Comment faire l’estimation de sa valeur locative ?

La valeur locative d’un bien correspond au loyer annuel perçu par son propriétaire, en louant le bien sans période vacante et au prix normal du marché.

Dans cet article, nous vous expliquons comment bien estimer la valeur locative de votre bien et dans quelles conditions la valeur locative du logement peut évoluer.

La valeur locative d’un bien est établie suivant 3 critères :

• la catégorie du logement

Il y a plusieurs catégories (8), qui vont du logement délabré au logement de haut standing. Selon la catégorie à laquelle appartient le logement, il obtient donc une première note qui pondère les autres caractéristiques.

• la superficie du logement

Elle concerne le métrage au sol, et les dépendances sont incluses dans ce calcul.

• les éléments de confort

Des éléments de confort peuvent être une baignoire, un lavabo, un ascenseur, le gaz… Leur valeur est parfois traduite en mètre carrés (par exemple : une baignoire = 3 m2), qui sont ajoutés à la surface au sol.

Le calcul de la valeur locative requiert donc d’assigner des valeurs et des pondérations à des éléments relativement aisés à quantifier, comme la superficie, mais aussi à des éléments plus difficiles à évaluer, comme le confort, l’attractivité de l’environnement,… Cela peut amener à des erreurs d’évaluation, et aussi à des changements constants.

C’est pourquoi il est important d’avoir des points de référence, comme l’encadrement des loyers.

Ensuite, il faut considérer où vous en êtes dans le processus de location : lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire fixe librement le prix du loyer.

Puis, lors du renouvellement du bail au même locataire, le loyer peut être réévalué s’il a été sous-évalué jusque là.

Pour prouver une sous-évaluation, le propriétaire doit être en mesure d’identifier au moins 6 loyers plus élevés, pour des biens comparables, soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans des groupes d’immeubles similaires dans la même zone géographique.

Le propriétaire doit faire la proposition de réévaluation au plus tard 6 mois avant la fin du bail.

S’il y a départ d’un locataire et nouvelle mise en location, il y a deux cas de figure :

• Tout d’abord, si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois, le loyer ne peut pas dépasser au dernier loyer fixé pour le précédent locataire. Néanmoins, lorsque le logement n’a pas été révisé les 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté de la valeur de l’IRL (l’indice de référence des loyers, fixé annuellement). Des travaux effectués après le départ du précédent locataire et avant la mise en location peuvent justifier d’une augmentation de loyer supérieure à l’IRL.

• Dans le cas où le logement n’aurait pas été loué au cours des 18 derniers mois, le bailleur n’est pas tenu de respecter cette règle et peut fixer le loyer comme il le souhaite.

Cette revalorisation annuelle, correspondant à l’IRL, entraîne donc une hausse des impôts locaux chaque année : taxe foncière, taxe d'habitation sur la résidence principale et sur la résidence secondaire. Néanmoins, la taxe d'habitation sur la résidence principale est progressivement supprimée. En 2023, tous les foyers ne devraient plus payer cette taxe pour leur résidence principale.