Frais de notaire : tout savoir sur les frais d’acquisition dans l’immobilier

Les frais de notaire représentent un poste de dépense important dans votre achat immobilier. Généralement payés via l'apport, ils peuvent cependant être financés par votre prêt immobilier sous certaines conditions.

Mais comment savoir à l'avance le montant de ces frais ? Et pourquoi sont-ils si élevés ?

On vous explique.

Définition des frais de notaire

De quoi sont composés les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont en réalité composés de trois postes de dépenses différents :

  • les impôts et taxes : c’est en réalité la grande majorité de ces frais. Il s’agit de taxes départementales et communales qui peuvent représenter jusqu’à 6 % du prix du bien.
  • les honoraires et débours : le notaire doit effectuer de nombreuses démarches pour s’assurer que la vente est légale et aux normes. Il doit ainsi faire appel à de nombreux intermédiaires qui doivent être rémunérés.
  • les émoluments du notaire : c’est sa rémunération effective. Elle est déterminée par la loi selon un système de tranches. Ainsi, plus votre bien est cher et plus les émoluments du notaire sont élevés.

Comment bénéficier de frais de notaire réduits ?

Vous disposez de différents moyens pour réduire vos frais de notaire :

  • Mettre les frais d’agence à votre charge

Les frais d’agence sont généralement inclus dans le prix du bien. Mais vous avez la possibilité de distinguer dans l’acte de vente le prix du bien et le montant des frais d’agence. Comme les émoluments du notaire ainsi que les taxes sont calculées sur le prix du bien, vos frais de notaire seront forcément réduits.

  • Déduire le prix des meubles du prix de vente

Si le vendeur laisse des meubles dans votre nouveau bien, vous avez également la possibilité d’en déduire leur valeur du prix du bien.

Bon à savoir

Attention cependant avec ces deux méthodes, car elles diminuent artificiellement le prix du bien, ce qui peut faire tiquer la banque. Le plus simple est de passer par un courtier immobilier, qui saura alors mettre votre dossier en valeur !

  • Acheter dans le neuf
Nous le détaillons un peu plus loin, mais en faisant une acquisition dans le neuf vous bénéficiez de frais de notaires réduits car les taxes sont bien moins importantes.

Quels sont les taux du barème 2020 des frais de notaire ?

Les émoluments du notaire sont déterminés selon un barème déterminé en fonction du prix du bien.

Ce barème est le suivant :

Tranche Taux applicable
De 0 à 6 500 € 3,945 %
De 6 500 à 17 000 € 1,627 %
De 17 000 à 60 000 € 1,085 %
Plus de 60 000 € 0,814 %

Les frais de notaire dans l’ancien versus dans le neuf

Si vous achetez un bien qui n'a pas encore été habité, il est considéré comme neuf. A l'inverse, si quelqu'un a déjà vécu dedans, même quelques mois, le bien est considéré comme ancien. Mais au-delà d'une simple question de terminologie, cela implique des coûts différents.

Ainsi, les frais de notaire dans l'ancien représentent généralement de 6 à 8 % du prix du bien, tandis que dans le neuf ils descendent à... 2 % du prix du bien !

Cela s'explique par le fait que les taxes appliquées ne sont pas les mêmes, ce qui permet de réduire la note quand on achète dans le neuf.

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Les frais de notaire en pratique

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Lorsque vous réglez les frais dits "de notaire", la majeure partie du montant réglé revient en fait à l’Etat ou aux collectivités territoriales. Seuls 20 % environ des frais d’acquisition constitueront la rétribution de votre notaire.

Pour rappel :

  • Les droits de mutation (qui dépendent du prix du bien et de la zone géographique sur laquelle il se trouve) représentent en moyenne 5,8 % du prix d’achat.
  • Les honoraires et debours rétribuent dépendent des démarches engagées par le notaire et des documents produits (extrait de cadastre, frais de publication, rapport du géomètre par exemple). En fonction de la vente et des attendus de l’acquéreur, des frais exceptionnels peuvent être engagés tels que des frais de déplacement.
  • Enfin, le montant des émoluments est calculé par tranches.

