Conditions de prêt immobilier : les 6 points essentiels

Un bon dossier de prêt immobilier(/pret-immobilier/), c’est un dossier avec de solides garanties présenté clairement. Pour les garanties financières, cela paraît évident. C’est dans l’ADN de la banque de s’assurer que le crédit accordé sera remboursé. Le second point sur la qualité de présentation a aussi son importance. Prenez soin d’optimiser votre dossier, il faut que vos comptes soient propres, la stabilité de vos ressources bien mises en valeur, et votre situation facile à analyser.

En facilitant le travail du banquier, vous vous facilitez la vie. Alors, comment constituer un bon dossier de prêt immobilier ? Faites une première simulation dans un premier temps puis suivez notre guide !

Quelles conditions sont essentielles pour mon prêt immobilier ?

Certaines conditions sont essentielles pour un prêt immobilier, surtout s'il s'agit de votre premier achat immobilier, vous pouvez parfois passer à côté de certaines étapes.

Vous devez respecter le taux d'endettement à 35 %

Qu’est-ce que le taux d’endettement ? C’est la proportion de vos revenus que vous allouez chaque mois au remboursement de votre prêt (ou de vos prêts). Il permet à la banque de vérifier que votre emprunt est compatible avec votre niveau de vie. On le calcule de la manière suivante :

Bon à savoir

Depuis les recommandations du HCSF en janvier 2021, le taux d'endettement maximal recommandé est passé de 33 à 35 %. C'est une bonne nouvelle pour les emprunteurs puisque cela veut dire qu'à revenu égal, ils peuvent emprunter des sommes plus importantes.

Pour les hauts revenus, il est parfois possible de dépasser ce taux d'endettement maximum, car le "reste à vivre" demeure conséquent. Mais les dossiers acceptés par les banques sont de plus en plus rares, et se concentrent principalement sur les primo-accédants et les achats de résidences principales.

Je simule mon taux d'endettement

Il vaut mieux avoir un apport

Un apport financier de votre part facilitera grandement le passage de votre dossier auprès des banques.

D’une part, l’apport vous permet de vous acquitter des frais de transaction sans toucher au montant de l’emprunt. Ces frais s’élèvent à 10 % en moyenne du prix de l’appartement ou de la maison. Votre prêt sert uniquement à payer le bien donc en cas de défaut de remboursement, la revente permet en général de couvrir votre dette auprès de la banque. Veillez à bien [estimer votre taux d'endettement maximum via notre simulateur, cela vous permettra ainsi de voir combien vous pourrez emprunter.

Second argument, un apport est un gage de sérieux de la part de l’emprunteur. C’est la preuve que vous êtes capable d’épargner et de gérer vos comptes. Vous paraissez donc plus à même de rembourser un crédit bancaire.

Cet apport peut provenir de différentes sources : épargne personnelle, salariale, placements, voire la vente de votre bien actuel si vous êtes déjà propriétaire.

Attention à ce que vos comptes soient propres !

Assainissez vos comptes plusieurs mois avant votre demande de prêt ! Qu’est ce que cela signifie ? La gestion de vos comptes joue le rôle de vitrine pour le banquier. Evitez les découverts bancaires et mettez en place une épargne régulière à partir de vos revenus. En bref, anticipez votre demande en adoptant un train de vie raisonnable. Le banquier y verra une nouvelle garantie de votre sérieux.

Les conditions liées à votre situation professionnelle

Il n’y a pas de secret, les banquiers sont friands des situations professionnelles stables avec un revenu récurrent. C’est ce qu’il y a de plus rassurant et donc de plus attrayant même si le statut de primo accédant comporte des avantages.

La situation idéale pour obtenir son prêt : être en CDI ou fonctionnaire

Un salarié en CDI ou un fonctionnaire sont des profils idéaux. Votre contrat de travail vous protège et il y a moins de risques que vos revenus baissent ou soient impactés négativement.

A savoir

Les fonctionnaires peuvent avoir accès à des offres particulières. Non seulement ils bénéficient de la stabilité de l’emploi, mais ils disposent aussi de grilles de salaires définies sur la totalité de leur carrière : la banque connaît donc leur évolution de revenus.

