Le prêt in fine : vraie ou fausse bonne idée ?

Le prêt in fine peut être une bonne idée dans un cadre très précis, notamment pour les investisseurs immobiliers qui cherchent à optimiser leur fiscalité et leur trésorerie. Moins connu que le crédit amortissable, il peut en revanche devenir une solution coûteuse et risquée s’il est mal maîtrisé ou utilisé en dehors d’une stratégie patrimoniale solide. Ce crédit atypique, où le capital est remboursé en une seule fois à la fin, s’adresse donc à un profil bien défini et ne convient pas à tous les emprunteurs.

Définition du prêt in fine

Le crédit in fine est un type de crédit immobilier qui peut être souscrit par un particulier, un professionnel ou une société de placement. De par sa vision patrimoniale, le prêt in fine est fortement plébiscité par les investisseurs.

Pendant toute la durée du prêt :

• l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts,
• l’assurance emprunteur reste due,
• le capital, lui, reste intact jusqu’à la fin.

Ce type de prêt peut offrir plus de flexibilité et optimiser votre trésorerie pendant toute la durée du crédit.

Quelle est la différence entre le prêt in fine et le prêt amortissable ?

Le crédit in fine

Le prêt in fine est un type de prêt spécifique, essentiellement créé pour l'investissement locatif. Les taux d’intérêts pratiqués sur un emprunt in fine sont plus élevés que ceux pour un prêt immobilier classique. En effet, les banques prennent des risques plus importants avec un prêt in fine puisque vous remboursez uniquement les intérêts pendant la durée de vie du prêt. Le total du capital emprunté sera remboursé à la dernière mensualité. Les intérêts sont calculés par rapport au capital total emprunté.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le type de prêt le plus répandu où le taux d’intérêt va déterminer le coût du crédit. Les mensualités d'un prêt amortissable se décomposent en deux parts :

1. Les intérêts : part plus élevée au début du remboursement
2. Le capital emprunté : part plus élevée en fin de remboursement

Ce prêt est dit « amortissable » car il fonctionne avec des mensualités composées de deux parts :

• Les intérêts (plus élevés au début),
• Le capital (qui augmente progressivement).

À chaque mensualité :

• le capital restant dû diminue,
• les intérêts diminuent progressivement,
• la charge devient plus faible avec le temps.

Combien coûte le prêt in fine ?

Le crédit in fine est un crédit coûteux. En effet, contrairement au crédit amortissable, les intérêts ne sont pas calculés sur le capital restant dû, mais sur le capital total emprunté. Par conséquent, les intérêts à régler chaque mois restent constants jusqu'à l'échéance du prêt in fine.

À taux égal de 3,45% (prêt moyen sur 20 ans en Juin 2026 pour un prêt de 200 000 € :

Le coût du crédit in fine est de 136 800 € contre 75 920,46 € pour un prêt amortissable. Le prêt in fine représente donc un coût conséquent.

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Quel profil pour un prêt in fine ?

Le prêt in fine : plébiscité par les investisseurs

Pour souscrire à un prêt in fine, vous devez avoir une situation financière solide, les conditions d’obtention étant plus strictes que pour un prêt amortissable. Les banques sont en effet de plus en plus sélectives concernant ce type de prêt.

Pendant toute la durée de l'emprunt, vous devrez :

• rembourser les intérêts mensuels
• mettre de l'argent de côté pour rembourser l'intégralité du capital à l'échéance.

Un dossier solide est donc indispensable.

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Le nantissement

Le nantissement, c’est la garantie qui permet à la banque de dormir tranquille. Concrètement, vous mettez en gage un placement financier (souvent une assurance-vie) que l’établissement pourra utiliser en cas d’impayé. Selon votre situation et le montant disponible, il peut prendre plusieurs formes :

Nantissement : placement unique

L’emprunteur dispose déjà de 100 % de la somme empruntée. La banque peut lui prêter sans crainte car la somme saisie est équivalente à la somme empruntée.

Nantissement : placement régulier

L’emprunteur n’a pas toute la somme de côté mais seulement une partie. Dans ce cas, la banque peut tout de même nantir le placement existant. En échange, l’emprunteur s’engage simplement à verser une mensualité supplémentaire pour atteindre le montant prévu d’ici la fin du crédit.

Les placements nantis sont bloqués par la banque et vous ne pouvez pas y toucher. Cependant, si dans le dit placement vous avez une somme supérieure au montant du prêt, vous pouvez toucher à la plus-value.

Quels sont les avantages du crédit in fine ?

Le crédit in fine : le prêt de l’investissement locatif

Le crédit in fine est LE type de crédit immobilier le plus adapté à l'investissement locatif car il permet de réduire l'imposition de vos bénéfices fonciers avec des intérêts déductibles de vos revenus locatifs (plus vos revenus sont élevés, plus la réduction d’impôts est importante). Le prêt in fine est particulièrement prisé par les investisseurs qui contribuent à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) car plus les revenus locatifs sont élevés, plus l’effet fiscal est intéressant.

Les investisseurs qui contractent un prêt in fine se voient appliquer une déduction dégressive sur la durée du contrat : ces dettes sont déductibles chaque année en fonction du montant total du capital emprunté, soustrait d'une somme égale au capital emprunté multipliée par le nombre d'années écoulées depuis le versement du capital et divisé par la durée totale de l'emprunt.

Selon les termes de l’article 974 du code général des impôts (CGI), ce calcul doit permettre de limiter les réductions injustifiées de l’impôt sur la fortune immobilière des investisseurs immobiliers. Néanmoins, le prêt in fine propose toujours une déduction fiscale intéressante.

Quels sont les autres avantages du prêt in fine ?

Hormis les avantages de la réduction d'impôts, le prêt in fine dispose de plusieurs avantages, notamment vis-à-vis des héritiers et des bénéfices liés à l’épargne.

Les héritiers et les bénéficiaires

Si l’emprunteur décède, la somme nantie dans l’assurance vie va rembourser le prêt dans sa totalité. La banque va se retirer des bénéficiaires et les héritiers ou bénéficiaires pourront jouir des avantages de l’assurance vie.

L’épargne

Si vous effectuez un emprunt in fine, la banque effectue un nantissement qui lui garantit de revoir son investissement. Si le compte nanti est une assurance vie, l’argent placé continuera de « travailler » durant toute la durée du nantissement, donc du prêt.

À la fin du prêt, si le montant total de la somme est supérieur au montant du prêt, la banque récupérera son argent et la plus-value sera donnée à l’emprunteur.

Le prêt in fine pour ma résidence principale, est-ce possible ?

Un prêt in fine est peu adapté à l'achat d'une résidence principale. En effet, pour une résidence principale, le prêt in fine :

• n’offre aucun avantage fiscal,
• coûte nettement plus cher qu'un prêt amortissable.

Pour réaliser l'achat de votre résidence principale, il est préférable de contracter un prêt amortissable, plus adapté.

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