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Quelle durée choisir pour mon prêt immobilier ?

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Flavio Mazza
Mis à jour le 22 sept. 2022
Quelle durée choisir pour mon prêt immobilier ?
La durée minimale d’un crédit immobilier est de 5 ans. Sa durée maximale est de 27 ans, selon les réglementations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Selon l’observatoire du Crédit Logement, la durée moyenne d'un prêt immobilier est environ 19 ans.
Bon à savoir

Les recommandations du HCSF datent du mois de janvier 2021. Concernant les achats dans le neuf, elles autorisent ces projets à emprunter jusqu'à 27 ans : 25 ans d'emprunt + 2 ans de différé.

Au-delà de ces recommandations, la réflexion autour de la durée de l'emprunt doit être longuement réfléchie puisqu'elle aura des conséquences sur de nombreux paramètres de votre crédit immobilier :

  • le type de crédit ;
  • votre taux immobilier ;
  • le montant de votre assurance emprunteur ;
  • votre taux d’endettement ;
  • le coût total de votre crédit.

Grâce à notre outil de simulation, vous pouvez connaître le montant maximum qu'il vous sera possible d'emprunteur en fonction de vos revenus et de la durée du crédit immobilier !

Quelle est la durée de prêt immobilier idéale ?

Quelle durée de prêt choisir ?

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a préconisé de ne pas emprunter au delà de 25 ans afin d’éviter les situations de surendettement. Désormais, il est possible d'étendre cette durée à 27 ans pour les achats réalisés dans le neuf car on y ajoute une période de différé de deux ans maximum. Les prêts d'une durée de 30 ans demeurent de plus en plus rares et seront effectuées seulement à titre exceptionnel.

Mais quelle est la meilleure durée pour son prêt ? À vrai dire, il n’y a pas de meilleure durée de prêt. On ne pourra pas vous dire qu’il est préférable d’emprunter sur 20 ou 25 ans. Tout dépend de votre profil et de votre capacité de financement. La meilleure durée de prêt immobilier est la durée qui va vous permettre de rembourser votre prêt sans encombre, sans que cela ne vous mette dans une situation financière difficile.

Voici les taux actuellement proposés par les banques en fonction de la durée du prêt immobilier :

DuréeMeilleurs tauxTaux ordinairesTendance
10 ans1,23 %2,02 %
15 ans1,56 %2,13 %
20 ans1,70 %2,27 %
25 ans1,83 %2,34 %
Pour résumer, vous pouvez contracter un prêt sur 10 ans, 15 ans, 20 ans, 25 ans ou encore 30 ans pou certains profils.

Quel montant de prêt immobilier choisir ?

Le meilleur montant à choisir dépend de votre projet, de votre situation actuelle et de l’apport personnel. De plus, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35 %.
Notre simulateur vous permet de connaître le montant que vous pouvez emprunter en fonction de la durée et du taux immobilier en vigueur.

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Quels sont les mécanismes de la durée de prêt immobilier ?

Durée du prêt immobilier et taux d’intérêt

Le taux d’intérêt reflète le risque pris par la banque lorsqu'elle vous accorde un crédit. Plus le risque est grand et plus les taux de l’emprunt seront élevés. Concrètement, cela signifie que votre taux d’intérêt augmente en même temps que la durée de votre crédit.

Cela a également un impact sur le coût total de votre crédit puisque plus la durée d’emprunt est longue et plus vous allez rembourser d’intérêts. À taux égal, un prêt plus long coûte nécessairement plus cher.

Exemple
Rose souhaite acheter un bien de 250 000 € avec un apport de 25 000 €. Comparons le montant des intérêts sur 15 ou 20 ans sans modifier les autres critères.
Montant empruntéApportTauxMontant des intérêts
Emprunt sur 15 ans250 000 €25 000 €1,15 %21 987 €
Emprunt sur 20 ans250 000 €25 000 €1,35 %34 908 €
Emprunt sur 25 ans250 000 €25 000 €1,60 %52 736 €

Le coût du crédit augmente de manière significative lorsque la durée de prêt augmente !

Durée de crédit immobilier et capacité d’endettement

En dehors du coût des intérêts, emprunter sur une durée plus longue permet de réduire le montant de ses mensualités.

Exemple

Pour reprendre l’exemple précédent :

  • Rose paye des mensualités de 1 491 € sur 15 ans
  • Ses mensualité sont de 1 172 € sur 20 ans
  • Elles sont de 997 € sur 25 ans

Le montant des mensualités est inclut dans l’évaluation de la banque puisqu’elle ne finance pas de projets avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, c’est à dire un peu plus du tiers de vos revenus. Emprunter sur une durée plus longue peut vous permettre d'emprunter un capital plus élevé pour acheter le bien souhaité.

Vous pouvez également préférer réduire vos mensualités même si vous n’atteignez pas les 35 %, afin de ne pas vous serrer la ceinture, ou en prévision de futurs crédits à la consommation. En effet, si vous avez déjà atteint votre taux d’endettement maximal, vous pourriez vous retrouver bloqué pour faire un crédit pour l’achat d’une voiture, par exemple.

N'hésitez pas à calculer votre taux d'endettement grâce à notre simulateur en ligne !

Pour aller plus loin : Je calcule mon taux d'endettement
L'Alerte Taux

Gardez un oeil sur les taux immobiliers du moment et abonnez-vous à l'Alerte Taux.

Durée de crédit immobilier et assurance

La durée d’emprunt peut aussi avoir un impact sur votre assurance en fonction de votre âge. La plupart des contrats d’assurance prennent fin au 75 ans de l'emprunteur. Au-delà, il est toujours possible de s’assurer, mais le coût de l’assurance augmente en conséquence.

