Quelles sont les lois à connaître dans l’immobilier locatif ?
Dans l’investissement locatif, quatre grandes familles de lois structurent votre projet : la loi ALUR/Elan encadre les loyers dans les zones tendues ; les dispositifs LMNP, Malraux et Denormandie offrent des avantages fiscaux selon le type de bien et les travaux réalisés ; MaPrimeRénov’ finance la rénovation énergétique ; et le prêt à taux zéro (PTZ), élargi depuis avril 2025, facilite l’achat. Voici ce qu’il faut savoir sur chacune.
Ces règles concernent aussi bien les dispositifs d’investissement locatif que la fiscalité ou la rénovation énergétique, et elles évoluent vite : voici comment vous y retrouver, que vous soyez propriétaire, investisseur ou futur acquéreur.
La loi ALUR / Elan
Comment la loi ALUR encadre-t-elle les loyers ?
Parmi les grandes réformes du logement, la loi ALUR (2014), complétée par la loi Élan (2018), a marqué un tournant majeur. Cette loi ALUR (pour « Accès au Logement et un Urbanisme Rénové ») a été présentée par l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot pour une entrée en vigueur le 27 mars 2014.
Son objectif ?
- Réguler les loyers dans les zones tendues
- Mieux protéger locataires et propriétaires
- Accroître l’offre de logements
- Simplifier les règles d’urbanisme
En effet, la loi ALUR instaure l'encadrement des loyers, c’est-à-dire que, dans les villes les plus tendues (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc...), le loyer d’un logement ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Ce dispositif concerne uniquement les résidences principales du parc privé, qu’elles soient vides ou meublées. Il ne s'applique donc pas pour le parc social (HLM), les logements en loi de 48, les logements privés conventionnés APL, les logements de fonction, les locations touristiques et les meublés en résidences services.
Sachez que cet encadrement est notamment à prendre en compte lors de votre calcul de rendement locatif.
L'échec de la loi ALUR, au profit de la loi Elan
La loi ALUR a rapidement été invalidée à Paris et Lille par décision de justice fin 2017. C’est la loi Elan de novembre 2018 qui a pris le relai et accorde à présent à la ville de Paris, aux métropoles de Lyon, d'Aix-Marseille et à toutes les agglomérations volontaires, la possibilité de rétablir l'encadrement des loyers à titre expérimental sur une période de 5 ans.
Les lois de défiscalisation immobilière
Le gouvernement encourage toujours l’investissement immobilier, notamment dans la rénovation et la location meublée.
Voici les principaux dispositifs toujours actifs en 2025.
La loi LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Pour dynamiser l'investissement dans les locatifs meublés, le gouvernement avait mis en place la loi LMNP / Censi-Bouvard. Ce dispositif Censi-Bouvard était réservé aux contribuables français souhaitant investir dans du locatif meublé.
La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un statut fiscal qui permet à un particulier de louer un bien meublé et d’amortir sa valeur ainsi que celle du mobilier, afin de réduire l’imposition des loyers perçus.
Il a toutefois pris fin en 2022, laissant la place à plusieurs réformes successives qui ont modifié le régime fiscal.
Évolution de la loi LMNP :
Année | Événement clé | Conséquences principales |
|---|---|---|
2022 | Fin du dispositif Censi-Bouvard (31 décembre 2022) | Plus de réduction d’impôt pour les nouvelles acquisitions en résidences avec services. |
2023 | Réformes préparatoires dans la loi de finances 2023 | Étude de la refonte du régime fiscal des locations meublées pour limiter les avantages du LMNP. |
2024 | Adoption de mesures dans la loi de finances 2024 et loi “Le Meur” sur les locations touristiques | Baisse de l’abattement fiscal du micro-BIC à 30 % pour les meublés non classés (au lieu de 50 %) et abaissement du plafond à 15 000 € de recettes annuelles. |
2025 (entrée en vigueur) | Réforme fiscale du LMNP effective à partir du 1er janvier 2025 | Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. - Fin de plusieurs avantages fiscaux historiques. - Renforcement du contrôle fiscal et des obligations comptables. |
2025-2030 (progressif) | Application du calendrier DPE (performance énergétique) | Interdiction progressive de louer les passoires thermiques (G en 2025, F en 2028, E en 2034). Impact direct sur la rentabilité LMNP. |
Avantages du LMNP :
En 2025, la LMNP demeure le dispositif principal pour louer en meublé avec fiscalité allégée. Voici ces principaux avantages :
- Amortissement du bien et du mobilier (donc fiscalité réduite sur les loyers)
- Récupération possible de la TVA dans certains cas (résidences services)
- Revenus déclarés sous le régime micro BIC ou réel simplifié
La loi Malraux
Destinée aux investisseurs dans l’immobilier ancien à rénover, le dispositif Malraux reste une référence pour valoriser le patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Ainsi, pour être bénéficiaire de cette loi, vous devrez être à l’initiative de travaux de rénovations complets de l’immeuble acheté et déclarés d’utilité publique.
La loi Malraux en bref :
- Réduction d’impôt de 22 % à 30 % sur les travaux de rénovation
- Plafond de 100 000 € de travaux par an pendant 4 ans
- Bien à louer pendant au moins 9 ans après rénovation
- Applicable dans les secteurs sauvegardés ou zones patrimoniales protégées
La loi Denormandie
La loi Denormandie, prolongée jusqu’en décembre 2027, encourage la rénovation de logements anciens dans des centres-villes dégradés. Elle permet notamment de bénéficier des avantages fiscaux de l'ancienne loi Pinel.
Ainsi, si vous achetez un logement ancien dans une des communes concernées en vous engageant à réaliser des travaux de rénovation pour une remise en conformité, vous accéderez à des réductions d’impôt. Ces rénovations devront toutefois représenter 25 % du coût total de l’opération de rénovation dans la limite d’un investissement de 300 000 €.
