1. Conditions de prêt immobilier

Quelles sont les conditions requises pour obtenir un crédit immobilier ?

Vous souhaitez acquérir un bien, et pour cela contracter un prêt immobilier auprès d’une banque.

Il vous faudra donc présenter un dossier, et en fonction des caractéristiques de celui-ci, la banque va décider si elle vous accorde ou non un prêt.

Mais qu’est ce qui fait un “bon” dossier ? Y a-t-il certaines conditions essentielles à respecter pour obtenir son prêt ? Qu’est ce qui, dans votre dossier, aura des conséquences sur les conditions de crédit ?

Chez Pretto, nous avons réuni de nombreux conseils afin de vous aiguiller dans l’étape décisive de l’établissement de votre dossier de prêt immobilier.

Qu’est-ce qui fait un bon dossier de prêt immobilier ?

Il est bon de savoir que les critères de définition d’un bon dossier sont en général proches quelles que soient les banques.

Avoir un bon dossier revient à répondre correctement aux attentes de la banque, et il ne faut pas négliger cette étape, car elle permettra à votre conseiller bancaire de vous proposer une offre adaptée aux besoins présentés.

Qu’est-ce qui constitue mon dossier ?

Les banques reçoivent un grand nombre de dossiers : les dossiers “simples”, qui correspondent à certains critères, seront traités plus rapidement car ils nécessitent moins d’analyse.

Important

Sont favorisés les emprunteurs aux situations financières stables (CDI ou professions libérales, fonctionnaires…), présentant un projet sûr et bien défini, avec un apport, et une gestion saine des comptes.

Afin de donner à la banque toutes les informations nécessaires à l'octroi du prêt, il vous faudra présenter un dossier complet.

Il devra inclure des documents concernant votre situation personnelle (carte d’identité, justificatif de domicile…), des documents concernant votre situation financière (contrats de travail, bulletins de salaire, relevés de compte…) et des documents concernant votre projet immobilier (compromis de vente, justificatif du montant d’apport, devis de travaux…).

Y a-t-il des critères rédhibitoires ?

Peut-on emprunter sans apport ?

Normalement, quand vous souhaitez contracter un emprunt, la banque vous demande quel montant d’apport (qui est une somme que vous possédez et souhaitez inclure dans la transaction) vous êtes prêt à apporter pour l’achat de votre bien.

Le saviez-vous ?

En général, la somme requise est d’au moins 10 % du montant total de l’emprunt, et couvre les frais annexes.

Certaines banques acceptent néanmoins de prêter sans apport, ce critère n’est donc pas rédhibitoire.

Ce type de financement est cependant plus rare depuis décembre 2019 et les recommandations du HCSF qui préconisent de limiter l’endettement des ménages.

Peut-on emprunter si on n’est pas en CDI ?

Le CDI est un gage de stabilité, et représente donc un moindre risque pour la banque qui prête.

Pour autant, si vous n’êtes pas en CDI, vous pouvez quand même emprunter, mais il faudra présenter d’autres signes de stabilité, car la banque sera en recherche de preuves tangibles qu’elle peut vous faire confiance.

Différentes conditions d’octroi en fonction de votre situation professionnelle

Si la banque a accepté de vous prêter la somme demandée, il reste encore de très nombreuses situations possibles, selon la situation professionnelle dans laquelle vous êtes.

Profession libérale, votre profil rassure les banques, elles auront tendance à vous faire plus facilement confiance.
A noter

Chef d’entreprise par contre, vous avez des contraintes supplémentaires, qui découlent du fait que votre chiffre d’affaires, et donc votre stabilité financière, dépend de votre activité.

En plus de vos revenus propres, le statut de votre entreprise sera analysé en détail.

Si vous êtes auto-entrepreneur, vous apparaissez d’emblée moins stable à une banque, vous devrez d’autant plus la rassurer, en mettant par exemple en avant la stabilité de vos revenus, ou la régularité de votre épargne.
Le profil d’enseignant intéresse particulièrement les banques, qui auront tendance à vous proposer des offres privilégiées et des taux sur mesure.

Vous bénéficiez aussi d’avantages concernant les garanties et assurances.

Le profil de fonctionnaire est aussi très recherché par les banques, car il offre des garanties de stabilité à la banque.

