Connaître le rendement locatif par ville pour savoir où investir

Le rendement locatif diffère fortement d’une ville à l’autre : il dépend du prix d’achat au mètre carré et du niveau des loyers pratiqués. En général, les villes moyennes au marché encore accessible affichent les meilleurs rendements bruts, tandis que les métropoles les plus chères, comme Paris ou Bordeaux, offrent des rendements plus faibles.

Pretto fait le point avec vous sur le rendement locatif par ville, pour vous aider à repérer les meilleures opportunités d’investissement. Que vous prépariez votre premier investissement locatif ou que vous hésitiez encore entre résidence principale ou investissement locatif, ce comparatif vous aide à cibler la ville la plus adaptée à votre projet.

Qu'est-ce que le rendement locatif ?

L'immobilier est l’investissement le plus plébiscité par les Français, et pour cause : c’est un investissement relativement sécurisé qui peut s’avérer très rentable lorsqu’il est bien réalisé.

Sachez tout d’abord que plus le rendement locatif sera élevé et donc optimisé, plus votre investissement sera rentable et intéressant. Mais le rendement locatif, qu’est-ce que c’est au juste ?

Définition du rendement locatif

Le rendement locatif d’un bien est un indicateur précieux qui vous permet de savoir combien vous rapporte votre investissement. Il s’agit du ratio, exprimé en pourcentage, réalisé entre les revenus locatifs annuels et le montant investi dans l’achat immobilier.

Ce rapport vous permet de comparer les charges ou la fiscalité locale associée pour chacun des logements dans lesquels vous souhaitez investir.

Le calcul du rendement locatif est ainsi essentiel pour vous assurer de réaliser le bon investissement immobilier.

Il vous permet de connaître l’investissement immobilier qui vous rapporte le plus : en comparant les ratios des différents biens qui vous intéressent, vous pourrez ainsi déterminer celui qu’il est le plus intéressant d’acquérir et de mettre à la location.

Le rendement locatif est également utile pour voir s’il est rentable de conserver un placement immobilier actuel au vu de ses performances.

Le calcul du rendement locatif

Pour calculer le rendement locatif de votre bien, vous aurez besoin du prix d’acquisition du bien, du montant des loyers que vous pourrez demander à vos futurs locataires, ainsi que de l’ensemble des charges à payer.

Notez qu’il existe 3 types de rendements différents :

• le rendement locatif brut
• le rendement locatif net de charges
• la rentabilité nette-nette

Le calcul de ces 3 rendements sera sensiblement différent.

Le rendement locatif brut

Simple à calculer, la rentabilité brute correspond au loyer annuel divisé par le prix d’acquisition du bien, le tout multiplié par 100. Pensez à bien intégrer les frais de notaire au prix d’acquisition, de même que le coût des travaux éventuels à réaliser avant de louer votre bien.

Le rendement locatif net de charges

Afin de le calculer, vous devez prendre en compte l’ensemble des recettes et des dépenses réalisées.

Vous devez ainsi réduire du loyer la taxe foncière (payée par les propriétaires-bailleurs), les frais de gestion locative éventuels ainsi que les charges non récupérables (de gestion, de financement, d’assurances, etc.).

La rentabilité nette-nette

Elle se calcule en déduisant des loyers les travaux réalisés ainsi que les intérêts d’emprunt. Sachez que pour obtenir une évaluation précise de la rentabilité nette de votre investissement locatif, vous devez vous référer à votre taux d’imposition et à la fiscalité liée à votre placement immobilier.

Dans la grande majorité des cas, la rentabilité nette d’un produit immobilier sera beaucoup plus basse que sa rentabilité brute. Faites donc bien attention à comparer des ratios de même type.

On utilise dans la plupart des cas le taux de rentabilité net annuel du placement, c’est-à-dire combien d’argent ce placement rapporte sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.

Pensez aussi à anticiper le régime fiscal de votre investissement locatif, qui peut fortement influencer cette rentabilité nette.

Quelles villes ont le meilleur rendement immobilier ?

Les rendements locatifs potentiels sont très différents selon les villes françaises, ainsi vos estimations de la valeur locative (ou encore de la valeur locative cadastrale) doivent bien prendre ce critère en compte : cela s’explique surtout par les écarts de prix et de loyers, qui varient fortement d’une ville à l’autre. Alors, dans quelle ville investir en 2026 afin d’obtenir la meilleure rentabilité ?

