1. Conditions de prêt immobilier

Quelles sont les conditions requises pour obtenir un crédit immobilier ?

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Flavio Mazza
Mis à jour le 11 janv. 2021
Un bon dossier de prêt immobilier, c’est un dossier avec de solides garanties présenté clairement.
Important

Pour les garanties financières, cela paraît évident. C’est dans l’ADN de la banque de s’assurer que le prêt accordé sera remboursé.

Le second point sur la qualité de présentation a aussi son importance.

Prenez soin d’optimiser votre dossier, il faut que vos comptes soient propres, la stabilité de vos ressources bien mises en valeur, et votre situation facile à analyser.

En facilitant le travail du banquier, vous vous facilitez la vie.

Alors, comment constituer un bon dossier de prêt immobilier ? Suivez le guide !

Quelles conditions sont essentielles pour mon prêt immobilier ?

Vous devez respecter le taux d'endettement à 33 %

Qu’est-ce que le taux d’endettement ? C’est la proportion de vos revenus que vous allouez chaque mois au remboursement de votre prêt (ou de vos prêts). On le calcule de la manière suivante :

Ce calcul permet à la banque de vérifier que votre emprunt est compatible avec votre niveau de vie.

Bon à savoir

Depuis les recommandations fin 2020 du HCSF, le taux d'endettement maximal recommandé est passé de 33 à 35 %. Les effets sur les crédits devraient se faire sentir dès le premier trimestre 2021, et les mesures devraient être prises en compte par tous les acteurs en juin 2021.

Pour les hauts revenus, il est cependant possible de dépasser ce taux d'endettement maximum, car le "reste à vivre" demeure conséquent. Mais les dossiers acceptés par les banques sont de plus en plus rares.

Il vaut mieux avoir un apport

Un apport financier de votre part facilitera grandement le passage de votre dossier auprès des banques.

D’une part, l’apport vous permet de vous acquitter des frais de transaction sans toucher au montant de l’emprunt. Ces frais s’élèvent à 10 % en moyenne du prix de l’appartement ou de la maison. Votre prêt sert uniquement à payer le bien donc en cas de défaut de remboursement, la revente permet en général de couvrir votre dette auprès de la banque.

Second argument, un apport est un gage de sérieux de la part de l’emprunteur. C’est la preuve que vous êtes capable d’épargner et de gérer vos comptes. Vous paraissez donc plus à même de rembourser un crédit bancaire.

Attention à ce que vos comptes soient propres !

Assainissez vos comptes plusieurs mois avant votre demande de prêt ! Qu’est ce que cela signifie ? Evitez les découverts bancaires et mettez en place une épargne régulière à partir de vos revenus.

En bref, anticipez votre demande en adoptant un train de vie raisonnable. Le banquier y verra une nouvelle garantie de votre sérieux.

Les conditions liées à votre situation professionnelle

Il n’y a pas de secret, les banquiers sont friands des situations professionnelles stables avec un revenu récurrent. C’est ce qu’il y a de plus rassurant et donc de plus attrayant.

La situation idéale pour obtenir son prêt : être en CDI ou fonctionnaire

Un salarié en CDI ou un fonctionnaire sont des profils idéals. Votre contrat de travail vous protège et il y a moins de risques que vos revenus baissent ou soient impactés négativement.

A savoir

Les fonctionnaires peuvent avoir accès à des offres particulières.

Non seulement ils bénéficient de la stabilité de l’emploi, mais ils disposent aussi de grilles de salaires définies sur la totalité de leur carrière : la banque connaît donc leur évolution de revenus.

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Mais ce n'est pas une condition sine qua non pour obtenir un financement immobilier

Si vous n’êtes pas en CDI, ni fonctionnaire, pas de panique. Le mot d’ordre, c’est de présenter votre situation et vos ressources de la façon la plus stable et la plus régulière possible.

Les professions libérales offrent également de bonnes garanties en termes de revenus. Les banques ont tendance à leur faire confiance.

A noter
Les auto-entrepreneurs et les indépendants ont en revanche moins la cote à cause de l’instabilité de leurs revenus.

A vous de bien préparer votre dossier en amont : lissez vos revenus, mettez en valeur vos points forts (hausse du chiffre d’affaires constante par exemple), et trouvez d’éventuelles garanties.

Dans tous les cas, vous devrez compléter votre dossier de demande de prêt avec des preuves concernant vos revenus sur les dernières années.

Les conditions liées à votre situation personnelle

D’autres critères propres à votre dossier jouent sur les conditions d’octroi de votre prêt : l’âge, la nationalité ainsi que le lieu de résidence.

Votre âge joue sur votre emprunt

Si vous êtes un jeune emprunteur, votre profil est susceptible d’intéresser fortement les banques, ce n’est pas du tout un repoussoir si vous savez l’utiliser en votre faveur.

Important

Il faut préparer soigneusement votre dossier (vérifier votre capacité d’emprunt, fournir tous les justificatifs…).

N’oubliez pas que les banques considèrent le crédit immobilier comme un bon produit d’appel, et qu’il est intéressant pour elles de fidéliser des clients jeunes.

A contrario, si vous avez plus de 60 ans, il sera peut-être plus compliqué pour vous de contracter un prêt.

Pour autant, cela n’est pas du tout impossible, à condition de diminuer autant que possible la durée d’emprunt du crédit, et de bien choisir son assurance.

Votre nationalité a une influence

Si vous êtes étranger et souhaitez devenir propriétaire en France, c’est loin d’être impossible.

Si vous êtes titulaire d’une carte de séjour, qui ne garantit pas que vous resterez en France pendant toute la durée du crédit, il vous faudra justifier de manière tangible que vous souhaitez rester.

Par contre si vous êtes ressortissant de l’Union Européenne, votre nationalité ne posera absolument aucune difficulté à l’acquisition de votre crédit.

Votre lieu de résidence peut compliquer les choses

Si vous êtes expatrié, attendez-vous à ce que l’acquisition d’un prêt soit plus compliquée, car vous représentez un risque pour la banque.

Faire une simulation de crédit pour savoir si on remplit les conditions

Le simulateur Pretto vous donne accès à de nombreuses informations :

  • Vous connaissez votre capacité d’emprunt et le taux associé à votre situation.

  • Mais vous savez également si votre dossier remplit les conditions les plus importantes pour les banques.

    En fonction des informations que vous nous fournissez, nous sommes ainsi en mesure de vous dire si votre projet correspond aux exigences des banques. Et mieux encore, nous vous indiquons dès la fin de la simulation quels sont les éventuels points difficiles de votre dossier : un taux d’endettement légèrement au-delà des 33 %, un apport peu important, un reste à vivre faible etc.

Vous avez ainsi toutes les informations nécessaires pour démarrer votre dossier de prêt et maximiser vos chances face aux banques !

A retenir
  • Pour maximiser vos chances : limitez votre taux d’endettement à 33 %, prévoyez un apport personnel, et assainissez vos comptes.

  • Présentez vos ressources et votre épargne de la manière la plus stable et régulière possible.

C’est d’autant plus valable si vous êtes un travailleur indépendant ou entrepreneur.

Certains critères personnels sont pris en compte lors de votre demande : âge, nationalité, lieu de résidence,...

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