Calcul du taux d'endettement : simulation et formules
Le taux d’endettement s’exprime en pourcentage. Il représente le rapport entre vos charges et vos revenus. Concrètement, un taux d’endettement à 35 % signifie que vos charges représentent le tiers de vos revenus.
Il fait partie des critères inévitables de l’étude de votre dossier, afin d’éviter le surendettement. Mais il est aussi à mettre en perspective avec d’autres critères, comme le reste à vivre ou le saut de charge, qui évaluent votre capacité à gérer le changement de budget.
Le taux d’endettement prend en compte la totalité de vos crédits. Si vous remboursez encore un crédit, posez-vous la question de savoir si vous pouvez le solder avant de démarrer vos recherches de financement.
Le taux d’endettement est un rapport entre vos revenus et vos charges qui permet d’estimer combien vous pouvez rembourser chaque mois.
Il constitue l’un des principaux critères étudiés par les banques dans le cadre d’une demande d’emprunt. Par ce biais, elles évaluent si vous serez en mesure d’assurer les échéances mensuelles de votre crédit immobilier.
La préparation de votre demande de financement passe par le calcul de votre taux d’endettement. Nous vous donnons les clés pour devenir incollable sur le sujet.
Pourquoi calculer son taux d'endettement ?
Le calcul de votre taux d’endettement a pour objectif d’estimer quelle part de vos revenus représentera le paiement de vos charges, dont votre nouveau crédit. Cela vous permettra, dans un premier temps, de vous projeter sur la faisabilité ou non de votre projet.
Cette donnée est également utilisée par les banques dans le cadre de la procédure de financement. Il s’agit pour elles de savoir si vous parviendrez à rembourser votre crédit sur le long terme. Le taux d’endettement les renseigne sur la soutenabilité de votre crédit par rapport à vos revenus.
En janvier 2021, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité financière), a recommandé une hausse du taux d'endettement maximum autorisé, qui passe de 33 à 35 %. Par ailleurs, la durée d'emprunt est également allongée, passant de 25 à 27 ans.C'est une bonne nouvelle pour vous puisque cela signifie qu'à situation égale, vous pouvez emprunter plus !
Néanmoins, cette règle stricte peut être ajustée en fonction des particularités de votre situation. Si vous êtes au-delà du taux maximum recommandé, il faudra que vous preniez le temps de mettre en valeur les points forts de votre dossier pour faciliter votre demande de prêt (épargne importante, revenus en croissance par exemple).
L'accompagnement d'un courtier immobilier en ligne sur ces points vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté.
Comment calculer le taux d'endettement ?
La raison est simple. Il est beaucoup plus simple d'adapter votre projet à votre budget que de trouver le bien de vos rêves, et de vous rendre compte que vous ne pouvez pas le financer car votre taux d'endettement serait trop élevé.
La formule pour calculer votre taux d’endettement est ainsi la suivante :
Quels sont les revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement ?
C’est votre salaire qui occupera la place la plus importante dans le calcul de votre taux d’endettement. Cependant, la banque ne considère pas tous les revenus de la même manière, il faut donc prendre en compte certaines particularités :
- Vous êtes en CDI, l’ensemble de vos salaires sont pris en compte, y compris vos variables si vous justifiez de 3 ans d'ancienneté.
- Vous êtes indépendant, libéral, chef d'entreprise ou intermittent du spectacle, vous devrez fournir l’ensemble de vos fiches de salaire et avis d’imposition sur les trois dernières années.
- Vous avez effectué un ou des investissements locatifs : 70 % des revenus générés dans ce cadre seront pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.
Si vous êtes en CDD, vos revenus ne seront pas pris en compte par la banque car ils sont limités dans le temps. Or, la banque recherche la stabilité, et le contrat à durée déterminée va l'inquiéter.
De même, les allocations chômage ou les pensions alimentaires ne sont pas incluses dans le calcul de vos revenus.
Quelles charges inclure dans le calcul du taux d’endettement ?
L’objectif est de définir le plus finement possible vos dépenses incompressibles. Les principales charges prises en compte dans ce calcul sont les suivantes :
- Le loyer : si vous êtes propriétaire du bien où vous habitez, le loyer sera de 0.
- Les mensualités de votre crédit immobilier : si vous remboursez déjà un emprunt, notez les mensualités en y intégrant le paiement de l’assurance.