Toulouse

Avec un prix médian de 3 233 €/m² (source : Immobilier.notaires.fr, données notariales sur 12 mois), Toulouse présente de nombreux atouts pour quiconque souhaite y investir.

L’activité économique y est particulièrement dynamique : Toulouse se classe ainsi 2ème ville où les salariés français préfèreraient travailler (se plaçant juste après Bordeaux).

La ville est également très jeune et présente un cadre de vie agréable, avec plus de 6 000 habitants supplémentaires par an.

Toulouse possède déjà deux lignes de métro ; la troisième, la ligne C, est désormais annoncée pour fin 2028 selon Toulouse Métropole, ce qui laisse présager d’une redynamisation de certains quartiers et d’une belle opportunité d’investissement à saisir. Le rendement locatif brut y est estimé à environ 4,9 %.

Lille

Lille est une des villes les plus attractives pour l’investissement locatif, avec un prix médian de 3 696 €/m² (source : Immobilier.notaires.fr, données notariales sur 12 mois).

Ville de plus d’un million d’habitants (plus de 1,17 million d’habitants pour la Métropole Européenne de Lille selon l’Insee), Lille est la 4ème métropole de France et bénéficie d’une position européenne stratégique, accessible depuis Paris, Londres mais aussi Bruxelles.

Particulièrement connue pour sa vie étudiante et ses nombreux lieux d’arts alternatifs, Lille présente un cadre de vie très agréable.

Le centre-ville y reste tout à fait abordable, avec un rendement locatif brut moyen d’environ 4,2 %.

Montpellier

Les prix semblent se stabiliser à Montpellier, avec un prix médian de 3 333 €/m² (source : Immobilier.notaires.fr, données notariales sur 12 mois).

La ville reste cependant très attractive, avec une position stratégique loin de la mer et de l’Espagne. Montpellier constitue le 7ème pôle universitaire en France, ce qui en fait un bassin important de locataires potentiels.

Montpellier a une économie particulièrement dynamique : la ville héberge de nombreuses start-up et PME et a initié divers projets d’aménagements du territoire. Le taux de rentabilité brute est assez élevé, avoisinant les 4,9 %.

Strasbourg

Capitale de l’Alsace, Strasbourg est à la fois prisée des familles, des jeunes actifs et des étudiants.

Le prix du m² y est attractif, avec un prix médian de 3 370 €/m² (source : Immobilier.notaires.fr, données notariales sur 12 mois). Son patrimoine est valorisé et son centre historique est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Strasbourg est une ville très agréable pour les piétons et très bien desservie par les transports en commun (bus et tramways). Il faut toutefois prendre en compte que les petites surfaces s’y louent très mal et qu’il vaut mieux privilégier un investissement dans des appartements de 2 ou 3 pièces minimum.

Le rendement locatif brut moyen y est d’environ 4,1 %.

Nanterre

Longtemps délaissée par les investisseurs, Nanterre est aujourd’hui une des villes d’Ile-de-France avec le plus haut potentiel de rendement locatif.

Le prix médian du m² y est de 5 000 € (source : Immobilier.notaires.fr, données notariales sur 12 mois). Nanterre jouit d’une position stratégique, à deux pas de La Défense et à quinze minutes en train de la gare Saint Lazare.

Dotée d’un campus universitaire prestigieux, la population étudiante y est considérable. Le marché immobilier y est d’ailleurs beaucoup plus accessible que dans certaines villes limitrophes telles que Puteaux, Suresnes ou Courbevoie.

Nanterre présente de nombreux atouts : construction de nouveaux quartiers, création d’un pôle économique et arrivée de la ligne 15 ouest du Grand Paris Express, désormais prévue pour fin 2031 selon la Ville de Nanterre.

La ville a donc un réel potentiel pour les investissements immobiliers locatifs, notamment dans certains quartiers comme Les Groues ou La Folie. Le rendement locatif brut par an est de 4,1 %.

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Nantes

A 2 heures de Paris en TGV, Nantes présente un prix médian de 3 363 €/m² (source : Immobilier.notaires.fr, données notariales sur 12 mois). Le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter, mais la hausse des loyers ne suit pas toujours (le rendement locatif des investissements tend même à baisser).

