Quelles sont les lois à connaître dans l’immobilier locatif en 2020 ?

Vous avez un projet immobilier en tête et vous souhaitez connaître les grandes lois dans le secteur pour savoir si votre projet peut bénéficier d’un dispositif ? Vous voulez vous tenir au courant des grandes nouveautés pour l’année 2020 ? Vous souhaitez savoir quelles sont les nouvelles obligations à respecter ? Nous vous avons tout synthétisé dans cet article afin que vous puissiez être au courant de tout !

La loi la plus importante de ces dernières années pour l’immobilier est la loi ALUR / Elan. Vous en avez déjà entendu parler sans savoir de quoi il s’agit véritablement ? Pas de panique, on vous explique comment elle fonctionne et peut impacter votre projet immobilier.

La loi ALUR est la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové. Elle a été présentée par l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot et est entrée en vigueur le 27 mars 2014.

L’objectif de cette loi est de « à mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires. »

De plus, sachez que l'encadrement des loyers ne concerne que les logements du parc privé, vides ou meublés, dès lors qu'ils servent de résidence principale. Il ne s'applique donc pas pour le parc social (HLM), les logements en loi de 48, les logements privés conventionnés APL, les logements de fonction, les locations touristiques, les meublés en résidences services.

Il faut ensuite savoir que la priorité du gouvernement ces dernières années a été de défiscaliser l’achat de logements neufs pour inciter les Français à acheter ce type de biens. Par ailleurs, pour aider les Français à devenir propriétaires, le gouvernement a voté l’élargissement du prêt à taux zéro. Autant de dispositifs phares que nous vous détaillons ci-dessous.

En faisant un investissement locatif dans le neuf, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de votre acquisition. Attention toutefois aux critères d’éligibilité, il faut investir dans des logements neufs dans les zones éligibles au dispositif.

Face à une demande accrue de logements meublés pour les étudiants en particulier, les résidences étudiantes privées deviennent plébiscitées et constituent un marché porteur, encouragé par l’Etat.

Grâce à ce dispositif, vous pouvez bénéficier de 11 % de réduction d’impôt et récupérer la TVA mais attention cela ne concerne que les résidences meublées suivantes :

• Les résidences de tourisme classées (fin de l'éligibilité au 31 décembre 2016)
• Les résidences avec services pour étudiants
• Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
• Les résidences d'accueil et de soins agréées

Vous allez donc devoir être à l’initiative de travaux de rénovations complets de l’immeuble, déclarés d’utilité publique afin de bénéficier de cette loi.

Mais alors quels sont les avantages ? Tout d’abord, un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition maximum ! Vous allez ainsi bénéficier de réduction de 22 % ou 30 % des dépenses de rénovation. En plus vous vous constituez un complément de revenus grâce à l’encaissement des revenus fonciers qui pourront être défiscalisés par la déduction des autres charges et frais liés (frais de relogement, charges financières…).

Par ailleurs, vous n’aurez pas de plafond des niches fiscales (généralement de 10 000 € sur une année).

Sachez que le seuil des dépenses des travaux éligibles aux réductions d’impôt correspond à 100 000 € par année sur 4 ans, soit 400 000 € au total. Enfin, il est impératif que le bien soit destiné à la location au plus tard 1 an après la date d’achèvement des travaux et ce pour une durée minimale de 9 ans.

Ainsi, si vous achetez un logement ancien dans une de ces villes et que vous vous engagez ensuite à faire des travaux de rénovation pour le remettre en conformité vous pourrez accéder à des réductions d’impôt, identiques à celles de la loi Pinel (c’est-à-dire des réductions variant en fonction de la période de location).

Sachez que les rénovations du bien devront représenter 25 % du coût total de l’opération de rénovation, dans la limite d’un investissement de 300 000 €.

L’année 2020 marque également une transition essentielle au niveau des lois impactant le secteur de l’immobilier. Plusieurs changements sont venus chambouler le secteur comme par exemple la disparition progressive de la taxe d’habitation ou encore la réforme progressive du prêt à taux zéro.

La réforme de la fiscalité locale est devenue un point sensible.

Tout d’abord, il faut savoir que désormais, le crédit d’impôt est devenu une prime à la rénovation énergétique. Il s’agit donc maintenant d’une aide qui sera versée sous forme de prime forfaitaire.

Le prêt à taux zéro (PTZ) a lui aussi été réformé et il est devenu beaucoup plus difficile d’en bénéficier. Sous condition de ressources, il permettait à ceux qui voulaient devenir propriétaire d’être aidés dans leur projet. Depuis le 1er janvier 2020, il n’existe plus pour l’immobilier neuf. De même, la construction de maisons individuelles situées dans certaines villes moyennes et secteurs ruraux n’est plus éligible au PTZ.

L’année 2020 marque aussi la révision des valeurs locatives qui sont établies depuis les années 70. Il faut savoir que ces valeurs permettent de calculer notamment les taxes locales à savoir la taxe d’habitation et la taxe foncière. Dès 2023, les logements seront répartis en quatre catégories pour calculer la valeur locative : les maisons, les appartements, les habitations à caractère exceptionnel et les dépendances isolées.

Par ailleurs, si vous louez votre résidence principale dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Nice, vous devez le déclarer en mairie afin d’avoir un numéro d'enregistrement. Renseignez-vous auprès de votre commune !

En cas de non-respect de la loi, les amendes peuvent atteindre 50 000 € par logement. Vous risquez aussi une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu'à régularisation.