- Les mensualités de vos autres crédits (étudiant, auto, à la consommation).
Si vous remboursez une pension alimentaire, celle-ci doit également être incluse dans le calcul des charges.
Exemple de calcul du taux d'endettement
On prends l'exemple d'un foyer qui possède des revenues équivalent à 4000 € par mois. Sur ces 4000 € par mois, 3500 € sont issues du salaire net par mois et 500 € de revenus fonciers.
Ce foyer a trouvé pour son projet un prêt avec des mensualités de 1200 € par mois. À cela on ajoute 300€ de charges à régler tout les mois (Voiture, téléphone etc).
Alors le calcul du taux d'endettement se fait comme suit : (300 + 1200) / (3500 + 500) = 1500 / 4000 = 0.375 On multiplie ce résultat par 100 et on arrive à un taux d'endettement de 37.5 %. Ce qui est au dessus du taux d'endettement maximal de 35 %.
Afin de ne pas être en situation de surendettement et de pouvoir emprunter, le foyer doit réduire son taux d'endettement. Cela peut passer par des mensualités moins élevées. Si le montant des mensualités descend a 1100€ par mois alors le taux d'endettement arrive à 35% pile. Mais cela peut aussi se compenser par une baisse des charges fixes.
Prenez le temps de calculer votre reste à vivre
Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste chaque mois une fois vos charges payées. Les banques y accordent également de l’importance pour affiner les informations données par le taux d’endettement.
En fonction de la composition de votre ménage, le reste à vivre minimum requis va varier. On considère en général que le reste à vivre doit être de 700 € minimum par adulte et 300 € par enfant.
Si votre famille est composée de deux adultes et 3 enfants, votre reste à vivre devra être au minimum de 2 300 €, soit 2 x 700 + 3 x 300.
Imaginons que vous disposez d'un salaire mensuel à 3 000 € net. Selon le taux d'endettement à 35 %, vous pouvez supporter des mensualités à 1 050 €. En revanche, si l'on couple cela au reste à vivre attendu, la banque va certainement refuser l'endettement maximum car vous seriez en dessous des sommes attendues (3 000 - 1 050 = 1 950).
Comment faire une simulation de taux d'endettement ?
Pretto met à votre disposition un simulateur qui vous permet de calculer en quelques minutes votre taux d’endettement actuel afin d’avoir une visibilité sur votre capacité financière. Il vous suffit de renseigner dans un premier temps vos revenus. Ces derniers sont divisés en 2 catégories, votre salaire net mensuel et vos revenus fonciers si vous en possédez. Ensuite, il ne vous reste plus qu'à rentrer vos charges. Cette fois-ci, on distingue 3 sources de charges différentes : le montant de votre loyer si vous êtes locataire, vos mensualités de crédit immobilier et enfin les autres charges incompressible et crédits mensuels (Voiture, assurance, téléphone...).
Une fois la simulation effectuée, vous avez de la visibilité sur votre taux d’endettement à venir ainsi que votre reste à vivre. Vous pouvez facilement moduler les informations renseignées dans le simulateur pour tenir compte des différentes possibilités qui s’offrent à vous.
Sur l'image ci-dessous, un foyer possède un revenu net mensuel de 4000 €, sans revenus fonciers et verse une mensualité de 1100 € accompagné de charge fixe d'un montant de 250 €. Le foyer est alors finançable car son taux d'endettement ne dépasse pas les 35% de ses revenus.
Taux d'endettement trop élevé : que faire ?
Revoir les modalités de votre prêt à venir pour diminuer votre taux d’endettement
La durée du prêt constitue un levier à ne pas négliger pour diminuer le montant de vos échéances mensuelles. Vous étalez en effet le montant total à rembourser sur une durée plus longue, ce qui permet de diminuer les mensualités.
Vous souhaitez emprunter 500 000 € et votre capacité de remboursement mensuelle est de 2 500 €.
Vous avez initialement privilégié un remboursement sur 15 ans. Les mensualités proposées sont de 3 126 €, ce qui est trop élevé.
En passant sur un prêt à 20 ans, la mensualité est réduite à 2 471 €, ce qui rentre dans votre budget.
Quelle est la différence entre endettement et surendettement ?
