Recherche d’investissement locatif : quelles sont les bonnes questions ?

Vous rêvez d'investir dans l’immobilier comme votre cousin Marco ? Cela peut en effet s’avérer très rentable, à condition de ne pas vous lancer à l’aveugle. Pour réussir votre recherche immobilière, il est crucial de bien définir votre projet : votre objectif, le marché visé, le type de bien recherché, ainsi que vos futurs droits et obligations de propriétaire. Cette réflexion vous permet de cibler le bon investissement, au bon moment et au bon endroit.

Quel est le but de votre investissement locatif ?

Un investissement locatif vous assurera des rentrées d’argent mensuelles, ainsi que d'éventuelles déductions d’impôts, et pourra même se révéler utile au moment de votre retraite, ou pour héberger vos enfants durant leurs études.

Toutefois, investir ne se fait jamais à la légère. Avant de vous lancer, il est crucial de bien définir votre projet, de se renseigner sur le marché, sur les différents types de biens auxquels vous pouvez prétendre mais également sur vos futurs droits et obligations en tant que propriétaire. Cette réflexion va vous permettre de cibler le bon investissement, au bon moment et au bon endroit.

Vous souhaitez créer un patrimoine

Il existe de nombreuses manières de se constituer un patrimoine. Mais l’immobilier reste encore la solution d’investissement préférée des Français. Un choix souvent idéal entre sécurité et rentabilité.

L'investissement immobilier offre en effet plusieurs atouts majeurs :

• Une valeur refuge : la pierre traverse les crises économiques et reste un actif tangible, contrairement aux placements financiers plus volatils.
• Des revenus complémentaires : grâce à l’investissement locatif, il est possible de générer des loyers réguliers qui participent au financement du bien. Misez en priorité sur les profils qui représentent une forte demande locative, comme les étudiants : un appartement situé en zone universitaire augmente considérablement vos chances de le louer rapidement.
• Un effet de levier bancaire : en ayant recours au crédit immobilier, vous pouvez acquérir un bien sans mobiliser la totalité de votre épargne, tout en profitant de taux historiquement attractifs.
• Un outil de préparation de la retraite : une fois le crédit remboursé, le bien devient une source de revenus nets ou un logement disponible pour vous ou vos proches.
• Une transmission facilitée : le patrimoine immobilier se transmet aux générations futures, constituant un véritable héritage familial.
• Des avantages fiscaux possibles : certains dispositifs (LMNP, déficit foncier, etc.) permettent de réduire son imposition tout en constituant un capital.

Le choix entre location meublée (LMNP, imposée en BIC) et location vide (imposée en revenus fonciers) a un impact fiscal différent : en LMNP, vous êtes non professionnel si vos revenus locatifs annuels sont sous 23 000 € (ou inférieurs à vos autres revenus du foyer), un régime souvent plus favorable que la location vide.

Bref, investir dans l’immobilier, que ce soit dans l’ancien, le neuf ou via la location meublée, représente une stratégie de long terme solide pour construire, diversifier et sécuriser son patrimoine.

Vous souhaitez défiscaliser via l'investissement locatif

Le secteur de l’immobilier possède différentes niches fiscales qui vous permettent d’investir dans des logements tout en obtenant une réduction d’impôt. Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, prenez le temps de vous renseigner sur les différents dispositifs de défiscalisation immobilière.

Vous recherchez un investissement locatif pour y habiter un jour

Si votre objectif est de préparer l’avenir tout en profitant d’un revenu locatif, il peut être judicieux d’investir dans un bien que vous envisagez d’occuper plus tard. Vous bénéficiez ainsi d’un double avantage : percevoir des loyers dans un premier temps, puis disposer d’un logement adapté à vos besoins lorsque vous souhaiterez y vivre dans un second temps.

Pour réussir cette stratégie, il est préférable d’anticiper 2-3 petites choses dès l’achat pour transformer votre investissement locatif en un projet de vie :

• Choisissez un emplacement agréable (proche des commerces, transports, services médicaux, espaces verts…) qui pourra répondre à vos attentes à long terme.
• Sélectionnez un bien en adéquation avec vos besoins futurs : accessibilité, superficie, présence d’un ascenseur, extérieur, ou encore proximité familiale.
• Limitez les travaux importants en privilégiant un logement déjà fonctionnel et confortable, afin d’éviter d’avoir à gérer un chantier à une période de vie où la tranquillité sera plus précieuse.

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Comment trouver un appartement rentable ?

Utiliser des outils en ligne

Ne perdez pas de vue que le critère numéro 1 pour mesurer la réussite de votre investissement est sa rentabilité. Et pour être sûr de mettre la main sur la perle rare qui vous permettra de rentabiliser votre bien à coup sûr, certains outils peuvent vous aider :

Vous pouvez par exemple déterminer la zone géographique dans laquelle il vous faut investir pour optimiser la rentabilité de votre bien.

Associez-y d’autres critères de recherche en fonction du type de bien que vous souhaitez acquérir : de nombreuses applis, comme Pretto Search, vous permettent d'enregistrer vos critères pour obtenir des listes de biens correspondant uniquement à ce que vous souhaitez.

À l’inverse, en partant d’une ville donnée vous pouvez également recueillir des informations précieuses sur les biens les plus rentables. Enfin, réalisez des simulations pour calculer votre rentabilité locative : plus la rentabilité est élevée, plus il y a de chance que votre investissement immobilier locatif soit lui aussi rentable.

Pour comparer objectivement plusieurs biens, calculez leur rentabilité locative brute (loyer annuel ÷ prix d’achat total, frais de notaire inclus, × 100), puis leur rentabilité nette (loyer annuel moins charges, ÷ prix d’achat total, × 100) : un bien affiché à 7 % brut peut retomber à 4-5 % net une fois les charges déduites. L’ANIL propose un simulateur gratuit qui intègre revenus, charges, frais de notaire et fiscalité pour estimer le rendement net.

Quel public cibler ?

À qui souhaitez-vous louer votre bien ? Si vous voulez viser les étudiants, il vous faudra miser sur un studio idéalement situé dans une ville universitaire.

Pour une famille, privilégiez les grands appartements ou les maisons afin que vos locataires se sentent bien et aient envie de rester. Vous pouvez également vous renseigner sur les infrastructures (écoles, crèches, centres aérés…) à proximité de votre bien. En effet, l’emplacement est primordial et c’est souvent le critère premier pour les gens qui recherchent un appartement à louer.

Si vous achetez dans une grande ville, faites en sorte que votre logement soit situé dans une zone bien desservie par les transports en commun. Enfin, la présence de commerces, d’espaces verts et d’activités de plein air est un vrai plus.

Vous avez maintenant les clés pour vous lancer dans votre premier investissement locatif comme votre cousin Marco, mais surtout bien le réussir ! Si vous ne vous sentez pas encore tout à fait prêt, contactez-nous. Nos experts répondront à toutes vos questions et se feront un plaisir de vous accompagner dans la recherche de votre bien.