Connaître le rendement locatif par ville pour savoir où investir

Ca y est ! Vous vous êtes enfin décidés à acquérir un bien immobilier et à le mettre en location afin d’accroître vos revenus.

Plusieurs questions vous taraudent : "dans quelle ville ai-je intérêt à investir ?" "Comment savoir si je fais le bon choix ?"

Important

Sachez tout d’abord que l’immobilier est l’investissement le plus plébiscité par les Français, et pour cause : c’est un investissement relativement sécurisé qui peut s’avérer très rentable lorsqu’il est bien réalisé.

Pour ce faire, il est primordial de bien penser son investissement et de ne pas se lancer à l’aveuglette.

Il vous faudra avant toute chose vous intéresser au rendement locatif par ville, afin de vous assurer de réaliser le bon investissement. Pretto fait le point avec vous sur les villes dans lesquelles il fait bon investir !

Qu'est-ce que le rendement locatif ?

Sachez tout d’abord que plus le rendement locatif sera élevé, plus votre investissement sera rentable et intéressant. Mais le rendement locatif, qu’est-ce que c’est au juste ?

Définition du rendement locatif

Le rendement locatif d’un bien est un indicateur précieux qui vous permet de savoir combien vous rapporte votre investissement. Il s’agit du ratio, exprimé en pourcentage, réalisé entre les revenus locatifs annuels et le montant investi dans l’achat immobilier.

Bon à savoir

Ce rapport vous permet de comparer les charges ou la fiscalité locale associée pour chacun des logements dans lesquels vous souhaitez investir.

Le calcul du rendement locatif est ainsi essentiel pour vous assurer de réaliser le bon investissement immobilier.

Il vous permet de connaître l’investissement immobilier qui vous rapporte le plus : en comparant les ratios des différents biens qui vous intéressent, vous pourrez ainsi déterminer celui qu’il est le plus intéressant d’acquérir et de mettre à la location.

Le rendement locatif vous permet également de voir s’il est rentable de conserver un placement immobilier actuel au vu de ses performances.

Le calcul du rendement locatif

Pour calculer le rendement locatif de votre bien, vous aurez besoin du prix d’acquisition du bien, du montant des loyers que vous pourrez demander à vos futurs locataires, ainsi que de l’ensemble des charges à payer.

A savoir

Notez bien qu’il existe 3 types de rendements différents : le rendement locatif brut, le rendement locatif net de charges et, enfin, la rentabilité nette-nette.

Le calcul de ces 3 rendements sera sensiblement différent. Nous faisons le point avec vous.

Le rendement locatif brut

Simple à calculer, la rentabilité brute correspond au loyer annuel divisé par le prix d’acquisition du bien, le tout multiplié par 100.

Attention

Pensez à bien intégrer les frais de notaire au prix d’acquisition, de même que le coût des travaux éventuels à réaliser avant de louer votre bien.

Le rendement locatif net de charges

Afin de le calculer, vous devez prendre en compte l’ensemble des recettes et des dépenses réalisées.

Vous devez ainsi réduire du loyer la taxe foncière (payée par les propriétaires-bailleurs), les frais de gestion locative éventuels ainsi que les charges non récupérables (de gestion, de financement, d’assurances, etc.).

La rentabilité nette-nette

Elle se calcule en déduisant des loyers les travaux réalisés ainsi que les intérêts d’emprunt.

A noter

Sachez que pour obtenir une évaluation précise de la rentabilité nette de votre investissement locatif, vous devez vous référer à votre taux d’imposition et à la fiscalité liée à votre placement immobilier.

Dans la grande majorité des cas, la rentabilité nette d’un produit immobilier sera beaucoup plus basse que sa rentabilité brute. Faites donc bien attention à comparer des ratios de même type.

On utilise dans la plupart des cas le taux de rentabilité net annuel du placement, c’est-à-dire combien d’argent ce placement rapporte sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.

Quelles villes ont le meilleur rendement immobilier ?

Le saviez-vous ?

Cela s’explique majoritairement par les prix et les loyers, qui ont tendance à fortement varier d’une ville à l’autre.

Alors, dans quelle ville investir en 2 020 afin d’obtenir la meilleure rentabilité ?

Toulouse

Avec une moyenne avoisinant les 3 100 € du mètre carré, Toulouse présente de nombreux atouts pour quiconque souhaite y investir.

Bon à savoir

L’activité économique y est particulièrement dynamique : Toulouse se classe ainsi 2ème ville où les salariés français préfèreraient travailler (se plaçant juste après Bordeaux).

