est peu courant.

Une fois la revente de votre bien actuel conclue, la somme prêtée devra être remboursée à la banque.

Le prêt relais : quel est son coût et quelle est sa méthode de calcul ?

Le montant du prêt relais est calculé selon la valeur du bien immobilier que vous mettez en vente. L’organisme prêteur qui vous octroie le prêt relais peut réaliser sa propre estimation de la valeur du bien en question et vous indiquer s’il trouve le prix excessif par rapport au marché. Le prêt relais correspond à une somme de 50 à 70 % (voire 80 %) de la valeur de ce bien.

Quelle est la méthode de calcul du prêt relais ?

Le calcul dépendra de votre situation lors de votre demande de prêt.

  1. Vous avez déjà signé un compromis de vente pour votre bien : la banque sera rassurée par le fait que votre bien a déjà trouvé acquéreur. Elle va donc vous proposer un prêt de courte durée, pour un montant élevé. La somme pourrait même correspondre jusqu’à 90 % de la valeur du bien à vendre.
  2. Votre bien actuel n’a pas encore trouvé d’acquéreur : confronté à un risque un peu plus important, l’établissement prêteur aura alors besoin de garanties. Il faudra prouver à la banque que vous êtes en capacité de vendre votre bien et de rembourser les mensualités.

    Quel est le coût d’un prêt relais ?

Le taux d’intérêt d’un crédit relais est légèrement supérieur à celui d’un prêt classique. En 2022, le taux moyen est 2,24 %. Pour bien comprendre comment fonctionne le prêt relais, prenons un exemple.

Exemple

Un couple a acheté une maison pour 400 000 €. Il a déjà remboursé 300 000 € suite à cet achat. Le capital restant dû à la banque est donc de 100 000 €. Le couple décide de revendre cette maison, pour le même prix qu’il l’a achetée (soit 400 000 €). La somme récupérée suite à la vente sera donc de 400 000 € - 100 000 €, soit 300 000 €.

L’organisme financier va prêter à l’emprunteur 70 % de l’estimation du prix de vente, moins le capital restant dû. Le montant du prêt sera donc de (70 % de 400 000 € =) 280 000 € - 100 000 €, soit 180 000 €.

Quels sont les différents types de prêts relais ?

Il existe différents types de prêts relais, selon votre situation.

Le prêt relais sec

Le prêt relais sec est la formule la plus simple : il n’est relié à aucun autre prêt immobilier. Il est utilisé quand le nouveau logement acheté a une valeur inférieure ou égale au bien que vous vendez. La vente de votre bien actuel suffira à financer l’achat de votre nouveau bien. Dans ce cas, vous avez besoin d’une simple avance de trésorerie. Une fois votre bien vendu, vous soldez votre prêt relais sec en une seule fois. Chaque mois, vous remboursez :

  • soit le montant des intérêts (il s’agit d’une franchise partielle) ;
  • soit aucune somme et dans ce cas, vous payerez les intérêts au moment où vous rembourserez votre crédit (il s’agit alors d’une franchise totale et son coût est plus élevé).

Dans le cas d’un prêt relais sec, ce crédit sera le seul moyen de financer l’achat du nouveau logement. La durée du crédit est fixée à 12 mois, renouvelable une fois.

Les conditions d’obtention d’un prêt relais sec sont comparables à celles d’un prêt immobilier classique.

Le prêt relais adossé

Le prêt relais adossé à un prêt à long terme est utilisé quand la vente de votre logement actuel ne suffira pas à couvrir l’achat de votre nouveau logement. Ce type de situation peut se présenter quand vous fondez une famille et que vous avez besoin de plus de chambres, par exemple. Vous aurez donc besoin d’un crédit complémentaire pour réaliser ce nouvel achat.

Ce type de crédit immobilier permet de lisser vos deux prêts : le prêt relais et le prêt à long terme pour financer votre nouvel achat. Une fois le bien actuel vendu, vous remboursez le prêt relais grâce au montant reçu de cette vente et vous payez ensuite uniquement les mensualités du prêt à long terme.

Avec un prêt relais adossé, vous avez jusqu’à deux ans pour vendre votre logement actuel.

Le prêt rachat

Une autre possibilité est de recourir à un prêt rachat. Dans ce cas, votre prêt immobilier actuel est racheté par votre nouvelle banque. Vous aurez alors des indemnités de remboursement anticipé (IRA) à verser. Le calcul de la somme prêtée ne soustrait pas le capital restant dû, si bien que le principal intérêt du prêt relais rachat (ou achat-revente) est de permettre d’emprunter un montant plus important que les autres types de prêts relais.

Avant de choisir le type de prêt relais le plus adapté à votre projet, n’hésitez pas à utiliser notre outil en ligne pour simuler votre projet immobilier et mieux réussir votre projet immobilier.

À retenir
  • Le prêt relais est une solution de transition entre la vente de votre bien immobilier actuel et l'achat de votre nouveau bien.
  • La banque vous accorde une avance sur la valeur du bien que vous mettez en vente. Une fois la vente de votre bien réalisée, vous remboursez la somme prêtée à la banque.
  • Il existe différentes formules de prêt relais, selon votre situation et selon la différence de prix entre votre logement actuel et votre nouveau logement. Pour ce type de prêt particulier, vous faire accompagner par un expert du crédit immobilier est LE bon plan.

Le prêt relais : Foire Aux Questions

Quelle est la durée d’un prêt relais ?

La durée d’un prêt relais s’étale de quelques semaines jusqu’à deux ans pour les durées les plus longues. Si votre bien n’est pas vendu dans les deux ans, que se passe-t-il ? Vous devez tout de même rembourser le prêt. Vous pouvez potentiellement avoir recours à un prêt classique, si votre banque vous accorde cette possibilité.

Le délai d’obtention d’un crédit relais est de 45 jours à 3 mois après la signature de votre compromis d’achat, selon l’établissement qui vous accorde cette avance. Le délai de réalisation d’une vente immobilière, entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire est d’environ trois à quatre mois, mais cette durée peut s’allonger jusqu’à neuf mois. Il est donc important de bien prévoir l’ensemble du calendrier : le versement de la somme perçue lors de la vente de votre bien actuel pourra intervenir bien plus tard que ce que vous imaginez dans un premier temps. Le prêt relais existe justement pour vous permettre de faire face à cette situation.

Comment rembourser un prêt relais ?

Le prêt relais n’est soumis à aucune indemnité de remboursement anticipé (IRA). C’est une spécificité de ce type d’emprunt : vous ne payez aucune pénalité si vous remboursez la somme prêtée avant la date finale prévue. En effet, vous devez rembourser la banque dès que votre bien a trouvé un acheteur et que vous avez reçu son paiement.

Comment savoir si je suis éligible à un prêt relais ?

Une simulation de taux et une analyse de votre situation financière et patrimoniale sont les premières étapes pour connaître la faisabilité de votre projet. Dans certaines situations, le prêt relais doit être évité : tout dépend de votre situation personnelle. Il est également possible que votre banque actuelle n’accorde pas de prêt relais. Par exemple, certaines banques peuvent être réticentes à accorder un prêt relais à des seniors.

Pour vous aider à faire un bilan et à prendre des décisions en connaissance de cause, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Les experts de Pretto vous offrent un accompagnement complet et personnalisé pour réaliser votre projet immobilier et trouveront le taux de crédit le plus adapté à votre situation. Afin de faciliter l’achat de votre nouveau bien, Pretto vous délivrera gratuitement une attestation de faisabilité du projet, pour rassurer les vendeurs lors de la signature du compromis.