Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?
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Un achat immobilier est un projet qui doit être bien réfléchi, encore plus quand il s’agit d'un investissement locatif ! En effet, il faut déterminer son budget avec précision afin de trouver un bien à la fois accessible et louable facilement.
Le taux d’endettement vous permet de déterminer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif
Comme pour tout crédit immobilier, vous devez commencer par calculer votre capacité d’emprunt afin de déterminer le budget que vous pourrez allouer à votre projet d'investissement locatif.
Attention au taux d’endettement si vous remboursez déjà un emprunt immobilier
Attention également si vous n’êtes pas encore propriétaire
Si vous n’êtes pas encore propriétaire, le calcul du taux d’endettement ne pose pas de problème… sur le papier. En effet, se lancer dans un investissement locatif avant d’être propriétaire de son propre logement n’est pas forcément un projet cohérent aux yeux des banques. Vous allez donc devoir défendre et justifier votre projet pour convaincre les banques de vous financer.
Par exemple, elles comprendront tout à fait votre choix si vous réalisez un investissement locatif dans une autre ville si vous n’avez pas les moyens d’acheter un logement dans votre ville de résidence.
Les futurs revenus locatifs sont-ils pris en compte par la banque ?
En effet, depuis le 1er septembre 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière a viré de bord, mettant fin à cette méthode de calcul. Dorénavant, c'est le taux d'endettement classique qui s'impose à tous les demandeurs de crédits, qu'il s'agisse de l'achat d'une résidence principale ou d'un investissement locatif. Avec forcément des conséquences sur votre projet d'achat immobilier.
Comment était calculé le taux d'endettement différentiel (et quelle différence avec le taux d'endettement classique) ?
Le calcul se fait en 3 étapes :
établir son solde investisseur : cela consiste à déduire les charges foncières de vos revenus fonciers. Pour information, vos revenus fonciers doivent être pondérés à 70 % ;
si vous obtenez un solde positif, vous devez l’ajouter à vos revenus. Dans le cas contraire, vous devrez le soustraire ;
pour finir, divisez vos mensualités de prêts par votre solde investisseur pour obtenir votre taux d’endettement différentiel.
Un exemple valant mille mots, prenons le cas de Valentin, qui souhaite investir dans un F2 à Rouen.
Il perçoit un salaire de 2 500 € par mois. Ses revenus fonciers totaux (arrondis à 950 €), pondérés à 70 %, sont de 665 € par mois. Ses mensualités de prêt sont de 850 € par mois. Enfin, ses charges foncières sont de 600 € par mois.
Calcul du solde investisseur : Revenus fonciers – Charges foncières = 665 – 600 = 65 € (solde positif donc on additionne aux revenus).
Revenus + Résultat foncier = 2 500 + 65 = 2 565 €
Taux d’endettement différentiel = 850 / 2 565 = 33,15 %
Avec une méthode classique, le calcul serait différent : (850 + 600) / (2 500 + 665) = 50,74 %
Le calcul du taux d’endettement différentiel permet ici de rester sous la fameuse barre des 35 %, là où le calcul classique vous placerait bien au-dessus. Une astuce autrefois cruciale pour les investisseurs immobiliers.
La simulation pour calculer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif
Vous l’avez compris, financer un investissement locatif peut s’avérer un peu plus compliqué que de financer un achat de résidence principale. Mais pas impossible. En prenant le temps de bien préparer votre projet et de vous renseigner sur les conditions d’emprunt des différentes banques, vous avez toutes les chances de voir votre projet se réaliser. Surtout, vous devez bien évaluer votre capacité d’emprunt afin de pouvoir orienter vos recherches vers un bien adapté à votre budget !
Comment, alors, bien évaluer sa capacité d’emprunt ? Entre les différentes charges à prendre en compte, les revenus qui ne sont pas tous comptabilisés à 100 % et le taux d’endettement qui peut être différentiel, on peut rapidement se sentir perdu. Heureusement, il existe un outil dédié au calcul de votre capacité d’emprunt : le simulateur de prêt immobilier Pretto !
En simulant le prêt immobilier de votre investissement locatif sur notre outil, vous obtiendrez non seulement une capacité d’emprunt précise, mais aussi le taux immobilier auquel vous pouvez prétendre. Si cette simulation vous aide à y voir plus clair, nous vous conseillons tout de même de vous faire accompagner par un professionnel du crédit pour ce type de projet. Faites appel à un de nos courtiers pour obtenir le meilleur crédit pour votre investissement locatif !
Le taux d’endettement est un des principaux critères utilisés par les banques pour déterminer votre capacité d’emprunt lors d’un investissement locatif.
Les banques ne peuvent plus utiliser le taux d'endettement différentiel pour les investisseurs, ce qui impacte forcément votre capacité d'emprunt. Veillez à en tenir compte pour mener à bien votre projet.
Le simulateur d’emprunt Pretto vous aidera à calculer précisément votre capacité d’emprunt pour votre investissement locatif.