Mais ce n'est pas une condition sine qua non pour obtenir un financement immobilier

Si vous n’êtes pas en CDI, ni fonctionnaire, pas de panique. Le mot d’ordre, c’est de présenter votre situation et vos ressources de la façon la plus stable et la plus régulière possible. Les professions libérales offrent également de bonnes garanties en termes de revenus. Les banques ont donc tendance à leur faire confiance.

A noter

Les auto-entrepreneurs et les indépendants ont en revanche moins la cote à cause de l’instabilité de leurs revenus. A vous de bien préparer votre dossier en amont : lissez vos revenus, mettez en valeur vos points forts (hausse du chiffre d’affaires constante par exemple), et trouvez d’éventuelles garanties.

Dans tous les cas, vous devrez compléter votre dossier de demande de prêt avec des preuves concernant vos revenus sur les dernières années. Afin de vous accompagner dans la constitution de votre dossier, qui peut paraître longue et laborieuse, nous vous permettons de rassembler toutes vos pièces de manière dématérialisée et sécurisée sur votre espace client !

Les conditions liées à votre situation personnelle

D’autres critères propres à votre dossier jouent sur les conditions d’octroi de votre prêt : l’âge, la nationalité ainsi que le lieu de résidence et la manière dont vous êtes hébergé.

Votre âge joue sur votre emprunt

Si vous êtes un jeune demandeur de crédit immobilier, votre profil de primo accédant est susceptible d’intéresser fortement les banques, ce n’est pas du tout un repoussoir si vous savez l’utiliser en votre faveur.

Important

Il faut préparer soigneusement votre dossier (vérifier votre capacité d’emprunt, fournir tous les justificatifs…). N’oubliez pas que les banques considèrent le crédit immobilier comme un bon produit d’appel, et qu’il est intéressant pour elles de fidéliser des clients jeunes.

A contrario, si vous avez plus de 65 ans, il sera peut-être plus compliqué pour vous de contracter un prêt. Pour autant, cela n’est pas du tout impossible, à condition de diminuer autant que possible la durée d’emprunt du crédit, et de bien choisir son assurance.

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Votre nationalité a une influence

Si vous êtes étranger et souhaitez devenir propriétaire en France, c’est possible, mais vous devrez respecter certaines conditions en fonction de votre nationalité. Si vous êtes étranger hors UE et que vous avez besoin d'une carte de séjour, il vous faudra justifier de manière tangible que vous souhaitez rester en France pour la durée de l'emprunt. En revanche, si vous êtes ressortissant de l’Union Européenne, votre nationalité ne posera absolument aucune difficulté à l’acquisition de votre crédit.

Sachez cependant que certaines nationalités rendent l'accès au prêt plus compliqué que d'autres. Par exemple, en raison d'accords fiscaux contraignants entre la France et les Etats-Unis, emprunter en étant Américain sera difficile.

Votre lieu de résidence peut compliquer les choses

Si vous souhaitez faire un crédit en France en étant non-résident, attendez-vous à ce que l’acquisition d’un prêt soit plus compliquée, car vous représentez un risque pour la banque.

Faire une simulation de crédit pour savoir si on remplit les conditions

Le simulateur Pretto vous donne accès à de nombreuses informations :

Vous connaissez votre capacité d’emprunt et le taux associé à votre situation.
Mais vous savez également si votre dossier remplit les conditions les plus importantes pour les banques.

Réferez vous au baromètre des taux actuels afin d'avoir un aperçu de l'état du marché par exemple pour savoir quel sera le meilleur taux 25 ans.

En fonction des informations que vous nous fournissez, nous sommes ainsi en mesure de vous dire si votre projet correspond aux exigences des banques. Et mieux encore, nous vous indiquons dès la fin de la simulation quels sont les éventuels points difficiles de votre dossier : un taux d’endettement légèrement au-delà des 33 %, un apport peu important, un reste à vivre faible etc. Vous avez ainsi toutes les informations nécessaires pour démarrer votre dossier de prêt et maximiser vos chances face aux banques !

L'Alerte Taux

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A retenir

Pour maximiser vos chances : limitez votre taux d’endettement à 33 %, prévoyez un apport personnel, et assainissez vos comptes.
Présentez vos ressources et votre épargne de la manière la plus stable et régulière possible. C’est d’autant plus valable si vous êtes un travailleur indépendant ou entrepreneur.
Certains critères personnels sont pris en compte lors de votre demande : âge, nationalité, lieu de résidence,...