Si vous n'avez pas encore trouver votre assurance de prêt, faites une simulation en ligne pour trouver votre assurance au meilleur prix.

Allonger la durée de votre prêt immobilier peut jouer en votre faveur

Cela peut paraître surprenant, mais certains profils peuvent tirer des avantages d’une durée d'emprunt plus longue, notamment si vous envisagez d’investir dans le locatif ou si vous bénéficiez d’une capacité d’épargne importante.

Augmenter la durée de prêt pour réduire ses impôts

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers puisque ceux-ci sont considérés comme des charges. Augmenter la durée de votre prêt vous permet donc de bénéficier de cet avantage plus longtemps.

Cela peut être d’autant plus avantageux que vous avez souscrit à un prêt in fine, puisque le montant de vos intérêts reste constant tout au long de la durée du prêt immobilier. Le coût final de l’emprunt est certes plus important, mais l’avantage en termes d’impôts peut être intéressant.

Profiter de la durée de son emprunt pour faire jouer l’effet de levier

Par ailleurs, vous pouvez voir l’endettement comme un moyen d’augmenter votre patrimoine et de créer de la valeur. C’est le principe de l’effet de levier. Cela est particulièrement visible pour les investissements locatifs, puisque l’emprunt permet de financer un bien dont les mensualités sont en partie remboursées par le locataire.

Dans l’optique où vous bénéficiez d’une capacité d’épargne importante, vous pouvez avoir un avantage certain à augmenter la durée de votre prêt. C’est particulièrement vrai en période de taux bas, puisque l’épargne vous rapporte plus que cela ne vous coûte en intérêts. Si cela peut paraître contre-intuitif, une durée allongée de l’emprunt immobilier peut en réalité vous faire gagner de l’argent !

Exemple
Pierre souhaite acheter un bien à 300 000 € pour lequel il dispose d’un apport de 30 000 €. Il gagne 5 000 € mensuels net et dispose d’une offre à 1,15 % sur 20 ans. Ses mensualités s’élèvent à 1 380 €, ce qui lui permet d’investir une partie de ses revenus (en plus de l’épargne dont il dispose déjà et qu’il n’a pas engagée dans son apport) dans des produits financiers dont le rendement est bien supérieur à 1,15 %.

Pouvez-vous changer la durée de votre prêt immobilier ?

La durée du prêt n’est pas inscrite dans le marbre et certaines solutions sont envisageables si vous souhaitez la modifier.

Moduler vos échéances modifie la durée de votre emprunt immobilier

Vous pouvez ainsi moduler vos échéances à la hausse ou à la baisse.

  • Modifier votre échéance à la hausse vous permet de prendre en compte une hausse de revenus et de diminuer la durée totale du prêt.
  • Modifier votre échéance à la baisse peut être utile si vous faites face à une augmentation de charges ou une baisse temporaire de revenus. Attention cependant, diminuer vos charges va automatiquement augmenter la durée de prêt !

Les modulations d’échéances sont proposées par toutes les banques, mais les conditions peuvent varier. Ainsi, ces modulations restent soumises à un % de variation du montant des mensualités. La banque peut aussi déterminer une variation maximum concernant l’allongement ou la réduction de la durée du prêt.

Rembourser son prêt immobilier de manière anticipée ou modifier la durée de son emprunt de manière drastique

Vous pouvez également rembourser votre prêt de manière anticipée, c’est-à-dire que vous versez en une seule fois une partie ou la totalité du capital restant dû. Cependant, la plupart des banques appliquent des frais de remboursement anticipé, il s’agit donc d’évaluer si ces frais ne vous coûtent au final pas plus cher !

Sachez que la banque pourra vous appliquer au maximum une somme égale à 3 % du capital restant dû, ou bien 6 mois d’intérêts. Seul le plus petit de ces deux montants peut vous être facturé.

Exemple
Joël souhaite procéder au remboursement partiel de son prêt (taux à 2 %), pour lequel le capital restant dû s’élève à 160 686 € remboursables sur 12 ans.
Capital remboursé3 % du capital restant dû6 mois d’intérêtsintérêts économisés
Remboursement total160 686 €4 820 €1 606 €20 186 €
Remboursement anticipé60 000 €4 820 €600 €12 000 €

Rembourser son prêt de manière anticipée coûte donc moins cher, mais il pourrait également choisir d’épargner cet argent pour bénéficier d’un rendement supérieur au coût de ses intérêts.

Faire racheter son prêt immobilier pour négocier une nouvelle durée de crédit

Une dernière possibilité afin de modifier la durée de votre prêt consiste à faire racheter votre prêt actuel par une autre banque. Dans ce cas-là, la banque vous fait une nouvelle offre de prêt, vous pouvez donc renégocier le taux, la garantie, l’assurance… et la durée. La nouvelle banque procède au remboursement total de votre crédit auprès de l’ancienne banque, qui va vous facturer des frais supplémentaires. Là aussi, il faut donc voir si le rachat de prêt est avantageux ou pas.

Sachez enfin que s’il est possible de raccourcir la durée de prêt, ce n’est pas toujours le cas si vous souhaitez le rallonger. Le simulateur Pretto prend en compte toutes ces finesses dans son estimation de rachat de prêt afin de vous proposer la meilleure offre !

À retenir
  • Rallonger votre prêt vous permet de bénéficier d’un financement plus important et réduire vos mensualités
  • Mais il coûte beaucoup plus cher en intérêts !
  • Pour un investissement locatif, un prêt long permet de bénéficier de l’effet de levier et déduire les intérêts de revenus fonciers
  • Réduire la durée de votre prêt diminue significativement le montant de vos intérêts et vous coûtera finalement moins cher