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Offre d’achat immobilier : définition et démarche à suivre

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Lauriane Potin
Mis à jour le 13 mai 2021
L’offre d’achat est une proposition écrite qui présente la volonté d’acheter un bien immobilier à un prix et à des conditions fixées par l’acquéreur. Le vendeur est libre d’accepter ou de refuser l’offre d’achat qu’il a reçue mais il peut également faire une contre-proposition écrite et engager une négociation.
L’offre d’achat marque une étape importante dans votre achat immobilier et il convient donc d'en connaître les tenants et les aboutissants. Vous pouvez utiliser l'offre d'achat pour accepter le prix proposé initialement par le vendeur, mais l'offre d'achat est aussi souvent utilisée pour entamer une négociation et faire baisser le prix du bien.

Dans tous les cas, le vendeur est libre d'accepter ou non votre offre et va chercher à s'assurer de votre finançabilité. Une bonne offre est donc complétée par un document attestant votre sérieux et votre capacité à emprunter.

En signant l’offre d’achat, l’acquéreur et le vendeur s’engagent l’un envers l’autre à mener la vente à son terme. Cependant, la vente est encore loin d'être conclue et il est légitime de vous poser la question de l'engagement au moment de faire votre offre.

Comment faire une offre d’achat immobilier ?

L'offre d'achat, qu'est-ce que c'est exactement ?

L’offre d’achat est un document qui vous engage en tant qu’acheteur à acquérir un bien immobilier à un prix fixé et selon certaines conditions. C'est un document écrit qui nécessite que l’on respecte certaines règles.

Pour aller plus loin : Comment faire une offre d'achat ?

Quelle est la démarche pour faire son offre ?

Une offre d’achat correctement formulée comprend un certain nombre de mentions et de clauses suspensives qui ont pour but de vous protéger et d'indiquer au vendeur les conditions de votre achat.

Les informations qui doivent obligatoirement apparaître sur votre offre écrite sont les suivantes :

  • Le prix d’achat du bien immobilier
  • La durée de validité de l’offre en mentionnant que l’offre d’achat sera annulée si elle n’a pas été acceptée par le vendeur dans les délais indiqués
  • Les modalités de réponse du vendeur (par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par voie d’huissier)
  • Votre délai de rétractation
  • Le moyen de financement (prêt et/ou apport personnel)
  • Une mention précisant que la vente ne sera définitive qu’au moment de la signature de l’avant-contrat
  • Vous pouvez également ajouter une brève description du bien immobilier (maison/appartement, superficie, le nombre de pièces, etc.)
A savoir
A ces mentions obligatoires il convient d’ajouter des clauses suspensives. Elles ont pour vocation de vous couvrir si votre achat dépend de quelque chose : souvent on y indique le besoin de contracter un prêt, ou si votre achat dépend de la vente de votre bien actuel.

Elles peuvent aussi être en rapport avec l’état du bien, le montant des travaux à effectuer ou la qualité des diagnostics immobiliers.

L'offre d'achat immobilier doit obligatoirement être effectuée par écrit. N'hésitez pas à voir le modèle d'offre d'achat réalisé par Pretto. Celui-ci pourra vous servir d'exemple.
Modèle offre d'achat au prix du bien

Le point légal
Le vendeur est tenu d'accepter la première offre au prix qui lui est faite. Mais dans le cas où il reçoit plusieurs offres au prix le même jour, comme c'est souvent le cas à Paris, il est libre de choisir le dossier qui le convainc le plus. Mettez toutes les chances de votre côté en complétant votre offre avec des documents attestant de votre sérieux, et surtout de votre solidité financière.

L'attestation Pretto a été conçue dans ce but : elle permet de rassurer le vendeur en indiquant le montant de l'emprunt que vous pouvez contracter au vu des documents que vous nous avez transmis. De quoi faire pencher la balance en votre faveur !

Pouvez-vous faire une offre d’achat plus basse que le prix affiché ?

Vous pouvez tout à fait proposer un prix à la baisse. La rédaction de votre offre d'achat est alors considérée comme le début de la négociation immobilière, puisque le vendeur est libre de l'accepter ou non.

Si votre première proposition est acceptée, bingo ! Le vendeur indique son consentement en la signant. Mais s'il souhaite poursuivre la négociation, vous n'avez pas besoin de rédiger une nouvelle offre formelle à chaque étape : cela peut se passer par mail, par téléphone, ou via l'agent immobilier. Ce qui est important est, in fine, d'avoir une offre avec un prix sur lequel toutes les parties s'entendent.

Pretto a réalisé un modèle d'offre d'achat au prix plus bas que le prix affiché. Cela pourra vous servir de modèle.

