Calcul du taux d'endettement : simulation et formules

Le taux d'endettement se calcule en divisant vos charges mensuelles (mensualités de crédit, assurances comprises) par vos revenus nets : si le résultat dépasse 35 %, la banque ne peut pas vous accorder le prêt. La bonne nouvelle, c'est qu'il se calcule facilement — et qu'il existe des leviers concrets pour le réduire si vous êtes à la limite.

Le taux d’endettement : un nouveau frein ?

Oui, le taux d'endettement peut freiner vos projets immobiliers mais il a surtout été créé pour vous protéger. Imposé par le Code de la consommation et ajusté par le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF), le taux d'endettement vise à éviter un piège bien connu : le surendettement. Il vise aussi à garantir que votre crédit reste soutenable.

Comment le calcule-t-on ? En clair, mensualités de crédit (assurances comprises) ÷ revenus nets = votre taux d'endettement. Si le résultat est supérieur à 35 %, ça coince. S’il est inférieur, vous avez le feu vert !

Et si vous êtes tout juste à la limite ? Qu’on se rassure tout de suite, les choses sont bien faites ! Le HCSF a toujours offert aux banques une marge dérogatoire. Ainsi, 20 % de leurs dossiers peuvent s’affranchir d’un taux d’endettement à 35 %. Attention, tout de même, 70 % de ces dérogations doivent être consacrées aux financements de résidences principales.

Comment calculer un taux d’endettement ?

Vous vous en doutez, plusieurs critères sont à prendre en compte pour faire la simulation de votre taux d’endettement. Voici la liste.

Commençons par vos revenus…

• Votre salaire : Si vous êtes salarié, le calcul dépend de votre ancienneté. Vous êtes dans votre entreprise depuis moins d’une année civile ? Reprenez le montant brut annuel indiqué sur votre contrat de travail, divisez-le par 12 pour connaître votre salaire mensuel, puis retranchez 25 % (si vous êtes cadre) ou 22 % (si vous ne l’êtes pas) pour passer du brut au net. Vous êtes dans votre entreprise depuis plus d’une année civile ? Reprenez le montant de votre cumul net imposable inscrit sur votre bulletin de salaire de décembre dernier. Si vous ne percevez pas de prime ou très peu, divisez-le simplement par 12. Si vous en percevez régulièrement, revenez à la première méthode !

• Vos primes (si vous avez au moins 3 ans d’ancienneté): Moyennez-les sur les 36 derniers mois et ajoutez ce résultat à votre salaire. Attention, nous parlons ici des primes récurrentes, pas d’une éventuelle prime Macron que vous n'auriez perçue qu’une fois !
• Les revenus que vous percevez en tant qu’entrepreneur : Moyennez vos bénéfices (et vos éventuels dividendes) sur les 36 derniers mois. Attention, si votre entreprise justifie de moins de trois ans d’existence, vous serez difficilement éligible à un crédit immobilier. Les banques se montrent attentives à la bonne santé financière de votre activité. Le mieux reste donc toujours de nous consulter avant de vous lancer.
• Vos revenus fonciers : Si vous avez la chance d’en percevoir ou s’ils concernent un projet d’investissement locatif, les banques ne retiennent que 70 % de leur montant (afin de considérer vos taxes foncières, vos charges de copropriété et vos éventuelles vacances locatives). À noter que pour des loyers prévisionnels, il vous faudra requérir des estimations auprès de deux agences immobilières et ne retenir que la plus basse des deux. Ça pique, mais c’est comme ça !

… Sans jamais négliger vos charges !

• Vos crédits en cours : Comptez vos mensualités en cours si vous ne prévoyez pas de les solder avant votre achat. Vous devrez aussi considérer votre mensualité de crédit immobilier à venir. Ne l'oubliez pas !

• Votre loyer actuel
• D’éventuels loyers résiduels : Une place de parking ou le loyer de votre appartement, si vous en êtes locataire et que nous ne finançons pas votre nouvelle résidence principale. En revanche, pas de facture énergétique ou d’assurance habitation dont vous devriez tenir compte. À ce sujet, vous serez tranquille !
• Une pension alimentaire à verser : Elle est comptabilisée dans vos charges.

Quelles sont les astuces pour réduire mon endettement ?

