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Quelles spécificités pour mon prêt immobilier quand je suis déjà propriétaire ?

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Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et avez des projets qui nécessitent l’obtention d’un nouveau prêt immobilier‌ ? Quel que soit ce dernier, sachez que la banque que vous allez solliciter va se poser différentes questions pour bien comprendre votre projet et la manière dont vous souhaitez le financer.

Mais en quoi votre patrimoine et votre profil d’acquéreur ont un impact sur votre demande de crédit ? Quelles sont les spécificités liées aux différentes situations dans lesquelles vous pourriez vous trouver pour obtenir votre prêt immobilier ? On vous explique !

Vous souhaitez changer de résidence principale

Vous avez identifié un bien qui vous convient pour y vivre. Toutefois, une question se pose et non des moindres‌ : dois-je vendre en premier ma résidence principale avant d’acheter la nouvelle ou puis-je acheter et vendre l’autre ensuite‌ ?

Si la vente de votre logement actuel est préalable au rachat d'un nouveau bien, commencer par acheter le nouveau peut aussi se révéler un choix judicieux dans certaines situations.

Si vous décidez de le vendre, le prêt relais est fait pour vous

Vous avez déjà trouvé votre future résidence principale, pour laquelle vous avez eu un véritable coup de cœur, mais n’avez pas encore vendu votre habitation actuelle‌ ? Vous avez besoin de liquidités et du produit de la vente de votre appartement ou de votre maison pour financer la nouvelle acquisition‌ ? Pas de panique‌ !

Sachez qu'il existe une solution idéale pour vous permettre d’acheter un nouveau logement en préparant la revente de l’ancien‌ : le prêt relais.

Aussi appelé crédit relais, ce dispositif, proposé par les banques, permet aux acheteurs d’emprunter une somme correspondant à une partie du bien que vous souhaitez vendre (généralement 70 à 80‌ %), afin de financer votre nouvelle acquisition. Vous remboursez le crédit relais grâce à la vente de votre bien. Le prêt relais est valable 2 ans.

N’oubliez pas que pendant cette période, la banque vous facturera des intérêts intercalaires.

Cette solution est parfaite si vous ne souhaitez pas que le bien convoité vous passe sous le nez, le temps de réaliser la vente de votre habitation. Également, le prêt relais vous évite les différentes phases de transition, notamment celle où le vendeur se retrouve à louer un appartement le temps de trouver un logement répondant à ses critères.

Attention

Gardez bien en tête qu’il s’agit ici d’une solution à court terme pour financer l'achat d'un nouveau logement avant d'avoir vendu son habitation, mais qui se révèle toutefois plus coûteuse qu’un crédit classique.

Réfléchissez donc bien à l’impact qu’un prêt relais peut engendrer si le délai de vente est trop long et que vous ne parvenez pas à vendre rapidement votre maison ou votre appartement.

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Si vous l’avez déjà vendu, vous bénéficiez d’une épargne conséquente

Vous avez pour projet de changer de logement et avez déjà revendu l’ancien‌ ? C’est la situation idéale, car vendre avant d’acheter vous permet de disposer d’une épargne à injecter dans votre nouveau projet. Côté financement, vous connaissez aussi plus facilement votre budget pour l’achat de votre futur bien.

En fonction de l’amortissement du prix du bien et de la plus-value réalisée sur la vente de votre ancienne résidence principale, vous pourrez soit choisir d’acquérir une nouvelle habitation plus chère, soit diminuer vos prochaines mensualités de crédit en immobilisant tout ou partie de cet apport dans votre nouvelle acquisition immobilière.

À vous de voir comment vous comptez utiliser votre apport personnel pour votre projet immobilier.

En outre, en termes de financement, si votre apport est équivalent à 20‌ % minimum du nouveau prêt, sachez que c’est une excellente nouvelle pour votre demande de crédit. En effet, un apport dans un crédit immobilier, de 10 à 20‌ %, améliore considérablement les chances d’obtenir un accord de prêt, couvrant a minima les frais de notaire et frais de garantie, voire une partie de l’achat de votre nouvelle maison ou de votre futur appartement.

A savoir
L’apport personnel constitue véritablement un critère décisif et un formidable levier de négociation, pour que la banque valide votre dossier de demande de prêt immobilier et vous octroie des conditions d’emprunt intéressantes.