Elle vous proposera une assurance adaptée, probablement à conditions préférentielles.

Si vous êtes travailleur indépendant, il vous est possible d’emprunter, mais il vous faudra fournir un certain nombre de preuves spécifiques de votre stabilité financière, en mettant en valeur vos points forts (par exemple, si votre bilan est en hausse constante, même très faible, c’est une bonne chose).
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Différentes conditions d’octroi en fonction de votre profil

D’autres critères propres à votre dossier jouent sur les conditions d’octroi de votre prêt : l’âge, la nationalité ainsi que le lieu de résidence.

Votre âge joue sur votre emprunt

Si vous êtes un jeune emprunteur, votre profil est susceptible d’intéresser fortement les banques, ce n’est pas du tout un repoussoir si vous savez l’utiliser en votre faveur.
Bon à savoir

Il faut préparer soigneusement votre dossier (vérifier votre capacité d’emprunt, fournir tous les justificatifs…).

N’oubliez pas que les banques considèrent le crédit immobilier comme un bon produit d’appel, et qu’il est intéressant pour elles de fidéliser des clients jeunes.

A contrario, si vous avez plus de 60 ans, il sera peut-être plus compliqué pour vous de contracter un prêt.

Pour autant, cela n’est pas du tout impossible, à condition de diminuer autant que possible la durée d’emprunt du crédit, et de bien choisir son assurance.

Votre nationalité a une influence

Si vous êtes étranger et souhaitez devenir propriétaire en France, c’est loin d’être impossible.

Si vous êtes titulaire d’une carte de séjour, qui ne garantit pas que vous resterez en France pendant toute la durée du crédit, il vous faudra justifier de manière tangible que vous souhaitez rester.

Par contre si vous êtes ressortissant de l’Union Européenne, votre nationalité ne posera absolument aucune difficulté à l’acquisition de votre crédit.

Votre lieu de résidence peut compliquer les choses

Si vous êtes expatrié, attendez-vous à ce que l’acquisition d’un prêt soit plus compliquée, car vous représentez un risque pour la banque.
Exemple

Vous serez obligé de respecter strictement le taux d’endettement maximum de 33 %, même pour des revenus élevés, ou devrez mettre sur la table un apport de 30 % du montant du bien.

Les conditions dépendent des banques et de leur politique commerciale.

Pour quelles raisons la banque peut-elle refuser de me financer ?

Une fois que vous avez déposé votre dossier, il est encore possible que la banque vous refuse le prêt.

Dans ce cas, vous recevrez une lettre de refus justifiant la décision de la banque.

Cela ne signifie pas pour autant qu’une autre banque n’acceptera pas votre dossier. Dans cette situation, il est très intéressant pour vous de faire appel à un courtier, qui connaîtra précisément les critères d’acceptation de chaque banque.

A noter

Afin de récupérer l’acompte généralement laissé au moment de la signature du compromis, vous devrez présenter une (parfois plusieurs) lettre de refus de la part de la banque comme justificatif de la condition suspensive.

Si la banque rend un avis favorable à l’accord du prêt, celui-ci doit ensuite être validé par la garantie, ainsi que par l’assurance.

Il est donc possible d’avoir un accord de principe de la banque pour voir votre dossier refusé plus tard.

A retenir
  • Les banques favorisent les dossiers qui peuvent être traités facilement : tout ce qui renforce la simplicité et la lisibilité de votre dossier et de votre projet jouera en votre faveur.

  • Les banques privilégient les dossiers qui présentent le moins de risques : une stabilité financière et professionnelle, un projet facile à anticiper et clairement défini, un apport vous aideront.

  • Pour autant, peu de critères sont totalement rédhibitoires : sachez mettre en avant vos points forts.

Un courtier comme Pretto saura identifier vos forces et les présenter à votre banque.

  • Si une banque refuse votre dossier, cela ne veut pas dire qu’il est irrecevable pour toutes les banques.

La lettre de refus de la banque vous permet de justifier la condition suspensive et de récupérer le séquestre.

Mis à jour le 11 septembre 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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Le lettre de refus est envoyée par la banque si elle n'accepte pas de vous faire un prêt immobilier. Elle vous permet de récupérer le dépôt de garantie payé à la signature du compromis de vente.