Reste à vivre : emprunter malgré un taux d'endettement élevé

Votre capacité d’emprunt est principalement déterminée par votre taux d’endettement, limité à 35 %. Cette limite est déterminée par la banque en fonction de vos revenus, de la durée du crédit, du montant de la mensualité à venir... Ce sont donc des calculs difficiles à faire vous-même, c'est pourquoi nous avons développé une simulation de prêt immobilier gratuite pour vous accompagner dans vos réflexions.

Explications !

Nous vous expliquons dans cet article pourquoi il est important, comment le calculer et comment il diffère du taux d’endettement.

Puisqu’il indique votre niveau de vie et donc votre capacité à assumer le remboursement d’un prêt, le reste à vivre joue un rôle important dans votre capacité d’emprunt. C’est donc un critère additionnel que les banques observeront lors de l’étude de votre dossier.

Le reste à vivre minimum exigé dépend des banques, qui précisent généralement deux montants différents attendus pour un adulte et pour un enfant.

• Pour un adulte, le reste à vivre demandé varie généralement entre 700 et 1 000 €
• Pour un enfant, le reste à vivre demandé varie généralement entre 300 et 500 €

De notre côté, ce type de critères est mis en valeur dès la fin de la simulation de votre crédit, où nous vous indiquons les points potentiellement bloquants de votre dossier. Si votre reste à vivre est problématique, cela apparaîtra sur la page de résultats.

Pour calculer votre reste à vivre, la première chose à faire est de lister vos revenus et vos charges mensuelles.

Côté revenus, trois types de revenus peuvent être pris en compte dans le calcul :

• Vous êtes en CDI ou titulaire de la fonction publique, hors période d’essai
• Vous êtes travailleur indépendant, chef d’entreprise ou intermittent avec des revenus depuis 3 ans (voire 5)
• Vous êtes en profession libérale depuis au moins 3 ans
• Vous êtes à la retraite

Si ces revenus changent d’un mois à l’autre (parce que vous avez une part de variable par exemple), une moyenne est alors faite sur plusieurs années.

Sont concernés les revenus locatifs concernant les loyers effectifs que vous touchez déjà.

Ces revenus sont pondérés par 0,7 en raison des risques de logement vide, de loyers impayés ou d’entretiens. Cela signifie qu'ils ne sont pas pris en compte à 100 %, mais à 70 %, car la banque préfère prévenir les années où potentiellement, vous aurez plus de difficultés à rentabiliser votre bien locatif.

• Concernant les aides sociales : la banque a peu de visibilité sur l’évolution de vos droits ou même l’évolution des aides à si long terme. Elle ne va donc pas les compter dans vos revenus.
• Pour les pensions, cela dépendra de la nature de la pension : une pension alimentaire ne sera pas prise en compte car elle est liée à l'âge des enfants. Une pension compensatoire, versée directement à l'ex-conjoint, sera prise en compte par la banque.

Côté charges, sont généralement comptabilisées les charges fixes liées :

• Aux crédits que vous remboursez encore (un crédit consommation pour l’achat d’une voiture, par exemple)
• Aux charges associées au logement (crédit immobilier ou loyer)
• Aux éventuelles pensions alimentaires, qui sont comptabilisées comme charge quelle qu'en soit la nature

Pour calculer le reste à vivre, il suffit alors de déduire du revenu mensuel vos charges :

Taux d’endettement et reste à vivre sont deux indicateurs différents. Tous les deux influent cependant sur la capacité d’emprunt. Mais alors que le taux d’endettement est un pourcentage, le reste à vivre est un montant en euros.

Le taux d’endettement est la part des charges fixes sur les revenus. Il représente donc la lourdeur des charges que vous devez supporter par rapport à vos revenus disponibles. Vous pouvez très facilement calculer votre taux d'endettement en ligne.

Le reste à vivre se calcule grâce à une soustraction (cf. plus haut), elle vous donne donc vos revenus disponibles une fois les charges payées.

Les deux indicateurs sont étroitement liés et seront tous les deux considérés par les banques au moment d’une demande de prêt immobilier. Ils permettront de déterminer votre capacité d’emprunt.

Les deux indicateurs sont à prendre en compte de manière croisée. En effet, dans certains cas, même si le taux d’endettement respecte la limite, les emprunteurs ont un reste à vivre trop faible. Cela effraye les banques.

A l’inverse un taux d’endettement supérieur à 35 % peut être accepté par les banques si le reste à vivre est conséquent.

Sur le graphique ci-dessous, nous prenons l’exemple d’un couple avec trois enfants dont les revenus mensuels s’élèvent à 2 500 €.

Leur loyer est de 700 € et ils ont un crédit consommation dont la mensualité est de 100 €. Leur reste à vivre est de 1 700 € et le taux d’endettement est de 32 %.

Leur taux d’endettement est respecté. Selon la règle du 35 %, les banques pourraient accepter un crédit immobilier dont les mensualités seraient égales au loyer actuel.

Cependant pour un couple avec 3 enfants, un reste à vivre de 1 700 € paraît assez faible. Leur crédit pourrait ne pas être accepté.

Dans ce deuxième graphique, il s’agit d’un homme vivant seul. Son salaire mensuel est de 5 000 €.

Il paye des mensualités de 1 400 € pour sa résidence principale. Il aimerait faire un investissement locatif et s'interroge sur ses possibilités d'acheter un bien à 150 000 € sur 15 ans.

Les mensualités futures sont de 940 € et le loyer potentiel est de 750 €. Enfin, il verse une pension alimentaire de 600 € par mois à son ex-femme.

• Son reste à vivre est de 2 585 €
• Son taux d'endettement est de 53,2 %

Dans ce deuxième cas, malgré un reste à vivre très confortable, le taux d'endettement est extrêmement élevé, ce qui constituera une raison de refus pour la banque.

Pour ce dernier cas, prenons l'exemple d'un couple avec un enfant. A deux, ils bénéficient de 4 000 € de revenus. Ils souhaitent acheter leur résidence principale et souhaitent connaître leur capacité d'emprunt. Ils ont un crédit auto en cours, qui leur coûte 200 € par mois.

Selon les critères les plus stricts des banques, ils doivent conserver un reste à vivre minimum de 2 500 €. Par ailleurs, pour rester dans les limites du taux d'endettement de 35 %, ils peuvent avoir une mensualités de crédit immobilier à hauteur de 1 200 € (4 000 * 0,35 - 200).

Avec ce scénario, ils peuvent ainsi emprunter 303 000 € sur 20 ans, ou 351 000 € sur 25 ans, tout en respectant les critères des banques.

Bien sûr, d’autres critères jouent aussi sur votre capacité d’emprunt. Votre patrimoine immobilier et mobilier, s’il est important, joue en votre faveur mais n’est pas pris en compte dans vos revenus mensuels. Par ailleurs, votre comportement financier est également étudié.

Les découverts bancaires récurrents peuvent vous empêcher d’emprunter même si votre taux d’endettement et votre reste à vivre sont excellents. Et oui, les banques favorisent plus ou moins certains types de dossier !

Pour le vérifier, n'hésitez pas à simuler votre prêt immobilier !