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Offre d’achat immobilier : définition et démarche à suivre

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Sarah Aissani
Mis à jour le 14 oct. 2021
L’offre d’achat est une proposition écrite qui présente la volonté d’acheter un bien immobilier à un prix et à des conditions fixées par l’acquéreur. Le vendeur est libre d’accepter ou de refuser l’offre d’achat qu’il a reçue ou il peut également faire une contre-proposition écrite et engager une négociation.
L’offre d’achat marque une étape importante dans votre achat immobilier et il convient donc d'en connaître les tenants et les aboutissants. Vous pouvez utiliser l'offre d'achat pour accepter le prix proposé initialement par le vendeur, mais l'offre d'achat est aussi souvent utilisée pour entamer une négociation et faire baisser le prix du bien.
Dans tous les cas, le vendeur est libre d'accepter ou non votre offre et va chercher à s'assurer de votre finançabilité. Une bonne offre est donc complétée par un document attestant votre sérieux et votre capacité à emprunter.

En signant l’offre d’achat, l’acquéreur et le vendeur s’engagent l’un envers l’autre à mener la vente à son terme. Cependant, la vente est encore loin d'être conclue et il est légitime de vous poser la question de l'engagement au moment de faire votre offre.

Comment faire une offre d’achat immobilier ?

Pour faire une offre d'achat, plusieurs solutions s'offrent à vous. Avant de vous lancer dans la rédaction de votre courrier de proposition de prix, voici des informations à retenir.

L'offre d'achat, qu'est-ce que c'est exactement ?

L’offre d’achat est un document qui vous engage en tant qu’acheteur à acquérir un bien immobilier à un prix fixé et selon certaines conditions. C'est un document écrit qui nécessite que l’on respecte certaines règles.

Pour aller plus loin : Comment faire une offre d'achat ?

Quelle est la démarche pour faire son offre d'achat ?

Une offre d’achat correctement formulée comprend un certain nombre de mentions et de clauses suspensives qui ont pour but de vous protéger et d'indiquer au vendeur les conditions de votre achat.

Les informations qui doivent apparaître sur votre offre écrite sont généralement les suivantes :

  • Le prix d’achat du bien immobilier
  • La durée de validité de l’offre en mentionnant que l’offre d’achat sera annulée si elle n’a pas été acceptée par le vendeur dans les délais indiqués
  • Les modalités de réponse du vendeur (par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par voie d’huissier)
  • Votre délai de rétractation
  • Le moyen de financement (prêt et/ou apport personnel)
  • Une mention précisant que la vente ne sera définitive qu’au moment de la signature de l’avant-contrat
  • Une description du bien immobilier (maison/appartement, superficie, le nombre de pièces, etc.) en reprenant par exemple les éléments de l'annonce ou de la fiche de la visite.
A savoir
A ces mentions, il convient d’ajouter des clauses suspensives. Elles ont pour vocation de vous couvrir si votre achat dépend de quelque chose : souvent on y indique le besoin de contracter un prêt, ou si votre achat dépend de la vente de votre bien actuel.
Elles peuvent aussi être en rapport avec l’état du bien, le montant des travaux à effectuer ou la qualité des diagnostics immobiliers. Elles seront précisées dans le compromis de vente ou la promesse.
L'offre d'achat immobilier doit être effectuée par écrit par courrier ou même par email . N'hésitez pas à utiliser le modèle d'offre d'achat réalisé par Pretto. Celui-ci pourra vous servir et vous faire gagner du temps lors de votre proposition.
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Le point légal sur l'offre d'achat immobilier

Théoriquement, une offre au prix est le plus souvent acceptée par le vendeur. Mais dans certains cas, les vendeurs peuvent recevoir plusieurs offres au prix le même jour, c'est souvent le cas à Paris ou dans les grandes villes, il est libre de choisir le dossier qui le convainc le plus. Mettez donc toutes les chances de votre côté en complétant votre offre avec des documents attestant de votre sérieux, et surtout de votre solidité financière.

L'attestation Pretto a été conçue dans ce but : elle permet de rassurer le vendeur en indiquant le montant de l'emprunt que vous pouvez contracter au vu des documents que vous nous avez transmis. De quoi faire pencher la balance en votre faveur !

Pouvez-vous faire une offre d’achat plus basse que le prix affiché ?

Vous pouvez tout à fait proposer un prix à la baisse. La rédaction de votre offre d'achat est alors considérée comme le début de la négociation immobilière, puisque le vendeur est libre de l'accepter ou non.

Si votre première proposition est acceptée, bingo ! Le vendeur indique son consentement en la signant. Mais s'il souhaite poursuivre la négociation, vous n'avez pas besoin de rédiger une nouvelle offre formelle à chaque étape : cela peut se passer par mail, par téléphone, ou via l'agent immobilier. Ce qui est important est, in fine, d'avoir une offre avec un prix sur lequel toutes les parties s'entendent.

