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Vous êtes non-résident français (votre résidence fiscale n’est pas en France) et souhaitez investir dans l’immobilier en France, pour y habiter ou pour louer ? Vous avez peut-être trouvé le projet idéal et recherchez maintenant le financement approprié. Quels sont les critères à remplir pour bénéficier d’un tel financement ? Comment trouver la bonne banque, puis monter un dossier complet et obtenir un prêt immobilier ? Dans cet article, on vous aide à affiner votre projet d’achat en France en tant que non-résident, étape par étape, pour que vous puissiez trouver l’offre la plus adaptée à votre profil.

Étape 1 : Êtes-vous éligible ?

Les critères d’éligibilité à un prêt pour un non-résident rejoignent en grande partie les critères d’éligibilité de tous les emprunteurs. La banque cherchera avant tout à être rassurée sur la fiabilité et la solidité de votre profil. Les éléments qui peuvent la rassurer sont : un emploi à durée indéterminée, un bon salaire et des comptes sains. Il faut également que le taux d’endettement maximal de 33 % ne soit pas dépassé.

Pour ce qui concerne les spécificités du dossier de non-résident par rapport à un dossier de résident français, la banque attend des garanties de stabilité de votre dossier : Êtes-vous intéressé de manière durable par un investissement en France ? Ainsi, si vous êtes employé depuis longtemps par une grande entreprise française, vous avez plus de chances d’obtenir un prêt immobilier. Si vous êtes un expatrié qui donne des cours en freelance ou enchaîne des contrats ou des stages à durée limitée, vous aurez plus de difficultés à obtenir votre financement.

Enfin, un autre point qui peut jouer : le pays de votre résidence fiscale. Les pays de la zone euro sont ceux qui apportent la meilleure garantie à la banque. Il y a également d’autres pays, hors de la zone euro, qui sont privilégiés par les banques comme les autres pays de l’Union Européenne, les États-Unis ou le Canada, par exemple.

Pour les autres pays, le choix est plus subjectif et va dépendre des banques. Avant tout, les banques cherchent à se protéger contre un potentiel blanchiment d’argent et éviteront les demandeurs de certains pays jugés « à risque ».

Si les critères d’éligibilité sont plus nombreux que pour un résident français, il n’est pas impossible de les réunir. Chez Pretto, nous connaissons parfaitement ce genre de profils et nous pouvons vous aider à mettre en avant les points forts de votre dossier.

Étape 2 : Comment trouver une banque ?

Pour une banque, le statut d’un non-résident correspond aux Français qui ne possèdent pas leur résidence fiscale en France, c’est-à-dire les expatriés.

Pour certaines banques, c’est un signal pour refuser votre dossier. Par exemple, les banques en ligne auront tendance à refuser votre dossier. Certains banques acceptent tout de même de prêter aux expatriés comme le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, la BNP Paribas, le Crédit Lyonnais, la BRED, la Banque Postale, la Société Générale, la Caisse d’Épargne (seulement pour les contrats français) et la banque transatlantique (sans apport et sous conditions de placement).

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Étape 3 : Quels sont les justificatifs nécessaires ?

Un certain nombre de justificatifs demandés sont les mêmes que pour un profil d’emprunteur classique :

  • justificatif d’identité ;
  • justificatif de domicile ;
  • justificatif de situation matrimoniale ;
  • preuves des revenus ;
  • contrat de travail ;
  • justificatif de situation bancaire ;
  • état du patrimoine.

Néanmoins, la banque sera plus minutieuse dans son étude. Ainsi, pour les justificatifs de situation bancaire, il vous faudra fournir des relevés de plus d’un an alors que pour un dossier classique, seuls les 3 derniers mois sont demandés.

Les points les plus complexes concernent le contrat de travail : si vous travaillez sous contrat de travail français, il n’y a pas de différence, mais si vous avez un contrat de travail étranger, les indications mentionnées au contrat et sur les fiches de paie peuvent présenter des variations importantes par rapport aux normes françaises. Une banque peut refuser votre dossier simplement parce que son étude est trop compliquée, et donc sujette à risque.

Enfin, en ce qui concerne la situation fiscale, il y a aussi de grandes différences entre les pays. Pour les impôts prélevés à la source, il faudra en fournir la preuve via un document justificatif comme la « tax return », par exemple.

À noter
Tous les documents doivent être produits en français. Il est donc possible que vous ayez à les faire traduire par un traducteur assermenté.

Étape 4 : Comment obtenir le financement ?

Dans le domaine des conditions de financement, il est important de noter que des conditions spécifiques s’appliquent au non-résidents. Ainsi, le taux d’intérêt sera systématiquement plus élevé que pour un profil classique. En période d’inflation, la banque sera d’autant plus frileuse à prêter à ce type de profil et appliquera des taux d’intérêt élevés.

Le taux légal d’endettement est le même pour un expatrié que pour un travailleur résident français, mais les banques appliquent souvent un taux plus important, de manière officieuse, afin de se prémunir de tout risque.

Il vous faudra aussi présenter un apport plus important que pour un profil classique : jusqu’à 20 à 30 % du montant du bien peuvent être demandés en fonction des banques.
La banque vous demandera aussi peut-être d’autres garanties comme une assurance plus importante, par exemple. Certaines banques peuvent aussi vous demander du nantissement, c'est-à-dire une garantie au réel : cela revient souvent à une hypothèque d’une partie du bien.
À retenir
Être non-résident ne signifie pas forcément que vous devez renoncer à votre projet d’achat. Néanmoins, vous devrez monter un dossier très solide et vous préparer à des coûts importants.

Vous pouvez contacter les experts de Pretto qui vous accompagneront dans la recherche de financement. Nous sommes en mesure de vous aider à ajuster votre projet, de tirer le meilleur de votre profil et de mettre en avant vos atouts pour rassurer les banques, afin de vous aider à trouver l’offre la plus adaptée à votre profil.