Le dispositif Super Pinel prendra le relais de la loi Pinel dès 2023. Néanmoins, les conditions d'éligibilité seront plus strictes.
Quelles sont les lois à connaître dans l’immobilier locatif ?
Tom Cheriet
Mis à jour le 15 sept. 2022
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Depuis 2015, de nombreuses lois ont été adoptées afin de relancer le secteur du bâtiment et du logement, tout particulièrement dans l’investissement locatif. De la loi ALUR / Elan aux lois de défiscalisation immobilière (comme la loi Pinel, LMNP, etc.) en passant par les grandes réformes du secteur immobilier, beaucoup de choses ont changé ces dernières années.
Vous avez un projet immobilier en tête et vous souhaitez connaître les grandes lois dans le secteur pour savoir si votre projet peut bénéficier d’un dispositif ? Vous souhaitez savoir quelles sont les nouvelles obligations à respecter ? Nous vous avons tout synthétisé dans cet article afin que vous puissiez être au courant de tout !
La loi ALUR / Elan
La loi la plus importante de ces dernières années pour l’immobilier est la loi ALUR / Elan. Vous en avez déjà entendu parler sans savoir de quoi il s’agit véritablement ? Pas de panique, on vous explique comment elle fonctionne et peut impacter votre projet immobilier.
La loi ALUR est la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové. Elle a été présentée par l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot et est entrée en vigueur le 27 mars 2014.
L’objectif de cette loi est de « à mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires. »
En bref, cette loi instaure l'encadrement des loyers, c’est-à-dire qu’elle empêche les loyers de devenir excessifs dans les villes les plus tendues. Cette mesure impose que les loyers demandés dans une ville ne soient ni supérieurs ni inférieurs à une fourchette de prix déterminée par arrêté préfectoral à partir d'un loyer médian de référence au mètre carré. Pour calculer à quel point votre bien peut être impacté, il vous faut alors une estimation précise de votre surface en loi Carrez.
De plus, sachez que l'encadrement des loyers ne concerne que les logements du parc privé, vides ou meublés, dès lors qu'ils servent de résidence principale. Il ne s'applique donc pas pour le parc social (HLM), les logements en loi de 48, les logements privés conventionnés APL, les logements de fonction, les locations touristiques, les meublés en résidences services.
Cet encadrement est notamment à prendre en compte lors de votre calcul de rendement locatif. Qui plus est, sachez qu'il existe une garantie loyers impayés qui peut vous assurer ce rendement et rendre votre investissement locatif toujours plus attractif !
A savoir
Elle a vite été invalidée à Paris et Lille par décision de justice fin 2017 suite à une faille légale dans son mode d'application. C’est la loi Elan de novembre 2018, qui redonne la possibilité aux agglomérations volontaires, à la commune de Paris, et aux métropoles de Lyon et d'Aix-Marseille de rétablir l'encadrement des loyers à titre expérimental sur une période de 5 ans.
Les lois de défiscalisation immobilière
Il faut ensuite savoir que la priorité du gouvernement ces dernières années a été de défiscaliser via des lois l’achat de logements neufs pour inciter les Français à acheter ce type de biens. Par ailleurs, pour aider les Français à devenir propriétaires, le gouvernement a voté l’élargissement du prêt à taux zéro. Autant de dispositifs phares que nous vous détaillons ci-dessous.
La loi Pinel
Vous avez sûrement déjà entendu parler du dispositif Pinel, très apprécié par les Français, sans savoir exactement de quoi il s’agit. C’est un outil phare pour diminuer la pression fiscale lorsque vous achetez dans le neuf votre premier bien locatif.
En faisant un investissement locatif dans le neuf, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de votre acquisition. Attention toutefois aux critères d’éligibilité, il faut investir dans des logements neufs dans les zones éligibles au dispositif.
Bon plan
La loi Pinel s’applique pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014 et elle a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2024 par le gouvernement Édouard Philippe / Emmanuel Macron. Néanmoins, à partir de 2023, le niveau de défiscalisation sera progressivement réduit. Si vous souhaitez investir dans le locatif neuf en zone tendue, vous n’avez donc plus qu’un an et demi pour le faire ! La loi Pinel peut également s'appliquer en Outre-Mer.
La loi LMNP / Censi-Bouvard
Pour dynamiser l'investissement dans les locatifs meublés cette fois-ci, le gouvernement a mis en place la loi LMNP / Censi-Bouvard. Le dispositif Censi-Bouvard est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés.
Face à une demande accrue de logements meublés pour les étudiants en particulier, les résidences étudiantes privées deviennent plébiscitées et constituent un marché porteur, encouragé par l’Etat.
Grâce à ce dispositif, vous pouvez bénéficier de 11 % de réduction d’impôt et récupérer la TVA mais attention cela ne concerne que les résidences meublées suivantes :
- Les résidences avec services pour étudiants
- Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
- Les résidences d'accueil et de soins agréées
Bon à savoir
Sachez que les logements concernés doivent être loués meublés et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.
Il est intéressant de noter également qu'il existe des régimes fiscaux avantageux si vous louez en meublé. Vous pouvez également vous renseignez sur le régime micro BIC.
La loi Malraux
Vous pouvez aussi bénéficier de réductions d'impôts grâce à la protection et la rénovation du patrimoine immobilier français. Le dispositif Malraux concerne les investissements réalisés dans l’ancien, dans les Secteurs Sauvegardés ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager.
