Frais de notaire : tout savoir sur les frais d'acquisition
Les frais de notaire sont les frais d'acquisition dus par l'acheteur lors d'un achat immobilier : impôts et taxes, honoraires et débours, et émoluments du notaire. Ils représentent 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Généralement payés via l'apport, ils peuvent aussi être financés par votre emprunt immobilier sous certaines conditions.
Les frais de notaire représentent un poste de dépense important dans votre achat immobilier. Généralement payés via l'apport, ils peuvent cependant être financés par votre emprunt immobilier sous certaines conditions.
Définition des frais de notaire
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Parmi les frais d'achat immobilier, vous trouverez les frais de notaire. Sachez qu'ils sont en réalité composés de trois postes de dépenses différents :
- les impôts et taxes : ils constituent la majeure partie des frais. Ce sont principalement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), composés de taxes départementales, communales et la taxe spéciale sur les hypothèques. Ces taxes représentent généralement entre 5 % et 6 % du prix du bien ancien (un peu moins pour le neuf, autour de 2 à 3 %).
- les honoraires et débours : le notaire doit effectuer de nombreuses démarches pour s’assurer que la vente est légale et aux normes. Il doit ainsi faire appel à de nombreux intermédiaires qui doivent être rémunérés.
- les émoluments du notaire : c’est sa rémunération effective. Elle est déterminée par la loi selon un système de tranches. Ainsi, plus votre bien est cher et plus les émoluments du notaire sont élevés.
Comment bénéficier de frais de notaire réduits ?
Vous disposez de différents moyens pour réduire vos frais de notaire :
- Mettre les frais d’agence à votre charge
Les frais d’agence sont généralement inclus dans le prix du bien. Mais vous avez la possibilité de distinguer dans l’acte de vente le prix du bien et le montant des frais d’agence. Comme les émoluments du notaire ainsi que les taxes sont calculées sur le prix du bien, vos frais de notaire seront forcément réduits.
- Déduire le prix des meubles du prix de vente
Si le vendeur laisse des meubles dans votre nouveau bien, vous avez également la possibilité d’en déduire leur valeur du prix du bien.
- Acheter dans le neuf
Nous le détaillons un peu plus loin, mais en faisant une acquisition dans le neuf vous bénéficiez de frais de notaires réduits car les taxes sont bien moins importantes.
Quels sont les taux du barème des frais de notaire ?
Les émoluments du notaire sont déterminés selon un barème déterminé en fonction du prix du bien.
Ce barème est le suivant :
Tranche | Taux applicable |
|---|---|
De 0 à 6 500 € | 3,945 % |
De 6 500 à 17 000 € | 1,627 % |
De 17 000 à 60 000 € | 1,085 % |
Plus de 60 000 € | 0,814 % |
Source : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/financement/les-frais-dacquisition
Ces taux sont fixés par l’arrêté du 25 février 2026 (Légifrance), en vigueur depuis le 1er mars 2026.
Les frais de notaire dans l’ancien versus dans le neuf
Si vous achetez un bien qui n'a pas encore été habité, il est considéré comme neuf. À l'inverse, si quelqu'un a déjà vécu dedans, même quelques mois, le bien est considéré comme ancien. Mais au-delà d'une simple question de terminologie, cela implique des coûts différents.
Ainsi, les frais de notaire dans l'ancien représentent généralement de 7 à 8 % du prix du bien, tandis que dans le neuf ils descendent à... 2 % à 3 % du prix du bien !
Cela s'explique par le fait que les taxes appliquées ne sont pas les mêmes, ce qui permet de réduire la note quand on achète dans le neuf.
Les frais de notaire en pratique
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Lorsque vous réglez les frais dits "de notaire", la majeure partie du montant réglé revient en fait à l’État ou aux collectivités territoriales. Seuls 20 % environ des frais d’acquisition constitueront la rétribution de votre notaire.
Pour rappel :
- Les droits de mutation (qui dépendent du prix du bien et de la zone géographique sur laquelle il se trouve) représentent en moyenne 5,8 % du prix d’achat.
- Les honoraires et débours dépendent des démarches engagées par le notaire et des documents produits (extrait de cadastre, frais de publication, rapport du géomètre par exemple). En fonction de la vente et des attendus de l’acquéreur, des frais exceptionnels peuvent être engagés tels que des frais de déplacement.
- Enfin, le montant des émoluments est calculé par tranches.
Pour définir le montant total, on procède successivement et tranche par tranche (comme pour l’impôt sur le revenu, par exemple).
Ainsi, les 6 500 premiers € de votre bien sont facturés à hauteur de 3,945 %, la tranche jusqu’à 17 000 € est facturée à 1,627 % etc.
Voici comment se calcule la facture pour un bien à 500 000 € :
Tranche de calcul | Tarif |
|---|---|
jusqu’à 6 500 € | 256,43 € |
jusqu’à 17 000 € | 170,84 € |
jusqu’à 60 000 € | 466,55 € |
jusqu’à 500 000 € | 3 581,60 € |
Total | 4 475,42 € |
Auxquels il faut ajouter 20 % de TVA !
