Exonération de frais de remboursement anticipé : est-elle si importante ?

Chez Pretto, on a envie de prendre soin de vous ; voilà pourquoi, à contre-courant des idées reçues, on vous donne quelques conseils.

Vous allez vous poser la question du remboursement anticipé pour 2 raisons : vous avez des liquidités, ou bien vous déménagez et remboursez votre prêt grâce à la vente de l’appartement. Etudions les deux cas de figure.

Imaginons que vous disposez de liquidités qui vous permettent de rembourser, totalement ou partiellement, votre prêt immobilier. La banque ne peut pas s’opposer au remboursement ; elle peut en revanche imposer des pénalités qui sont encadrées par la loi. L’établissement vous facture alors le plus petit de ces deux montants :

• 3 % du capital restant dû

• 6 mois d’intérêts du montant que vous remboursez

Mme Granger a emprunté il y a 12 ans un montant de 327 000 €, remboursable sur 20 ans au taux de 1,35 %. Il lui reste donc à payer 141 468 € sur les 8 prochaines années ; elle vient de toucher un héritage et souhaiterait l’utiliser pour rembourser son prêt.

Dans les 2 cas, la banque facture 6 mois d’intérêts, puisqu’il s’agit du plus petit des 2 montants possibles.

A cela s’ajoute l’économie sur l’assurance, dont le coût est également réduit. Le remboursement anticipé lui permet donc de faire une forte économie sur ses intérêts - et cela, même avec les IRA.

Dans l’optique où vous savez que vous n’emménagez dans votre nouveau bien que pour un temps court, l’exonération des IRA peut être particulièrement intéressante. En effet, adossée aux autres conditions du crédit, elle peut faire pencher votre décision au moment de la comparaison des offres de prêt.

M. Potter sait que dans 5 ans, il va revendre le bien qu’il achète actuellement. Il compare donc le coût de 2 crédits après ces 5 années.

Il voit ainsi plusieurs choses :

• Après 15 ans, le prêt de la banque 1 est plus cher que celui de la banque 2
• Après 5 ans en revanche, c’est l’inverse ! Cela est dû en partie aux IRA, qui coûtent cher avec la banque 2.

Cependant, les bénéfices du remboursement anticipé diminuent avec le temps, puisque vous payez de moins en moins d’intérêts en fonction de la durée. Le graphique ci-dessous est peut-être plus parlant : on y voit clairement que, plus le remboursement anticipé a lieu tôt, plus l’économie est importante.

Le taux d’intérêts est ici de 1,30 %, ce qui explique que 6 mois d’intérêts soient toujours inférieurs à 3 % du capital emprunté.

En France, un prêt est remboursé en moyenne entre 7 et 9 ans après l’achat.

L’exonération des IRA n’est cependant pas nécessairement la condition qui vous garantit le crédit le plus avantageux. Le remboursement en lui-même n’est peut-être pas le choix le plus judicieux selon votre situation, tandis que d’autres conditions vous permettent de faire des économies directes.

La période de taux bas actuelle permet de profiter d’une situation avantageuse dans l’optique où vous disposez de liquidités importantes (à la suite d’un héritage par exemple). Le coût du prêt est aujourd’hui très peu élevé, et la situation est déjà très profitable si vous placez vos liquidités dans des produits dont le rendement est supérieur au taux des intérêts que vous remboursez.

C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

De même, les frais de dossier peuvent varier énormément entre les banques, et changer considérablement le coût de votre prêt.

En reprenant l’exemple précédent et en modifiant quelques conditions, on voit que la Banque 1 reste plus intéressante que la Banque 2, même sans exonération d’IRA ! Et s’il n’y a pas de remboursement anticipé, l’écart se creuse.

Afin de déterminer quelles sont les conditions sur lesquelles vous devez vous concentrer, vous pouvez vous faire accompagner d'un professionnel du crédit. Votre Expert Pretto est à votre disposition pour vous accompagner dans le montage de votre dossier et négocier en votre nom la meilleure offre de prêt.