Quelles sont les lois à connaître dans l’immobilier locatif ?

Vous avez un projet immobilier en tête et vous souhaitez connaître les grandes lois dans le secteur pour savoir si vous êtes éligible à un de ces dispositif ? Vous souhaitez savoir quelles sont les nouvelles obligations à respecter ? Nous avons réalisé une synthèse vous permettant d'être informé-e de ces lois, pas toujours simples à appréhender !

La loi ALUR / Elan s'avère certainement être la loi la plus importante de ces dernières années dans le domaine de l’immobilier ! Vous ne savez pas quelles sont véritablement ses caractéristiques ? Pas de panique, on vous explique comment elle fonctionne et de quelles façons elle peut impacter votre projet immobilier.

La loi ALUR – pour « Accès au Logement et un Urbanisme Rénové » – a été présentée par l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot pour une entrée en vigueur le 27 mars 2014.

L’objectif de cette loi est de « mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires. »

De plus, sachez que l'encadrement des loyers concerne uniquement les logements du parc privé, vides ou meublés, dès lors qu'il s'agit d'une résidence principale. La loi ALUR ne s'applique donc pas pour le parc social (HLM), les logements en loi de 48, les logements privés conventionnés APL, les logements de fonction, les locations touristiques et les meublés en résidences services.

Une des priorités du gouvernement ces dernières années a été d'accorder la possibilité de défiscaliser via des lois en achetant des logements neufs. Le but était alors d'inciter les Français à acheter ce type de biens. Pour les aider davantage dans leur projet de primo-accession, le gouvernement a voté l’élargissement du prêt à taux zéro. Autant de dispositifs phares que nous vous détaillons ci-dessous.

Grâce à ce dispositif, il était possible de bénéficier de 11 % de réduction d’impôt et de récupérer la TVA. Cependant, il concernait uniquement les résidences meublées avec services comme les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées, les résidences d'accueil et de soins agréées ou encore les résidences avec services pour étudiants.

Le dispositif LMNP a pris fin le 31 décembre 2022 et n'a, à ce jour, pas d'équivalent.

Pour être bénéficiaire de cette loi, vous devrez être à l’initiative de travaux de rénovations complets de l’immeuble acheté et déclarés d’utilité publique.

Mais alors quels sont les avantages ? Tout d’abord, vous bénéficierez d'un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition maximum ! Vous allez ainsi pouvoir jouir de réduction de 22 % ou 30 % des dépenses de rénovation, selon le quartier où est situé l'immeuble que vous souhaitez acquérir. De plus, grâce à l’encaissement des revenus fonciers pouvant être défiscalisés par la déduction des autres charges et frais liés (frais de relogement, charges financières…), vous pourrez vous constituer un complément de revenus.

L’avantage fiscal inhérent à la Loi Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales, ce dernier étant établi à 10 000 € depuis janvier 2013.

Ainsi, si vous achetez un logement ancien dans une des communes concernées en vous engageant à réaliser des travaux de rénovation pour une remise en conformité, vous accéderez à des réductions d’impôt, identiques à celles définies par la loi Pinel (c’est-à-dire des réductions variant en fonction de la période de location).

Sachez que les rénovations du bien devront représenter 25 % du coût total de l’opération de rénovation, dans la limite d’un investissement de 300 000 €.

Investir via le dispositif Denormandie est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Depuis avril 2024, il est étendu aux investissements réalisés dans des copropriétés faisant face à de grandes difficultés financières ou incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées. De plus, il impose de louer les biens sur des durées de 6, 9 ou 12 ans à des tarifs raisonnables en respectant certains plafonds de loyers et de ressources pour des logements modestes.

2020 a marqué une transition essentielle au niveau des lois impactant le secteur de l’immobilier, notamment la disparition progressive de la taxe d’habitation ou encore la réforme progressive du prêt à taux zéro. Néanmoins, chaque année possède son lot de modifications relatives aux lois du secteur immobilier.

Le 1ᵉʳ janvier 2021, le crédit d’impôt a été remplacé par la prime de transition énergétique MaPrimeRénov, une aide versée sous la forme de prime forfaitaire. Elle a de nouveau évolué en 2024 en deux dispositifs, MaPrimeRénov' et MaPrimeRénov' Parcours accompagné, proposés en fonction des projets immobiliers à effectuer.

Comme l'explique le site des impôts, depuis la loi n°2017-1837 de finances du 30 décembre 2017, « les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées chaque année au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’INSEE au mois de novembre précédent la taxation. » Le coefficient de revalorisation est fixé chaque année. Par exemple, il était établi à 1,039, correspondant alors à une augmentation forfaitaire de 3,9 % « de la base de calcul des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels) ».

Par ailleurs, si vous louez votre résidence principale dans certaines villes – Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse, Tours –, vous devez le déclarer en mairie afin d’avoir un numéro d'enregistrement. Renseignez-vous auprès de votre commune !

En cas de non-respect de la loi, les amendes peuvent atteindre 50 000 € par logement.