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Conditions de crédit immobilier : à quoi faut-il faire attention ?

On voit souvent l’emprunt immobilier comme une route toute tracée : tous les mois, je rembourse une mensualité identique. Et pourtant, il existe de nombreuses situations dans la vie d’un projet qui justifient un peu de flexibilité, par exemple des travaux à l’achat, ou des difficultés de remboursement. Bonne nouvelle, les options pour ajouter de la flexibilité au plan de financement sont plus nombreuses qu’il n’y paraît.

Attention cependant, la mise en place des flexibilités que nous allons vous présenter ci-dessous peut avoir un coût : il est important de bien comprendre les mécanismes pour négocier les bonnes conditions dès le départ. Par ailleurs, toutes les banques n’acceptent pas ces souplesses, nous vous présentons toutes les offres après une simulation de prêt immobilier. Franchise, lissage, prêt sur deux lignes, modulation ou report d’échéance, remboursement anticipé : nous vous disons tout sur les flexibilités qui vous permettent d’adapter votre crédit à votre projet, votre situation et ses évolutions.

1. La franchise

La franchise est un mécanisme qui permet de commencer le remboursement plus tardivement que le déblocage des fonds.

Vous pouvez demandez la mise en place de ce mécanisme dans 3 cas :

Prêt relais : Lorsque que vous souhaitez vendre votre bien pour en acquérir un autre et que l’achat précède la vente, le crédit pour l’achat du nouveau comportera le plus souvent une franchise.
Achat avec travaux préalables à l’emménagement : dans le cas de travaux importants, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, vous pouvez demander une franchise correspondant à la durée prévisionnelle des travaux et donc au délai avant utilisation effective du bien. Ainsi, pas de mensualité avant de pouvoir emménager ou percevoir le premier loyer.
Achat dans le neuf (construction individuelle ou VEFA i.e. vente en l’état futur d’achèvement).

A savoir, la mise en place d’une franchise engendre des coûts additionnels de financement : les intérêts dits intercalaires sont générés pendant la période de franchise, payables soit au fil de l’eau (franchise partielle), soit après la période de franchise (franchise totale). Dans tous les cas, l’assurance est à payer tous les mois dès le déblocage des fonds.

Bon plan

Si vous faites un investissement locatif dans lequel il est nécessaire de faire des travaux avant location, négociez une franchise d’une durée maximale. Même si les travaux finissent avant, vous pourrez épargner le loyer et ainsi constituer une trésorerie en attendant de commencer à rembourser votre emprunt.

2. Le lissage

Le lissage est une bonne option si vous avez plusieurs crédits de durées différentes :

Des crédits en cours, comme des prêts étudiants ou des prêts à la consommation
Des nouveaux crédits mis en place pour l’achat en question : c’est le cas avec les prêts aidés comme le PTZ, dont la durée et la date de début de remboursement sont différentes de celles du prêt complémentaire

Le lissage va permettre d’avoir un effort de remboursement constant (ou à peu près) sur l’ensemble des crédits.

La mise en place d’un lissage est gratuite en tant que telle, mais elle peut avoir un impact sur le coût total du crédit en modifiant la durée : si le lissage implique un allongement de la durée (par exemple pour s’accommoder de crédits existants), le coût total sera augmenté.

Bon plan

Il est souvent judicieux de solder les crédits en cours en utilisant une partie de votre épargne pour éviter de mettre en place un lissage qui augmenterait la durée, le taux et le coût total du crédit

3. Le prêt sur deux lignes ou le prêt gigogne

Cela peut être une solution pour vous permettre de réduire le coût total d’un crédit sans trop augmenter vos mensualités.

Le prêt amortissable classique fonctionne de telle sorte que plus la durée de l’emprunt augmente, plus le taux augmente. Or l’allongement de la durée du crédit est souvent la solution proposée à l’emprunteur pour réduire ses mensualités et donc faire en sorte que le taux d’endettement soit respecté.

Pour être plus attractives, certaines banques proposent de scinder votre financement en deux prêts immobiliers sur des durées différentes : un prêt de courte durée à taux bas, associé d’un prêt de plus longue durée à un taux plus élevé. La mensualité du prêt le plus long est lissée avec celle du prêt le plus court afin d’obtenir une mensualité constante sur toute la période.

Le coût total de l’assurance emprunteur pourra s’avérer dans certains cas plus faible car il n’y aura pas à assurer la totalité du prêt pendant toute la durée et donc le coût total sera réduit. Attention, il est nécessaire de bien lire votre contrat car les frais de garantie et parfois les frais de dossiers peuvent augmenter par rapport à un prêt classique.

Pour un montage un peu plus complexe comme un prêt sur deux lignes, il est préférable de passer par un courtier qui ciblera les banques à même de le mettre en place à des bonnes conditions.

4. La modulation d’échéances

La modulation d’échéances assouplit le prêt immobilier à taux fixe. Le mécanisme de modulation permet de réviser à la hausse ou à la baisse les mensualités tout au long du crédit :

Vos revenus augmentent : vous pouvez augmenter vos mensualités et ainsi diminuer la durée et coût total du crédit.
Vos revenus diminuent ou vous avez de nouvelles dépenses : diminuer vos mensualités peut vous permettre de continuer à vivre normalement, en acceptant une hausse du coût total du crédit.

La modulation d’échéance est disponible dans la plupart des banques, mais les conditions varient, notamment sur l’amplitude des modulations : l’amplitude standard est de +10 % / -10 % sur les mensualités, mais il est parfois possible de négocier une amplitude plus importante.

Bon plan

La banque fixe le taux au début du prêt, et la mise en place de modulations ne le change pas : si vos revenus vous le permettent, vous pouvez opter pour un crédit le plus court possible et ainsi fixer un taux bas. Par la suite vous pouvez choisir d’allonger la durée en gardant le même taux
Inversement, opter pour une durée plus longue peut être le seul moyen d’obtenir le crédit en raison du taux d’endettement : augmentez par la suite vos mensualités pour faire baisser le coût total (même si le taux ne changera pas)

5. Le report d’échéances

Au cours de la vie d’un crédit, vous pouvez rencontrer des difficultés pour rembourser votre crédit, en cas de licenciement ou encore de divorce. Dans ce cas, il est très important de réagir vite afin d’éviter les impayés, qui sont lourds de conséquence. De nombreuses banques offrent la possibilité de faire une pause dans le remboursement du crédit : c’est le report d’échéances.

Les conditions varient d’une banque à l’autre : vous les trouverez dans les conditions générales de vente (sur les offres de prêt), mais pour se faire une idée en amont, la meilleure solution est de confier votre recherche de financement à un courtier.

6. Le remboursement anticipé

La durée moyenne de détention d’un bien immobilier est clairement inférieure à la durée des emprunts souscrits : vous avez donc de très fortes chances de rembourser votre emprunt par anticipation en raison de la revente du bien.

De plus, d’autres situations peuvent vous amener à vouloir solder le crédit : vous héritez et souhaitez placer l’argent, vous voulez effectuer une nouvelle opération immobilière et le solde du prêt existant vous permet de diminuer le taux d’endettement …

Par défaut, le remboursement anticipé est payant via indemnités de remboursement anticipé (IRA), mais il est très souvent possible de négocier l’annulation de ces frais à la mise en place du crédit : pensez-y, après il est trop tard !

A retenir

Il existe de nombreuses flexibilités pouvant impacter fortement votre emprunt tout au long de sa durée
Les conditions sur ces flexibilités sont fixées au moment de l’attribution du prêt, il faut donc y être très attentif