La ville est également très jeune et présente un cadre de vie agréable, avec plus de 6 000 habitants supplémentaires par an.

Toulouse possède déjà deux lignes de métro, une troisième sera créée d’ici 2 025, ce qui laisse présager d’une redynamisation de certains quartiers et d’une belle opportunité d’investissement à saisir.

Lille

Lille est une des villes les plus attractives pour l’investissement locatif en 2 020, avec un prix moyen de 2 835 € du mètre carré.

Ville de plus d’un million d’habitants, Lille est la 4ème métropole de France et bénéficie d’une position européenne stratégique, accessible depuis Paris, Londres mais aussi Bruxelles.

Particulièrement connue pour sa vie étudiante et ses nombreux lieux d’arts alternatifs, Lille présente un cadre de vie très agréable.

Le centre-ville y reste tout à fait abordable, avec un rendement théorique brut qui peut dépasser les 5 %.

Montpellier

Les prix semblent se stabiliser à Montpellier, avec une moyenne de 2 895 € du m².

La ville reste cependant très attractive, avec une position stratégique loin de la mer et de l’Espagne. Montpellier constitue le 7ème pôle universitaire en France, ce qui en fait un bassin important de locataires potentiels.

Montpellier a une économie particulièrement dynamique : la ville héberge de nombreuses start-up et PME et a initié divers projets d’aménagements du territoire. Le taux de rentabilité brute est assez élevé, avoisinant les 5 %.

Strasbourg

Capitale de l’Alsace, Strasbourg est à la fois prisée des familles, des jeunes actifs et des étudiants.

Le prix du m² y est attractif, avec une moyenne de 2 913 € par m². Son patrimoine est valorisé et son centre historique est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Strasbourg est une ville très agréable pour les piétons et très bien desservie par les transports en commun (bus et tramways).

Attention

Il faut toutefois prendre en compte que les petites surfaces s’y louent très mal et qu’il vaut mieux privilégier un investissement dans des appartements de 2 ou 3 pièces minimum.

Le rendement locatif brut moyen y est d’environ 4,8 %.

Nanterre

Longtemps délaissée par les investisseurs, Nanterre est aujourd’hui une des villes d’Ile-de-France avec le plus haut potentiel de rendement locatif.

Le prix du m² y est de 5 026 € en moyenne. Nanterre jouit d’une position stratégique, à deux pas de La Défense et à quinze minutes en train de la gare Saint Lazare.

Important

Le marché immobilier y est d’ailleurs beaucoup plus accessible que dans certaines villes limitrophes telles que Puteaux, Suresnes ou Courbevoie.

Dotée d’un campus universitaire prestigieux, la population étudiante y est considérable.

Nanterre présente de nombreux atouts : construction de nouveaux quartiers, création d’un pôle économique et arrivée de la ligne 15 du métro prévue pour 2 030.

La ville a donc un réel potentiel pour les investissements immobiliers locatifs, notamment dans certains quartiers comme Les Groues ou La Folie. Le rendement locatif brut par an est de 4,4%.

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Nantes

A 2 heures de Paris en TGV, Nantes présente un prix moyen de 3 231 € / m². Le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter, mais la hausse des loyers ne suit pas toujours (le rendement locatif des investissements tend même à baisser).

Cela étant dit, Nantes possède l’un des meilleurs réseaux de transports publics en France et conserve un cadre économique très attractif.

Capitale des Ducs de Bretagne, son patrimoine attire de nombreux touristes tous les ans.

Sa proximité avec la côte Atlantique joue également en sa faveur. Nantes reste donc une ville intéressante pour un investissement locatif, avec un rendement brut moyen de 4,2%.

Rennes

Rennes est en passe de devenir l’une des villes les plus attractives de France pour l’investissement locatif, avec un prix moyen de 3 012 € / m².

Le principal atout de Rennes est la jeunesse de sa population. De nombreuses écoles et universités sont implantées à Rennes, ce qui en fait un ville très prisée par les étudiants.

Astuce

Vous pouvez ainsi miser sur l’achat d’un grand appartement voire d’une maison en vue d’y établir une colocation étudiante.

Le rendement potentiel brut de la ville est de 4,2%.

Angers

Angers est la révélation du classement 2 020 de l’investissement locatif. Le prix du m² y est de 2 034 € en moyenne et le potentiel de rendement locatif y est extrêmement intéressant.

