La défiscalisation immobilière en 3 outils
Ces titres séduisants vous ont sans doute amené à vous demander si vous ne devriez pas, vous aussi, vous lancer dans l’investissement locatif mais vous vous interrogez encore : publicité mensongère ou véritable opportunité ?
Éléments de réponse sur les deux principaux dispositifs de réduction d’impôts pour faire de vous un vrai pro de la défiscalisation immobilière !
La loi Pinel : la défiscalisation pour les logements neufs en location
Comment marche la défiscalisation immobilière avec la loi Pinel ?
Le dispositif créé par la loi Pinel s’adresse à ceux qui achètent un bien neuf dans l’optique de le mettre en location non meublée. Mais pour pouvoir bénéficier des avantages accordés, vous devez également vous assurer de remplir ces différents critères.
Le bien doit être loué pour une durée minimale de 6 ans
La principale condition pour pouvoir réduire ses impôts grâce à un achat immobilier en loi Pinel est de louer son bien pour une durée minimale de 6 ans.
L’objectif affiché par le gouvernement à l’origine du dispositif étant de proposer une solution pérenne à la pénurie de logements dans les zones très demandées, on comprend pourquoi l’avantage octroyé est plus important si le temps de location est lui-même plus important.
En fonction de la durée de mise en location, vous pourrez donc profiter d’une réduction allant de 12, 18 à 21% du prix du bien.
Ce pourcentage se déduit du coût global d’acquisition du bien, dans la limite de deux investissements par an et par foyer, pour un montant maximum de 300.000 euros. Les sommes dépensées au-delà ne sont pas prises en compte.
| Durée de location | Taux de déduction d’impôts sur la période (% / an) |
|---|---|
| 6 ans | 12 % (2 % / an) |
| 9 ans | 18 %(2 % / an) |
| 12 ans | 21 %(2 % /an pour les 9 premières années puis 1 % / an les 3 dernières années) |
Par exemple, vous venez de mettre en location pour 12 ans un bien neuf que vous avez acquis pour un montant global de 200.000 euros. Vous pouvez espérer bénéficier d’une déduction fiscale totale de 42.000 euros sur la période :
- 4.000 euros déductibles de vos impôts tous les ans pendant les 9 premières années
- 2.000 euros déductibles de vos impôts tous les ans les 3 dernières années.
Par contre, pour avoir droit à une telle défiscalisation immobilière, vous devez impérativement mettre le bien en location au plus tard 1 an après son acquisition ou son achèvement, s’il a été acheté sur plan.
Et autre chose, sachez que vous avez également la possibilité de louer votre bien à vos proches (enfants et ascendants compris) pour les mêmes durées et de quand même bénéficier de défiscalisation immobilière. Mais votre locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal !
Le bien doit être dans une zone géographique spécifique et être la résidence principale de votre locataire
Acheter un logement neuf et non meublé pour le louer, c’est bien. Mais encore faut-il qu’il soit situé dans une zone éligible au dispositif Pinel.
En effet, seules les zones dans lesquelles la demande de logement est considérée comme en tension sont concernées. La demande évoluant, les zones éligibles sont également amenées à changer et il faut donc rester attentif aux critères définis.
En 2018, les zones déterminées par l’État et encore éligibles au dispositif Pinel étaient les zones A Bis à B2 :
- Zone A Bis : Paris et proche banlieue
- Zone A : banlieue Parisienne plus éloignée
- Zone B1 : Grandes agglomérations françaises (plus de 250 000 habitants) + certaines villes du littoral et de la Corse
- Zone B2 : Communes de 50 000 habitants à 250 000 habitants
- Zone C : Reste du territoire français non éligible au dispositif
Mais depuis le 1er janvier 2019, les communes situées en zone B2 ne sont plus éligibles à la loi Pinel.
Avant d’investir, pensez donc à vérifier si la commune choisie est éligible au dispositif grâce aux outils de zonage en ligne.
De plus, au-delà de la zone géographique, le bien doit être la résidence principale du locataire. C’est un critère qui peut sembler anodin mais il ne faut pas le négliger. En effet, le bien que le locataire utilise comme résidence secondaire ne vous permet pas d’obtenir de réduction d’impôts selon la loi Pinel.
Des plafonds à respecter pour bénéficier de la défiscalisation immobilière
Enfin, pour pouvoir profiter de ce dispositif de déduction fiscale, il ne faut pas dépasser un certain plafond de loyers et des plafonds de ressources pour le locataire.