Vous allez donc devoir être à l’initiative de travaux de rénovations complets de l’immeuble, déclarés d’utilité publique afin de bénéficier de cette loi.
Mais alors quels sont les avantages ? Tout d’abord, un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition maximum ! Vous allez ainsi bénéficier de réduction de 22 % ou 30 % des dépenses de rénovation. En plus vous vous constituez un complément de revenus grâce à l’encaissement des revenus fonciers qui pourront être défiscalisés par la déduction des autres charges et frais liés (frais de relogement, charges financières…).
Par ailleurs, vous n’aurez pas de plafond des niches fiscales (généralement de 10 000 € sur une année).
Sachez que le seuil des dépenses des travaux éligibles aux réductions d’impôt correspond à 100 000 € par année sur 4 ans, soit 400 000 € au total. Enfin, il est impératif que le bien soit destiné à la location immobilière au plus tard 1 an après la date d’achèvement des travaux et ce pour une durée minimale de 9 ans.
La loi Denormandie
Un autre dispositif très intéressant pour vous est la loi Denormandie qui permet de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel pour un investissement immobilier dans l'ancien - dans certains centres-villes (245 villes françaises).
Ainsi, si vous achetez un logement ancien dans une de ces villes et que vous vous engagez ensuite à faire des travaux de rénovation pour le remettre en conformité vous pourrez accéder à des réductions d’impôt, identiques à celles de la loi Pinel (c’est-à-dire des réductions variant en fonction de la période de location).
Sachez que les rénovations du bien devront représenter 25 % du coût total de l’opération de rénovation, dans la limite d’un investissement de 300 000 €.
Les réformes de loi dans le secteur de l’immobilier
L’année 2020 a marqué une transition essentielle au niveau des lois impactant le secteur de l’immobilier. Plusieurs changements sont venus chambouler le secteur comme par exemple la disparition progressive de la taxe d’habitation ou encore la réforme progressive du prêt à taux zéro.
La réforme de la fiscalité locale est devenue un point sensible.
Tout d’abord, il faut savoir que désormais, le crédit d’impôt est devenu une prime à la rénovation énergétique. Il s’agit donc maintenant d’une aide qui sera versée sous forme de prime forfaitaire.
Focus
L’année 2020 a été marquée par la suppression totale de la taxe d’habitation. Pour être entièrement exonéré de la taxe d’habitation, vous ne devez pas dépasser les 27 706 € pour la première part du quotient familial, majoré de 8 209 € pour les deux demi-parts suivantes et de 6 157 € pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la troisième.
Si ces montants sont dépassés, alors vous allez devoir continuer à payer la taxe d’habitation.
Le prêt à taux zéro (PTZ) a lui aussi été réformé et il est devenu beaucoup plus difficile d’en bénéficier. Sous condition de ressources, il permettait à ceux qui voulaient devenir propriétaire d’être aidés dans leur projet. Depuis le 1er janvier 2020, il n’existe plus pour l’immobilier neuf dans certaines villes moyennes et secteurs ruraux n’est plus éligible au PTZ.
Bon plan
Sachez que dans l’ancien, le PTZ est maintenu jusqu’en 2023. Dans l’ancien, les travaux doivent représenter au moins un quart du prix d’achat, et permettre la modernisation du logement ou la création de nouvelles surfaces habitables. Vous l’aurez compris, vous avez moins de chance qu’avant d’arriver à en bénéficier.
L’année 2020 marque aussi la révision des valeurs locatives qui sont établies depuis les années 70. Il faut savoir que ces valeurs permettent de calculer notamment les taxes locales à savoir la taxe d’habitation et la taxe foncière. Dès 2023, les logements seront répartis en quatre catégories pour calculer la valeur locative : les maisons, les appartements, les habitations à caractère exceptionnel et les dépendances isolées.
Enfin, 2020 pose de nouvelles règles pour la location en meublé touristique pour de courtes durées via des plateformes comme Airbnb. Ce type de location est de plus en plus encadré et les bailleurs doivent faire face à plus d’obligations qu’avant.
Attention
Si vous êtes concerné par ce type de location, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 120 jours par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure et chaque séjour ne doit pas dépasser 90 jours pour un même locataire.
Par ailleurs, si vous louez votre résidence principale dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Nice, vous devez le déclarer en mairie afin d’avoir un numéro d'enregistrement. Renseignez-vous auprès de votre commune !
En cas de non-respect de la loi, les amendes peuvent atteindre 50 000 € par logement. Vous risquez aussi une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu'à régularisation.
A retenir
- Aujourd’hui, il est indispensable de connaître les grandes lois dans l’immobilier locatif avant de se lancer dans un projet. La loi ALUR / Elan instaure l'encadrement des loyers, c’est-à-dire qu’elle empêche les loyers de devenir excessifs dans les villes les plus tendues.
- La priorité du gouvernement ces dernières années a été de défiscaliser l’achat de logements neufs pour inciter les français à acheter ce type de biens. Renseignez vous sur ces dispositifs !
- Sachez que la réforme de la fiscalité locale est devenue un point sensible et que de nouvelles règles ont émergé notamment pour la location en meublé touristique pour de courtes durées via des plateformes comme Airbnb.
Mis à jour le 15 sept. 2022
Tom Cheriet
Expert en crédit immobilier
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Tom évolue dans l'univers du financement et de l'immobilier depuis près de 10 ans, après un passage notamment chez Meilleurs Agents, et un premier investissement locatif personnel à 24 ans. Il est spécialisé dans la gestion des dossiers de crédit des clients de nos partenaires en immobilier.