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Le prêt in fine : vraie ou fausse bonne idée ?

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Flavio Mazza
Mis à jour le 29 août 2022
Le prêt in fine : vraie ou fausse bonne idée ?
Si vous prévoyez de réaliser un achat immobilier, la question du financement se pose tout de suite. En fonction de votre projet immobilier, il existe plusieurs types de prêts présentant chacun leurs caractéristiques, leurs avantages et leurs inconvénients. Si la majorité des particuliers sont familiers avec le crédit amortissable, le prêt in fine est un type d'emprunt assez méconnu qui s'adapte particulièrement aux projets d'investissement locatif.

Définition du prêt in fine

Le crédit in fine est un type particulier de crédit immobilier. À l'inverse du prêt amortissable, le crédit in fine présente uniquement un taux fixe. Chaque mois, l'acquéreur ne doit pas rembourser une partie du montant emprunté et les intérêts, mais uniquement les intérêts et les frais d'assurance. Le montant total du capital emprunté est remboursé à la dernière mensualité.
Bon à savoir
Quel que soit le type de prêt immobilier, vous devez respecter le taux d'endettement maximal de 35 % pour financer votre projet. Il est nécessaire de prendre le temps de calculer votre taux d'endettement en amont de votre projet pour l'adapter, le cas échéant.

Quelle est la différence entre le prêt in fine et le prêt amortissable ?

Le crédit in fine

Le prêt in fine est un type de prêt spécifique, essentiellement créé pour l'investissement locatif. Les taux d’intérêts pratiqués sur un emprunt in fine sont plus élevés que ceux pour un prêt immobilier classique. En effet, les banques prennent des risques plus importants avec un prêt in fine puisque vous remboursez uniquement les intérêts pendant la durée de vie du prêt. Le total du capital emprunté seront remboursés à la dernière mensualité. Les intérêts sont calculés par rapport au capital total emprunté.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le type de prêt le plus répandu où le taux d’intérêt va déterminer le coût du crédit. Les mensualités d'un prêt amortissable se décompensent en deux parts :
  1. Les intérêts : part plus élevée au début du remboursement
  2. Le capital emprunté : part plus élevée en fin de remboursement

Ce prêt est dit « amortissable » car les intérêts sont calculés en fonction du capital restant dû. À chaque mensualité, la part liée au remboursement des intérêts diminue tandis que la part liée au remboursement du capital augmente. Le tableau d’amortissement fourni par la banque vous permet d’avoir une vision plus globale de votre crédit.

Afin de savoir quel type de prêt est le plus adapté à votre situation, faites une estimation de prêt en ligne !

Combien coûte le prêt in fine ?

Le crédit in fine est un crédit coûteux. En effet, contrairement au crédit amortissable, les intérêts ne sont pas calculés sur le capital restant dû, mais sur le capital total emprunté. Par conséquent, les intérêts à régler chaque mois restent constants jusqu'à l'échéance du prêt in fine.

À taux égal de 1,80 % pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans :

MoisIntérêts crédit in fineIntérêts crédit amortissable
1300 €300 €
100300 €189 €
200300 €59 €
240300 €1 €
Coût total des intérêts72 000 €38 304 €

À taux égal de 1,80 % pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, le coût du crédit in fine est de 72 000 € contre 38 304 € pour un prêt amortissable. Le prêt in fine représente donc un coût conséquent.

À savoir
Le prêt in fine est privilégié pour les investissements locatifs. Cela suppose qu’il y ait des locataires dans le bien que vous avez acheté. S’il n’y a pas de locataires pour payer de loyer et rembourser les mensualités du prêt, vous devrez prendre à votre charge l’ensemble des frais liés à votre bien immobilier, représentant un coût supplémentaire.

Quel profil pour un prêt in fine ?

Le prêt in fine : le prêt des riches ?

Pour souscrire à un prêt in fine, vous devez avoir une situation financière solide. En plus des intérêts élevés que vous devez rembourser pendant toute la durée de l’emprunt, vous devrez également mettre de l’argent de côté pour rembourser l'intégralité du capital emprunté à l'échéance du prêt.

Le nantissement

Le nantissement est une forme de garantie de crédit immobilier. La banque va saisir des placements financiers (une assurance vie, par exemple) d’un montant équivalent au montant accordé afin de se protéger en cas d'impayés. Il existe plusieurs cas de nantissement :

  • Nantissement  placement unique

L’emprunteur dispose déjà de 100 % de la somme empruntée. La banque peut lui prêter sans crainte car la somme saisie est équivalente à la somme empruntée.

Exemple
Claire souhaite effectuer un investissement locatif. Elle veut acheter un bien à 500 000 €. La banque lui demande si elle possède l’équivalent de la somme empruntée sur un compte épargne ou une assurance vie qu’elle pourra nantir. Claire possède, dans son compte d’assurance vie, une somme totale de 500 000 €, permettant à la banque de bloquer la somme et accorder son prêt à Claire.
  • Nantissement  placement régulier

L’emprunteur ne dispose pas de la somme totale mais seulement une partie. La banque peut accepter de nantir le placement actuel, mais l’emprunteur devra verser une mensualité supplémentaire afin d’arriver à la somme totale avant la fin du crédit.