Pour définir le montant total, on procède successivement et tranche par tranche (comme pour l’impôt sur le revenu, par exemple). Ainsi, les 6 500 premiers € de votre bien sont facturés à hauteur de 3,945 %, la tranche jusqu’à 17 000 € est facturée à 1,627 % etc. Ainsi, un bien à 500 000 €est facturé de la manière suivante :

Tranche de calcul Tarif
jusqu’à 6 500 € 256,43 €
jusqu’à 17 000 € 170,84 €
jusqu’à 60 000 € 466,55 €
jusqu’à 500 000 € 3 581,60 €
Total 4 475,42 €

Auxquels il faut ajouter 20 % de TVA !

Vous l’aurez compris, le calcul des frais de notaire n’est pas chose aisée : si vous pouvez globalement anticiper un montant de 7 à 8 % du prix d’achat pour un logement ancien et de 2 à 3 % pour un logement neuf, il est préférable d’avoir une estimation précise pour éviter toute mauvaise surprise.

Le simulateur Pretto vous permet de connaître le montant à régler en renseignant le prix du bien, le type de projet et la ville dans laquelle il se situe.

Comment bénéficier de frais de notaire réduits ?

Bonne nouvelle, il est légalement possible que votre notaire vous accorde une remise sur les émoluments. En effet, l’article A444-174 du Code de commerce précise qu’une remise de 20 % maximum peut être effectuée sur les émoluments pour les tranches d’assiette supérieures à 100 000 €.
Exemple

Pour votre achat à 500 000 €, le notaire vous accorde une remise de 20 % sur les émoluments. Le calcul du montant économisé se fait comme suit :

1/ Calcul du montant concerné par la remise (500 000 - 100 000) x 0,814 % = 3 256 € Soit 3 907,20 € TTC.

2/ Calcul de la remise 3 907,2 x 20 % = 781,44 €

Sachez cependant que le notaire ne peut pas décider d’appliquer cette remise au cas par cas : il doit l’appliquer pour tous ses clients, vous ne pourrez donc pas la négocier.

Par ailleurs, si vous achetez dans le neuf, vous pourrez également bénéficier de frais de notaire réduits.

Enfin, les frais de notaire sont calculés sur le prix du bien : vous disposez ainsi d’une certaine marge de manoeuvre pour le réduire (de manière fictive). Si vous séparez les frais d’agence ou les meubles du prix du bien, vous réduisez automatiquement les frais de notaire.

Mais attention, la banque risque de vous accorder un financement uniquement sur le prix du bien, cela peut donc se retourner contre vous si vous avez besoin de financer les frais d’agence et le prix des meubles grâce à un prêt.

Qui doit payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acquéreur, le vendeur ne les paye jamais.

C’est également le cas si vous avez deux notaires (un pour le vendeur et un pour vous) : dans ce cas, les émoluments du notaire sont partagés entre les deux prestataires, cela n’augmente donc pas le montant des frais.

Quand paye-t-on les frais de notaire ?

Pas de surprise : les frais d’acquisition sont réglés à la signature de l’acte authentique de vente.

A noter

S’ils sont financés via l’emprunt, ils seront versés au moment du déblocage du prêt, mais si vous les financez grâce à l’apport, il est essentiel que vous ayez correctement anticipé le montant des frais d’acquisition pour provisionner le compte utilisé lors du règlement l’achat. En effet, les frais d’acquisition seront dûs au même moment que le montant du bien.

A retenir
  • Les frais de notaire sont composés en réalité de plusieurs postes de dépense différents. La grande majorité de ces frais est destinée au Trésor Public.
  • Le montant des frais de notaire varie en fonction de votre projet, qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf, l’ancien, ou d’un terrain à construire.
  • Vous pouvez faire une simulation en ligne afin de connaître le montant de vos frais de notaire.
Publié le 20 août 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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