Vous souhaitez faire un investissement locatif en étant déjà propriétaire

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour vous constituer un patrimoine immobilier ? Acheter un bien immobilier pour le mettre en location ensuite est effectivement une très bonne solution pour obtenir des revenus locatifs et anticiper sa retraite. Si vous êtes déjà propriétaire, sachez que différentes méthodes s’offrent à vous pour financer votre bien.

Taux d’endettement et capacité d’emprunt : attention à respecter les 35 % !

Étant déjà propriétaire d’un bien immobilier via votre résidence principale, vous devrez tenir compte de la faisabilité de votre opération immobilière avant de vous engager dans l’achat d’un bien et d’effectuer votre demande de prêt. Cela nécessite donc d’évaluer votre budget, et donc en toute logique, de mesurer votre taux d'endettement et votre capacité d'emprunt.
Le taux d'endettement correspond ainsi à un pourcentage de vos revenus par rapport à vos dépenses et à vos charges mensuelles. Selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques se voient obligées de refuser les dossiers présentant un taux d’endettement supérieur à 35 %. Ainsi, si vous gagnez 4 000 € par mois, votre capacité de remboursement mensuelle s’élèvera donc à 1 400 €.
Mais dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier du calcul du taux d’endettement différentiel qui envisage l’opération immobilière dans son ensemble. Ainsi, vous pouvez intégrer les futurs revenus locatifs dans votre calcul du taux d’endettement contrairement à une demande de financement de sa résidence principale ou secondaire .

Cette solution est avantageuse pour les investisseurs qui peuvent ainsi s’endetter et augmenter leur capacité d’emprunt.

Important

Seuls 70 % des revenus locatifs sont pris en compte par la banque dans le calcul pour déterminer votre capacité d’endettement.

Voici la méthode de calcul du taux d’endettement par différentiel :

La garantie via l’hypothèque est possible puisque vous êtes propriétaire

Afin d’obtenir un nouvel emprunt immobilier pour votre projet d’investissement locatif, la banque peut vous proposer de passer par une garantie hypothécaire sur votre résidence principale.

Dans le cas d’une hypothèque, vous devrez faire estimer la valeur de votre habitation principale par un agent immobilier, car celle-ci sera caution de votre prêt, l’établissement créditeur pouvant la saisir en cas de défaut de paiement de vos mensualités de remboursement de prêt. De la même manière, le prix estimé de votre bien permet de déterminer le montant qui peut vous être accordé pour le financement de votre investissement locatif (selon la quotité définie par la banque).

La quotité, également appelée ratio hypothécaire, correspond à un pourcentage de la valeur du bien immobilier. Ainsi, certains établissements bancaires accordent jusqu’à 80 % de la valeur du bien immobilier des demandeurs.

Le profil du serial investisseur est parfois risqué

Certains investisseurs ont opté pour une stratégie de diversification et de constitution de leur patrimoine immobilier à travers l’acquisition d’une multitude de biens qu’ils mettent à la location. Vous faites partie des serial investisseurs avec plusieurs investissements locatifs à votre actif ?

Si cette stratégie permet effectivement de répartir les risques et de se construire un beau patrimoine, sachez toutefois que vous augmentez également vos charges, ce qui peut inquiéter les établissements bancaires lors de vos demandes de crédit, qui préféreront des profils plus « standards » et plus stables.

En outre, lors de la constitution de votre dossier, la banque va étudier attentivement votre profil et les biens déjà en votre possession pour tenter d’identifier d’éventuels problèmes. Et même si le bien convoité s’autofinance via les revenus locatifs générés, elle est en droit de poser son véto et de refuser le financement de votre prêt immobilier, si votre profil ne lui semble pas assez solide.

Bon plan
Pour mettre toutes les chances de votre côté, évitez d’être « multibancarisé », car le fait de diversifier vos crédits sur différents établissements n’est pas très intéressant pour la banque sollicitée, qui préférera que vous domiciliez tous vos comptes chez elle. Dans ces cas-là, souvent, votre banque historique est plus à même de vous suivre, car ayant une vision très personnelle de votre dossier.

Vous souhaitez acquérir une résidence secondaire

Comme une majorité de Français, vous rêvez de posséder votre résidence secondaire pour profiter de moments de détente en famille ou entre amis les week-ends et pendant les vacances scolaires. L’achat d’une résidence secondaire se déroule de la même façon que celui d’une résidence principale et peut également constituer un excellent investissement immobilier à condition d’obtenir votre financement bancaire.