A retenir
En zone tendue, comme à Paris par exemple, il est souvent déconseillé de faire une offre d’achat plus basse que le prix, car vous prenez le risque qu’un autre acheteur intéressé par le bien fasse une offre au prix, et que le vendeur l’accepte. Tout dépend de l'état du bien et de la pression sur le marché.
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Que dois-je savoir avant de faire mon offre d’achat ?

L'offre d'achat constitue un engagement sérieux. Il est donc bon, avant de faire une offre d’achat à un vendeur et d'entamer une négociation, de prendre connaissance de toutes les informations nécessaires.

Vous devez avoir pris connaissance de certains documents

Avant de faire une offre d’achat pour un bien, demandez les diagnostics immobiliers obligatoires. Le vendeur est tenu de vous les fournir dans le Dossier de Diagnostic Technique.
Ces diagnostics vous indiquent si vous aurez à engager des travaux de rénovation énergétique, vous informent sur la salubrité du bien et vous permettent d’évaluer les dépenses que vous aurez en électricité et en gaz. Ils ont un poids considérable dans votre décision d’achat.
Bon plan
Pour un bien en copropriété, la liste des documents à fournir est encadrée. Le propriétaire du bien doit vous présenter les derniers PV d'Ag, avec compte-rendu d'assemblée générale des copropriétaires (sous forme de procès-verbal) document qui résume toutes les décisions prises lors des réunions. Par exemple, si le chauffage est collectif, vérifiez dans le procès-verbal si l'installation d'une nouvelle chaudière ou des travaux de modernisation sont envisagés. Le but est de vous informer au mieux. L'état des dettes et des procédures en cours est également une information obligatoire.

Les délais de l’offre d’achat

La loi ne fixe pas de durée de validité pour une offre d’achat. Néanmoins, elle est généralement comprise entre 5 et 10 jours. C’est à vous de déterminer combien de temps vous souhaitez laisser au vendeur pour accepter ou refuser votre offre d’achat à partir du moment où il la reçoit. La durée de validité fait partie des éléments à indiquer dans votre offre d’achat écrite.
Bon plan
Si vous êtes certain d’obtenir le financement nécessaire à l’achat du bien immobilier de la part de votre banque (après une simulation de pret) et que vous êtes sûr de votre choix ou que vous avez les fonds nécessaires en apport, vous pouvez faire apparaître dans votre offre d’achat que vous n’ajouterez pas de clauses suspensives au compromis de vente.
C’est un engagement fort vis à vis du vendeur qui vous permettra de vous démarquer des autres acheteurs.

Mais attention, ne le faites que si vous êtes absolument certain de votre finançabilité, car sans condition suspensive, vous risquez de perdre votre dépôt de garantie si vous n'allez pas au bout de la vente.

Quel est le niveau d’engagement avec une offre d’achat ?

Soumettre une offre d’achat à un vendeur revient à formaliser son engagement avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.

Une fois que le document a été accepté par le vendeur du bien immobilier, vous vous engagez théoriquement à aller au bout de votre achat. Mais à quoi vous engage véritablement ce préliminaire au compromis de vente ?

Pour aller plus loin : l'importance du compromis de vente

Pouvez-vous annuler une offre d’achat en tant qu'acquéreur ?

En tant qu’acheteur, vous pouvez annuler une offre d’achat qui a été acceptée. Soit en ne signant pas le compromis, soit en exerçant votre droit de rétractation de 10 jours dont vous disposez après la signature de l'avant-contrat et la réception de toutes les annexes.

Il vous suffit donc théoriquement d’attendre un peu avant vous rétracter. Si vous vous rétractez après la signature et dans les délais, vous devrez le faire par courrier recommandé avec accusé de réception.

Peu de vendeurs font la démarche (longue et coûteuse) de se retourner contre les acquéreurs qui retirent leur offre d’achat. En revanche, si le promesse de vente a été signé et que votre délai de rétractation est passé, il faudra vous référer aux clauses suspensives et aux pénalités en cas d'annulation de votre part sans motif prévu.

Vendeur et engagement de l'offre d'achat

En tant que vendeur, à partir du moment où vous avez contresigné l’offre d’achat, vous êtes considéré comme étant d’accord avec le prix proposé par l’acquéreur. Vous ne pouvez donc plus répondre aux offres d’achat et sollicitations d’autres acquéreurs et ce, même s’ils vous proposent un prix plus élevé. Par précaution, vous pouvez faire appel à un négociateur immobilier.

Toutefois, si vous découvrez au moment de la signature de l'avant-contrat une condition de l'achat qui remet en cause votre décision en tant que vendeur, vous pouvez renoncer à la vente. C'est pourquoi l'acheteur va généralement préciser dans son offre les conditions de son financement ou les conditions suspensives qu'il convient d'étudier en détails !

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Experte en crédit immobilier
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