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Comment faire une offre d’achat immobilier ?

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Sarah Aissani
Mis à jour le 24 juin 2022
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Après de nombreuses visites, vous avez enfin trouvé le bien idéal  ? Vous avez parfaitement préparé votre demande de crédit immobilier  ? Bien, il ne vous reste plus qu’une chose à faire, une offre achat ! L'offre d’achat est le document dans lequel vous vous engagez formellement à acheter un bien à un prix que vous choisissez. Le vendeur n’est pas tenu de l’accepter et peut faire une contre-proposition si votre prix ne le satisfait pas. Voici ce que vous devez savoir pour faire une offre d'achat immobilier.

Que faut-il vérifier avant de faire une offre d'achat ?

Avant de se lancer dans l’offre d’achat, certaines étapes sont importantes pour consolider son dossier ainsi que votre projet. Prenez le temps de vous (re)renseigner sur celles-ci afin que l’opération se déroule sans accroc.

1. Connaître son budget d'achat immobilier

Tout d’abord, commençons par une petite définition de la capacité d'emprunt. La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’un ménage peut consacrer mensuellement au remboursement de son prêt. Celle-ci est calculée en fonction des différents revenus de l’emprunteur, de ses charges, et ce généralement dans la limite d’un taux d'endettement maximal de 35 %. Si vous êtes au début de votre projet, pensez à d'abord à simuler votre prêt immobilier.

2. Estimer la valeur du bien immobilier

Maintenant que votre capacité d’emprunt est calculée, vous pouvez vous renseigner sur la valeur des biens immobiliers qui vous intéressent. Il est possible de faire une offre d’achat plus basse que le prix fixé. Vous avez donc la possibilité de négocier le prix, bien que ce ne soit pas toujours conseillé. Prenez le temps de vous accommoder aux critères d'offre d'achat pour optimiser la vôtre.

Il faudra appuyer les raisons de votre négociation dans l’offre d’achat. Pour ce faire, vous pouvez vous renseigner par vous-mêmes ou passer par un professionnel.

Si vous êtes plutôt téméraires et que vous voulez vous occuper de tout, le site gouvernemental a mis en place en 2019 la plateforme de Demande de Valeur Foncière (DVF). Elle recense toutes les ventes immobilières des cinq dernières années. Pour ces ventes, vous avez accès à un certain nombre d’informations sur le bien qui vous permettront de prendre connaissance des prix du marché.

3. Consulter tous les documents relatifs au bien

Vous l’aurez compris, les diagnostics immobiliers obligatoires constituent une mine d’informations pour évaluer votre future acquisition. 10 diagnostics immobiliers sont dits “obligatoires”.

Dans les faits, leur réalisation dépend de plusieurs facteurs :

  • type de bien mis en vente (maison individuelle ou appartement)

  • localisation

  • date de construction

  • durée de validité des diagnostics précédemment effectués etc.

Pour que vous puissiez y voir plus clair, voici un récapitulatif des différents types de diagnostics et des conditions dans lesquelles ils sont obligatoires :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

  • L'état d'amiante

  • L'état d'installation d'assainissement non collectif

  • Le constat des risques d'exposition au plomb

  • L’état de l’installation intérieure électrique

  • L’état de l'installation intérieure de gaz

  • L’état des risques et pollutions

  • La mesure de la superficie (Loi Carrez)

4. Lire le procès verbal d’assemblée générale

Le procès verbal d'assemblée générale (PV d'AG) reprend tous les sujets à l'ordre du jour dans votre copropriété. Il est élaboré au cours des réunions de la copropriété lors des assemblées générales et exceptionnelles. Ce compte-rendu des réunions sert à orienter les actions et à anticiper les besoins futurs de la copropriété. En disposant de ce document, vous aurez donc en tête toutes les décisions qui ont été prises, ou non, pour le bon entretien de l’immeuble ainsi que les comptes de l’année passée et à venir.

Comment formuler votre offre d'achat ?

Vous êtes prêt à faire une offre d'achat ? Tant mieux, cela veut dire que le projet avance. Mais avant de rédiger votre document, voici ce qu'il faut retenir pour faire une offre d'achat dans les règles de l'art.

Offre d'achat écrite ou orale, quel est le bon format ?

Il est possible d'effectuer son offre d’achat sur différents supports. Il suffit que l’offre soit écrite, manuscrite ou numérique. Bien que l’offre d’achat soit de façon classique à faire sur papier, puis à envoyer par courrier au vendeur. Il est aujourd’hui tout à fait possible de faire son offre d'achat par mail. Ce qui peut représenter un avantage, en effet le mail est un gain de temps non-négligeable qui pourrait vous permettre de prendre de l’avance sur d’autres potentiels acquéreurs.

Quel que soit le format choisi, l’offre d’achat doit répondre à des critères et des paramètres bien définis.

Pour vous aider, Pretto met à disposition son générateur d’offre achat ci-dessous. Créez votre offre d’achat personnalisé en quelques secondes !

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Offre d'achat au prix ou offre d'achat plus basse, comment choisir ?

Il est en effet possible de faire une offre d’achat plus basse que le prix fixé. Cependant, il se peut que cette décision soit risquée, notamment dans les zones tendues. Dans ces zones, le vendeur aura sans doute plusieurs propositions d’achat. En proposant un prix inférieur vous prenez le risque de vous faire doubler par un autre acquéreur qui lui aurait fait une offre d'achat au prix fixe. En cas de contre-proposition de la part du vendeur, votre offre d’achat devient automatiquement caduque. A vous de voir si cette proposition vous convient, sinon vous pouvez encore une fois essayer d’en faire baisser le prix !
Le conseil d'un expert
Pour mettre toutes les chances de votre côté, si vous avez eu un vrai coup de cœur pour un bien en zone tendue, faites une offre et évitez toute négociation. Vous risqueriez de passer à côté. En zone détendue, vous pouvez négocier mais ne faites pas non plus une offre trop basse. Et si vous recherchez un financement, passer par un courtier peut faciliter l’obtention de votre prêt. En tant qu’expert, il vous aidera à mieux présenter et optimiser votre dossier.
Grégoire, Agent immobilier chez Hosman

Que devez-vous intégrer dans l'offre d'achat immobilier ?