Exemple

Mario souhaite effectuer un investissement locatif. Il veut acheter un bien à 500 000 €. Il dispose seulement 70 % du montant, soit 350 000 € La banque accepte de nantir les 350 000 € à la condition que Mario verse une mensualité supplémentaire de 625 € tous les mois afin d’arriver à la somme totale de 500 000 €.

Les placements nantis sont bloqués par la banque et vous ne pouvez pas y toucher. Cependant, si dans le dit placement vous avez une somme supérieure au montant du prêt, vous pouvez toucher à la plus-value.

Exemple
Claire souhaite effectuer un investissement locatif. Elle veut acheter un bien à 500 000 €. Elle dispose dans un compte d’assurance vie 500 000 € que la banque a nanti. Néanmoins, elle continue toujours de percevoir les intérêts sur les 500 000 € dans le compte d’assurance vie. Après quelques temps, son assurance vie atteint une somme de 600 000 €. La banque ne touchera pas aux 100 000 € supplémentaires de plus-value.
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Quels sont les avantages du crédit in fine ?

Le crédit in fine : le prêt de l’investissement locatif

Le crédit in fine est le type de crédit immobilier le plus adapté à l'investissement locatif. Il permettait de réduire l'imposition de vos bénéfices fonciers avec des intérêts déductibles de vos revenus locatifs. La réduction d’impôts était plus importante si vos revenus étaient élevés. La réduction fiscale possible grâce au prêt in fine était l'un des principaux avantages : ce type de prêt était particulièrement prisé par les investisseurs qui contribuaient à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Bon à savoir

Aujourd'hui, la loi entend limiter les réductions injustifiées de l’impôt sur la fortune immobilière en prévoyant des modalités particulières de déduction des dettes.

Les investisseurs qui contractent un prêt in fine se voient appliquer une déduction dégressive sur la durée du contrat : ces dettes sont déductibles chaque année en fonction du montant total du capital emprunté, soustrait d'une somme égale au capital emprunté multipliée par le nombre d'années écoulées depuis le versement du capital et divisé par la durée totale de l'emprunt.

Dettes déductibles = montant total emprunté - (montant total emprunté x nombre d'années écoulées/durée totale du prêt).

Selon les termes de l’article 974 du code général des impôts (CGI), ce calcul doit permettre de limiter les réductions injustifiées de l’impôt sur la fortune immobilière des investisseurs immobiliers. Néanmoins, le prêt in fine propose toujours une déduction fiscale intéressante.

Quels sont les autres avantages du prêt in fine ?

Hormis les avantages de la réduction d'impôts, le prêt in fine dispose de plusieurs avantages, notamment vis-à-vis des héritiers et des bénéfices liés à l’épargne.

  • Les héritiers et les bénéficiaires :

Si l’emprunteur décède, la somme nantie dans l’assurance vie va rembourser le prêt dans sa totalité. La banque va se retirer des bénéficiaires et les héritiers ou bénéficiaires pourront jouir des avantages de l’assurance vie.

  • L’épargne :

Si vous effectuez un emprunt in fine, la banque effectue un nantissement qui lui garantit de revoir son investissement. Si le compte nanti est une assurance vie, l’argent placé continuera de « travailler » durant toute la durée du nantissement, donc du prêt.

À la fin du prêt, si le montant total de la somme est supérieur au montant du prêt, la banque récupérera son argent et la plus-value sera donnée à l'emprunteur.

À savoir

Le prêt in fine vous fait bénéficier d’un effet de levier. En effet, au lieu de rembourser le capital à la banque, vous le capitalisez sur le contrat d’assurance-vie qui se valorise ! En additionnant les réductions d’impôts et le rendement de votre placement, vous pouvez facilement dépasser le surplus d’intérêts occasionné par le prêt in fine.

Le prêt in fine pour ma résidence principale, est-ce possible ?

Si vous souhaitez procéder à l’achat d’une résidence principale, nous vous déconseillons de contracter un prêt in fine. En effet, si votre emprunt sert au financement d’une résidence principale, le prêt in fine ne sera pas d’une grande utilité : vous paierez des intérêts beaucoup plus élevés avec un prêt in fine qu’avec un prêt amortissable.

Pour réaliser l'achat de sa résidence principale, il est préférable de contracter un prêt amortissable, plus adapté pour cette situation. Le prêt in fine est plutôt un prêt à vision patrimoniale.

N’hésitez pas à solliciter les services d'un courtier immobilier qui vous guider vers l’offre de prêt la plus adaptée à votre projet. Si vous souhaitez simuler votre capacité d’emprunt pour connaître le budget potentiellement déblocable pour votre projet immobilier, vous pouvez utiliser notre outil en ligne.

À retenir
  • Avec le prêt in fine, vous remboursez le capital emprunté à la dernière mensualité, mais vous payez davantage d’intérêts.
  • Le prêt in fine est le prêt le plus adapté pour faire de l'investissement locatif. Dans le cas de l'achat de votre résidence principale, optez pour un prêt amortissable.
  • Le prêt in fine requiert une situation financière extrêmement solide.
  • Un courtier immobilier vous accompagnera vers la solution la plus adaptée à votre projet d’investissement.
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