Des difficultés financières ? Le report d'échéance, grâce auquel vous ne payez pas de mensualité pendant plusieurs mois, peut être la solution.
Exonération de frais de remboursement anticipé : est-elle si importante ?
Chez Pretto, on a envie de prendre soin de vous ; voilà pourquoi, à contre-courant des idées reçues, on vous donne quelques conseils.
1. L’exonération d’IRA peut être très avantageuse
Vous allez vous poser la question du remboursement anticipé pour 2 raisons : vous avez des liquidités, ou bien vous déménagez et remboursez votre prêt grâce à la vente de l’appartement. Etudions les deux cas de figure.
Le remboursement anticipé de votre prêt quand vous disposez de liquidités
Imaginons que vous disposez de liquidités qui vous permettent de rembourser, totalement ou partiellement, votre prêt immobilier. La banque ne peut pas s’opposer au remboursement ; elle peut en revanche imposer des pénalités qui sont encadrées par la loi. L’établissement vous facture alors le plus petit de ces deux montants :
3 % du capital restant dû
6 mois d’intérêts du montant que vous remboursez
Mme Granger a emprunté il y a 12 ans un montant de 327 000 €, remboursable sur 20 ans au taux de 1,35 %. Il lui reste donc à payer 141 468 € sur les 8 prochaines années ; elle vient de toucher un héritage et souhaiterait l’utiliser pour rembourser son prêt.
Capital restant dû | Capital remboursé | 3 % du capital restant dû | 6 mois d’intérêts | intérêts économisés | ||
Remboursement total | 141 468 € | 141 468 € | 4 244,04 € | 954,91 € | 7 856 € | |
Remboursement partiel | 141 468 € | 50 000 € | 4 244,04 € | 337,5 € | 2 776 € |
Dans les 2 cas, la banque facture 6 mois d’intérêts, puisqu’il s’agit du plus petit des 2 montants possibles.
A cela s’ajoute l’économie sur l’assurance, dont le coût est également réduit. Le remboursement anticipé lui permet donc de faire une forte économie sur ses intérêts - et cela, même avec les IRA.
Le remboursement anticipé de votre prêt quand vous revendez votre bien
M. Potter sait que dans 5 ans, il va revendre le bien qu’il achète actuellement. Il compare donc le coût de 2 crédits après ces 5 années.
Banque 1 | Banque 2 | |
Montant emprunté | 350 000 € | 350 000 € |
Taux | 1,30 % | 1,20 % |
Durée | 15 ans | 15 ans |
Mensualité | 2 141 € | 2 126 € |
Taux d’assurance | 0,11 % | 0,15 % |
Coût de la garantie | 3 500 € | 3 500 € |
Frais de dossier | 500 € | 1 000 € |
IRA | 0€ | 1 441 € |
Coût du prêt après 5 ans | 25 224 € | 26 361 € |
Coût du prêt après 15 ans | 41 197 € | 40 494 € |
Il voit ainsi plusieurs choses :
- Après 15 ans, le prêt de la banque 1 est plus cher que celui de la banque 2
- Après 5 ans en revanche, c’est l’inverse ! Cela est dû en partie aux IRA, qui coûtent cher avec la banque 2.
Cependant, les bénéfices du remboursement anticipé diminuent avec le temps, puisque vous payez de moins en moins d’intérêts en fonction de la durée. Le graphique ci-dessous est peut-être plus parlant : on y voit clairement que, plus le remboursement anticipé a lieu tôt, plus l’économie est importante.
Le taux d’intérêts est ici de 1,30 %, ce qui explique que 6 mois d’intérêts soient toujours inférieurs à 3 % du capital emprunté.
En France, un prêt est remboursé en moyenne entre 7 et 9 ans après l’achat.
2. Mais l’exonération d’IRA n’est pas la condition la plus importante
L’exonération des IRA n’est cependant pas nécessairement la condition qui vous garantit le crédit le plus avantageux. Le remboursement en lui-même n’est peut-être pas le choix le plus judicieux selon votre situation, tandis que d’autres conditions vous permettent de faire des économies directes.
Profiter de l’effet de levier de l’épargne
La période de taux bas actuelle permet de profiter d’une situation avantageuse dans l’optique où vous disposez de liquidités importantes (à la suite d’un héritage par exemple). Le coût du prêt est aujourd’hui très peu élevé, et la situation est déjà très profitable si vous placez vos liquidités dans des produits dont le rendement est supérieur au taux des intérêts que vous remboursez.
D’autres conditions peuvent être plus profitables
De même, les frais de dossier peuvent varier énormément entre les banques, et changer considérablement le coût de votre prêt.
Banque 1 | Banque 2 | |
Montant emprunté | 350 000 € | 350 000 € |
Taux | 1,30 % | 1,20 % |
Durée | 15 ans | 15 ans |
Mensualité | 2 141 € | 2 126 € |
Taux d’assurance | 0,09 % | 0,18 % |
Coût de la garantie | 3 500 € | 3 500 € |
Frais de dossier | 300 € | 2 000 € |
IRA | 1 553 € | 0 € |
Coût du prêt après 5 ans | 26 227 € | 26 445 € |
Coût du prêt après 15 ans | 40 147 € | 42 069 € |
En reprenant l’exemple précédent et en modifiant quelques conditions, on voit que la Banque 1 reste plus intéressante que la Banque 2, même sans exonération d’IRA ! Et s’il n’y a pas de remboursement anticipé, l’écart se creuse.
Afin de déterminer quelles sont les conditions sur lesquelles vous devez vous concentrer, vous pouvez vous faire accompagner d'un professionnel du crédit. Votre Expert Pretto est à votre disposition pour vous accompagner dans le montage de votre dossier et négocier en votre nom la meilleure offre de prêt.
- Un remboursement anticipé peut être très intéressant, même sans exonération d’IRA
- Conserver votre épargne pour la faire fructifier peut vous rapporter plus qu’un remboursement par anticipation
- Certaines conditions du prêt peuvent vous assurer des économies bien plus importantes que les IRA
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