La loi Denormandie en bref :
- Achat d’un logement ancien à rénover dans l’une des 245 villes éligibles
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération
- Location du bien pendant 6, 9 ou 12 ans à des loyers encadrés
- Respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires
Depuis avril 2024, la loi Denormandie s’applique aussi aux copropriétés en difficulté financière ou faisant l’objet d’opérations de requalification.
Quelles sont les réformes récentes dans l’immobilier locatif ?
2020 a marqué une transition essentielle au niveau des lois impactant le secteur de l’immobilier, notamment la disparition progressive de la taxe d’habitation ou encore la réforme progressive du prêt à taux zéro. Néanmoins, chaque année possède son lot de modifications relatives aux lois du secteur immobilier.
MaPrimeRénov’ : la rénovation énergétique simplifiée
Depuis 2020, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) a été remplacé par MaPrimeRénov’. En 2024, deux parcours ont été instaurés :
- MaPrimeRénov’ Classique : pour les travaux simples (chaudière, isolation, etc.)
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : pour les rénovations globales avec accompagnement obligatoire
Ces aides sont toujours disponibles en 2025, sous conditions de ressources et de type de logement.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro a été élargi et simplifié. L'objectif ? Le rendre plus accessible à un plus grand nombre de ménages en France. Quelles nouveautés ?
- Fin du zonage : plus besoin de vérifier si votre commune est en zone tendue ou non, le PTZ est désormais ouvert partout en France ;
- Maisons individuelles neuves désormais éligibles : sous réserve de respecter certains critères de performance énergétique ;
- Plafonds de ressources augmenté : pour permettre à davantage de foyers d’y accéder ;
- Financement possible jusqu’à 50 % du coût du projet : selon la zone, la taille du ménage et le type de bien. Dans certains cas, cela peut représenter jusqu’à 180 000 € pour un achat dans le neuf.
Ces nouvelles conditions s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2027.
Questions fréquentes
L’encadrement des loyers, instauré par la loi ALUR de 2014 et confirmé par la loi Elan de 2018, fixe un loyer de référence majoré dans les zones tendues comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier ou Bordeaux. Le loyer d’un logement du parc privé, vide ou meublé, ne peut pas dépasser ce plafond fixé par arrêté préfectoral. Ce dispositif ne s’applique pas au parc social, aux logements conventionnés APL, ni aux locations touristiques.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit la fiscalité sur les loyers perçus. Il ouvre aussi, dans certains cas, la récupération de la TVA pour les résidences avec services, et les revenus peuvent être déclarés sous le régime micro-BIC ou au réel simplifié. Le dispositif Censi-Bouvard qui y était associé a pris fin le 31 décembre 2022, et depuis le 1er janvier 2025, une réforme fiscale réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui rénovent un immeuble ancien situé dans un secteur sauvegardé ou une zone patrimoniale protégée, avec des travaux déclarés d’utilité publique. Elle ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 100 000 € de travaux par an pendant 4 ans. En contrepartie, le bien doit être loué pendant au moins 9 ans après la rénovation. Ces réductions d’impôt ne sont pas soumises au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an depuis janvier 2013.
La loi Denormandie, prolongée jusqu’en décembre 2027, s’applique à l’achat d’un logement ancien à rénover dans l’une des 245 villes éligibles. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, dans la limite d’un investissement de 300 000 €, et le bien doit être loué 6, 9 ou 12 ans à des loyers encadrés et sous plafonds de ressources des locataires. Depuis avril 2024, le dispositif s’applique aussi aux copropriétés en difficulté financière ou faisant l’objet d’opérations de requalification.
Oui. Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro est ouvert partout en France, sans condition de zone. Les maisons individuelles neuves sont désormais éligibles sous réserve de respecter certains critères de performance énergétique, les plafonds de ressources ont été augmentés, et le financement peut couvrir jusqu’à 50 % du coût du projet, soit jusqu’à 180 000 € pour un achat dans le neuf selon les cas. Ces conditions s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2027.
4 articles pour approfondir
Simulation d’investissement locatif : que devez-vous savoir ?
La simulation de votre investissement locatif répond à des conditions d'emprunt particulières. Tous nos conseils pour décrocher le meilleur taux.
Premier investissement locatif : les 5 étapes à ne pas manquer
Vous voulez vous créer un patrimoine immobilier ? L'investissement locatif est idéal et puis si c'est le premier, on vous détaille toutes les étapes ici !
Comment calculer la valeur locative cadastrale de mon logement ?
La valeur locative cadastrale de votre bien est utile pour connaître le montant des impôts locaux à votre charge en tant que propriétaire. On vous explique.
Comment ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs ?
L'investissement locatif permet la réduction d'impôts. Plusieurs régimes sont disponibles nous vous expliquons comment cela fonctionneTout savoir sur l'investissement locatif
Comment réussir son investissement immobilier en 2026 ?
Ce qu'il faut retenir du dispositif Jeanbrun, expliqué par le Ministre
Le dispositif Jeanbrun est sans doute l'une des mesures les plus commentées du budget 2026. Présenté comme le nouveau « statut de bailleur privé», il offre aux propriétaires un avantage fiscal calculé en fonction du niveau de loyer appliqué : plus le loyer est bas, plus la déduction fiscale est élevée.
L'assouplissement du dispositif Jeanbrun va-t-il faciliter votre projet immobilier ?
À peine entré en vigueur avec le budget 2026, ce nouveau statut du bailleur privé, baptisé au nom du ministre du Logement, est déjà sur la table des législateurs.
Rendement locatif : comment le calculer ?
Comment réussir sa location meublée ?
