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Le guide de l'investisseur immobilier
Un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer et en tirer des revenus, souvent en s'appuyant sur l'effet de levier du crédit. Réussir ce placement demande de maîtriser 7 étapes : choisir le bon type de bien, calculer son budget et sa rentabilité, anticiper les risques (vacance locative, impayés), faire une offre d'achat, signer chez le notaire, puis gérer la location au quotidien. Ce guide détaille chacune de ces étapes.
Chapitre 1 : quel type d'investissement locatif choisir ?
- La location nue (bail classique, fiscalité au régime réel ou micro-foncier)
- La location meublée (LMNP/LMP), avec une fiscalité souvent plus avantageuse
- L'investissement via une SCI, pour gérer le bien à plusieurs ou organiser la transmission
- Les dispositifs de défiscalisation immobilière, qui permettent de réduire ses impôts sous conditions
Voici tous les conseils à garder en tête pour choisir le type d'investissement immobilier.
Chapitre 2 : quel budget prévoir pour votre investissement locatif ?
Vous souhaitez transformer votre épargne en pierre ? Il vous faudra sûrement un prêt immobilier, et les banques évalueront votre profil avant de vous proposer un financement. C'est ce qu'on appelle l'effet de levier du crédit : emprunter pour investir, plutôt que de mobiliser tout votre capital.
Pour en profiter pleinement, voici comment bien présenter votre projet aux banques.
Chapitre 3 : comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ?
L'investissement locatif est une question de rentabilité. Plusieurs stratégies d'investissement sont possibles, mais avant toutes choses vous devrez bien calculer votre rentabilité... sans oublier l'imposition !
Voici tout ce qu'il faut retenir sur la rentabilité locative.
Chapitre 4 : quels risques anticiper pour votre investissement locatif ?
Lorsque l'on réalise un investissement locatif, surtout lorsqu'il s'agit de la première fois, plusieurs éléments sont à prévoir. Certains risques doivent être anticipés pour que l'investissement locatif ne se transforme pas en cauchemar...
Vous devrez en effet veiller à comprendre les risques éventuels d'un investissement locatif et à les anticiper.
- La vacance locative, quand le bien reste inoccupé entre deux locataires
- Les impayés de loyer, à limiter grâce à un dossier locataire solide ou une garantie loyers impayés
- Une gestion locative mal anticipée (entretien, réparations, turn-over)
- Une estimation de loyer irréaliste par rapport au marché local
Chapitre 5 : comment faire une offre d'achat pour un investissement locatif ?
Pour votre investissement, vous serez amené à faire une offre au vendeur. Pour réduire le prix du bien vous tenterez peut-être une négociation. Voici tout ce qu'il faut retenir pour faire votre offre d'achat.
Chapitre 6 : comment se passe la signature chez le notaire ?
Signer l'acte authentique et récupérer les clés sont des étapes essentielles pour commencer la gestion de votre investissement. Voici ce qu'il faut avoir en tête lorsque l'on devient propriétaire.
N'oubliez pas d'intégrer les frais de notaire dans votre budget global, en plus du prix d'achat de votre investissement locatif.
Chapitre 7 : comment gérer votre investissement locatif au quotidien ?
Gérer le bien immobilier cela demande du temps. Vous devrez suivre l'entretien du bien, signer un contrat, faire un état des lieux, changer les meubles ou intervenir en cas de panne à votre charge,... Vous pouvez vous en occuper seul ou déléguer cette gestion à des professionnels.
Si vous choisissez de déléguer cette gestion, pensez à anticiper les frais de gestion locative facturés par l'agence ou le professionnel mandaté.
FAQ de l'investisseur immobilier
La réussite d'un investissement locatif dépend de nombreux facteurs : le choix du bien, son emplacement, le type de bail... et surtout les calculs de rentabilités ! La bonne gestion de ce placement est également un élément déterminant pour réussir son investissement. Il est important de prévoir la gestion du bien, le contrat, les réparations à votre charge, le turn-over...
Pour financer votre investissement locatif, vous devez garder en tête que la banque se basera sur votre capacité d'emprunt et ne prendra pas en compte 100 % des revenus générés par l'investissement. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques un taux d'effort maximal de 35 % des revenus nets ; pour un investissement locatif, elle ne retient généralement que 70 % de ces revenus dans ses simulations. Selon les banques, vous devrez également prévoir un apport personnel et une épargne de sécurité supplémentaire.
Les pièges à éviter concernent souvent le choix du bien, il vous faut opter pour un logement pour lequel il y a de la demande, ou encore le montant du loyer et le type de bail ou sa gestion. Pour éviter la vacance locative, mieux vaut opter pour un loyer réaliste, avec un logement bien entretenu et une bonne relation avec le locataire.
Il n'y a pas de moment universellement bon ou mauvais : tout dépend de la préparation de votre projet. Les locataires ont besoin de logements, donc d'investisseurs comme vous. Pensez votre investissement sur le long terme, et misez avant tout sur l'emplacement et la demande locative plutôt que sur les seuls dispositifs fiscaux.