Le plafond de loyers est calculé grâce à un barème déterminé en fonction de la zone dans laquelle l’investissement locatif est réalisé et à un coefficient multiplicateur mis à jour chaque année.
| Zone Pinel | Barème Pinel |
|---|---|
| A | 12,50 € / m² |
| Abis | 16,83 € / m² |
| B1 | 10,07 € / m² |
| B2 | 8,75 € / m² |
Cette année 2019, le coefficient multiplicateur est égal à 0,7 + (19 / Surface Utile). Pour un bien neuf de 50 mètres² acheté dans la grande couronne parisienne (en Seine et Marne par exemple), vous pouvez donc percevoir un loyer mensuel maximum de 675 euros calculé ainsi :
- 12,50€ x (0,7 + 19/50) = 13,50 € /m²
- 13,50 € x 50 m² = 675 €
Si vous louez votre bien sans agence, pensez donc à toujours vérifier ces plafonds et le coefficient multiplicateur avant de déterminer le loyer. Pour vous aider à calculer le loyer, vous pouvez aussi utiliser les outils de calcul en ligne.
Compte tenu des objectifs de la loi Pinel, le bien acquis dans le cadre de ce dispositif doit obligatoirement être loué à des foyers ne dépassant pas certaines conditions de ressources.
Les plafonds de ressources du locataire, à l’instar du plafond pour les loyers, évoluent chaque année et sont déterminés en considération de la zone éligible mais aussi de la situation personnelle du locataire. N’hésitez pas à consulter les sites spécialisés pour savoir si votre futur locataire remplit les conditions de ressources.
Par exemple, les plafonds de ressources du locataire à qui vous pourrez louer votre 50 mètres² seine et marnais notamment sont :
- Une personne seule = inférieures ou égales à 37.126 €/an
- Un couple = inférieures ou égales à 55.486 €/an
- Une personne seule ou un couple avec 1 enfant à charge = inférieures ou égales à 66.699 €
- Une personne seule ou un couple avec 2 enfants à charge = inférieures ou égales à 79.893 €
En 2017, le gouvernement a décidé de prolongé le dispositif de la loi Pinel de 4 ans, jusqu’en 2024. Si vous êtes intéressés par un tel investissement locatif, ne tardez donc pas ! Vous pouvez dès aujourd’hui commencer votre projet en calculant en quelques minutes votre capacité de financement grâce à l’outil innovant et interactif de Pretto !
La défiscalisation immobilière avec la loi Denormandie 2019 : l’ancien s’habille en Pinel !
Avec la loi Denormandie 2019, l’investissement locatif dans la vieille pierre se loge à la même enseigne que l’investissement dans le neuf … ou presque !
En effet, pour beaucoup, ce dispositif entré en vigueur au 1er janvier 2019 reprend les éléments essentiels déjà prévus par la loi Pinel ancien, qui permettait déjà de bénéficier d’importantes réductions d’impôts en achetant un bien immobilier qui nécessitait de gros travaux de rénovation. A ceci près que le nouveau dispositif est bien moins contraignant pour les investisseurs.
Les similitudes avec la loi Pinel ancien
La loi Denormandie 2019 présente beaucoup de points communs avec les dispositions de la loi Pinel pour l’ancien.
Tout d’abord, avec la loi Denormandie, vous serez soumis au même plafond de 300.000 euros investis par an et par foyer, dans la limite de deux investissements. De même, les plafonds de loyers et de ressources du locataire sont identiques à ceux qu’on a décrits plus haut.
Ensuite, vous êtes également obligés de louer votre bien nu et non meublé pendant une durée minimum de 6 ans.
Enfin, le taux de réduction dont vous pourrez profiter est aussi le même que pour la loi Pinel à savoir :
- 12% du prix de revient du bien pour une période de location de 6 ans
- 18% du prix de revient du bien pour une période de location de 9 ans
- 21% du prix de revient du bien pour une période de location de 12 ans
Jusqu’ici il n’y a donc pas de grande nouveauté.
Des modalités de travaux et des critères d’éligibilité simplifiés pour bénéficier de la défiscalisation
La première nouveauté notable du dispositif Denormandie par rapport à la loi Pinel ancien, c’est que vous n’êtes plus obligés de devoir réaliser de très lourds travaux de réhabilitation du bien pour pouvoir bénéficier de réductions d’impôts.
En effet, l’une des conditions de la loi Pinel ancien était que le bien acquis soit auparavant dans un état de décence tel qu’il n’aurait pas pu être loué sans la réalisation de travaux conséquents.
La loi Denormandie n’impose plus cet état de décence du bien pour pouvoir réduire ses impôts, mais simplement que le montant des travaux à réaliser représentent au moins 25% du prix d’acquisition.