A 1h40 en train de Paris, la ville offre une grande qualité de vie ainsi qu’un marché locatif très dynamique.

Bon à savoir

Les biens immobiliers s’y louent très rapidement et restent rarement vacants.

Si l’hyper-centre reste assez prisé, l’arrivée prochaine de la future ligne de tram T2 en 2 022 offre un grand potentiel à de nombreux quartiers.

Lyon

Avec un prix moyen de 4 500 € du m², Lyon a une position stratégique en Europe : proche de la Suisse et de l’Italie, la ville est accessible en 2h en train depuis Paris.

Attention

De nombreuses entreprises et universités ont décidé de s’y implanter ou d’y installer leur siège.

Les prix du marché immobilier ont fortement grimpé, ce qui implique donc une diminution sensible du rendement locatif.

Lyon reste néanmoins une valeur sûre pour un investissement locatif. Son rendement locatif brut moyen atteint 3,3 %, ce qui est tout à fait correct pour la 3ème plus grande ville de France.

Certaines villes ont, au contraire, vu leur potentiel se dégrader pour un investissement locatif en 2 020.

C’est le cas de Paris et Bordeaux qui ont vu leurs prix s’envoler et qui ont donc conduit à la baisse des rendements locatifs.

Marseille quant à elle souffre d’un marché très disparate. Nous vous recommandons vivement de bien connaître la ville, voire d’y avoir vécu, avant d’y investir.

Que dois-je prendre en compte pour savoir dans quelle ville investir ?

Attention

Cependant, même si la rentabilité globale d’une ville est élevée, il ne faut pas investir à l’aveuglette.

D’un quartier, voire même d’une rue à l’autre, le potentiel d’un logement peut changer considérablement.

Il est donc toujours possible de faire de mauvaises affaires, même dans une ville dont le rendement locatif est attractif.

Vérifiez avant tout la demande locative du quartier dans lequel vous souhaitez investir.

Cette information vous est aujourd’hui facilement accessible grâce au dispositif PINEL.

Les secteurs géographiques sur lesquelles le dispositif PINEL est accessible sont des secteurs sous tensions locatives.

Astuce

Pour vérifier si le bien dans lequel vous investissez est en manque de logements, il vous suffit de vérifier s’il est sur une zone PINEL.

Vous vous assurez ainsi de trouver des locataires facilement et de pouvoir choisir le dossier le plus solide.

Prenez bien en compte que les biens locatifs les plus intéressants sont souvent situés près des transports en commun, des commerces et des commodités.

N’hésitez pas à vous rendre sur place et à visiter le bien avant d’investir, afin d’avoir une meilleure idée de son emplacement géographique et de son potentiel.

Nous vous recommandons également de faire une étude de marché entre divers biens immobiliers pour vous assurer de profiter de la meilleure opportunité et de ne pas vous tromper.

A savoir

Le centre-ville a un meilleur rendement locatif que la périphérie, mais cela implique des loyers souvent plus élevés.

De même, notez que de manière générale, plus les prix sont chers sur le marché immobilier, moins les loyers suivent.

Presque toutes les villes dont les prix au mètre carré sont élevés proposent des rendements locatifs très bas.

A noter

Si vous envisagez d’acheter un logement pour le louer, il est essentiel de vous assurer d’une rentabilité locative minimale et de prendre en compte les risques engendrés par un placement locatif (risques de perte en capital, risque de vacance locative, de réduction des loyers, des travaux à prévoir, etc.).

De même, une ville ou un quartier dont les prix seraient en baisse depuis quelques temps représentent un risque important et pourraient faire chuter la valeur de votre patrimoine au fil des années.

Enfin, avant d’investir, vous pouvez également prendre en compte d’autres critères tels que la plus-value possible lors de la vente de votre placement locatif.

Vous maximisez ainsi vos chances en visant les nouveaux quartiers ou les quartiers en voie de gentrification, dans lesquels les prix ont le plus tendance à se valoriser avec le temps.

A retenir
  • Il est essentiel de calculer le rendement locatif du bien qui vous intéresse avant de vous lancer dans son acquisition.

  • Le rendement locatif ne fait cependant pas tout : de nombreux critères entrent en compte dans le choix de la ville de votre investissement (demande locative du quartier, commerces de proximité, transports en commun, espoir de valorisation du prix du bien, etc.)

  • Pretto est là pour vous aider : n’hésitez pas à nous contacter pour connaître le rendement locatif de votre bien !

Publié le 29 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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