Modèle d'offre achat inferieur au prix

A retenir
En zone tendue, comme à Paris par exemple, il est souvent déconseillé de faire une offre d’achat plus basse que le prix, car vous prenez le risque qu’un autre acheteur intéressé par le bien fasse une offre au prix, et que le vendeur l’accepte.
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cover Pretto

Que dois-je savoir avant de faire mon offre d’achat ?

Elle constitue un engagement sérieux. Il est donc bon, avant de faire une offre d’achat à un vendeur et d'entamer une négociation, de prendre connaissance de toutes les informations nécessaires.

Vous devez avoir pris connaissance de certains documents

Avant de faire une offre d’achat pour un bien, demandez les diagnostics immobiliers obligatoires. Le vendeur est tenu de vous les fournir dans le Dossier de Diagnostic Technique.
Ces diagnostics vous indiquent si vous aurez à engager des travaux de rénovation énergétique, vous informent sur la salubrité du bien et vous permettent d’évaluer les dépenses que vous aurez en électricité et en gaz. Ils ont un poids considérable dans votre décision d’achat.
Bon plan
Il peut être également intéressant pour vous de demander au propriétaire du bien le compte-rendu d'assemblée générale des copropriétaires (sous forme de procès-verbal) car il résume toutes les décisions prises lors des réunions.

Par exemple, si le chauffage est collectif, vérifiez dans le procès-verbal si l'installation d'une nouvelle chaudière ou des travaux de modernisation sont envisagés.

Les délais de l’offre d’achat

La loi ne fixe pas de durée de validité pour une offre d’achat. Néanmoins, elle est généralement comprise entre 5 et 10 jours. C’est à vous de déterminer combien de temps vous souhaitez laisser au vendeur pour accepter ou refuser votre offre d’achat à partir du moment où il la reçoit. La durée de validité fait partie des éléments à indiquer dans votre offre d’achat écrite.
Bon plan
Si vous êtes certain d’obtenir le financement nécessaire à l’achat du bien immobilier de la part de votre banque (après une simulation de prêt immobilier) et que vous êtes sûr de votre choix, nous vous conseillons de faire apparaître dans votre offre d’achat que vous n’ajouterez pas de clauses suspensives au compromis de vente.
C’est un engagement fort vis à vis de l’acheteur qui vous permettra de vous démarquer des autres acheteurs.

Mais attention, ne le faites que si vous êtes absolument certain de votre finançabilité, car sans condition suspensive, vous risquez de perdre votre dépôt de garantie si vous n'allez pas au bout de la vente.

Quel est le niveau d’engagement avec une offre d’achat ?

Soumettre une offre d’achat à un vendeur revient à formaliser son engagement avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.

Une fois que le document a été accepté par le vendeur du bien immobilier, vous vous engagez théoriquement à aller au bout de votre achat. Mais à quoi vous engage véritablement ce préliminaire au compromis de vente ?

Pour aller plus loin : l'importance du compromis de vente

Pouvez-vous annuler une offre d’achat en tant qu'acquéreur ?

En tant qu’acheteur, vous ne pouvez théoriquement pas annuler une offre d’achat qui a été acceptée. Toutefois, cette contrainte est à mettre en balance avec le droit de rétractation de 10 jours dont vous disposez au moment de la signature de l'avant-contrat.

Il vous suffirait donc d’attendre un peu avant vous rétracter.

C’est pour cela que, dans la réalité, peu de vendeurs font la démarche (longue et coûteuse) de se retourner contre les acquéreurs qui retirent leur offre d’achat. En revanche, si le compromis de vente ou la promesse de vente a été signé, il faudra vous référer aux clauses suspensives.

Vendeur et engagement de l'offre d'achat

En tant que vendeur, à partir du moment où vous avez contresigné l’offre d’achat, vous êtes considéré comme étant d’accord avec le prix proposé par l’acquéreur. Vous ne pouvez donc plus répondre aux offres d’achat et sollicitations d’autres acquéreurs et ce, même s’ils vous proposent un prix plus élevé. Par précaution, vous pouvez faire appel à un négociateur immobilier.

Toutefois, il existe des situations où le vendeur peut annuler une offre d’achat immobilier. C’est le cas, par exemple, lorsque l’offre d’achat prévoit que les parties ne seront définitivement engagées qu’à partir de la signature du compromis de vente ou encore lorsque l’offre d’achat ne précise pas les conditions de la vente.

Si vous découvrez au moment de la signature de l'avant-contrat une condition de l'achat qui remet en cause votre décision en tant que vendeur, vous pouvez renoncer à la vente. C'est pourquoi l'acheteur va généralement préciser dans son offre les conditions de son financement qu'il convient d'étudier en détails !

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