Malgré des calculs précis et révisés, votre endettement demeure toujours un peu haut ? Pas de panique, plusieurs leviers devraient pouvoir vous aider à le réduire.

• Allonger la durée de votre emprunt peut être la bonne solution si vous visiez un crédit d’une durée inférieure à 25 ans. La bonne nouvelle, c’est que la plupart des prêts immobiliers sont modulables. Ainsi, dès que vous serez en capacité de rembourser un peu plus, vous pourrez choisir d’allonger la durée de votre prêt afin d’en réduire la durée (et le coût des intérêts) !
• Augmenter votre apport vous permettra d’emprunter moins et donc de réduire votre endettement. Il y a parfois des pistes auxquelles on ne songe pas immédiatement, telles que l’épargne salariale (qui peut le plus souvent se débloquer en cas d’achat d’une résidence principale) ou les donations familiales (qui bénéficient le plus souvent d’importantes exonérations d’impôt). À ce sujet, nous serions heureux de vous conseiller.
• Faire racheter vos crédits en cours, si vous en avez, vous permettra peut-être d’augmenter leur durée et donc de réduire les mensualités. Il s’agit d’un excellent moyen de se désendetter. Cependant, vous devrez bien noter qu’accroître la durée de vos remboursements fera mécaniquement monter le coût de vos intérêts. Comptez sur nous pour vous aider à faire le calcul !

Exemple de calcul du taux d'endettement

Prenons Camille et Yanis, un couple de trentenaires qui veut acheter sa résidence principale. Ensemble, ils gagnent 3 650 € net par mois. Ils louent aussi un studio qui leur rapporte 500 € de loyer mensuel. La banque n’en retient que 70 %, soit 350 €, pour tenir compte de la taxe foncière, des charges et d’éventuels mois sans locataire. Leurs revenus pris en compte s’élèvent donc à 4 000 €.

Côté charges, ils remboursent déjà un crédit auto de 300 € par mois. Leur futur prêt immobilier leur coûterait 1 200 € par mois, assurance comprise. En revanche, leur forfait téléphone ou l’essence de la voiture n’entrent pas dans le calcul.

Leur taux d’endettement se calcule ainsi : (1 200 + 300) / 4 000 = 0,375. Camille et Yanis sont donc endettés à 37,5 %, au-dessus du plafond de 35 %.

Pas de quoi abandonner le projet pour autant. Ils peuvent viser une mensualité plus basse, en empruntant un peu moins ou sur une durée plus longue : à 1 100 € par mois, ils retombent pile à 35 %. Ils peuvent aussi solder leur crédit auto avant l’achat, si leur épargne le permet. Sans lui, leur taux d’endettement descend à 30 % (1 200 / 4 000), et ils retrouvent de la marge.

Le taux d’endettement, c’est tout ce qui compte ?

Vous maîtrisez la notion d’endettement sur le bout des doigts et votre projet rentre parfaitement dans les clous ? Voilà une excellente nouvelle ! Cependant et dans le cadre de son étude du risque, votre futur banquier devra considérer deux autres points : votre reste à vivre et la marge hypothécaire de votre opération. Éclairons-les afin qu’aucun dernier obstacle ne se dresse sur votre route.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est la somme dont vous disposez chaque mois pour faire vivre votre foyer, après perception de vos revenus et déduction de vos charges (primes d'assurance voiture et habitation, abonnements divers...). Bonne nouvelle, le HCSF ne fixe pas son montant et permet ainsi à chaque banque de le déterminer. En moyenne, il vous faudra donc considérer que 700 euros par adultes et 400 euros par enfant environ sont attendus pour vous rendre éligible à l’emprunt.

La marge hypothécaire

La marge hypothécaire correspond à la différence entre le prix du bien que la banque finance et la somme qu’elle vous prête pour le financer. L’objectif pour la banque est, au minimum, que cette marge ne soit pas négative (en clair, le banquier vous prêtera rarement plus que la valeur du bien, ce que vous auriez pu souhaiter pour vous acquitter de vos frais de notaire). Ainsi, si la banque doit un jour faire jouer la garantie prise sur votre acquisition, elle doit éviter de perdre de l’argent dans le cadre de cette opération.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.