Vous l’aurez compris, le calcul des frais de notaire n’est pas chose aisée : si vous pouvez globalement anticiper un montant de 7 à 8 % du prix d’achat pour un logement ancien et de 2 à 3 % pour un logement neuf, il est préférable d’avoir une estimation précise pour éviter toute mauvaise surprise.
Le simulateur Pretto vous permet de connaître le montant à régler en renseignant le prix du bien, le type de projet et la ville dans laquelle il se situe.
Le notaire peut-il vous accorder une remise sur ses frais ?
Bonne nouvelle, il est légalement possible que votre notaire vous accorde une remise sur les émoluments. En effet, l’article A444-174 du Code de commerce précise qu’une remise de 20 % maximum peut être effectuée sur les émoluments pour les tranches d’assiette supérieures à 100 000 €.
Sachez cependant que le notaire ne peut pas décider d’appliquer cette remise au cas par cas : il doit l’appliquer pour tous ses clients, vous ne pourrez donc pas la négocier.
Si vous achetez dans le neuf, vous bénéficiez aussi de frais de notaire réduits.
Enfin, les frais de notaire sont calculés sur le prix du bien : vous disposez ainsi d’une certaine marge de manœuvre pour le réduire (de manière fictive). Si vous séparez les frais d’agence ou les meubles du prix du bien, vous réduisez automatiquement les frais de notaire.
Mais attention, la banque risque de vous accorder un financement uniquement sur le prix du bien, cela peut donc se retourner contre vous si vous avez besoin de financer les frais d’agence et le prix des meubles grâce à un prêt.
Qui doit payer les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acquéreur, le vendeur ne les paye jamais.
C’est également le cas si vous avez deux notaires (un pour le vendeur et un pour vous) : dans ce cas, les émoluments du notaire sont partagés entre les deux prestataires, cela n’augmente donc pas le montant des frais.
Quand paye-t-on les frais de notaire ?
Pas de surprise : les frais d’acquisition sont réglés à la signature de l’acte authentique de vente.
Ce type de financement, appelé « prêt immobilier sans apport » ou financement à 110 %, permet à l’emprunt de couvrir à la fois le prix d’achat et les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie…) : l’acheteur n’avance alors aucun apport personnel.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont toujours à la charge de l'acquéreur, le vendeur ne les paye jamais. Même si vendeur et acheteur ont chacun leur notaire, les émoluments sont partagés entre les deux prestataires, ce qui n'augmente pas le montant total des frais.
Les frais de notaire sont réglés à la signature de l'acte authentique de vente. S'ils sont financés via l'emprunt, ils sont versés au moment du déblocage du prêt ; s'ils sont financés via l'apport, il faut avoir provisionné le montant sur le compte utilisé pour le règlement de l'achat, car ils sont dus en même temps que le prix du bien.
Oui. Vous pouvez mettre les frais d'agence à votre charge en les distinguant du prix du bien dans l'acte de vente, déduire le prix des meubles laissés par le vendeur, ou acheter dans le neuf, où les taxes sont moins élevées. Certains notaires accordent aussi une remise légale pouvant aller jusqu'à 20 % sur leurs émoluments, pour la part du prix supérieure à 100 000 €, en application de l'article A444-174 du Code de commerce.
Dans l'ancien, les frais de notaire représentent généralement 7 à 8 % du prix du bien. Dans le neuf, ils descendent à 2 à 3 %, car les taxes appliquées sont moins importantes.
Seuls 20 % environ du montant des frais de notaire reviennent effectivement au notaire, sous forme d'émoluments. La majeure partie revient à l'État et aux collectivités territoriales via les droits de mutation et les taxes.
Cela dépend du régime locatif choisi.
En location nue, la réponse est non : dans le Bofip, le document de référence que l'administration fiscale publie pour expliquer ses règles, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) précise que les frais versés à un notaire pour l'achat d'un bien mis en location ne peuvent faire l'objet d'aucune déduction sur vos revenus fonciers.
En location meublée (statut LMNP ou LMP), au régime réel, c'est plus favorable : vous pouvez choisir de déduire les frais de notaire en charge dès l'année de l'achat, ou de les intégrer à la valeur du bien pour les amortir progressivement. Ce choix se fait une seule fois, l'année de l'acquisition : impossible d'en profiter plus tard si vous décidez de louer le bien meublé après coup.
Un point de vigilance si vous revendez le bien : depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements déjà pratiqués, y compris la part liée aux frais de notaire, dans le calcul de la plus-value imposable. En clair, une partie de l'avantage fiscal obtenu en amortissant vos frais de notaire est reprise au moment de la revente. Si vous les aviez déduits en charge plutôt qu'amortis, vous échappez à cette reprise.
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