Reste à vivre : emprunter malgré un taux d'endettement élevé
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Sommaire
Vous aimeriez devenir propriétaire mais malheureusement, votre taux d’endettement est trop élevé et votre reste à vivre insuffisant pour décrocher un crédit. Rassurez-vous, en modifiant un peu votre projet, il peut être possible de débloquer les choses. On vous explique sur quels critères jouer et on vous donne nos meilleurs conseils pour faire avancer votre projet d’achat.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
Avant toute chose, il est important de comprendre les notions. Commençons donc par définir le reste à vivre. C’est, pour le dire simplement, l’argent dont vous disposez chaque mois, une fois vos charges fixes (loyer/prêt, leasing auto, les abonnements, frais de transport etc) payées.
Cet indicateur est à la fois simple et déterminant pour la banque, car il reflète votre niveau de vie et votre capacité de remboursement.
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Sachez qu’en France, on ne détermine pas seul le montant maximum de nos revenus qu’on peut allouer au remboursement d’un prêt immobilier. En effet, ils ne peuvent dépasser les 35%. C’est le taux d’endettement maximal, fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière, sorte de gendarme du crédit, afin de limiter les risques de surendettement.
Comment le reste à vivre est-il calculé ?
On l’a dit, le reste à vivre, c’est basiquement le résultat entre vos revenus - vos charges. Encore faut-il bien comprendre ce que ces deux postes incluent.
Vos revenus
Commencez par lister vos revenus. Selon votre profil, cette étape peut-être très rapide (si vous touchez seulement un salaire) ou plus longue (si vous percevez des primes, des loyers etc).
Si vous percevez des revenus professionnels stables, ces derniers sont pris en compte à 100%, que vous soyez en CDI, titulaire de la fonction publique (hors période d’essai) ou travailleur indépendant, profession libérale, chef d’entreprise ou intermittent (à condition que vos revenus soient stables depuis au moins 3 ans). Il en va de même si vous percevez une pension de retraite.
Si vos revenus changent d’un mois à l’autre (parce que vous avez une part de variable par exemple), une moyenne est alors faite sur plusieurs années.
Si vous percevez des revenus locatifs, sachez que ces derniers sont pris en compte uniquement à hauteur de 70%.
Jusqu’à il y a peu (septembre 2021, pour être précis), si vous souhaitiez emprunter pour effectuer un investissement locatif, les banques tenaient compte de vos loyers futurs perçus pour estimer votre reste à vivre - et votre capacité d’emprunt. C’est ce qu’on appelle le taux d’endettement différentiel. Suite à une recommandation du HCSF, c’est le taux d’endettement personnel classique qui est la règle - ce qui est clairement défavorable pour les investisseurs.
Enfin, les établissements bancaires n’incluent pas les aides sociales et les pensions que vous pourriez percevoir dans le calcul de vos revenus. Concernant les aides, cela est dû au manque de visibilité sur l’évolution de vos droits ou même l’évolution des aides à long terme.
Pour les pensions, tout dépend de leur nature : une pension alimentaire ne sera pas prise en compte, car elle est liée à l'âge des enfants. Une pension compensatoire, versée directement à l'ex-conjoint, sera elle prise en compte par la banque.
Vos charges
Les charges fixes sont, comme leur nom l’indique, les dépenses obligatoires que vous payez chaque mois. Il y a celles associées au logement, comme un loyer ou un crédit immobilier. Les crédits que vous avez pu contracter (un crédit conso ou un leasing pour une voiture, par exemple). Notez aussi que les pensions alimentaires sont comptabilisées comme une charge fixe.
Quel est le lien entre le reste à vivre et le taux d’endettement ?
Ces deux indicateurs sont complémentaires. Par exemple, même si votre taux d'endettement respecte les limites, un faible reste à vivre peut préoccuper les banques. À l'inverse, un taux d'endettement dépassant 35 % peut être acceptable si vous disposez d'un reste à vivre solide.
Votre expert Pretto est là pour vous aider à structurer votre financement afin de répondre aux nouvelles réglementations. De plus, il peut diriger votre dossier vers les établissements les plus à même de l’accepter.
Quel est le reste à vivre minimum exigé en 2025 ?
Chaque banque fixe ce seuil de manière autonome. Dans certains cas, il peut même prendre en considération le coût de la vie dans la région où vous envisagez d'acheter.
Bien qu'il n'y ait pas de montant minimum officiel pour le reste à vivre, une moyenne est établie. Ainsi, pour une personne seule, le reste à vivre demandé varie généralement entre 700 et 1 000 €, et entre 1 200 € et 1 500 € pour un couple.
Lorsqu'il y a un enfant au sein du ménage, on estime généralement que le reste à vivre devrait tourner entre 300 € et 500 € par enfant à charge. Pour les familles avec enfant, voici les montants indicatifs :
Famille monoparentale : entre 1 000 et 1 500 €
Un couple avec un enfant : entre 1 500 et 2 000 €
Un couple avec deux enfants : 1 800 et 2 500 €
Pour aller plus loin : Comment vos enfants sont-ils intégrés dans votre crédit immobilier ?Calcul du reste à vivre : cas concrets
Pour mieux se rendre compte de l’impact du reste à vivre sur la capacité d’emprunt, voici quelques exemples.