Un décret tout récent est d’ailleurs venu préciser la liste des travaux pris en compte pour savoir si l’on peut bénéficier ou non de la loi Denormandie :
- Travaux d’isolation de la toiture
- Travaux d’isolation des murs donnant sur l'extérieur
- Travaux d'isolation des parois vitrées donnant sur l'extérieur
- Travaux de changement de système de chauffage
- Travaux de changement de système de production d'eau chaude sanitaire
La condition de la loi Denormandie 2019 est que les travaux réalisés correspondent au moins à 2 des 5 catégories mentionnées. A défaut, les travaux réalisés doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% pour un habitat individuel, ou 20% pour un habitat collectif.
Attention toutefois, ces travaux doivent obligatoirement être réalisés par des entreprises professionnelles RGE (reconnu garant de l’environnement). Vous ne pouvez pas décider de rénover votre bien vous-même. Un petit conseil donc pour les bricoleurs du dimanche : réfrénez le MacGyver qui est en vous, vous avez sans doute plus à y gagner !
Une éligibilité au dispositif de défiscalisation qui ne dépend plus d’un zonage particulier
L’autre différence par rapport à la loi Pinel, c’est que le bénéfice du dispositif Denormandie ne dépend pas du même zonage (Abis, A, B1 et B2). Ce dispositif s’applique plutôt dans les 222 communes bénéficiaires du plan Action Coeur de ville, mis en place par le gouvernement, et dans les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
Au total, 245 villes et communes, où les logements sont anciens et dégradés, sont éligibles au dispositif Denormandie.
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans l’ancien, pensez donc à vérifier la liste des communes éligibles, afin de faire un achat immobilier qui vous permettra de réduire vos impôts.
Le dispositif de la loi Denormandie n’entre pas dans le cadre du prélèvement à la source. Concrètement, cela veut dire que la somme que vous pouvez récupérer grâce à la réduction d’impôts vous sera versée en deux fois par le fisc : 60 % en janvier, puis 40 % en septembre, au moment où vous recevrez votre avis d’imposition.
Que puis-je effectivement déduire de mes revenus fonciers avec ces deux lois ?
Eh bien tout ou presque, dans la limite du plafonnement global annuel des avantages fiscaux de 10.000 euros, calculés sur la base d’un ou deux investissements par an et par foyer, pour un coût total de 300.000 euros.
En effet, comme expliqué plus haut, le taux de réduction d’impôts prévu par les lois Pinel et Denormandie, qui peut aller de 12% à 21%, est calculé sur la base du prix de revient de votre bien. C’est-à-dire non seulement le prix de vente qui revient au vendeur, mais également tous les frais annexes, incontournables pour l’acquisition et l’entretien du bien, qui seront à votre charge.
Du coup, même si les conditions pour pouvoir bénéficier de l’un ou l’autre des dispositifs diffèrent, une fois qu’elles sont remplies, la liste des frais qui entrent ensuite en compte pour le calcul de la déduction est plus ou moins similaire. Vous trouverez par exemple :
- vos intérêts d’emprunt ;
- les frais de garantie de votre prêt immobilier ;
- les frais d’entretien de votre bien mais aussi les réparations et améliorations éventuelles ;
- le salaire du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant),
- la taxe foncière ;
- les frais de procédure
- le coût de l'assurance
- les dépenses réalisées pour le compte des locataires ; etc.
En revanche, vous ne pourrez pas déduire de vos revenus fonciers les frais suivants : - les frais engagés dans un logement locatif vacant - le coût des travaux d’entretien ou de réparation lorsqu’il s’agit de la reconstruction ou l’agrandissement du logement. - le coût des travaux réalisés dans des locaux qui ne sont pas des logements - les taxes locatives (habitation, ordures ménagères), d’urbanisme, de TVA et les droits d’enregistrement - les mensualités de prêt - vos frais de gestion qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire
Attention : vous ne pouvez pas bénéficier du régime du déficit foncier si vous avez déjà des déductions grâce à la loi Pinel ou Denormandie !
- Vous disposez de différents dispositifs de défiscalisation grâce à votre achat immobilier : la loi Pinel, le dispositif Denormandie, ou la déduction de frais de vos revenus fonciers;
- Pinel et Denormandie s'adressent tous deux à de l'investissement locatif, mais si Pinel favorise les nouveaux logements, Denormandie se concentre sur les logements anciens.
- Tous les logements ne sont pas éligibles pour ces dispositifs, renseignez-vous donc avant de vous lancer dans votre achat
Le dispositif de défiscalisation évolue avec Pinel Plus.
Comme les taux de réduction sur les impôts qu’offre la loi Pinel baissent depuis 2023 (cf. tableau), le dispositif Pinel Plus permet de conserver les avantages fiscaux de la loi Pinel classique (avec un calcul basé sur les taux de 2022) à condition de respecter de nouveaux critères d’éligibilité.
| 2022 | 2023 | 2024 | |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
