1. Offre achat

Offre d’achat immobilier : définition et démarche à suivre

L’offre d’achat est une proposition écrite qui présente la volonté d’acheter un bien immobilier à un prix et à des conditions fixées par l’acquéreur. Le vendeur est libre d’accepter ou de refuser l’offre d’achat qu’il a reçue mais il peut également faire une contre-proposition écrite.

L’offre d’achat sert généralement à proposer au vendeur un prix inférieur à celui de l’annonce. Lorsqu'elle est égale au prix demandé par le vendeur, ce dernier est tenu de l'accepter.

En signant l’offre d’achat, l’acquéreur et le vendeur s’engagent l’un envers l’autre à mener la vente à son terme.

Comment faire une offre d’achat immobilier ?

L'offre d'achat, qu'est-ce que c'est ?

L’offre d’achat est un document qui vous engage en tant qu’acheteur à acquérir un bien immobilier à un prix fixé et selon certaines conditions. C'est un document écrit qui nécessite néanmoins que l’on respecte certaines règles.

Quelle est la démarche pour faire son offre ?

Une offre d’achat correctement formulée comprend un certain nombre de mentions et de clauses suspensives qui ont pour but de vous protéger.

Les informations qui doivent obligatoirement apparaître sur votre offre écrite sont les suivantes :

  • Le prix d’achat du bien immobilier
  • La durée de validité de l’offre en mentionnant que l’offre d’achat sera annulée si elle n’a pas été acceptée par le vendeur dans les délais indiqués
  • Les modalités de réponse du vendeur (par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par voie d’huissier)
  • Votre délai de rétractation
  • Le moyen de financement (prêt et/ou apport personnel)
  • Une mention précisant que la vente ne sera définitive qu’au moment de la signature de l’avant-contrat
  • Vous pouvez également ajouter une brève description du bien immobilier (maison/appartement, superficie, le nombre de pièces, etc.)
A savoir

A ces mentions obligatoires il convient d’ajouter des clauses suspensives. Elles ont pour vocation de vous couvrir si une des situations que vous y avez décrites se produit et que vous souhaitez annuler la vente. Ces situations peuvent être diverses.

Elles peuvent être en rapport avec l’état du bien, le montant des travaux à effectuer ou bien par rapport à un refus de votre prêt par la banque, etc.

L'offre d'achat immobilier doit obligatoirement être effectuée par écrit. N'hésitez pas à voir le modèle d'offre d'achat réalisée par Pretto. Celui-ci pourra vous servir d'exemple.

Pouvez-vous faire une offre d’achat plus basse que le prix affiché ?

Vous pouvez tout à fait proposer une offre d’achat plus basse que le prix affiché. C’est d’ailleurs ce à quoi sert une offre d’achat dans la majorité des cas.

En effet, si elle peut permettre à un acquéreur de réserver le bien en faisant une offre au prix de l’annonce, elle sert également à proposer au vendeur du bien que vous convoitez, un prix inférieur à celui auquel il le vend.

Pretto a réalisé un modèle d'offre d'achat au prix plus bas que le prix affiché. Cela pourra vous servir de modèle.

A retenir
En zone tendue, comme à Paris par exemple, il est souvent déconseillé de faire une offre d’achat plus basse que le prix, car vous prenez le risque qu’un autre acheteur intéressé par le bien fasse une offre au prix, et que le vendeur l’accepte.
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Que dois-je savoir avant de faire mon offre d’achat ?

Elle constitue un engagement sérieux. Il est donc bon, avant de faire une offre d’achat à un vendeur et d'entamer une négociation, de prendre connaissance de toutes les informations nécessaires.

Vous devez avoir pris connaissance de certains documents

Avant de faire une offre d’achat pour un bien, renseignez-vous sur ses diagnostics immobiliers obligatoires. Le vendeur est tenu de vous les fournir dans le Dossier de Diagnostic Technique.
Ces diagnostics vous indiquent si vous aurez à engager des travaux de rénovation énergétique, vous informent sur la salubrité du bien et vous permettent d’évaluer les dépenses que vous aurez en électricité et en gaz. Ils ont un poids considérable dans votre décision d’achat.
Bon plan
Il peut être également intéressant pour vous de demander au propriétaire du bien le compte-rendu d'assemblée générale des copropriétaires (sous forme de procès-verbal) car il résume toutes les décisions prises lors des réunions.

Par exemple, si le chauffage est collectif, vérifiez dans le procès-verbal si l'installation d'une nouvelle chaudière ou si des travaux de modernisation sont envisagés.

Les délais de l’offre d’achat

La loi ne fixe pas de durée de validité pour une offre d’achat. Néanmoins, elle est généralement comprise entre 5 et 10 jours. C’est à vous de déterminer combien de temps vous souhaitez laisser au vendeur pour accepter ou refuser votre offre d’achat à partir du moment où il la reçoit. La durée de validité fait partie des éléments à indiquer dans votre offre d’achat écrite.
Bon plan

Si vous êtes certain d’obtenir le financement nécessaire à l’achat du bien immobilier de la part de votre banque et que vous êtes sûr de votre choix, nous vous conseillons de faire apparaître dans votre offre d’achat que vous n’ajouterez pas de clauses suspensives au compromis de vente.

C’est un engagement fort vis à vis de l’acheteur qui vous permettra de vous démarquer des autres acheteurs.

Quel est le niveau d’engagement avec une offre d’achat ?

Soumettre une offre d’achat à un vendeur revient à formaliser son engagement avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.

Une fois que le document a été acceptée par le vendeur du bien immobilier, vous ne pouvez théoriquement plus renoncer à l’acquisition de ce bien. Mais à quoi vous engage véritablement ce préliminaire au compromis de vente ?

Le délai de rétractation

Le délai de rétraction de l’offre d’achat immobilier est mentionné dans la lettre. Il est généralement de 10 jours. Pendant cette période, vous pouvez annuler l’offre d’achat sans avoir à justifier d’un motif légitime auprès du vendeur.

Pouvez-vous annuler une offre d’achat ?

Comme nous l’avons expliqué précédemment, en tant qu’acheteur, vous ne pouvez théoriquement pas annuler une offre d’achat qui a été acceptée. Toutefois, cette contrainte n’a pas vraiment de valeur puisque vous disposez d’un droit de rétractation de 10 jours à partir de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.

Il vous suffirait donc d’attendre un peu avant vous rétracter.

C’est pour cela que, dans la réalité, peu de vendeurs font la démarche (longue et coûteuse) de se retourner contre les acquéreurs qui retirent leur offre d’achat. En revanche, si le compromis de vente ou la promesse de vente a été signé, il faudra vous référer aux clauses suspensives.

A savoir
En tant que vendeur, à partir du moment où vous avez contresigné l’offre d’achat, vous êtes considéré comme étant d’accord avec le prix proposé par l’acquéreur. Vous ne pouvez donc plus répondre aux offres d’achat et sollicitations d’autres acquéreurs et ce, même s’ils vous proposent un prix plus élevé. Par précaution, vous pouvez faire appel à un négociateur immobilier.

Toutefois, il existe des situations où le vendeur peut annuler une offre d’achat immobilier. C’est le cas, par exemple, lorsque l’offre d’achat prévoit que les parties ne seront définitivement engagées qu’à partir de la signature du compromis de vente ou encore lorsque l’offre d’achat ne précise pas les conditions de la vente.

Mis à jour le 21 août 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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