Prenez grand soin lors de la rédaction de votre offre d’achat à ne rien laisser au hasard.

Cette dernière doit contenir :

  • Le prix auquel vous achetez le bien (ici le prix de vente affiché)

  • Votre moyen de financement (apport personnel, prêt…)

  • L’adresse du bien et ses caractéristiques (type, superficie, nombre de pièces...)

  • Le nom du propriétaire

  • L’agence qui sert d’intermédiaire (facultatif)

  • Les modalités de réponse du vendeur (voie d’huissier, lettre recommandée, mail…)

  • La date et l'heure

Pretto vous propose un modèle d'offre d'achat immobilier pour vous aider dans vos démarches, n'hésitez pas à le télécharger  !

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Quel est le délai de validité que je dois inscrire dans l'offre ?

En général, le délai de validité d’une offre d’achat est indiqué pour 1 à 2 semaines. Il est évidemment possible de choisir la durée de validité soi-même.

Dans le cas où une durée de validité est émise, l’acquéreur ne pourra pas retirer son offre d’achat durant la durée indiquée. Mais, il est également possible de formuler une offre d’achat sans y inscrire une durée de validité. Dans ce cas là, l’acquéreur pourra se retirer librement de l’achat.

Important
Il est conseillé de préciser une durée de validité dans l'offre d'achat afin que le vendeur revienne vers vous dans les plus brefs délais.

Quelles sont les conditions suspensives que je peux mentionner ?

Les conditions suspensives sont à préciser dans l’offre d’achat. Elles doivent être respectées pour que l’offre d’achat soit validée. Les conditions suspensives servent à protéger l’acquéreur en le libérant du contrat en cas d’imprévus.

Il peut exister des conditions suspensives de nombreux types :

  • Obtention d’un crédit immobilier pour financer son projet

  • Obtention d’un permis pour faire une extension

  • Vente d’un bien pour financer l’investissement

  • etc….

A quoi devez-vous être attentif avant d'envoyer l'offre ?

Bien que vous soyez tenté d’envoyer l’offre d’achat au plus vite, il existe certains paramètres sur lesquels bien se renseigner avant de se lancer. Assurez vos arrières afin que l’opération aille dans votre sens.

Les engagements

L’offre d’achat engage l’acquéreur sur 2 points : un prix et un délai. Utile de rappeler que comme précisé plus tôt, l’offre d’achat n’a de valeur juridique seulement si elle est établie par écrit. Pas d'inquiétude donc si vous avez déjà donné un accord oral avant de vous rendre compte que le prix demandé est trop élevé. De plus, vous n'êtes engagé qu'à partir du moment où le vendeur donne une réponse positive à votre offre d’achat. Dans les cas où l'acheteur ne répond pas ou vous fait une contre-proposition, l’engagement est alors caduque.

L'annulation de l'offre

En théorie, si votre offre a été validée, vous êtes contractuellement engagé envers le vendeur et ne pouvez renoncer à la vente. Dans les faits, peu de poursuites sont engagées par les vendeurs si la transaction est abandonnée car les recours sont souvent longs et onéreux.

N'oubliez pas, avant de faire votre offre, pensez à calculer votre capacité d'emprunt !

A retenir
  • L'offre d'achat ouvre les négociations pour l'achat de votre bien immobilier. Ce document répond à certaines formalités qu'il est recommandées de respecter pour mettre toutes les chances de votre côté. Le vendeur peut choisir entre les différentes offres d'achat qui lui sont faites : en dehors du prix, de nombreux critères sont pris en compte, notamment le profil des acquéreurs. Soignez donc votre offre et ajoutez des annexes (attestation de financement, accord de principe, devis, etc.).

  • Si vous le souhaitez, vous pouvez renoncer à l'achat après que votre offre ait été acceptée. En conséquence, le vendeur peut craindre les acheteurs non sérieux, il est donc important de lui montrer votre motivation au plus tôt.

FAQ de l'offre d'achat immobilier

Quel document demander avant de faire une offre d'achat ?

Avant de faire votre offre d'achat, demandez au vendeur l'intégralité des diagnostics immobiliers afin de connaître l'état du bien et de ses installation. S'il s'agit d'un bien en copropriété, vous pouvez également demander l'intégralité des documents relatifs à la copropriété et sa gestion (Pv d'AG, carnet d'entretien, règlement de copropriété, etc.).

Comment formuler une proposition d'achat ?

Vous pouvez formuler votre offre d'achat par courrier ou par mail. Il est important de préciser le montant, les conditions de la vente (par exemple l'obtention d'un prêt), la description du bien et d'indiquer une durée de validité à l'offre.

Faut-il toujours faire une offre au prix ou pouvez-vous négocier ?

Les offres au prix, ce n'est pas automatique. Même chose pour la négociation. Pour savoir s'il est plus malin de faire une offre au prix que de négocier, il vous faudra bien vous renseigner sur la tension entre l'offre et la demande, sur les caractéristiques du bien et sur les prix moyens...
Mis à jour le 24 juin 2022
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Sarah Aissani
Experte en crédit immobilier
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Spécialisée dans le crédit immobilier depuis quelques années, Sarah est aujourd'hui en charge d'une équipe d'experts crédit. Elle accompagne notamment les non résidents dans leur recherche de financement.

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