Il est important de comprendre la différence en l'endettement et le surendettement. On parle d'endettement quand vous remboursez un ou plusieurs prêts et que le paiement des mensualités se déroule sans problème.
Dans la majorité des cas, quand votre taux d'endettement dépasse les 35 % de vos revenus alors vous êtes considéré en situation de surendettement. Lorsque vous passez au-dessus de ces 35 % vous passez en situation de surendettement. Une situation de surendettement vous fermera des portes pour l'obtention d'un nouveau crédit.
L'endettement n'est donc pas un problème pour votre futur emprunt du moment qu'il reste en dessous des 35 % de vos revenus.
Prenez le temps de comparer les différentes solutions à votre disposition. En effet, à partir d’une certaine durée de remboursement, l'augmentation des taux d'intérêts a un tel impact sur le coût du crédit que la différence sur les mensualités est minime.
Il faut donc trouver l’équilibre parfait entre les deux. Notre calculette de prêt immobilier vous permet justement de trouver une réponse à cette question.
Moduler les conditions de vos prêts en cours pour diminuer vos mensualités
Les prêts à paliers
Les banques peuvent proposer ce type d’emprunt dont les mensualités évoluent avec le temps. Les mensualités augmenteront avec l’évolution de votre rémunération.
Ce type de prêt, très rare, est proposé à certains profils très spécifiques dont les revenus augmentent avec le temps, comme les médecins ou les hauts-fonctionnaires.
La modulation de votre emprunt en cours
Si vous avez souscrit à votre emprunt il y a plus de 12 mois, il vous sera sans doute possible de négocier un allongement de la durée de remboursement.
La plupart du temps, cet allongement est de 2 ans maximum, ce qui signifie que vous pouvez diminuer la mensualité, mais pas en-dessous d'un certain seuil. En effet, durée de prêt et mensualité sont liées, toucher à l'un modifie forcément l'autre.
Le lissage de vos prêts en cours
Le regroupement de crédit
Une solution courante pour faire baisser son taux d'endettement est de regrouper ses crédits déjà en cours en un seul et unique crédit. Cette pratique permets de faire diminuer les montants de chaque mensualité et les réunir en une seule mensualité qui vous sera plus plus avantageuse. Donc de faire diminuer votre taux d'endettement ou même de sortir du surendettement.
En effet, il est courant que la situation calculée à l'origine de votre projet soit amenée à changer et donc que le taux d'endettement varie en conséquences.
Si vous êtes en difficulté, cette pratique peut vous être d'une grande aide. N'hésitez pas à engager les démarches dés les premiers signes. Et même si vous n'êtes pas en difficulté, il peut toujours être intéressant pour vous de faire un point régulièrement avec votre banque ou un courtier afin d'optimiser votre montage en fonction de l'évolution de vos revenues.
Quelle est la différence entre endettement et surendettement ?
Il est important de comprendre la différence en l'endettement et le surendettement. On parle d'endettement quand vous remboursez un ou plusieurs prêts et que le paiement des mensualités se déroule sans problème.
Dans la majorité des cas, quand votre taux d'endettement dépasse les 35 % de vos revenus alors vous êtes considéré en situation de surendettement. Lorsque vous passez au-dessus de ces 35 % vous passez en situation de surendettement. Une situation de surendettement vous fermera des portes pour l'obtention d'un nouveau crédit.
L'endettement n'est donc pas un problème pour votre futur emprunt du moment qu'il reste en dessous des 35 % de vos revenus.
Le courtier immobilier, un atout pour vous aider à optimiser votre taux d'endettement
Il connaît parfaitement les acteurs du terrain ainsi que la législation en vigueur pour vous proposer un accompagnement à haute valeur ajoutée. Nos Experts crédit se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans votre démarche de financement.
Vous souhaitez aller plus loin dans votre projet immobilier ? Utilisez notre simulateur !
- Il est recommandé de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 %, même si cette règle est amenée à s'assouplir dans les prochains mois.
- En modulant le remboursement de vos emprunts en cours ou du prêt que vous souhaitez réaliser, vous pouvez passer en dessous du taux d'endettement maximum.
- Les services d’un courtier immobilier peuvent faire la différence.
Quels revenus sont pris en compte pour calculer le taux d'endettement ?
Pourquoi calculer le taux d'endettement ?
Est-ce que l'assurance est prise en compte dans le taux d'endettement ?