Cela étant dit, Nantes possède l’un des meilleurs réseaux de transports publics en France et conserve un cadre économique très attractif.

Capitale des Ducs de Bretagne, son patrimoine attire de nombreux touristes tous les ans.

Sa proximité avec la côte Atlantique joue également en sa faveur. Nantes reste donc une ville intéressante pour un investissement locatif, avec un rendement brut moyen de 4,5 %.

Rennes

Rennes est en passe de devenir l’une des villes les plus attractives de France pour l’investissement locatif, avec un prix médian de 3 667 €/m² (source : Immobilier.notaires.fr, données notariales sur 12 mois).

Le principal atout de Rennes est la jeunesse de sa population. De nombreuses écoles et universités sont implantées à Rennes, ce qui en fait un ville très prisée par les étudiants.

Vous pouvez ainsi miser sur l’achat d’un grand appartement voire d’une maison en vue d’y établir une colocation étudiante. Le rendement potentiel brut de la ville est de 3,7 %.

Lyon

Avec un prix médian de 4 442 €/m² (source : Immobilier.notaires.fr, données notariales sur 12 mois), Lyon a une position stratégique en Europe : proche de la Suisse et de l’Italie, la ville est accessible en 2h en train depuis Paris.

De nombreuses entreprises et universités ont décidé de s’y implanter ou d’y installer leur siège. Les prix du marché immobilier ont fortement grimpé, ce qui implique donc une diminution sensible du rendement locatif.

Lyon reste néanmoins une valeur sûre pour un investissement locatif. Son rendement locatif brut moyen atteint 3,6 %, ce qui est tout à fait correct pour la 3ème plus grande ville de France.

Certaines villes ont, au contraire, vu leur potentiel se dégrader pour un investissement locatif ces dernières années.

C’est le cas de Paris et Bordeaux qui ont vu leurs prix s’envoler et qui ont donc conduit à la baisse des rendements locatifs.

Marseille quant à elle souffre d’un marché très disparate. Nous vous recommandons vivement de bien connaître la ville, voire d’y avoir vécu, avant d’y investir. Si vous cherchez plutôt la mer, direction les villes abordables en bord de mer, où le rapport prix/rendement reste souvent intéressant.

Que dois-je prendre en compte pour savoir dans quelle ville investir ?

Même si la rentabilité globale d’une ville est élevée, il ne faut pas investir à l’aveugle. D’un quartier, voire même d’une rue à l’autre, le potentiel d’un logement peut changer considérablement. Il est donc toujours possible de faire de mauvaises affaires, même dans une ville dont le rendement locatif est attractif.

Prenez bien en compte que les biens locatifs les plus intéressants sont souvent situés près des transports en commun, des commerces et des commodités. On vous conseille de vous déplacer et de visiter le bien avant d’investir, afin d’avoir une meilleure idée de son emplacement géographique et de son potentiel.

Nous vous recommandons également de faire une étude de marché entre divers biens immobiliers pour vous assurer de profiter de la meilleure opportunité et de ne pas vous tromper.

Si vous envisagez d’acheter un logement pour le louer, il est essentiel de vous assurer d’une rentabilité locative minimale et de prendre en compte les risques engendrés par un placement locatif (risques de perte en capital, risque de vacance locative, de réduction des loyers, des travaux à prévoir, etc.).

De même, une ville ou un quartier dont les prix seraient en baisse depuis quelques temps représentent un risque important et pourraient faire chuter la valeur de votre patrimoine au fil des années.

Enfin, avant d’investir, vous pouvez également prendre en compte d’autres critères tels que la plus-value possible lors de la vente de votre placement locatif.

Vous maximisez ainsi vos chances en visant les nouveaux quartiers ou les quartiers en voie de gentrification, dans lesquels les prix ont le plus tendance à se valoriser avec le temps.

Si vous êtes maintenant au clair sur le type de bien que vous souhaitez acquérir pour votre investissement locatif, vous pouvez passer à l'étape supérieure et commencer par établir votre plan de financement immobilier. C'est un bon moyen de savoir combien vous pouvez emprunter puisque le plan de financement tient compte de vos dépenses et de vos ressources.