Quelle durée choisir pour mon prêt immobilier ?

Au-delà de ces recommandations, la réflexion autour de la durée de l'emprunt doit être longuement réfléchie puisqu'elle aura des conséquences sur de nombreux paramètres de votre crédit immobilier :

• le type de crédit ;
• votre taux immobilier ;
• le montant de votre assurance emprunteur ;
• votre taux d’endettement ;
• le coût total de votre crédit.

Grâce à notre outil de simulation, vous pouvez connaître le montant maximum qu'il vous sera possible d'emprunteur en fonction de vos revenus et de la durée du crédit immobilier !

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a préconisé de ne pas emprunter au delà de 25 ans afin d’éviter les situations de surendettement. Désormais, il est possible d'étendre cette durée à 27 ans pour les achats réalisés dans le neuf car on y ajoute une période de différé de deux ans maximum. Les prêts d'une durée de 30 ans demeurent de plus en plus rares et seront effectuées seulement à titre exceptionnel.

Mais quelle est la meilleure durée pour son prêt ? À vrai dire, il n’y a pas de meilleure durée de prêt. On ne pourra pas vous dire qu’il est préférable d’emprunter sur 20 ou 25 ans. Tout dépend de votre profil et de votre capacité de financement. La meilleure durée de prêt immobilier est la durée qui va vous permettre de rembourser votre prêt sans encombre, sans que cela ne vous mette dans une situation financière difficile.

Voici les taux actuellement proposés par les banques en fonction de la durée du prêt immobilier :

Le taux d’intérêt reflète le risque pris par la banque lorsqu'elle vous accorde un crédit. Plus le risque est grand et plus les taux de l’emprunt seront élevés. Concrètement, cela signifie que votre taux d’intérêt augmente en même temps que la durée de votre crédit.

Cela a également un impact sur le coût total de votre crédit puisque plus la durée d’emprunt est longue et plus vous allez rembourser d’intérêts. À taux égal, un prêt plus long coûte nécessairement plus cher.

Le coût du crédit augmente de manière significative lorsque la durée de prêt augmente !

En dehors du coût des intérêts, emprunter sur une durée plus longue permet de réduire le montant de ses mensualités.

Le montant des mensualités est inclut dans l’évaluation de la banque puisqu’elle ne finance pas de projets avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, c’est à dire un peu plus du tiers de vos revenus. Emprunter sur une durée plus longue peut vous permettre d'emprunter un capital plus élevé pour acheter le bien souhaité.

Vous pouvez également préférer réduire vos mensualités même si vous n’atteignez pas les 35 %, afin de ne pas vous serrer la ceinture, ou en prévision de futurs crédits à la consommation. En effet, si vous avez déjà atteint votre taux d’endettement maximal, vous pourriez vous retrouver bloqué pour faire un crédit pour l’achat d’une voiture, par exemple.

N'hésitez pas à calculer votre taux d'endettement grâce à notre simulateur en ligne !

La durée d’emprunt peut aussi avoir un impact sur votre assurance en fonction de votre âge. La plupart des contrats d’assurance prennent fin au 75 ans de l'emprunteur. Au-delà, il est toujours possible de s’assurer, mais le coût de l’assurance augmente en conséquence.

Si vous n'avez pas encore trouver votre assurance de prêt, faites une simulation en ligne pour trouver votre assurance au meilleur prix.

Cela peut paraître surprenant, mais certains profils peuvent tirer des avantages d’une durée d'emprunt plus longue, notamment si vous envisagez d’investir dans le locatif ou si vous bénéficiez d’une capacité d’épargne importante.

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers puisque ceux-ci sont considérés comme des charges. Augmenter la durée de votre prêt vous permet donc de bénéficier de cet avantage plus longtemps.

Par ailleurs, vous pouvez voir l’endettement comme un moyen d’augmenter votre patrimoine et de créer de la valeur. C’est le principe de l’effet de levier. Cela est particulièrement visible pour les investissements locatifs, puisque l’emprunt permet de financer un bien dont les mensualités sont en partie remboursées par le locataire.

Dans l’optique où vous bénéficiez d’une capacité d’épargne importante, vous pouvez avoir un avantage certain à augmenter la durée de votre prêt. C’est particulièrement vrai en période de taux bas, puisque l’épargne vous rapporte plus que cela ne vous coûte en intérêts. Si cela peut paraître contre-intuitif, une durée allongée de l’emprunt immobilier peut en réalité vous faire gagner de l’argent !

La durée du prêt n’est pas inscrite dans le marbre et certaines solutions sont envisageables si vous souhaitez la modifier.

Vous pouvez ainsi moduler vos échéances à la hausse ou à la baisse.

• Modifier votre échéance à la hausse vous permet de prendre en compte une hausse de revenus et de diminuer la durée totale du prêt.
• Modifier votre échéance à la baisse peut être utile si vous faites face à une augmentation de charges ou une baisse temporaire de revenus. Attention cependant, diminuer vos charges va automatiquement augmenter la durée de prêt !

Les modulations d’échéances sont proposées par toutes les banques, mais les conditions peuvent varier. Ainsi, ces modulations restent soumises à un % de variation du montant des mensualités. La banque peut aussi déterminer une variation maximum concernant l’allongement ou la réduction de la durée du prêt.

Vous pouvez également rembourser votre prêt de manière anticipée, c’est-à-dire que vous versez en une seule fois une partie ou la totalité du capital restant dû. Cependant, la plupart des banques appliquent des frais de remboursement anticipé, il s’agit donc d’évaluer si ces frais ne vous coûtent au final pas plus cher !

Sachez que la banque pourra vous appliquer au maximum une somme égale à 3 % du capital restant dû, ou bien 6 mois d’intérêts. Seul le plus petit de ces deux montants peut vous être facturé.

Rembourser son prêt de manière anticipée coûte donc moins cher, mais il pourrait également choisir d’épargner cet argent pour bénéficier d’un rendement supérieur au coût de ses intérêts.

Sachez enfin que s’il est possible de raccourcir la durée de prêt, ce n’est pas toujours le cas si vous souhaitez le rallonger. Le simulateur Pretto prend en compte toutes ces finesses dans son estimation de rachat de prêt afin de vous proposer la meilleure offre !