Cas 1 :
Un couple gagne 3 000 € par mois. Ils ont un enfant à charge et 900 € de charges récurrentes (800 € de futures mensualités d'emprunt et 100 € de prêt consommation). Leur reste à vivre est de 2 100 €. Or, le reste à vivre exigé par la banque est de 2 x 700 + 300 = 1 700 €.
Le minimum est donc respecté. Quant à leur taux d’endettement, il est de 900 / 3000 = 30 % environ, en dessous des 35 %.
Cas 2 :
Une personne seule qui gagne 2 500 € par mois, qui a des revenus locatifs de 900 € par mois, qui rembourse un crédit de 200 € par mois et qui verse une pension alimentaire de 700 € à son ex-conjoint aura quant à elle un reste à vivre de : 2 500 + (900 x 70 %) - 200 - 700 = 2 230 €.
Lorsque vous utilisez les services de Pretto, ces critères sont clairement mis en évidence dès la conclusion de la simulation de votre crédit sous forme de tableau de reste à vivre minimum. Nous vous informons des éléments qui pourraient poser problème dans votre dossier. Si votre reste à vivre présente un défi potentiel, cette information sera visible sur la page de résultats.
Quel reste à vivre pour une famille de 5 personnes ?
Même si le taux d’endettement est bon (en dessous de 35 %), le reste à vivre de 1 700 € pour un couple avec 3 enfants paraît faible. Leur crédit pourrait ne pas être accepté.
Le reste à vivre pour une personne seule
Malgré un reste à vivre très confortable, le taux d'endettement est extrêmement élevé. Cela peut être une raison de refus pour la banque.
Le reste à vivre pour une famille de 3 personnes
Comment calculer la capacité d’emprunt de ce couple ?
Quel reste à vivre pour une famille de 4 personnes
Comment calculer la capacité d’emprunt et le reste à vivre minimum pour 4 personnes ?
Prenons l’exemple d’une famille composée de deux parents, d’un enfant scolarisé et d’un enfant en bas-âge gardé chez la nounou. Ce couple, après la naissance de son petit dernier, souhaite acquérir une maison plus grande pour avoir une chambre supplémentaire afin d’offrir plus de confort à ses enfants. Le couple gagne 4 500 € à deux. Avec un taux d’endettement à 35 %, leur mensualité maximum s’élèverait à 1 575 €.
Hors futures mensualités à rembourser, leurs charges fixes sont estimées à 1 400 € (comprenant les services publics, les assurances habitation et voiture, la nounou et d’autres dépenses liées aux divers abonnements).
Si on ajoute les charges fixes à leur mensualité maximale de prêt, on arrive à 2 975 euros. Dès lors, leur reste à vivre serait de 1 525 euros (4500 € - 1 400 € - 1575 € = 1525 €). Insuffisant pour une famille de 4.
Pour ce type de famille, on estime le reste à vivre idéal entre 1 800 et 2 500 euros. La banque pourrait donc leur refuser le prêt. En revanche, avec une mensualité de crédit à 1 300 €, la famille pourrait bénéficier d’un reste à vivre de 1 800 euros. Son taux d’endettement serait alors inférieur à 29 %.
Les frais de garde ne sont pas comptabilisés dans le calcul du taux d’endettement. En revanche, ils sont retenus dans celui du reste à vivre.
Quelle serait leur capacité d’emprunt ?
Avec une mensualité max de 1 300 euros par mois, le couple pourrait emprunter 252 854 euros sur 25 ans (taux 3,75 % en mai 2024), 271 250 euros sur 25 ans (taux 3,09 % en juin 2025).
Si les deux enfants sont scolarisés à l’école publique, alors cela réduira les charges fixes. Le couple pourrait alors rembourser une mensualité de crédit de 1 575 euros (soit 35 % de taux d’endettement) et aurait un reste à vivre de 2 325 euros, ce qui serait bien plus confortable pour eux (4 500 € - 600 € - 1 575 € = 2 325 €).
Avec une mensualité max de 1 575 euros / mois, le couple pourrait emprunter 306 342 euros sur 25 ans (taux 3,75 % en mai 2024), 328 875 euros sur 25 ans.
Pour confirmer ces critères, faites la simulation Pretto ! En quelques clics, vous aurez une vision plus précise de votre capacité d'emprunt en fonction de votre situation financière personnelle :
Le reste à vivre c’est votre revenu disponible après paiement des charges fixes,
Le reste à vivre élevé peut vous permettre d’emprunter même si votre taux d’endettement est supérieur à 35 %,
Plusieurs critères jouent sur votre capacité d’emprunt, pas seulement votre reste à vivre.
