Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Bonne nouvelle : avec une simulation précise et un dossier bien élaboré, financer un investissement locatif reste tout à fait possible, même si c’est devenu plus complexe qu’il y a quelques années.

Avant même de chercher un bien à louer, vous devez connaître une estimation précise de votre capacité d'emprunt. Les banques analysent principalement votre taux d’endettement, vos revenus, votre apport et la rentabilité potentielle du projet.

Explications.

Le taux d’endettement vous permet de déterminer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif

Comme pour tout crédit immobilier, vous devez commencer par calculer votre capacité d’emprunt afin de déterminer le budget que vous pourrez allouer à votre projet d'investissement locatif.

Votre taux d’endettement maximum est une donnée primordiale. Pour rappel : il correspond à la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits et charges récurrentes. Ce taux permet de connaître les mensualités maximales que vous pouvez supporter, en conservant un reste à vivre suffisant. 

Il est aujourd’hui plafonné par le Haut Conseil de Stabilité Financière, et il ne doit pas dépasser les 35 % (même si dans certains cas précis, la banque peut accepter un taux un peu plus élevé, notamment si vous disposez d'un reste à vivre très important).

Pour déterminer votre capacité d’emprunt, les banques analysent notamment :

• vos revenus fixes,
• vos revenus locatifs,
• vos crédits en cours, 
• vos charges récurrentes,
• votre apport personnel,
• votre situation professionnelle,
• la rentabilité potentielle du projet.

Attention au taux d’endettement si vous remboursez déjà un emprunt immobilier

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale avec un crédit en cours, votre taux d’endettement risque d’être assez élevé. En effet, une partie de vos revenus est déjà mobilisée dans votre premier prêt. Vous devez donc bien calculer votre capacité de remboursement afin de rester sous la fameuse barre des 35 %. Si les banques accordent parfois des dérogations aux primo-accédants et aux très hauts revenus, elles en accordent rarement aux investisseurs, plus risqués (notamment du fait des loyers, qui pourraient ne pas être payés, ou des périodes de vacance locative).

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Attention également si vous n’êtes pas encore propriétaire

Si vous n’êtes pas encore propriétaire, le calcul du taux d’endettement ne pose pas de problème… sur le papier. En effet, se lancer dans un investissement locatif avant d’être propriétaire de son propre logement n’est pas forcément un projet cohérent aux yeux des banques. Vous allez donc devoir défendre et justifier votre projet pour convaincre les banques de vous financer.

Les futurs revenus locatifs sont-ils pris en compte par la banque ?

Oui, les revenus locatifs sont toujours pris en compte par les banques. En revanche, leur mode de calcul a changé depuis 2021. 

certaines banques utilisaient le taux d'endettement différentiel. Cette méthode permettait de mieux valoriser les futurs loyers perçus et facilitait souvent le financement des investisseurs locatifs. 

Depuis le 1er septembre 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière a mis fin à cette méthode de calcul. Désormais, les banques utilisent principalement le taux d’endettement classique, plus strict pour les investisseurs, qu'il s'agisse de l'achat d'une résidence principale ou d'un investissement locatif.

Comment était calculé le taux d'endettement différentiel (et quelle différence avec le taux d'endettement classique) ?

Le calcul se fait en 3 étapes :

• établir son solde investisseur : cela consiste à déduire les charges foncières de vos revenus fonciers. Pour information, vos revenus fonciers doivent être pondérés à 70 % ;
• si vous obtenez un solde positif, vous devez l’ajouter à vos revenus. Dans le cas contraire, vous devrez le soustraire ;
• pour finir, divisez vos mensualités de prêts par votre solde investisseur pour obtenir votre taux d’endettement différentiel.

Exemple concret : comment calculer sa capacité d’emprunt en investissement locatif ?

Un exemple valant mille mots, prenons le cas de Valentin, qui souhaite investir dans un F2 à Rouen.

Il perçoit un salaire de 2 500 € par mois. Ses revenus locatifs estimés sont de 950 € mensuels. Après pondération à 70 %, la banque retient donc 665 € de revenus locatifs.

Ses charges foncières s’élèvent à 600 € par mois et la mensualité de son futur crédit atteint 850 €.

Calcul du solde investisseur :

Revenus fonciers – Charges foncières = 665 – 600 = 65 € (solde positif donc on additionne aux revenus).

Revenus + Résultat foncier = 2 500 + 65 = 2 565 €

Taux d’endettement différentiel = 850 / 2 565 = 33,15 %

Avec une méthode classique, le calcul serait différent : (850 + 600) / (2 500 + 665) = 50,74 %

La simulation pour calculer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif

Entre les différentes charges à prendre en compte, les revenus locatifs pondérés et les règles bancaires parfois complexes, il est facile de s’y perdre.

Heureusement, il existe des outils dédiés au calcul de votre capacité d’emprunt. Avec le simulateur Pretto, vous pouvez :

• estimer votre budget immobilier,
• calculer votre mensualité maximale,
• connaître votre taux d’endettement,
• obtenir une estimation du taux immobilier auquel vous pouvez prétendre.

En prenant le temps de bien préparer votre projet et de comparer les conditions proposées par les banques, vous augmentez fortement vos chances d’obtenir votre financement. Si cette simulation vous aide à y voir plus clair, nous vous conseillons tout de même de vous faire accompagner par un professionnel du crédit pour ce type de projet. N’hésitez pas à contacter un de nos courtiers pour obtenir le meilleur crédit pour votre investissement locatif !