Les banques sont favorables à ces projets

Si le fonctionnement est le même que l’achat d’une résidence principale, les banques peuvent parfois se montrer plus exigeantes lorsqu’elles analysent votre dossier de demande d’emprunt pour le financement de votre résidence secondaire.

Contrairement à un investissement locatif, l’achat d’une résidence secondaire ne constitue pas un projet rentable, vous devez montrer à la banque que celui-ci est réfléchi. Cet achat va en effet, déclencher des dépenses que vous êtes prêt à supporter chaque mois (mensualités de crédit, factures énergétiques, taxes locales, frais d’entretien…).

N’hésitez pas à expliquer à votre banquier votre projet, notamment si vous avez l’intention de louer de temps à autre votre résidence secondaire pour vous constituer des revenus additionnels, vous permettant également de rembourser une partie vos mensualités de crédit.

Ainsi, acheter une maison ou un appartement dans un lieu touristique fréquenté des vacanciers, augmentera vos chances de vous voir octroyer votre prêt. Les conditions accordées pourraient d’ailleurs être meilleures si votre future habitation est située dans une station balnéaire, et ce, pour une simple raison : le bien immobilier a davantage de chance de se valoriser dans les années que s’il se trouve en rase campagne.

Et ce qui intéresse la banque dans ce cas précis, c’est que vous pouvez le louer facilement lorsque vous n’y êtes pas.

Qu’il s’agisse de l’achat de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, les banques ne vous prêteront de l’argent qu’en fonction de votre capacité de remboursement. Pour être certain de répondre aux critères requis, les outils de simulation en ligne sont la solution la plus fiable !

Dans tous les cas, vous devez respecter d’autres critères pour la banque

Avant de vous accorder un crédit immobilier pour votre projet de résidence secondaire, et comme pour tous les emprunts immobiliers, sachez que la banque voudra consulter votre situation dans son ensemble, et qu’elle vous demandera de regarder les éléments suivants :

  • Vos derniers avis d’imposition ;
  • Votre contrat de travail ;
  • Vos 3 derniers bulletins de salaire ;
  • L’état de vos comptes en banque ;
  • Votre reste à vivre ainsi que le saut de charges ;

Aucune banque n’examinera votre demande de prêt avant d’avoir réceptionné l’ensemble documents nécessaires. Aussi, nous vous recommandons de rassembler les pièces justificatives indispensables à l’étude de votre dossier, avant de prendre rendez-vous avec votre banquier.

Se faire accompagner par un professionnel est une bonne chose puisqu’il connaît toutes ces spécificités et saura comment monter votre dossier pour le mettre en valeur en fonction de votre profil et de votre projet immobilier.

A retenir
  • Vous souhaitez changer de résidence principale : vous avez le choix entre vendre avant d’acheter pour disposer d’une épargne ou bien réaliser un prêt relais pour ne pas rater le logement de vos rêves.

  • Vous souhaitez réaliser un investissement locatif : vous pouvez opter pour une hypothèque pour garantir l’achat de votre investissement immobilier locatif.

  • Mettez toutes les chances de votre côté pour l’obtention de votre crédit, en domiciliant l’ensemble de vos comptes bancaires dans une seule et même banque.

  • Vous souhaitez acheter une résidence secondaire : veillez à bien expliquer votre projet à la banque et à ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 % maximum.

  • Préparez en amont votre dossier de demande de prêt en réunissant toutes les pièces justificatives nécessaires.

Questions - Réponses

Comment acheter une maison quand on est déjà propriétaire ?

Si vous êtes déjà propriétaire et votre projet est de financer un deuxième bien logement, vous pouvez solliciter un nouvel emprunt bancaire. C'est avant tout votre capacité de remboursement qui déterminera la faisabilité de votre projet et l’acceptation de la banque.

Comment emprunter quand on a déjà un crédit ?

Emprunter quand on a déjà un crédit est tout à fait possible. Vous pouvez procéder à un rachat de crédits pour regrouper l’ensemble de vos prêts en un seul prêt et rembourser une seule mensualité ou réaliser une nouvelle demande en précisant bien à la banque la nature de votre projet et les éventuelles ressources locatives générées venant rembourser une partie du prêt.

Comment emprunter avec une hypothèque ?

Vous pouvez souscrire à un prêt personnel hypothécaire, pour réaliser votre projet immobilier. Ce système engage la résidence principale du demandeur comme caution du crédit immobilier, apportant ainsi à la banque une garantie en cas d’impayés. Celle-ci pouvant saisir le logement et le vendre pour se rembourser.

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