Comment faire une offre d’achat immobilier ?

Après de nombreuses visites, vous avez enfin trouvé le bien idéal ? Bien, il ne vous reste plus qu’une chose à faire, une offre d’achat !

Une offre d’achat est un document dans lequel vous vous engagez formellement à acheter un bien à un prix que vous choisissez. Le vendeur n’est pas tenu de l’accepter et peut faire une contre-proposition si votre prix ne le satisfait pas.

Par ailleurs, sachez que le vendeur dispose de plus en plus de marge de manoeuvre pour choisir l'offre d'achat qui le convainc le plus : vous disposez donc de différents leviers afin de rendre votre offre la plus intéressante possible.

Assurez-vous d’avoir bien réfléchi à tous les aspects du bien avant de faire votre offre

Évaluez le bien à sa juste valeur

Premièrement, avant de faire votre offre d’achat, il est important d’évaluer le bien que vous convoitez à sa juste valeur. Pour cela, faites des recherches sur le marché immobilier du quartier voire de la ville dans lequel se situe ce dernier.

Comparez les prix au mètre carré des différents biens ayant déjà été vendus aux alentours. Pour cela, vous pouvez vous aider d’un outil mis à disposition par l’etat, le site DVF.

Faites également attention à l’état du bien :

  • Est-il récent ou non ?
  • Des travaux sont-ils nécessaires ?
  • La présence terrasse ou jardin
  • La présence de cheminée
  • L'état des moulures
  • La présence d'un ascenseur etc.
Autant de détails qui peuvent vous aider à estimer la valeur réelle du bien. La visite est donc une étape particulièrement importante.

Evaluez la situation du vendeur

Avant de faire une offre d’achat, prenez connaissance de la situation du vendeur.

Cette dernière vous aidera à savoir si vous pouvez négocier le prix du bien qui vous intéresse ainsi que vos marges de négociation. Prêtez donc particulièrement attention aux critères suivants :
  • L’annonce est disponible depuis longtemps : la demande pour ce bien est faible, une négociation sera donc plus facile.
  • Le prix du bien à déjà baissé depuis la publication de l’annonce : le vendeur est prêt à faire des concessions sur le prix pour vendre son bien.
  • L’appartement est déjà vidé de ses meubles : le vendeur a déjà déménagé et a donc encore plus besoin de l’argent de la vente.
  • Le vendeur habite loin et semble déjà très occupé : cette vente lui demande beaucoup d'énergie et il sera heureux de vendre son bien, même à un prix inférieur.

A l’inverse, si le marché est tendu et que la demande est plus forte que l’offre, il vous sera très difficile de négocier et une offre au prix affiché semble préférable.

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Les étapes à suivre pour faire son offre d’achat

Si vous faites une offre au prix

Prenez grand soin lors de la rédaction de votre offre d’achat à ne rien laisser au hasard. Cette dernière doit contenir :

  • Le prix auquel vous achetez le bien (ici le prix de vente affiché)
  • Votre moyen de financement (apport personnel, prêt…)
  • L’adresse du bien et ses caractéristiques (type, superficie, nombre de pièces...)
  • Le nom du propriétaire
  • L’agence qui sert d’intermédiaire
  • Les modalités de réponse du vendeur (voie d’huissier, lettre recommandée, mail…)

Si vous faites une offre plus basse que le prix indiqué

Vous avez décidé de négocier le prix du bien que vous convoitez ?

Sans être une obligation, il est alors d'usage d'ajouter la durée de validité de votre offre (généralement entre 5 à 10 jours). Précisez bien que votre offre d’achat sera annulée si elle n’a pas été acceptée dans les délais.

Ce délai de validité donne au vendeur le temps d'évaluer votre proposition, d'y réfléchir ou de consulter des professionnels au besoin, et de formuler sa réponse (qu'il l'accepte ou vous fasse une contre-proposition).

Vous pouvez, en première proposition et en fonction de la situation de l'offre et de la demande, partir sur un prix inférieur à celui que vous espérez vraiment. Ainsi le point de départ de la négociation sera le prix que vous annoncez et non plus le prix affiché par le vendeur, vous plaçant en situation de force.

A l'inverse, en zone tendue, où le vendeur a le choix parmi plusieurs acquéreurs, cela peut représenter un risque. Ne soyez pas trop ambitieux en proposant un prix décorrélé des prix du marché !

En cas de contre-proposition de la part du vendeur, votre offre d’achat devient automatiquement caduque. A vous de voir si cette proposition vous convient, sinon vous pouvez encore une fois essayer d’en faire baisser le prix !

A savoir

Plus le vendeur souhaite vendre son bien et plus vous pourrez en négocier le prix.

N'oubliez pas non plus que votre profil est tout aussi important que votre offre : soyez attentif à vos interactions avec le vendeur et l'agent immobilier, soignez votre offre d'achat et présentez-vous sous votre meilleur jour.

Une bonne négociation se travaille afin d'obtenir le bien de vos rêves au prix voulu.

