1. Calcul du taux d'endettement : simulation et formules

Calcul du taux d'endettement : simulation et formules

Faites le calcul de votre taux d'endettement afin de connaître le montant que vous pouvez emprunter ! C'est un critère essentiel pour la banque.

Vos revenus
Salaire net mensuel
Revenus fonciers
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Définition du taux d'endettement

Le taux d’endettement s’exprime en pourcentage. Il représente le rapport entre vos charges et vos revenus. Concrètement, un taux d’endettement à 33 % signifie que vos charges représentent le tiers de vos revenus.

Pourquoi est-il important ?

Il fait partie des critères inévitables de l’étude de votre dossier, afin d’éviter le surendettement. Mais il est aussi à mettre en perspective avec d’autres critères, comme le reste à vivre ou le saut de charge, qui évaluent votre capacité à gérer le changement de budget.

L'avis d'expert

Le taux d’endettement prend en compte la totalité de vos crédits. Si vous remboursez encore un crédit, posez-vous la question de savoir si vous pouvez le solder avant de démarrer vos recherches de financement.

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Il est important de connaître votre taux d’endettement au moment de réfléchir à votre achat immobilier : c’est lui qui définit en grande partie votre capacité d’emprunt auprès de la banque. Afin d’éviter le surendettement, on entend ainsi beaucoup parler d’une limite d’endettement à 33 %. Et vous, où vous situez-vous ? Simulez votre taux d’endettement pour le savoir !

Pourquoi réaliser une simulation de taux d’endettement pour son crédit ?

Le taux d'endettement détermine votre capacité d'emprunt

Préparer votre projet immobilier vous permet d’anticiper au mieux les éventuelles difficultés que vous pourriez rencontrer. Et la principale difficulté serait de ne pas pouvoir financer le bien qui vous a tapé dans l’oeil…

Il faut donc se poser la question du budget en amont de ses recherches, afin de ne pas se lancer dans le vide. Demandez-vous quel est le montant que vous pouvez amener de votre poche, mais aussi quelle somme vous pouvez emprunter auprès de la banque. C’est ce qu’on appelle votre capacité d’emprunt.

Quel est le taux d'endettement à ne pas dépasser ?

Et cette capacité d’emprunt dépend en grande partie du taux d’endettement. Il s’agit en réalité de vérifier que l’emprunt sur lequel vous vous engagez est tenable de votre côté. Et au-delà d’un taux d'endettement maximum à 33 %, les établissements prêteurs estiment que le risque de surendettement, et donc le risque de défaut de paiement, est trop élevé.

C’est une sécurité autant pour vous que pour la banque. Simuler votre taux d’endettement vous permet donc de savoir en quelques minutes si le prix d’achat que vous avez en tête correspond effectivement à votre budget.

Comment calculer le taux d’endettement de votre crédit immobilier ?

Le taux d’endettement s’exprime en pourcentage : il s’agit donc d’un rapport entre vos revenus et vos charges.

La formule du taux d’endettement

Quels revenus et charges sont pris en compte dans ce calcul par la banque ?

Pour faire votre simulation, nous avons donc besoin de connaître vos charges et vos revenus. Mais attention, tous les revenus ne sont pas intégrés de la même manière, de même que les charges. On fait un point.

Pour vos revenus, nous avons besoin de connaître :
  • les revenus professionnels : c’est a priori la source principale de vos revenus. Il s’agit de vos revenus nets mensuels avant impôts.
  • les revenus fonciers : si vous êtes déjà propriétaire d’un investissement locatif, vous pouvez ajouter les loyers perçus en tant que revenus fonciers. Ceux-ci sont pris en compte à 70 %.

Pour les charges, nous avons besoin de connaître :

  • le montant de votre loyer : si vous êtes déjà propriétaire de votre logement, indiquez 0.
  • la mensualité de votre crédit immobilier : si vous êtes déjà propriétaire, vous devez ajouter le montant de votre mensualité en incluant l’assurance ; si vous n’êtes pas encore propriétaire, indiquez nous le montant de la mensualité attendue.
  • le montant des autres mensualités de crédit : le taux d’endettement prend en compte la totalité de vos emprunts, et pas seulement votre prêt immobilier. Si vous avez des crédits consommation (crédit auto, prêt étudiant etc), il faut les indiquer.

Pourquoi vous parle-t-on du reste à vivre ?

Ces informations nous permettent donc de calculer votre taux d’endettement afin de savoir si vous êtes au-delà de la limite recommandée ou non ; mais elle est aussi à mettre en perspective avec le critère du reste à vivre, qui est tout aussi important pour la banque.

Le reste à vivre correspond au montant en euros dont vous disposez effectivement sur votre compte en banque une fois que toutes vos charges sont payées. Elle peut ainsi voir si vous disposez de suffisamment d’argent pour continuer à payer vos dépenses quotidiennes.

La formule pour le calcul du reste à vivre est ainsi une simple soustraction :

Ce critère est variable en fonction des banques, mais prenons l’exemple suivant :

Un couple avec 2 enfants souhaite acheter une maison. Le reste à vivre estimé est de 700 € par adulte et 300 € par enfant.

Ils gagnent à eux deux 2 800 € par mois et remboursent 800 € en mensualité de prêt, ce qui correspond à 28 % d’endettement.

Leur reste à vivre actuel est donc :

Ils rentrent dans les critères.

Imaginons maintenant qu’ils ont un troisième enfant avant de contracter l’emprunt. Le reste à vivre minimum passe à 2 300 € ; leur reste à vivre est insuffisant, et la banque pourra refuser le crédit pour cette raison.

Simuler votre taux d’endettement est donc une étape essentielle dans l’évaluation de votre budget de prêt immobilier. C’est la valeur à partir de laquelle vous pouvez calculer votre mensualité maximum, et donc le montant de votre emprunt.

Mais ce n’est pas le seul critère que va regarder la banque, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre expert Pretto afin de vous assurer que tous les voyants de votre dossier de demande de prêt sont au vert !

Mis à jour le 4 novembre 2020
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Océane Chabrol
Ingénieur R&D
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