A savoir dans les deux cas

Vous pouvez, dès l'offre d'achat, préciser les conditions suspensives qui apparaîtront au compromis de vente : c'est généralement important si vous demandez un prêt immobilier. Si vous renoncez à cette conditions suspensive, vous envoyez un signal fort au vendeur. En revanche, il faut être certain de votre capacité d'emprunt !

Bénéficier de l'avis d'un professionnel en amont est ainsi recommandé.

Vous pouvez également joindre à votre offre d'achat divers documents afin de convaincre le vendeur de votre sérieux et de votre engagement (devis d'estimation de travaux, attestation de financement etc).

Devenir l’acheteur idéal pour rassurer le vendeur

Rassurer le vendeur est primordial. En effet, d’une manière générale les propriétaires vendent pour acheter un autre bien. Ils ont donc la pression des délais et d'un éventuel prêt relais à rembourser. Echanger avec des acheteurs qui finalement ne peuvent financer leur projet fait donc perdre un temps très précieux.

Ainsi, si plusieurs acheteurs se présentent pour acheter un bien, les vendeurs auront tendance à se tourner vers celui qui leur paraît le plus digne de confiance.

Bon plan

Officiellement, le vendeur est tenu d'accepter la première offre au prix qui lui est faite. Cependant, il est désormais admis que la vente est un processus complexe qui nécessite de nombreuses vérifications. Une offre au prix, comme une offre plus basse, est alors considérée comme une entrée en négociation.

En dehors du prix, de nombreux critères sont donc pris en compte dans l'offre d'achat (votre profil emprunteur, le montant du séquestre au moment de la signature du compromis, la date d'entrée dans les lieux etc).

L’attestation Pretto peut vous aider à vous différencier des autres acheteurs. En effet, cette dernière pourra justifier de la qualité de votre dossier et de votre capacité à acheter le bien sans encombre en échange de quelques pièces justificatives.

Ainsi, vous évitez de fournir des documents confidentiels au vendeur (informations personnelles ou bancaires) et cela évite également que ce dernier interprète mal certaines de ces informations en votre défaveur.

En cas de compétition, c'est un réel avantage si vous êtes le seul acheteur à en avoir une !

Enfin, vous savez certainement que la confiance ne passe pas que par des critères rationnels. Sans que cela soit officiel, la négociation démarre dès la première visite. Si le bien vous plaît, n'hésitez pas à le faire savoir, voire à jouer sur des critères émotionnels pour séduire le vendeur et l'agent immobilier.

Même une fois votre offre envoyée, informez-vous de l'avancée de la réflexion du vendeur : vous montrez votre intérêt et votre sérieux au vendeur, qui voudra favoriser l'acheteur qui ira effectivement au bout de la vente.

Puis-je changer d’avis après avoir fait mon offre d’achat ?

Une offre d’achat vous engage moralement auprès du vendeur. Que vous l’ayez rédigée sur papier ou par mail, si le vendeur décide d’accepter votre proposition, il est admis que vous irez jusqu'au compromis de vente. Dans les faits, vous pouvez renoncer à votre achat avant la signature de l'avant-contrat ; il est donc important de montrer votre motivation au vendeur dès l'ouverture des négociations !

Faire une offre d'achat n'est donc pas un acte à prendre à la légère . Cependant trois options s’offrent à vous si vous avez finalement changé d’avis (parce que votre situation a changé, que vous avez eu une nouvelle information sur le bien qui remet en cause le projet etc.) :

  • La première dépend de l’écriture même de votre offre d’achat. Si dans cette dernière vous avez explicitement écrit que l’annulation est possible sous un certain nombre de jours donné, comme c'est l'usage, alors vous pouvez invoquer cette clause et changer d’avis sans soucis.
Attention

En zone tendue, prévoyez un délai court. En effet, face à un acheteur qui prévoit une clause d'annulation longue, le vendeur pourra s'inquiéter et remettre en cause votre réel engagement dans la vente. Si vous êtes sur un marché compétitif, vous risquez de voir le bien vous passer sous le nez.

  • N'oubliez pas que vous disposez également d'un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature de l'avant-contrat. Si vous savez déjà que vous allez renoncer au bien, vous n'avez aucun intérêt à faire traîner les procédures et à aller jusqu'à la signature. Mais ce délai de rétractation vous protège au besoin.

  • En dernier recours, si vous avez dépassé la date butoire et en l'absence de justification liée aux conditions suspensives, vous pouvez encore annuler l’achat mais cette fois-ci non sans compromis. Il vous faudra en effet reverser au vendeur la somme correspondant au dépôt de garantie, à titre de compensation.

A retenir
  • L'offre d'achat ouvre les négociations pour l'achat de votre bien immobilier. Ce document répond à certaines formalités qu'il est recommandé de respecter.
  • Le vendeur peut choisir entre les différentes offres qui lui sont faites : en dehors du prix, de nombreux critères sont pris en compte. Soignez donc votre demande.
  • Si vous le souhaitez, vous pouvez renoncer à l'achat après que votre offre ait été acceptée. En conséquence, le vendeur craint les acheteurs non sérieux, il est donc important de lui montrer votre motivation au plus tôt.
Mis à jour le 24 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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